不動產實名制登記涉及的法律探究

關于不動產實名制登記涉及的法律探究

　　摘 要：由于不動產物權價值往往比較大，其變動會產生很大的社會影響，所以物權變動的手續要求嚴格，要求以登記方式才能變動，不登記不足以產生社會公信力，不登記不足以證明此物的所有權屬歸誰，不登記不足以對抗其他交易人，我國物權法規定了不動產變動需要登記才能產生公定力。當今社會物權交易頻繁，而實際生活中不動產物權的所有人和占有使用人往往不一致，或者存在隱形共有人，導致房屋、土地等不動產權屬經濟糾紛、行政糾紛等經常發生。筆者從物權法角度分析了不動產實名制登記的必要性，明晰產權，盡量減少經濟糾紛，提高不動產物權流轉效率，使不動產物權流轉更加規范。

　　關鍵詞：實名制登記 不動產物權

　　古往今來，物有主糾紛則少，權屬不明則他人必奪而產生糾紛，世界其他各國大多按照不動產登記產生物權公示與公信效力，但現實生活中，由于不動產涉及個人私有財產或隱私，受有財不外露的傳統觀念影響，不動產登記簿背后往往存在隱形共有人，一旦產生糾紛，法律解決程序繁瑣，影響交易流轉。不動產物權登記性質上屬于一種行政干預行為，它體現的是國家行政權利對不動產物權關系的合理干預，而現行登記制度不完備，導致行政糾紛不斷而產生行政賠償責任。文章主要闡述了夫妻共有房屋涉及的法律問題對不動產實名制登記以及登記機關，登記權屬證書等問題進行了法律探究，旨在減少不動產物權經濟或行政糾紛，提高辦事效率，使不動產登記更加科學嚴謹。

　　一、不動產物權登記公示，從外觀上保護商品交易和善意受讓人

　　不動產是指指依自然性質或法律規定不可移動的固定財產，如土地、房屋、海域、林木等定著物。不動產物權的以登記方式公諸于世，只有登記才能產生公定效力，由于不動產性質決定，不動產不像動產那樣簡單隨意，占有即可視為所有。不動產物權的種類繁多，不動產無權人對土地及其地上附著物的占有關系十分復雜，通常會涉及社會公共利益以及第三人的權益，現實中不動產的占有使用人往往不是所有人，從外觀上善意第三人容易誤以為占有人就是真權利人。[1]現實復雜交錯的商品交換過程中，標的物的處分權人根本沒有實質處分權利，表象權利與實體權利不符，影響交易安全和交易善意第三方的利益。因此，為了保證商品交換能夠順利進行，維護善意取得人的合法權利，即使不動產物權變動的登記公示有瑕疵，但為了保護善意受讓人的利益以及整個市場交易的安全，也承認表象登記人與實質物權人處分標的物有同樣的法律效果，這樣人們才敢放心去交易。且我國迄今為止沒有專門的不動產登記法，以前只規定在《物權法》中，而今年《不動產登記暫行條例》已經公布并于3月1號開始實施。下面以房屋為例解析不動產實名制登記問題。

　　二、簡化登記手續提高辦事效率，重形式審查輕實質審查

　　我國不動產登記應當遵循便民利民、節約時間、簡化程序步驟的原則，登記部門不再審查登記簿背后的隱形民事法律關系，這一改革將簡化登記手續，大大提高辦事效率，節約時間。即只進行形式審查，而不再進行實質審查，實質審查雖然錯誤率低，但費時費事效率低施行難，不能做到便民利民，而形式審查效率高，但可能存在不安全隱患。例如昆山市已開始試點施行，對夫妻共有房屋不再對是否存在民事婚姻關系進行審查，只以形式登記為準，一方若未經另一方同意而處分房屋，處分仍然有效，受損方可以依據結婚證、房屋共有證等證明文件進行維權，若一方不同意另一方處分房屋，則還可以申請異議登記。登記機關將不再審查登記簿背后是否存在隱形共有人，嚴格按照登記簿表象記載辦事。即使形式公平而使實質真權利人利益受損，這是真權利人應當承擔的法律后果。標的物可以共有，但一個物上不可能存在兩個兩個相同的權利，一旦產生糾紛，必須有一個評判依據，而登記簿則是解決不動產物權歸屬的法律依據。

　　有人擔心不動產實名登記，若對登記資料查詢可能違反人的隱私權，《不動產登記暫行條例》明確規定，只有不動產登記的權利人或利害關系人才可以申請查詢，復制登記資料，而非對所有人公開，至于具體那些人是利害關系人則需要法律進行進一步明確和解釋，比如婚姻一方、繼承人、以及商品交易中的善意第三人等應該屬于利害關系人。

　　三、完善不動產登記機構以及加快不動產實名制登記的必要性

　　雖然不動產登記暫行條例已經頒布，但依舊沒有統一的登記機關，全國各地出現“多頭登記”現象，缺乏監督管理。目前我國的不動產登記機構極不統一 ，缺乏監督管理與控制，并且登記時所遵循的法規也多有不同，為糾紛的產生埋下隱患。應加快建立全國統一的不動產登記管理機關，完善登記管理工作，將登記程序、登記范圍等事項納入解決范圍。不動產登記簿是物權變動的權屬證書，一切變動皆以登記簿為準，即使登記錯誤或有遺漏也應以登記簿記載的物權人為準，要嚴格維護不動產登記公示的權威性，維護市場交易安全及善意受讓方的利益。

　　商品交易追求效率，不動產實名制登記能夠大大減輕登記部門審核工作，簡單有序，切實做到便民利民，這就提醒人們要注意不動產物權所有人利益的保護一定要看名，有名則有權利和責任，無名則無責。例如，小產權房因為國家尚沒有明確承認，購房者無法將自己的名字寫入房產證上，無法進行登記備案，也不能將房屋放如市場進行二次交易，國家若發生征地或拆遷情形，原所有權人便會回來將房屋土地收回，獲得補償款，房屋目前的占有使用人則得不到合理補償�，F實生活中有些人不愿意或者不方便對外公開自己的姓名，則自能通過其他途徑去證明標的物與自己的利害關系，而不能以此對抗交易的善意受讓人。

　　結語

　　不動產登記暫行條例實施以后，目前我國不動產登記不僅要實名制，而且要全國聯網，利害關系人有權利要求查詢，有名必有權利和責任，為了維護自己的利益，誠信交易，完善不動產實名制，增強不動產登記的公信力和權威性，實名制登記將權利責任更加清晰，減少物權交易流轉糾紛。

　　參考文獻：

　　[1]梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，2010.88.

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