不動產異議登記制度的司法適用

不動產異議登記制度的司法適用

　　不動產異議登記是依據《物權法》第19條設立的一項重要制度，是指當利害關系人認為房屋登記簿記載的事項錯誤，而登記簿上記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以持登記申請書、申請人身份證明、登記簿記載錯誤的證明文件等材料，向房屋登記機構提出異議，經審查通過后，登記機構將異議記載在登記簿上的登記行為。下面是YJBYS小編帶來的關于不動產異議登記制度的論文內容，歡迎閱讀。

　　論文摘要： 異議登記是預防和消除不動產登記錯誤的法律機制，必須具有正當的對象，并辦理合法的登記程序。在符合異議登記要件的前提下，異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用，方式有事后阻斷和事前防止兩種，它們應相互結合。除此之外，異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。

　　關鍵字： 不動產/異議登記/生效條件/法律效力

　　一、問題的提出

　　不動產登記錯誤在實踐中不可避免，法律必須采用措施來消除和修正登記錯誤，以維護登記制度的正當功能。我國既有的法律規范主要以更正登記進行應對，但問題是，更正登記發動的基礎是真實權利人的更正登記請求權，即請求登記權利人同意進行更正登記的權利。一旦登記權利人不同意，就勢必要通過訴訟程序來解決問題，而訴訟程序往往耗時費力，在此期間，完全可能出現第三人基于公信力善意取得登記物權的情形，這會導致更正登記實際上不能發揮保護真實權利人的作用，使其形同虛設。

　　為了消除這個隱患，《上海市房地產登記條例》第19條規定“:房地產權利的利害關系人認為房地產登記冊記載的土地使用權人、房屋所有權人與實際狀況不一致的，可以持與房地產權利相關的文件，提出登記異議。房地產登記機構應當在受理登記異議申請的當日，將異議事項記載于房地產登記冊以警示第三人，該登記滿三個月失效。”這就是異議登記制度，即將現有登記可能有誤的信息記載于登記冊上，進而產生對抗既有登記公信力的登記制度。顯見，與更正登記相比，異議登記的辦理無需復雜的舉證和審查程序，也不涉及訴訟程序，實施起來方便迅捷。這一制度在2005年10月全國人大法工委《物權法(草案)》中(第19條)也有相應的體現。不過，就現有的異議登記制度構造而言，其相當粗略，據此，并不能在司法實踐中把握其生效條件和法律效力，這意味著異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”，法官在面臨具體案件時，必須進行“造法”以填補法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力，以指出法官在此兩個方面進行“造法”的方向和思路。

　　二、異議登記的生效條件

　　異議登記的根本價值就是修正登記錯誤，沒有登記錯誤就沒有異議登記。但登記錯誤的范圍很廣泛，是否所有的登記錯誤均能引發異議登記，需要加以探討。此外，異議登記作為登記之一種，必須是國家專設的不動產登記機關在專設的登記冊上記載的法律事實，沒有此種形式，難言異議登記的正當性。對上述問題的討論，就形成了異議登記的生效要件。

　　(一)現有登記錯誤

　　現有登記錯誤是異議登記生效的首要條件，對于這個要件，難點在于如何認定登記錯誤。根據實踐總結，筆者認為，能夠證明登記錯誤的事實大致有:

　　1.不動產物權原始取得的基礎，即法律直接規定、法院判決、事實行為等。原始取得的不動產物權無需進行登記，就直接發生物權效力，這樣，一旦其沒有在登記冊中得以顯示，登記即屬錯誤。如被繼承人死亡導致繼承人直接取得了遺產房屋的所有權，但之后該房屋所有權卻被登記為其他人，繼承人憑借被繼承人死亡的事實和自己作為繼承人的資格(如身份、遺囑)這些原始取得的基礎，來證明登記錯誤。

　　2.不動產物權的原登記記載以及相關輔助證據。原在登記冊中記載的不動產物權，非出于權利人真實意思的原因而發生變動，這種變動缺乏原登記權利人的意思表示基礎，原登記權利人可以憑借原登記記載以及這種變動缺乏當事人必要意思表示的事實來主張登記錯誤。如房屋出賣人受到買受人的欺詐，作出錯誤移轉房屋所有權的意思表示，并辦理所有權移轉登記，后該意思表示被依法撤銷，出賣人憑借原登記記錄以及法院認定房屋買賣合同無效的判決書，可以主張登記錯誤。

　　3.當事人作出的處分或者保留不動產物權的真實意思表示。這主要適用于以下兩種情況:

　　(1)當事人具有真實的進行不動產物權變動的意思表示，但表現該意思的形式不是登記，而是其他形式，只要該形式為法律所允許，就應當具有法律約束力。比如，房屋買賣的當事人雙方具有真實的移轉房屋所有權的意思表示，由于客觀原因沒有辦理所有權變動登記，但出賣人將自己的房屋權屬證書交付給了買受人，或者將交易指定的房屋交給了買受人，則出賣人應協助買受人辦理房屋所有權移轉登記手續，否則，買受人可以用上述表示行為證明登記錯誤。(2)本應取得登記物權的權利人以保留物權的意思表示，委托或者指令他人就同一標的物享有登記物權，自己保留真實物權。比如，某人實際購買了房屋，不愿用自己的名義辦理所有權登記，就將房屋所有權登記在親朋好友名下，但實際上又沒有贈與或者放棄房屋所有權的意思，在這種情況下，真實權利人可以憑借委托行為或者指令行為來證明登記錯誤。

　　(二)異議登記的對象具有正當性

　　雖然存在登記錯誤，但是異議登記的對象不具備正當性，則異議登記同樣沒有法律效力。異議登記對象的正當性，主要有兩層含義:

　　1.異議登記的抗辯對象能夠引發登記公信力。因為異議登記旨在破除登記公信力，如果登記冊記載了對抗權利真實性的異議登記，則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權利。這樣，此處的登記錯誤僅僅指權利錯誤，不動產的面積、形狀等事實狀況登記錯誤不能成為異議登記的抗辯對象。而且，異議登記效力僅僅及于其所抗辯的權利，比如，甲被錯誤登記為房屋所有權人，其據此為乙設定了抵押權，此后，針對該房屋所有權的異議登記成立，但乙的抵押權并不因此受影響。

　　2.異議登記的保護對象與異議登記的作成有密切關系。即異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過異議登記獲得保護的人，比如，甲被登記為房屋所有權人，乙以該房屋真實所有權人的身份提起異議登記，嗣后甲將土地所有權移轉給丙。這時，如果乙確屬真實所有權人，則丙就不能取得該所有權。但是，如果該所有權既不屬于甲也不屬于乙，而是屬于丁，由于丙沒有義務知悉該所有權的真實歸屬，其只要基于對不動產登記的信賴而與甲發生交易，就可以取得該所有權，真實權利人丁就不受該異議登記的保護。

　　(三)辦理登記

　　異議抗辯要發生阻斷登記公信力的效力，其登記時間就必須先于能夠發生公信力的登記時間。比如，甲是登記權利人，其將登記所有權轉讓給乙，并已經向登記機關申請所有權移轉登記，在該登記辦理完畢之前，真實權利人丙提出異議抗辯并辦理登記，則異議登記早于可以發生公信力的登記，乙就不能善意取得該所有權。

　　三、異議登記的法律效力

　　(一)基礎效力

　　異議登記的基本效力，是阻斷登記公信力。異議登記雖然旨在保護真實權利人，但其作為實現此目的的手段，并不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當地在真實權利人和第三人之間建構了利益平衡機制。這主要體現在:異議登記同其他物權登記一樣，具有公示性，它將登記物權可能存在瑕疵的信息向社會公眾展示出來，產生警示效力，使第三人以該登記物權為對象進行交易時，能夠在了解該風險信息的基礎上審時度勢，依據意思自治進行判斷。這會產生兩種結果:

　　1.如果異議登記正確，即使第三人符合公信力的要件，也不能取得登記物權，真實權利人據此而得以保護。這種局面建立在第三人知悉交易對象可能存在瑕疵的信息基礎之上，屬于風險自負。

　　2.如果異議登記不正確，則第三人不受該登記限制，能夠根據登記公信力確定取得物權，所謂的“真實權利人”也因此不能取得物權人法律地位。異議登記的這種效力是確定的，有爭議的是實現這種效力的方式。

　　異議登記對登記公信力的阻斷有兩種方式:1.事后阻斷，即異議登記不能剝奪或者限制登記物權人的處分權，該物權人仍然可以將成為異議登記對象的物權進行移轉或者變更，登記機關也必須辦理相應的變動登記。只有在異議登記具備生效要件時，該物權變動喪失法律效力，物權受讓人即使為善意也因此而喪失所取得的物權。2.事前防止，即異議登記限制了登記物權人的處分權，其不能再處分作為異議登記對象的不動產物權，登記機關也不能辦理相應的登記。

　　這兩種方式各有利弊:第一種方式使得登記物權代替了實際權利，不動產物權的交易功能負擔在登記權利之上，從而保持了登記物權的流通性;同時，在符合生效條件時，異議登記使得第三人不再受登記公信力的保護，從而也能恢復真實權利人的物權人地位。然而，這種結果是有限制的，即其只能發生于第三人從登記物權人處取得物權并沒有轉讓的情況，比如，第三人丙從登記物權人乙處取得登記物權后，異議登記將導致丙不能確定取得該物權。但是，如果丙將該物權再行轉讓給丁，此行為構成無權處分，在符合登記公信力的情況下，丁能取得該物權，此時異議登記阻斷登記公信力的效力就不能及于丁，否則，就將導致整個交易鏈條的崩潰，登記的公示機能也將消于無形，此種情形導致真實權利人甲喪失物權，也使異議登記失去其功能和制度目標。故而，異議登記意在通過登記的公示性，向社會公眾警示登記可能有錯誤的信息，但登記是否確屬錯誤，尚需進一步考察。

　　事前防止的方式則通過禁止登記物權進入流通領域的做法來確保真實權利人的利益。這可以避免出現事后阻斷方式的弊端，但不利于登記物權的流通，在交易效率方面有所欠缺。更為重要的是，異議登記的提起以及作成，并不能確切地證明登記存在錯誤，也不能證明提起者就是真實權利人，在這種不確定的情況下，貿然限制或者禁止登記物權人的處分權，以禁止登記物權的流轉和排除登記公信力，可能會產生不利于登記物權人的后果。比如，惡意之甲并非真實權利人，其為了阻礙房屋所有權人乙出賣房屋，就以該房屋真正所有權人的身份申請異議登記，從而限制乙對房屋的處分權，在此期間，房產市場價格大跌，致使乙遭受極大損失。乙為了彌補損失，就不得不經歷耗時費力的訴訟，并承受甲可能無能力賠償損失的后果。

　　顯見，上述兩種方式利弊互補。這二者只有適度結合，才能產生相對完美的結果:

　　1.我們要考慮異議登記與財產保全制度的協調，以落實財產保全的功能。我國民事訴訟法和仲裁法均規定，為了保護申請人的利益，法院或者仲裁機關可以裁定被申請人不能處分自己的財產或者爭議的標的物，這就是財產保全制度。在財產保全對象是不動產物權的情況下，就必須將其處分權限制反映在登記冊中，從而減少因裁定公示性不強而給第三人帶來的交易風險。如何將財產保全落實于登記冊之中，就涉及到相應的程序機制，而通過財產保全裁定與異議登記的銜接，即登記機關根據法院或者仲裁機關的裁定辦理相應的異議登記，就可以解決這個問題，無需再另行設定程序。因為財產保全制度禁止義務人的財產處分權，其反映在異議登記中，就要求異議登記必須采用事前防止的方式。在這種情況下，如果財產保全裁定錯誤導致異議登記錯誤并給登記物權人造成損失的，則登記權利人得直接請求登記機關賠償，以減少救濟環節。

　　2.在未經登記權利人同意異議的情況下，為了防止申請人惡意濫用申請權，也為了保證登記權利人的利益，應加重申請人的義務負擔。這主要表現為:申請人應提供相應的擔保，以增加申請人的責任感，保全登記權利人的利益;異議登記不能發生法律效力給登記權利人造成損害的，如果申請人提供的擔保不足以彌補該損害時，申請人還應當承擔相應的賠償責任。

　　3.如果異議登記的申請由利害關系人和異議所涉及的登記權利人共同提起，登記機關據此辦理的異議登記具有限制登記權利人處分權的效力，而且，該異議登記建立在意思自治和責任自負的基礎之上，因異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的，申請人不承擔賠償責任，登記機關當然也不承擔責任。

　　4.登記機關為了糾正登記錯誤，也有權辦理異議登記。這屬于依據職權作出的異議登記，具有高度的可信性，此種異議登記錯誤給現行登記權利人造成損害的，登記機關應承擔賠償責任。

　　5.如果異議登記的作出，建立在利害關系人單方申請、登記權利人不同意異議登記、申請人又不提供擔保的基礎上，就應當采用事后阻斷方式。此異議登記不得阻斷現行登記權利的流通，這時，一旦真實權利人不能回復物權，就要自行承擔這個風險。

　　(二)效力限制

　　與其他登記的效力相比，異議登記在法律效力上存在以下方面的限制:

　　1.推定力受到限制。登記作為不動產物權變動的公示方式，具有權利推定效力，這免除了登記權利人證明自己權利真實的責任。異議登記所保全的真實權利沒有登記外觀，也就沒有推定力，這也導致異議登記本身沒有推定力。

　　2.公信力受到限制。由于異議登記本身沒有權利推定效力，其對社會公眾不能產生公信力，其他人不能據此就認為異議登記所保護的對象為真實物權，而其抗辯的登記物權為錯誤物權。由此，對于異議登記，也就不得再設定異議登記。

【不動產異議登記制度的司法適用】相關文章：

法律漏洞與司法適用03-09

附條件不起訴制度的司法適用與機制完善03-16

論法律原則的司法適用03-16

論不動產登記制度和不動產物權變動模式的關聯與協調-03-21

關于司法的制度屬性與司法改革02-26

關于不動產登記問題的幾點思考12-06

異議登記期間處分的法律效力之我見03-18

試論獨立董事制度及適用03-07

商標異議制度十解03-28