房產經紀人跑盤的技巧

房產經紀人跑盤必備的技巧

　　跑盤的目的是為了體現經紀人的專業程度，增強客戶房東對自己的信任度更好的開展工作。那么，房產經紀人跑盤的技巧有哪些呢？下面是小編整理了房產經紀人跑盤必備的技巧，希望對你有幫助！

　　一、跑盤需要了解的基本內容以及重要性

　　物業名稱、位置、棟數、套數、單元數及名稱、戶型結構、面積、內部設施、周邊配套、交通狀況、管理費及停車費、能否開通網絡、開發商及物業管理、入住時間和批地時間、物業類型容積率、綠化率、銷售鈞價等。

　　1.位置：小區周圍有何特征建筑（著名大廈、超市、館所等）房產經紀人應熟記。業主—報盤。馬上了然一胸，并清楚的介紹給客戶有助于客戶對你的信任度

　　2.交通狀況：便捷的交通通常能成為樓盤的大賣點，甚至能彌補地理位置的不足。從該小區到火車站、體育館、公園、超市等大方向坐哪路車，熟記小區周邊的交通狀況有利于①客戶做哪路車看房 ②戶顯示經紀人的專業  ③增強客戶購房信心。

　　3.小區的規模：將直接影響到樓盤的ａ綜合配套 ｂ物業管理檔次ｃ住戶人氣ｄ小區綠化ｅ物業管理走向。多向業主問上述問題、多了解多聊天、相互留下深刻印象。

　　4.樓層高低的優劣勢：高層優勢：①視野開闊 ②光照好、室內明朗令人心情舒暢 ③空氣清晰、灰塵少、蚊蠅少 ④噪音小。劣勢：①層房子價格高 ②上下不方便、多層樓較突出。低樓層房與之相反。

　　5.朝向：南北向是最好的朝向，冬暖夏涼。冬天光照時間長，夏天光照時間短（中午一點后基本向西）。東西向房子：有西曬之說，夏天下午暴曬，冬天有很少照到太陽，風水學上，坐南朝北方向為吉向。

　　6.配套設施：①有無游泳池、會所、球場、幼兒園、小學、中學等。②周邊有無菜市場、超市、學校、銀行、郵局、公園（多久能到）③是用煤氣還是用電、有太陽能。

　　7.物業名稱、物業管理：①物業管理公司的知名度和收費標準影響房子成交量 ②水、電、煤氣、有線電視、物管費、停車費、電梯費、二次加壓費標準。

　　8.物業產權：產權年限、住宅70年、商住50年、土地性質、出讓、劃撥。

　　二、跑盤技巧：一看、二問、三扮演

　　一看：1.首先選定區位：帶好紙和筆，一條路一條路的走（記好路的名稱）但不是瞎走，更不是走馬觀花，走的時候要把周邊小區的大致位置和小區分布圖在大腦里記清楚，還有周邊商業（大型超市、健身中心）、標志性的建筑物、醫院、學校，一定要熟記。跑的時候先畫草圖，回到店面上工整的餓畫出區位圖 。

　　2進入小區了解情況：ａ到附近店面借好鑰匙方便進入。ｂ無鑰匙可以在附近觀察，有小區業主出入時，跟在身后進入，但要自然，不要東張西望，縮手縮腳。ｃ只有房門鑰匙，無進門卡的，跟門衛說明來意，如不同意的不要強行進入，另找時機進入。

　　3.進入小區后通過細微的觀察可了解到大部分情況：ａ如觀察保安的制服可知是哪個物業公司或是看垃圾桶也行。ｂ看小區入口、入車口的小區平面圖和標示牌，可知道整個小區的布局棟數、棟名。ｃ看單元門上的門鈴按鍵可知道有幾層畫層有幾戶。ｄ小區會所的宣傳手冊上可知內部配套設施各項收費情況。ｅ再看小區物業的基建石碑上可知開發商名稱和入住時間等。

　　二問：通過自己觀察后，還有不清楚的可以問保安、問物管，不要不懂裝懂，可以回到店上問老員工、店長。

　　三扮演：扮演不是用在每一個身上，根據經營，稍微成熟的經紀人，膽量更大一點，可以找異性同事作假伴侶裝客戶去周邊同行了解情況。要有自信，看者對方的眼睛問。

　　三、跑盤應注意的問題

　　⒈跑盤過程中，不能走馬觀花，只看不記，出了小區又什么都記不起來。好記心不如爛筆頭，邊看邊記，加深記憶，之后要隨時復習。

　　⒉有應付心理：為了完成任務。自己不親自跑，直接到小區找看小區示意圖畫小區平面圖，更有甚者抄襲同事的成果。別人的能作為房考，自己騙自己。

　�、秤需�匙的房子不能讓保安知道正確的座落，以免泄露公司資源（特殊情況外）。

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