- 相關(guān)推薦
不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用
不動(dòng)產(chǎn)異議登記是依據(jù)《物權(quán)法》第19條設(shè)立的一項(xiàng)重要制度，是指當(dāng)利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，而登記簿上記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份證明、登記簿記載錯(cuò)誤的證明文件等材料，向房屋登記機(jī)構(gòu)提出異議，經(jīng)審查通過(guò)后，登記機(jī)構(gòu)將異議記載在登記簿上的登記行為。下面是YJBYS小編帶來(lái)的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的論文內(nèi)容，歡迎閱讀。
論文摘要： 異議登記是預(yù)防和消除不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的法律機(jī)制，必須具有正當(dāng)?shù)膶?duì)象，并辦理合法的登記程序。在符合異議登記要件的前提下，異議登記具有阻斷登記公信力的基本作用，方式有事后阻斷和事前防止兩種，它們應(yīng)相互結(jié)合。除此之外，異議登記在推定力和公信力上均要受到限制。
關(guān)鍵字： 不動(dòng)產(chǎn)/異議登記/生效條件/法律效力
一、問(wèn)題的提出
不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤在實(shí)踐中不可避免，法律必須采用措施來(lái)消除和修正登記錯(cuò)誤，以維護(hù)登記制度的正當(dāng)功能。我國(guó)既有的法律規(guī)范主要以更正登記進(jìn)行應(yīng)對(duì)，但問(wèn)題是，更正登記發(fā)動(dòng)的基礎(chǔ)是真實(shí)權(quán)利人的更正登記請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求登記權(quán)利人同意進(jìn)行更正登記的權(quán)利。一旦登記權(quán)利人不同意，就勢(shì)必要通過(guò)訴訟程序來(lái)解決問(wèn)題，而訴訟程序往往耗時(shí)費(fèi)力，在此期間，完全可能出現(xiàn)第三人基于公信力善意取得登記物權(quán)的情形，這會(huì)導(dǎo)致更正登記實(shí)際上不能發(fā)揮保護(hù)真實(shí)權(quán)利人的作用，使其形同虛設(shè)。
為了消除這個(gè)隱患，《上海市房地產(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定“:房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出登記異議。房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理登記異議申請(qǐng)的當(dāng)日，將異議事項(xiàng)記載于房地產(chǎn)登記冊(cè)以警示第三人，該登記滿(mǎn)三個(gè)月失效。”這就是異議登記制度，即將現(xiàn)有登記可能有誤的信息記載于登記冊(cè)上，進(jìn)而產(chǎn)生對(duì)抗既有登記公信力的登記制度。顯見(jiàn)，與更正登記相比，異議登記的辦理無(wú)需復(fù)雜的舉證和審查程序，也不涉及訴訟程序，實(shí)施起來(lái)方便迅捷。這一制度在2005年10月全國(guó)人大法工委《物權(quán)法(草案)》中(第19條)也有相應(yīng)的體現(xiàn)。不過(guò)，就現(xiàn)有的異議登記制度構(gòu)造而言，其相當(dāng)粗略，據(jù)此，并不能在司法實(shí)踐中把握其生效條件和法律效力，這意味著異議登記制度的司法適用存在法律“漏洞”，法官在面臨具體案件時(shí)，必須進(jìn)行“造法”以填補(bǔ)法律漏洞。本文擬分析異議登記的生效條件和法律效力，以指出法官在此兩個(gè)方面進(jìn)行“造法”的方向和思路。
二、異議登記的生效條件
異議登記的根本價(jià)值就是修正登記錯(cuò)誤，沒(méi)有登記錯(cuò)誤就沒(méi)有異議登記。但登記錯(cuò)誤的范圍很廣泛，是否所有的登記錯(cuò)誤均能引發(fā)異議登記，需要加以探討。此外，異議登記作為登記之一種，必須是國(guó)家專(zhuān)設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在專(zhuān)設(shè)的登記冊(cè)上記載的法律事實(shí)，沒(méi)有此種形式，難言異議登記的正當(dāng)性。對(duì)上述問(wèn)題的討論，就形成了異議登記的生效要件。
(一)現(xiàn)有登記錯(cuò)誤
現(xiàn)有登記錯(cuò)誤是異議登記生效的首要條件，對(duì)于這個(gè)要件，難點(diǎn)在于如何認(rèn)定登記錯(cuò)誤。根據(jù)實(shí)踐總結(jié)，筆者認(rèn)為，能夠證明登記錯(cuò)誤的事實(shí)大致有:
1.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)原始取得的基礎(chǔ)，即法律直接規(guī)定、法院判決、事實(shí)行為等。原始取得的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)無(wú)需進(jìn)行登記，就直接發(fā)生物權(quán)效力，這樣，一旦其沒(méi)有在登記冊(cè)中得以顯示，登記即屬錯(cuò)誤。如被繼承人死亡導(dǎo)致繼承人直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，但之后該房屋所有權(quán)卻被登記為其他人，繼承人憑借被繼承人死亡的事實(shí)和自己作為繼承人的資格(如身份、遺囑)這些原始取得的基礎(chǔ)，來(lái)證明登記錯(cuò)誤。
2.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的原登記記載以及相關(guān)輔助證據(jù)。原在登記冊(cè)中記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，非出于權(quán)利人真實(shí)意思的原因而發(fā)生變動(dòng)，這種變動(dòng)缺乏原登記權(quán)利人的意思表示基礎(chǔ)，原登記權(quán)利人可以憑借原登記記載以及這種變動(dòng)缺乏當(dāng)事人必要意思表示的事實(shí)來(lái)主張登記錯(cuò)誤。如房屋出賣(mài)人受到買(mǎi)受人的欺詐，作出錯(cuò)誤移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示，并辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，后該意思表示被依法撤銷(xiāo)，出賣(mài)人憑借原登記記錄以及法院認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的判決書(shū)，可以主張登記錯(cuò)誤。
3.當(dāng)事人作出的處分或者保留不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)意思表示。這主要適用于以下兩種情況:
(1)當(dāng)事人具有真實(shí)的進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的意思表示，但表現(xiàn)該意思的形式不是登記，而是其他形式，只要該形式為法律所允許，就應(yīng)當(dāng)具有法律約束力。比如，房屋買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人雙方具有真實(shí)的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的意思表示，由于客觀原因沒(méi)有辦理所有權(quán)變動(dòng)登記，但出賣(mài)人將自己的房屋權(quán)屬證書(shū)交付給了買(mǎi)受人，或者將交易指定的房屋交給了買(mǎi)受人，則出賣(mài)人應(yīng)協(xié)助買(mǎi)受人辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，否則，買(mǎi)受人可以用上述表示行為證明登記錯(cuò)誤。(2)本應(yīng)取得登記物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有登記物權(quán)，自己保留真實(shí)物權(quán)。比如，某人實(shí)際購(gòu)買(mǎi)了房屋，不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記，就將房屋所有權(quán)登記在親朋好友名下，但實(shí)際上又沒(méi)有贈(zèng)與或者放棄房屋所有權(quán)的意思，在這種情況下，真實(shí)權(quán)利人可以憑借委托行為或者指令行為來(lái)證明登記錯(cuò)誤。
(二)異議登記的對(duì)象具有正當(dāng)性
雖然存在登記錯(cuò)誤，但是異議登記的對(duì)象不具備正當(dāng)性，則異議登記同樣沒(méi)有法律效力。異議登記對(duì)象的正當(dāng)性，主要有兩層含義:
1.異議登記的抗辯對(duì)象能夠引發(fā)登記公信力。因?yàn)楫愖h登記旨在破除登記公信力，如果登記冊(cè)記載了對(duì)抗權(quán)利真實(shí)性的異議登記，則第三人就不能取得該受異議登記抗辯的權(quán)利。這樣，此處的登記錯(cuò)誤僅僅指權(quán)利錯(cuò)誤，不動(dòng)產(chǎn)的面積、形狀等事實(shí)狀況登記錯(cuò)誤不能成為異議登記的抗辯對(duì)象。而且，異議登記效力僅僅及于其所抗辯的權(quán)利，比如，甲被錯(cuò)誤登記為房屋所有權(quán)人，其據(jù)此為乙設(shè)定了抵押權(quán)，此后，針對(duì)該房屋所有權(quán)的異議登記成立，但乙的抵押權(quán)并不因此受影響。
2.異議登記的保護(hù)對(duì)象與異議登記的作成有密切關(guān)系。即異議登記的效力僅僅及于提出異議并意欲通過(guò)異議登記獲得保護(hù)的人，比如，甲被登記為房屋所有權(quán)人，乙以該房屋真實(shí)所有權(quán)人的身份提起異議登記，嗣后甲將土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)給丙。這時(shí)，如果乙確屬真實(shí)所有權(quán)人，則丙就不能取得該所有權(quán)。但是，如果該所有權(quán)既不屬于甲也不屬于乙，而是屬于丁，由于丙沒(méi)有義務(wù)知悉該所有權(quán)的真實(shí)歸屬，其只要基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的信賴(lài)而與甲發(fā)生交易，就可以取得該所有權(quán)，真實(shí)權(quán)利人丁就不受該異議登記的保護(hù)。
(三)辦理登記
異議抗辯要發(fā)生阻斷登記公信力的效力，其登記時(shí)間就必須先于能夠發(fā)生公信力的登記時(shí)間。比如，甲是登記權(quán)利人，其將登記所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙，并已經(jīng)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，在該登記辦理完畢之前，真實(shí)權(quán)利人丙提出異議抗辯并辦理登記，則異議登記早于可以發(fā)生公信力的登記，乙就不能善意取得該所有權(quán)。
三、異議登記的法律效力
(一)基礎(chǔ)效力
異議登記的基本效力，是阻斷登記公信力。異議登記雖然旨在保護(hù)真實(shí)權(quán)利人，但其作為實(shí)現(xiàn)此目的的手段，并不漠視或者不顧第三人利益，而是比較恰當(dāng)?shù)卦谡鎸?shí)權(quán)利人和第三人之間建構(gòu)了利益平衡機(jī)制。這主要體現(xiàn)在:異議登記同其他物權(quán)登記一樣，具有公示性，它將登記物權(quán)可能存在瑕疵的信息向社會(huì)公眾展示出來(lái)，產(chǎn)生警示效力，使第三人以該登記物權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易時(shí)，能夠在了解該風(fēng)險(xiǎn)信息的基礎(chǔ)上審時(shí)度勢(shì)，依據(jù)意思自治進(jìn)行判斷。這會(huì)產(chǎn)生兩種結(jié)果:
1.如果異議登記正確，即使第三人符合公信力的要件，也不能取得登記物權(quán)，真實(shí)權(quán)利人據(jù)此而得以保護(hù)。這種局面建立在第三人知悉交易對(duì)象可能存在瑕疵的信息基礎(chǔ)之上，屬于風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。
2.如果異議登記不正確，則第三人不受該登記限制，能夠根據(jù)登記公信力確定取得物權(quán)，所謂的“真實(shí)權(quán)利人”也因此不能取得物權(quán)人法律地位。異議登記的這種效力是確定的，有爭(zhēng)議的是實(shí)現(xiàn)這種效力的方式。
異議登記對(duì)登記公信力的阻斷有兩種方式:1.事后阻斷，即異議登記不能剝奪或者限制登記物權(quán)人的處分權(quán)，該物權(quán)人仍然可以將成為異議登記對(duì)象的物權(quán)進(jìn)行移轉(zhuǎn)或者變更，登記機(jī)關(guān)也必須辦理相應(yīng)的變動(dòng)登記。只有在異議登記具備生效要件時(shí)，該物權(quán)變動(dòng)喪失法律效力，物權(quán)受讓人即使為善意也因此而喪失所取得的物權(quán)。2.事前防止，即異議登記限制了登記物權(quán)人的處分權(quán)，其不能再處分作為異議登記對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，登記機(jī)關(guān)也不能辦理相應(yīng)的登記。
這兩種方式各有利弊:第一種方式使得登記物權(quán)代替了實(shí)際權(quán)利，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的交易功能負(fù)擔(dān)在登記權(quán)利之上，從而保持了登記物權(quán)的流通性;同時(shí)，在符合生效條件時(shí)，異議登記使得第三人不再受登記公信力的保護(hù)，從而也能恢復(fù)真實(shí)權(quán)利人的物權(quán)人地位。然而，這種結(jié)果是有限制的，即其只能發(fā)生于第三人從登記物權(quán)人處取得物權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)讓的情況，比如，第三人丙從登記物權(quán)人乙處取得登記物權(quán)后，異議登記將導(dǎo)致丙不能確定取得該物權(quán)。但是，如果丙將該物權(quán)再行轉(zhuǎn)讓給丁，此行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，在符合登記公信力的情況下，丁能取得該物權(quán)，此時(shí)異議登記阻斷登記公信力的效力就不能及于丁，否則，就將導(dǎo)致整個(gè)交易鏈條的崩潰，登記的公示機(jī)能也將消于無(wú)形，此種情形導(dǎo)致真實(shí)權(quán)利人甲喪失物權(quán)，也使異議登記失去其功能和制度目標(biāo)。故而，異議登記意在通過(guò)登記的公示性，向社會(huì)公眾警示登記可能有錯(cuò)誤的信息，但登記是否確屬錯(cuò)誤，尚需進(jìn)一步考察。
事前防止的方式則通過(guò)禁止登記物權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域的做法來(lái)確保真實(shí)權(quán)利人的利益。這可以避免出現(xiàn)事后阻斷方式的弊端，但不利于登記物權(quán)的流通，在交易效率方面有所欠缺。更為重要的是，異議登記的提起以及作成，并不能確切地證明登記存在錯(cuò)誤，也不能證明提起者就是真實(shí)權(quán)利人，在這種不確定的情況下，貿(mào)然限制或者禁止登記物權(quán)人的處分權(quán)，以禁止登記物權(quán)的流轉(zhuǎn)和排除登記公信力，可能會(huì)產(chǎn)生不利于登記物權(quán)人的后果。比如，惡意之甲并非真實(shí)權(quán)利人，其為了阻礙房屋所有權(quán)人乙出賣(mài)房屋，就以該房屋真正所有權(quán)人的身份申請(qǐng)異議登記，從而限制乙對(duì)房屋的處分權(quán)，在此期間，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格大跌，致使乙遭受極大損失。乙為了彌補(bǔ)損失，就不得不經(jīng)歷耗時(shí)費(fèi)力的訴訟，并承受甲可能無(wú)能力賠償損失的后果。
顯見(jiàn)，上述兩種方式利弊互補(bǔ)。這二者只有適度結(jié)合，才能產(chǎn)生相對(duì)完美的結(jié)果:
1.我們要考慮異議登記與財(cái)產(chǎn)保全制度的協(xié)調(diào)，以落實(shí)財(cái)產(chǎn)保全的功能。我國(guó)民事訴訟法和仲裁法均規(guī)定，為了保護(hù)申請(qǐng)人的利益，法院或者仲裁機(jī)關(guān)可以裁定被申請(qǐng)人不能處分自己的財(cái)產(chǎn)或者爭(zhēng)議的標(biāo)的物，這就是財(cái)產(chǎn)保全制度。在財(cái)產(chǎn)保全對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的情況下，就必須將其處分權(quán)限制反映在登記冊(cè)中，從而減少因裁定公示性不強(qiáng)而給第三人帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)。如何將財(cái)產(chǎn)保全落實(shí)于登記冊(cè)之中，就涉及到相應(yīng)的程序機(jī)制，而通過(guò)財(cái)產(chǎn)保全裁定與異議登記的銜接，即登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院或者仲裁機(jī)關(guān)的裁定辦理相應(yīng)的異議登記，就可以解決這個(gè)問(wèn)題，無(wú)需再另行設(shè)定程序。因?yàn)樨?cái)產(chǎn)保全制度禁止義務(wù)人的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，其反映在異議登記中，就要求異議登記必須采用事前防止的方式。在這種情況下，如果財(cái)產(chǎn)保全裁定錯(cuò)誤導(dǎo)致異議登記錯(cuò)誤并給登記物權(quán)人造成損失的，則登記權(quán)利人得直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)賠償，以減少救濟(jì)環(huán)節(jié)。
2.在未經(jīng)登記權(quán)利人同意異議的情況下，為了防止申請(qǐng)人惡意濫用申請(qǐng)權(quán)，也為了保證登記權(quán)利人的利益，應(yīng)加重申請(qǐng)人的義務(wù)負(fù)擔(dān)。這主要表現(xiàn)為:申請(qǐng)人應(yīng)提供相應(yīng)的擔(dān)保，以增加申請(qǐng)人的責(zé)任感，保全登記權(quán)利人的利益;異議登記不能發(fā)生法律效力給登記權(quán)利人造成損害的，如果申請(qǐng)人提供的擔(dān)保不足以彌補(bǔ)該損害時(shí)，申請(qǐng)人還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
3.如果異議登記的申請(qǐng)由利害關(guān)系人和異議所涉及的登記權(quán)利人共同提起，登記機(jī)關(guān)據(jù)此辦理的異議登記具有限制登記權(quán)利人處分權(quán)的效力，而且，該異議登記建立在意思自治和責(zé)任自負(fù)的基礎(chǔ)之上，因異議登記錯(cuò)誤給現(xiàn)行登記權(quán)利人造成損害的，申請(qǐng)人不承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)關(guān)當(dāng)然也不承擔(dān)責(zé)任。
4.登記機(jī)關(guān)為了糾正登記錯(cuò)誤，也有權(quán)辦理異議登記。這屬于依據(jù)職權(quán)作出的異議登記，具有高度的可信性，此種異議登記錯(cuò)誤給現(xiàn)行登記權(quán)利人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
5.如果異議登記的作出，建立在利害關(guān)系人單方申請(qǐng)、登記權(quán)利人不同意異議登記、申請(qǐng)人又不提供擔(dān)保的基礎(chǔ)上，就應(yīng)當(dāng)采用事后阻斷方式。此異議登記不得阻斷現(xiàn)行登記權(quán)利的流通，這時(shí)，一旦真實(shí)權(quán)利人不能回復(fù)物權(quán)，就要自行承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
(二)效力限制
與其他登記的效力相比，異議登記在法律效力上存在以下方面的限制:
1.推定力受到限制。登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式，具有權(quán)利推定效力，這免除了登記權(quán)利人證明自己權(quán)利真實(shí)的責(zé)任。異議登記所保全的真實(shí)權(quán)利沒(méi)有登記外觀，也就沒(méi)有推定力，這也導(dǎo)致異議登記本身沒(méi)有推定力。
2.公信力受到限制。由于異議登記本身沒(méi)有權(quán)利推定效力，其對(duì)社會(huì)公眾不能產(chǎn)生公信力，其他人不能據(jù)此就認(rèn)為異議登記所保護(hù)的對(duì)象為真實(shí)物權(quán)，而其抗辯的登記物權(quán)為錯(cuò)誤物權(quán)。由此，對(duì)于異議登記，也就不得再設(shè)定異議登記。
【不動(dòng)產(chǎn)異議登記制度的司法適用】相關(guān)文章：
論我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度在民事執(zhí)行中的適用05-31
法律漏洞與司法適用08-28
不動(dòng)產(chǎn)制度與物權(quán)法的理論和立法構(gòu)造05-29
初探緩刑適用前的人格調(diào)查制度05-11
審級(jí)法官制度--司法改革理念漫談06-06