新人房產經紀人跑盤經驗總結
跑盤是房地產專業術語，主要的意思是指把新開盤的項目徹底了解一遍，主要適用于房產中介人員，是房地產經紀人為了對執業范圍(執業商圈)內的房產、社區布局、周邊配套以及社區詳情有深入了解，而通過實地走訪勘察，達到“眼見為實”的目的。
一、關于跑盤
在跑盤并通過考核后，方能上崗。
二、跑盤目的
建立基本市場視角,建立基本行業認知 ,建立房地產基本思考體系, 建立房地產職業精神 ,房地產從業的基礎 。
入職跑盤目的：不是單純的跑盤，我們的研究方法貫穿始終，由下而上從個盤到區域，由表 及里從表象到動因、研判、現狀和趨勢。
三、建立基本市場視角
1 、我們的目標是預判這個城市：掌握城市物理結構 了解城市宏觀經濟情況： 產業、人口構 成、經濟指標、規劃定位、 開發強度、年銷售量等，了解城市房地產現狀和發展歷程、預判城 市房地產發展趨勢。
2 、房地產市場的板塊(片區)概念：掌握板塊脈絡，建立板塊概念 了解板塊構成、成因和發 展模式，建立區域印象，感知人文地脈。
3 、房地產項目好比板塊的一個窗口：了解板塊資源、城市配套、未來規劃 了解主流產品、主 流客戶，在區域大背景下審視個盤。 案例：假日灣 假日灣位于華僑城潮洲街以西、沙河荔園村以南、深南大道以北。為益田地產 益田地產首發在華僑 假日灣 益田地產 城地段的高層優質項目，項目分為三個部分，隔深南大道與世界之窗相望的是“假日廣場”、緊靠 假日廣場以北的是“假日國際公寓”以及“假日國際會館”。配套有一個幼兒園，幼兒園已經建成即 將啟用;其中一期“假日灣”原名雍景灣，后改為現名，占地 平方米，建筑面積 平方 米，由 3 棟 28～29 層高無商業裙樓及臨街商鋪的建筑組成。假日灣 假日灣位處深圳華僑城核心、地鐵假日灣核心、主題公園核心區域，隔深南大道與世界之窗呼應;東側是五星級威尼斯皇冠假日酒店;東北側為歡樂谷主題公園;西面為沙河高爾夫球場、名商高爾夫球場。假日灣最直接、最全面地享有了華僑城人文景觀和自然環境。假日灣 10 樓上 168 平方米的高層單位，主臥 180 度的弧型陽臺將深圳灣海景、歡樂谷、世界之窗、威尼斯酒店等美景盡收眼底。它所擁有的僑城 360 度多維 山、湖、海景觀，為眾多置業者所認同。假日灣在建筑設計、園林規劃、教育配套、以及性價比等方面也都頗具實力。其規劃借助地緣，突出標識性，實現景觀利用最大化。建筑體量略高于周邊建筑，更加俊雅挺拔。尤其是頂部造型“像皇冠、像風帆”，增加了識別性和歸屬感。而三棟不同的單體采用了三種不同的設計主題，不同風格的地域風情賦予了假日灣獨特的品位和格調。假日灣 122～145 平方米的稀缺主力三房戶型，為精英人士提供了進駐深圳人文居住核心的良機。 極具優勢的性價比，為追求高品質生活的精英人士移居華僑城提供了更理想的選擇空間。核心區位凸現增值空間，作為華僑城的“稀缺”物業，假日灣因其地段的核心位置和不可多得的戶型、配 套，使得保值能力強勁、升值潛力巨大。
4 、體會項目的市場運作：了解項目的入市時機、開發節奏、開發模式。從項目策劃代理到企業戰略合作伙伴了解項目的整體規劃、啟動區、分期情況、了解項目不同階段的營銷策略，了解 項目的產品演變、客戶演變。 案例：波托菲諾 波托菲諾位于華僑城西北，自然山水得天獨厚。項目占地 80 萬平方米，規劃建筑面積 108 波托菲諾 萬平方米，容積率僅 1.23;坐擁 7 萬平方米燕棲湖、4 萬平方米天鵝湖、8 萬平方米荔枝林和諦 諾山。分純水岸、天鵝堡兩個區域，純水岸內擁有 7 萬平方米的燕棲湖，而天鵝堡內擁有 4 萬平 方米的天鵝湖。項目以意大利小鎮 Portofino 為藍本，規劃有沿湖畔山的獨立別墅、Townhouse、 多層、小高層及高層等多種類型的高尚住宅;建有意大利風情商業街、水岸廣場、鐘樓、湖畔會 所、景觀大道及沿湖木棧道等，營造出獨具華僑城生態人文氣息的家園生活格調。天鵝堡 1495 天鵝堡共 天鵝堡 套，均為大戶型住宅。小區共 18 棟，總占地面積約 23 萬平方米，總建筑面積達 40 多萬平方米， 綠化面積合計達 16 萬平方米。小區內有游泳池、兒童戲水池、兒童游樂場以及面積達 1.3 萬多平方米的濕地園林景觀，小區具有地下車庫車位達 2250 個。小區內林木蔥郁，鳥語花香，環境 幽美，是一個極適合居住的都市桃源。戶型設計僅有兩種面積，220 平方米和 240 平方米，是深圳最純粹的大戶型項目，是華僑城旅游主題地產波托菲諾項目的一個組成部分。 從項目策劃代理到企業戰略合作伙伴 為開發商提供了三個層次的服務： 第一層：為發展商提供 營銷顧問服務 ---- 單一樓盤服務; 第二層：地塊做前期服務 , 通過市場調研、市場分析、經 濟測算等工作，為發展商提供區域項目服務; 第三層：分析開發商的財務狀況、發展目標，為 開發商提供城市拿地策略服務 ---- 企業發展戰略服務。
5 、體會營銷對于項目的價值創造：了解個盤之間營銷理念的差異性，了解包裝、展示的差異性 了解個盤之間定位的差異性，了解競爭中定位差異帶來的產品和客戶的差異性。
6 、全面掌握板塊房地產項目的基本信息：板塊的在售項目、典型項目、板塊的住宅、商業、寫字樓。 跑盤地圖示例 1 板塊基本情況—方位：上北下南 道路：板塊邊界，道路系統，項目：標志物， 在售項目，典型項目，配套：機構、政府機關、商場、醫院、學校、公園。 跑盤地圖示例 2 板塊總結與思考—區域定位?核心區?商業圈?商務圈?板塊均價?人文 地脈與客戶?
四、建立基本行業認知
1、認識一些專業術語：土地基本數據： 占地面積、總建筑面積、容積率 基本物業類型： 高層、 小高層、多層、聯排、獨棟 基本產品指標： 戶型、得房率、梯戶比、標準層、朝向等 案例： 與規劃設計單位的對接 基本銷售指標： 均價、單價、銷售率、上門量。
2 、通過《項目調查表》》細化項目信息
3 、須在跑盤中了解 本地房地產市場的開發商 本地房地產市場的策劃代理公司 本地房地產市場主要的物業管理 公司 本地房地產市場的承建商 建筑設計/園林設計 / 廣告公司等其他相關公司 。
案例 1 ： 判斷城市的市場成熟程度(與政府博弈)
案例 2 ：本地開發商發展方向。
五、建立房地產基本思考體系
1 、建立從樓盤到板塊到區域的關聯度
2 、建立以發展的眼光審視問題的習慣。
3、不是為了跑盤而跑盤，而是帶著問題和假設、去尋求答案：
1) 出發前的功課--在網上先了解 板塊的脈絡結構、板塊成因、發展模式、產業結構、客戶構成、規劃方向等;
2 ) 帶著問題和假 設去跑盤--在跑盤中梳理問題，驗證觀點。 六、跑盤期間安排：跑盤指引：《跑盤工作指引》 案例講解：《跑盤方法論》 回到公司：解惑 /溝通/分享 每周一次提交跑盤作業： 跑盤地圖、項目調查表。
六、跑盤成果要求：
A 、各板塊的跑盤地圖、典型項目調查表;
B 、每個板塊選擇一個典型個盤 形成《案例》;
C 、選擇一個板塊形成《區域印象》;
D 、《跑盤成果匯報會》。 推薦： 快速成為華僑城市場業內人士的幾個渠道：網上房地產：搜房網 、房地 產信息網 、焦點房產網 ;網上地圖：查查吧
注意事項
1.
1)不論物業類型，只要現場設置有售樓處的項目，必須填寫項目調查表;
2) 須收集的資料有:樓書/折頁/海報/戶型圖等;
3)寫字樓和正在招商招租的商業項目也要填寫項目調查表;
4 )片區樓盤需不斷更新，希望大家協助在本次跑盤過程中加以完善。
注意事項
2.
1) 每天的計劃很重要--每天前一晚要根據地圖做好第二天計劃，規劃好所跑區域、 時間、工作量、交通車等;
2 )每天必備--跑盤攜帶城區地圖、樓盤地圖、筆、筆記本、《樓盤 指引》;
3) 著裝提示--舒適的鞋子，雨天帶傘。 跑盤方法“小貼士” 進入售樓處--扮客戶、直言是同行，數據真實嗎 ? 可以估計嗎 ? 怎樣多 角度去驗證觀點?到群眾中去--保安，書報亭，街邊閑賦的老伯，雜貨店的小老板，送牛奶的工 人;專業渠道--地鋪，網絡，房地產報紙等。
新人跑盤經驗總結
房地產經紀人員在從業的地區必須是一個活地圖，很難想象一個對所在城市的東南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的'房地產經紀人員，能夠做好業務，本貼就如何跑盤做詳細講述。
一、跑盤目的
(一)、通過跑盤程序，幫助和督導置業顧問成為深圳“地理通”、“樓盤通”，從而盡快建立行業所需要的市場全局觀念，并積累崗位所需求的基本業務信息，提高專業技能。
(二)、通過跑盤熟練掌握所屬區域的地理特征、商業特點、樓盤情況，以為客戶提供更詳盡、專業的士服務。
(三)、通過跑盤程序，使跑盤人員磨練意志、端正行業觀念，培養房地產經紀人員所應具備的品格素質和職業精神。
二、跑盤要求及相關指引
城市“地理通”——全局掌握城市結構、道路走向、路貌特征
1、掌握城市結構、道路走向、道貌特征、所在城市共分為幾個大區，區屬劃分界線參見《××市地圖》。隨著城市規劃不斷變遷，老百姓約定俗成的地理稱謂對地理標識尤為重要。
2、實現實地印象與地圖標識間迅速自如的轉換、地圖標識方向為上北下南，每日跑盤前要先畫出計劃跑盤的地圖;在實際跑盤過程中，記錄沿路的每一座物業，并整理在作業中;最終在頭腦中形成地圖全貌和實地印象。
3、熟悉社區或樓盤配套設施情況：幼兒園、小學、中學、菜場、酒樓、公園以及大型市場、文體娛樂設施等。
4、熟知交通路線及具體公交站點、中小巴車次，找到公交站點的位置，記錄所有經過的大、中、小巴士路號及車費。
三、跑盤人員作業考核標準
(一)、跑盤物業調查作業標準
1、對于在售物業的項目調查，必須嚴格按照公司規定的項目調查表認真填寫。
2、對于已入伙一年之內的物業，項目調查表所要求的“折實售價”一欄可不填寫，其它欄目按要求完成。
3、對于已入伙一年以上的物業，項目調查表所要求的“建筑設計”、“環境設計”、“折實售價”、“聯系電話”欄可不填寫，其它欄目按要求完成。
4、跑盤地圖作業標準
除按照跑盤指引的要求外，還需對正在籌建中的物業及待建空地的情況進行了解，并在跑盤地圖上做出標識。
四、跑盤輔導人員工作指引
(一)、跑盤輔導人的責任
1、客觀地講，跑盤是件苦差事。新員工不單要承受精神、體力上的付出(比如每天跑完盤回來，還要畫圖和完成項目調查作業)，還要面對經濟上的壓力。在這個過程中不斷有人離去;
2、如何幫助新員工成功地邁出入職創輝租售后的第一步，并為其今后成長為合格的、乃至優秀的置業顧問打下良好基礎，對于我們這些新員工的指路人來說，責任很大。
(二)、跑盤輔導的工作要點
1、向新學員明確跑盤的作用
新學員報到當日,無論你多忙,你都必須與該學員見面.一來可以了解其過往從事的行業及與目前工作的不同之處,以便有針對性地做出工作安排;二來也可讓新學員從陌生的工作環境中感受到關心與幫助,增強對團隊的歸屬感。
在與新學員的交流過程中，需向其闡述跑盤的作用及相關要求(通常稱為洗腦)，幫助其理解：跑盤是所有加入地產行業和創輝租售的營銷人員的必修課，是其成長為使客戶信賴的專業地產顧問的最基礎的和不可或缺的步驟。通過這樣的交流，可以使新員工提高對跑盤的重視程度和積極性。
2、向新員工明確跑盤重點
提醒新員工購買深圳地圖，跑盤前預先查看地圖，確定第二天的工作路線。按照《跑盤指引》的要求來進行輔導，重點強調對主干道社區生活配套、標志性物業、政府機關、大型公共設施、在建、籌建及待建物業等內容的調查。
有條件的話，安排現場一位已上崗的新員工與其交流跑盤心得，借助這位剛上崗新員工的工作熱情，激發即將開始跑盤的新人的積極性。
3、每周固定兩次交作業時間
采用每周交兩次作業而不是每天到分行報到的做法，既可使新學員節省時間和交通費用，從而感受到經理對他的關懷;同時也可給予其一定的工作壓力(因為每周已有足夠的時間跑盤和完成作業，所以必須提交合格的作業)
4、跑盤輔導以鼓勵為主，同時要指出和分析不足，讓新學員帶著問題跑盤。
5、建議跑盤新員工以客戶身份去調查樓盤
這樣做，不僅可以取得較為真實、詳細的數據，還可學習到別人的銷售技巧，熟悉業務操作流程，為上崗做準備工作，同時也有助于避免產生單調、枯燥的感覺。
6、讓新員工感受到團隊的力量
可利用跑盤新學員每周兩次回分行提交作業的機會，安排其與其他房地產經紀人員暢談跑盤經歷，以增進同團隊成員之間的感情，堅定跑盤信心。
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