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房地產市場消費者購買行為分析
消費者就是上帝，在房地產市場也同樣如此，做好消費者的工作非常重要，以下是小編收集整理的房地產市場消費者購買行為分析，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
房地產市場消費者購買行為分析
1.消費者市場及其購買對象：
(一)消費者市場及其特性消費者市場是個人或家庭為了生活消費而購買產品和服務的市場。消費者市場的特點包括：
�、購V泛性。消費者市場人數眾多，范圍廣泛。
�、诜稚⑿�。消費者的購買單位是個人或家庭，每次購買數量零星，購買次數頻繁。
�、蹚碗s性。消費者受多種因素的影響而具有不同的消費需求和消費行為，所購商品千差萬別。
④易變性。隨著市場商品供應的豐富和企業競爭的加劇，消費風潮的變化速度加快，商品的流行周期縮短，千變萬化。
�、莅l展性�？茖W技術不斷進步，新產品不斷出現，消費需求呈現出由少到多、由粗到精和由低級到高級的發展趨勢。
⑥情感性。消費者多屬非專家購買，受情感因素影響大。
⑦伸縮性。消費需求受多方面因素影響，在購買選擇上表現出較大的需求彈性或伸縮性。
�、嗵娲浴ＯM品種類繁多，不同品牌甚至不同品種之問往往可以互相替代。
�、岬貐^性。不同地區消費者的消費行為往往表現出較大的差異性。
�、饧竟澬�。分為三種情況：一是季節性氣候變化引起的季節性消費;二是季節性生產而引起的季節性消費;三是風俗習慣和傳統節日引起的季節性消費。
(二)消費者市場的購買對象
消費者在購買不同商品時，并不遵循同一個購買模式，如買一套住宅和買一部彩電，購買行為方面肯定有相當大的差異。根據消費者購買行為的差異，市場營銷學將他們所購商品(包括服務)分為三類：便利品、選購品和特殊品。
2.影響消費者購買行為的主要因素：
消費者市場上不同購買者的需求和購買行為存在著很大的差異。經濟學家曾把在市場上進行購買的消費者都看作是“經濟人”，在購買過程中總能進行理智而聰明的判斷，作出最經濟的選擇。但經濟學家們的理論很難解釋現實中人們的購買選擇為什么會那么千差萬別。顯然，除了經濟因素以外，還有其他因素：除了理性的思考以外，還有其他非理性的情緒在影響人們的購買決策。
(一)社會文化因素
1.文化因素
文化、亞文化和社會階層等文化因素，對消費者的行為具有最廣泛和最深遠的影響。文化是人類欲望和行為最基本的決定因素，低級動物的行為主要受其本能的控制，而人類行為大部分是學習而來的，在社會中成長的兒童是通過其家庭和其他機構的社會化過程學到了一系列基本的價值、知覺、偏好和行為的整體觀念，這也影響了他們的購買行為。
2.社會因素
消費者購買行為也會受到諸如相關群體、家庭、社會角色與地位等一系列社會因素的影響。
(二)個人因素
消費者購買決策也受其個人特性的影響，特別是受其年齡所處的生命周期階段、職業、經濟狀況、生活方式、個性以及自我觀念的影響。生活方式是一個人所表現的有關其活動、興趣和看法的生活模式。特別是一個人所特有的心理特征，它導致一個人對其所處環境的相對一致和持續不斷的反應。
(三)心理因素
消費者購買行為要受動機、感覺、學習以及信念和態度等主要心理因素的影響。
1.動機
動機是一種升華到足夠強度的需要，它能夠及時引導人們去探求滿足需要的目標。
2.感覺
是人們通過各種感觀對外界刺激形成的反應。
3.學習
人們的行為有些是與生俱來的，但多數行為，包括購買行為是通過后天的學習得來的。
4.信念和態度
它們是人們通過學習或親身體驗形成的對某種事物比較固定的觀點或看法。這些信念和態度影響著人們未來的購買行為。信念和態度一旦形成就很難改變，它們引導消費者習慣地購買某些商品。
3.消費者購買決策過程：
在分析了影響購買者行為的主要因素之后，還需了解消費者如何真正做出購買決策，即了解誰做出購買決策、購買決策的類型以及購買過程的具體步驟。
(一)參與購買的角色
人們在購買決策過程中可能扮演不同的角色，包括：發起者，即首先提出或有意向購買某一產品或服務的人;影響者，即其看法或建議對最終決策具有一定影響的人;決策者，即對是否買、為何買、如何買、何處買等方面的購買決策做出完全或部分最后決定的人;購買者，即實際采購人;使用者，即實際消費或使用產品或服務的人。
(二)購買行為類型
消費者購買決策隨其購買決策類型的不同而變化。較為復雜和花錢多的決策往往凝結著購買者的反復權衡和眾多人的參與決策。根據參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為四種：
1.習慣性購買行為
2.尋求多樣化購買行為
3.化解不協調購買行為
4.復雜購買行為
(三)購買決策過程
西方營銷學者對消費者購買決策的一般過程作了深入研究，提出若干模式，采用較多的是五階段模式，即：引起需要一信息收集一方案評價一購買決策一購后行為。
1.引起需要
2.信息收集
3.方案評價
4.購買決策
5.購后行為
4.住房市場中的消費者行為：
住房市場中的消費者和購買者行為，是房地產市場調研、市場分析的重要內容。由于住房兼具耐用消費品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等行，與一般消費品市場有非常大的差異。
很顯然，住房市場中消費者的購買對象是住宅，其是購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。由于住宅具有位置固定、價值量大、兼具自用和投資功能等與一般消費品不同的特點，因此影響消費者購買行為的主要因素雖然與一般消費品基本一致，但影響的方式卻有很大差異。
(1)受“有土斯有財”等傳統觀念的影響，中國人在住房的租買選擇之間更偏重買房，愿意支付住房所有權溢價;
(2)家庭是住房消費的基本單位，購房過程中的區位選擇、數量選擇、質量選擇和購買決策等行為，受包括家庭規模、家庭生命周期所處階段、家庭收入等家庭特征因素的影響很大;
(3)購買住房通常需要住房金融支持，除住房價格、家庭收入、家庭財富積累狀況等一般影響因素外，個人住房抵押貸款的可獲得性及貸款條件也會對購買決策產生重要影響;
(4)住房具有投資特性，購買者除了關注住房的使用價值外，還非常關注其投資價值，購買決策受預期租金收入、增值收益、利率水平以及其他類型投資收益水平的影響;
(5)住房市場存在政府干預且受社會高度關注，除政府政策調整、社會輿論導向等的影響外，示范效應、從眾心理等也會影響購買者決策，出現羊群效應等非理性購買行為。
房地產市場消費者購買行為分析
一、分析范圍
（一） 地域范圍
覆蓋當地城市轄區范圍內的各行政區（含開發區等）。當地房地產市場信息系統尚無法覆蓋所有區域的，分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產市場信息系統相一致，但應在分析報告中予以說明，例如全市、城區（并列舉行政區名）等。
統計指標覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發統計數據覆蓋全市，房地產市場信息系統覆蓋若干城區），應予說明。
統一統計指標覆蓋的地域范圍曾經發生變化的，在使用時間序列數據或同比、環比指標時，應予說明。
�。ǘ� 房屋類型
兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業營業用房、辦公樓、其他等房屋類型）；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。
商品住宅各項統計指標和相關分析中，應注明是否包括經濟適用住房等政策性住房，并在各報告期中保持一致。經濟適用住房等政策性住房的數據及相關分析要單獨加以說明。
二、分析內容
圍繞“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，房地產業的發展與當地經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調”的房地產市場調控目標，突出普通居民住房消費，以各城市房地產市場信息系統提供的數據為基礎，結合統計等部門提供的其他社會經濟統計數據，以及住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果，并綜合考慮經濟社會現狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢，并對未來一段時間內市場形勢的變化趨勢做出預測，提出下一步的措施及建議。
(一) 市場現狀分析
針對報告期市場現狀的分析，應兼顧累計數據和報告期數據，以對相關統計指標的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數據、環比數據、同比數據等進行清晰陳述的基礎上，注重對比分析和趨勢分析，揭示數據反映的市場現象和市場發展變化規律。要結合相關研究成果和本地房地產市場發展現狀，科學確定投資漲跌、供求關系、價格變動等重要指標的合理區間，逐步建立市場預警預報機制，對市場形勢做出判斷。要采用圖表與文字相結合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。
市場現狀分析重點圍繞以下幾方面進行：
1、報告期社會經濟發展概況。反映房地產市場發展的宏觀背景。包括地區生產總值（GDP）、固定資產投資規模及其變化情況（時間序列數據及同比、環比、占比等，下同）；城鎮居民可支配收入及其變化情況等。此部分數據以統計部門提供的統計快報數據為準。
2、報告期房地產開況。可同時作為反映市場后續發展趨勢的先行指標。包括房地產開發資金來源構成、投資完成額、土地購置面積、土地開發面積、新開發面積、施工面積、竣工面積等指標的數量及其變化情況等。除總量數據外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數據以統計部門提供的開發統計快報數據為主，并注意結合國土資源、規劃、建設等部門提供的相關數據。
3、報告期房地產市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區分預售和現房銷售），應包括：批準預（銷）售面積（套數，針對住宅，下同）、累計可售面積（套數）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數）、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數據外，還應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括存量房規模、二手房交易面積（套數）、租賃面積（套數）等指標及其變化情況。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準，并注意結合住房狀況調查、居民住房需求調查等專項調研成果。
4、報告期房地產市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、需求量占總體市場的份額及其變化情況。子市場劃分依據在各報告期中應保持一致，出現調整時應在報告中加以說明。此部分數據以城市房地產市場信息系統數據為準。
（1）套型結構：按每套建筑面積劃分，120平方米以內大致以每20平方米為一個檔次，120平方米以上大致以每30平方米為一個檔次。具體劃分為標準為：60平方米（含）以下、60至80（含）平方米、80至90（含）平方米、90至100（含）平方米、100至120（含）平方米、120至144（含）平方米、144至180（含）平方米、180平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對每套建筑面積為60平方米以下和180平方米以上的住宅是否進行進一步細分。
�。�2）價位結構：按單位建筑面積交易價格劃分，3000元/平方米以內的每500元為一個檔次，3000元/平方米以上、10000元/平方米以內的每1000元為一個檔次。具體劃分標準為：1000（含）元/平方米以下、1000至1500（含）元/平方米、……、2500至3000（含）元/平方米、3000至4000（含）元/平方米、9000至10000（含）元/平方米、10000至12000（含）元/平方米、12000至15000（含）元/平方米、15000元/平方米以上等若干類別。各城市可根據本地實際情況，確定對1000元/平方米以下和15000元/平方米以上的住宅是否進一步細分。
�。�3）區域結構：按行政區，或按環線、方位、片區等當地習慣的劃分方式，劃分為若干類別。
�。�4）購買者類型：按購買者身份證發證機關，劃分為本市（可細分為本市城區和本市其他）和外地（可細分為本省其他地區、外省市、境外）等類別。
5、報告期房地產市場價格情況。對于增量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的平均交易價格、同質價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括城市房地產市場信息系統提供的二手房平均交易價格、平均租賃價格等指標及其變化情況，并參考統計部門提供的70大中城市房屋銷售價格指數中的二手房指數、租賃指數等指標及其變化情況。
6、金融、財稅等其他與房地產市場相關的數據及情況分析。
7、其他需要說明的問題，例如市場的季節性波動、外資進入情況等。
8、報告當期市場現狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，并對報告期房地產市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應特別注意把握如下環節。
（1）各市場之間的相互作用和協調關系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租賃市場之間。
�。�2）各類統計指標之間的聯動關系。例如供給量、需求量等物量指標與價格指標之間的關系，供應結構，成交結構與需求結構之間的關系。
�。�3）先行指標與同步指標之間的關系。例如對土地購置、開發投資、新開工和施工面積等指標的分析，要聯系空置量、累計可銷售量指標，考慮對當前市場形勢的影響。
(二) 近期采取的主要政策措施
主要是在報告期內，結合本地區實際采用的主要調控措施，以及對市場的影響效果，取得的成效和經驗等。
(三) 市場存在的主要問題及原因
1 .報告期房地產市場存在的突出矛盾，或者出現異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關系明顯失衡、價格水平大幅波動、市場結構劇烈變化等），以及引發這些矛盾或異常變化的原因。
2.報告期房地產市場中出現的趨勢變化，或者市場中出現的新情況、新問題，以及出現這些新情況、新問題的原因。
3.報告期當地房地產市場中引起廣泛關注的熱點性、敏感性問題（如新聞輿論大量報道等），應作專題分析。
4.其他可能影響市場健康發展的因素等。
(四) 市場形勢預測
采用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產市場的發展趨勢做出預測：
1.依據對當前市場形勢的分析，并考慮影響房地產市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。
2.根據各統計指標時間序列數據反映的規律性，結合各市場先行指標和住房狀況調查、指標需求調查等專項調研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。
(五) 下一步的政策建議及主要措施
主要是結合現狀分析和預測結果，提出進一步加強房地產市場宏觀調控的政策建議，以及當地擬采取的主要措施。
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