摘要：中國人民銀行、中國銀監會2日公布個人住房貸款調整的通知，要求在不實施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業性個人住房貸款，在最低首付25%的基礎上可再下浮5個百分點;對擁有1套住房且房貸未結清的家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。
對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行
通知要求，央行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況，自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
通知還要求，銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
目前全國僅剩5個城市沒有取消限購
截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市(北京、上海、廣州、深圳、三亞)沒有取消限購，足夠說明取消限購是大趨勢。
據了解，北京目前仍然實行嚴格的限購政策，尤其是在通州新區實行了所謂的加強版限購，在購買資質等方面的要求比此前任何時候都更為嚴苛。目前深圳也暫無取消限購的政策出臺。
中原地產首席分析師張大偉認為，由于目前全國市場分化明顯，預計各地對這一政策的執行力度將不相同。預計積極響應的主要是二線城市。三四線城市的銀行放貸謹慎，執行的可能性并不大。2015年第四季度以來，中國住宅市場成交明顯上漲，市場成交水平處于高位，成交量整體回暖帶動全國房價呈現上漲走勢，樓市出現了暖冬。特別是一二線城市總體上行趨勢明顯。新政策實際影響有待市場觀察，由于僅降低首付款比例，對于購房者的還款壓力并未減輕，二線城市將是新政策主要影響區域。預計后續各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策。
經濟學家馬光遠表示，這事實上等于他之前判斷的，首套房貸首付比例回到了20%。英大證券研究所所長李大霄認為，這是支持合理住房消費的利好政策，對于促進房地產市場平穩健康發展有正面影響，對于穩定房地產市場和去庫存有正面作用，對于房地產股票有重要支持，對于股市穩定也有重要意義。
知名房地產商任志強通過微博評論稱，“出個政策也婆婆媽媽的?”
“新政”比較
在過去的1年里，房貸政策歷經了330新政和930新政兩次大的調整，其中330新政主要針對二套房首付比例進行調整，首付比例從60-70%下調為40%;930新政則將一套房首付比例從30%降低為25%。此次相當于同時對首套房和二套房首付比例進行調整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例進一步由40%降至30%。
2015年“930新政”：在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
2015年“330新政”：對擁有1套住房且相應購房貨款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%;對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%。
“新政”解讀
易居研究院副院長楊紅旭：
其一， 從政策目的來看，官方稱“為進一步支持合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展”，其實還有一層意思沒說，那就是“化解房地產庫存”。要想去庫存，必須還得為需求打雞血。而放松房貸，效果最明顯。
其二，從政策內容來看，集中在降首付方面。2015年9月，央行與銀監曾出新政，將首套普通房貸款首付降至最低25%，短短的四個月后，便又急吼吼的再降5個百分點!早知如此，當初為何不一次性降10個百分點?像擠牙膏一樣。不過，降至二成，也就回到2006年之前，屬于歷史最低水平了，以后不要才奢望進一步下降了!
第一套房貸款沒有結清，再購第二套普通住房，首付降了10個百分點。2015年3月的“3.30"政策當中，曾把這一類房貸降至了四成，現在進一步降至三成!這個政策，未來還有一點點空間可以下降。
其三，從政策效果來看，值得期待。因為房貸政策，是影響樓市的第一重要政策，當前房貸利率主要由商業銀行根據自身情況調節，中央不便于出臺硬性政策，那么降低首付比例，便是央行與銀監會惟一可以使用的“大招”了。
首付門檻降低，有利于剛需和首改需求入市，尤其是對于那些收入不低、但積蓄不多的年輕人、年輕家庭，可謂是“及時雨”!因此，這一政策刺激普通住宅需求，尤其是房價偏高的一二線城市的購房需求。
其四，從政策的彈性來看，并非一刀切。實行限購的一線城市，沒有放松，主要是房價比較強勢。另外，對于非限購城市，央行和銀監會，也沒有強制各地商業銀行統一執行，而是規定：人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，并根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
總而言之，這一政策，是中央支持自住需求，化解房地產庫存方針的具體落實，有助于剛需和首次改善需求的釋放，未來還會有其他寬松政策出臺，進一步促進樓市復蘇。2016年，全國樓市將繼續回暖。
新政或并未解決房地產需求根本
各商業銀行預計將分化執行，對于購房者來說，新政策實際影響不大，但從心理層面看，會刺激一波需求入市。這一政策各地執行力度不一，預計積極響應的主要是二線城市，三四線城市各銀行放貸謹慎，預計執行的可能性不大。
刺激政策遇到市場分化難題，目前房價漲幅居前的部分城市已經引起當地政府重視。例如，上周上海發改委、房管局召集的關于樓市的內部研討會上特別強調，要嚴防房價過快上漲，從嚴執行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發商碎步快漲的銷售模式。
政策持續寬松，但效果依然只出現在一二線城市。雖然一線城市限購，不執行新首付政策，但心理影響大。二線城市將是新政策主要影響區域。預計后續各省都將針對房地產庫存出臺不同力度的政策，整體看，房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。
2016年，我國宏觀經濟運行壓力巨大，2015年GDP同比增長6.9%，20多年來首次跌破7%。投資及出口表現不佳成為拖累經濟增長的兩大主因，全國固定資產投資增速回落，進出口總額同比下降。而固定資產投資之所以增長緩慢，主要受到房地產開發投資增速回落幅度較大影響，且房地產開發投資增速去年以來持續下滑。分城市來看，一線城市最被標桿房企看好。特別是降息后，一二線城市，樓市資金面將明顯好轉。房價從統計局數據看已經全面上漲。三四線因為庫存絕對值過高，這種情況下，2016年市場分化的趨勢將依然延續。
房地產政策暖風不會停
民生宏觀朱振鑫分析認為，房地產持久戰再下一城。未來兩三年，房地產政策暖風不會停。
去庫存是供給側改革第一要務，激發房地產合理需求是去庫存第一要務。下調公積金首付后，下調一般貸款首付順理成章，不排除進一步下調可能。未來兩三年，房地產政策暖風不會停，一方面60億庫存需要去，另一方面房價整體已經幾乎沒有上漲風險，政策有松動空間。下一步等待：交易環節稅費進一步調整(放松征收標準，改變征收方式)、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行等。限購放開可能性不大(問題不在京滬，連這次下調首付都沒有)。
國泰君安的報告稱，房貸首付政策的再次降低對二三四線樓市有一定刺激作用，尤其是對改善型需求，中長期而言對樓市將產生較強支撐。
此次首付降低只是中央經濟工作會議以來化解房地產庫存的第一步，信號意義明顯，預計降準降息、財政補帖、稅費優惠等政策將加速落地，在資金和政策雙重寬松的環境下，房地產市場銷售改善態勢將延續，投資端企穩可期。