物業(yè)管理師技能考試試題
1、 物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求？
物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求，不僅是從物業(yè)交付使用后便于管理的角度考慮，更要從業(yè)主和使用人的角度考慮。具體要求有：
1)、物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用、美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
2)、建筑質(zhì)量要好減少使用成本。
3)、設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
4)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
5)、為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
2、 物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備包括那些方面的工作?
1)、人員準(zhǔn)備，綜合素質(zhì)高。
2)、資料準(zhǔn)備，對(duì)方的資料和法規(guī)。
3)、設(shè)備準(zhǔn)備，車(chē)輛、器材。
4)、資金準(zhǔn)備。
3、 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的工作應(yīng)該注意反映那些問(wèn)題?
1)、配套設(shè)施的完善問(wèn)題。
2)、水電供應(yīng)容量問(wèn)題。
3)、安全保衛(wèi)系統(tǒng)。
4)、垃圾處理方式。
5)、高層建筑物外觀的清潔問(wèn)題。
6)、消防設(shè)施問(wèn)題。
7)、物業(yè)管理需要的設(shè)備問(wèn)題。
8)、對(duì)建筑材料得意見(jiàn)。
9)、其他問(wèn)題。
4、 物業(yè)建設(shè)階段的工作應(yīng)從哪些方面對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督?232
1) 監(jiān)督工程質(zhì)量，漏水、滲水問(wèn)題，水電管線(xiàn)的布置。
2) 監(jiān)督建設(shè)工程，是否按圖紙施工，建筑材料的規(guī)格質(zhì)量。
3) 監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備的配套建設(shè)過(guò)程。
4) 監(jiān)督特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過(guò)程。
5、 擬管項(xiàng)目全面情況調(diào)查研究的主要內(nèi)容?232
1) 項(xiàng)目的位置。
2) 項(xiàng)目的面積。
3) 項(xiàng)目建筑情況。
4) 配套交通狀況。
5) 消防、安保、清潔等設(shè)施狀況。
6) 項(xiàng)目性質(zhì)及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 開(kāi)發(fā)商的背景。
9) 周邊環(huán)境狀況。
6、 竟標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)查的主要內(nèi)容，從什么渠道得到信息?236
1) 派人實(shí)地考察。
2) 從新聞媒介收集信息。
3) 向政府有關(guān)部門(mén)了解。
4) 其他途徑。
7、 怎樣對(duì)住區(qū)人員自然狀況進(jìn)行分析?236
1) 總?cè)藬?shù)，它決定需求的總體規(guī)模。
2) 性別，不同性別具有需求的差異性。
3) 年齡，不同年齡段有需求的特殊性。
4) 職業(yè)和學(xué)歷，這決定了需求的種類(lèi)和檔次。
5) 民族，不同民族的生活習(xí)慣各異。
6) 經(jīng)濟(jì)收入，收入水平直接決定需求水平。
8、 我們應(yīng)該按什么思路對(duì)住區(qū)人員需求進(jìn)行分析?236
1) 按需求的對(duì)象分為物質(zhì)需求和精神需求。
2) 按需求的彈性分為小彈性需求和大彈性需求。滿(mǎn)足需求彈性小的公共設(shè)施是必須的，滿(mǎn)足彈性大的公共設(shè)施應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，注意提高其效益。
3) 按需求的條件分為現(xiàn)實(shí)的需求和潛在的需求。
4) 馬斯洛的需求層次劃分法：生理、安全、社會(huì)、尊重、自我實(shí)現(xiàn)需求。
5) 人的需求是由低級(jí)向高級(jí)不斷發(fā)展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有針對(duì)性。
9、 怎樣分析用戶(hù)需求特性?237
1) 對(duì)象性，人的需求總是指向某種物品和事物的，管區(qū)的各種設(shè)施越能滿(mǎn)足人們的需求，就越能激發(fā)人的需求。
2) 條件性，人的需求是在一定條件下產(chǎn)生的，最主要的條件是購(gòu)買(mǎi)能力。
3) 欲求性，需求一旦產(chǎn)生就會(huì)形成一種欲望，進(jìn)而產(chǎn)生消費(fèi)動(dòng)機(jī)。
4) 關(guān)連性，前一種需求得到滿(mǎn)足，后一種需求就會(huì)產(chǎn)生。
5) 反復(fù)性，有些需求會(huì)產(chǎn)生周而復(fù)始的現(xiàn)象。
6) 選擇性，對(duì)品種或地點(diǎn)的選擇。
10、 如何進(jìn)行對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手企業(yè)情況的調(diào)查?237
1) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手總體情況調(diào)查，對(duì)手有多少，分布如何，具體競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)?
2) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手能力調(diào)查，資金、規(guī)模、業(yè)績(jī)、技術(shù)水平和經(jīng)營(yíng)水平。
3) 競(jìng)爭(zhēng)者成功的奧妙。
4) 本企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)成功的機(jī)會(huì)有多大
11、 擬定物業(yè)管理方案前企業(yè)應(yīng)該做好哪些準(zhǔn)備工作?
1) 組建工作班子。
2) 對(duì)人員進(jìn)行培訓(xùn)。
3) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)。
4) 準(zhǔn)備設(shè)備。
5) 準(zhǔn)備相關(guān)資料。
12、 物業(yè)管理方案包括哪些內(nèi)容?240
1) 物業(yè)管理檔次，物業(yè)的類(lèi)型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定是制定物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)，管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
2) 物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的類(lèi)型、功能、和檔次決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3) 物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算，物業(yè)管理是有償?shù)姆⻊?wù)與管理，物業(yè)管理方案的核心是物業(yè)管理檔次決定管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
13、 物業(yè)管理方案的基本結(jié)構(gòu)?241
1) 項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃。
2) 管理模式，包括：運(yùn)作模式、工作流程、組織架構(gòu)、激勵(lì)機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制。
3) 人力資源管理，人員的配備、培訓(xùn)、管理。
4) 規(guī)章制度建設(shè)，規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動(dòng)化管理。
5) 經(jīng)營(yíng)管理指標(biāo)，經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
6) 社區(qū)文化建設(shè)與社會(huì)服務(wù)。
7) 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測(cè)算。
8) 日常管理。
9) 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施。
14、 制定物業(yè)管理方案的主要步驟?
1) 成立機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)人員。
2) 準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料。
3) 項(xiàng)目、使用人需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查。
4) 研究分析調(diào)查資料。
5) 確立管理檔次、管理目標(biāo)。
6) 確立主要措施和服務(wù)管理項(xiàng)目。
7) 經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
8) 草擬方案文本。
9) 向?qū)＜翌檰?wèn)咨詢(xún)。
10) 送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。
11) 修改、研討、可行性研究。
12) 定稿、實(shí)施、反饋。
15、 制定物業(yè)管理方案的主要方法?242
1) 經(jīng)理意見(jiàn)法。經(jīng)理意見(jiàn)為主，征求意見(jiàn)為基礎(chǔ)。
2) 內(nèi)部征詢(xún)法。廣泛征求意見(jiàn)，綜合歸納后制訂。
3) 學(xué)習(xí)借鑒法。借鑒國(guó)內(nèi)外對(duì)相似物業(yè)管理的思路。
4) 專(zhuān)家意見(jiàn)法。在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請(qǐng)專(zhuān)家協(xié)助制訂。
5) 綜合制定法。綜合運(yùn)用以上四種方法制定。
16、 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度的建立主要有哪些內(nèi)容?245
1) 員工管理?xiàng)l例：勞動(dòng)用工制度，員工行為規(guī)范，員工福利制度，企業(yè)獎(jiǎng)懲制度。
2) 各部門(mén)的職責(zé)范圍：辦公室、財(cái)務(wù)部、管理部門(mén)、服務(wù)部門(mén)。
3) 員工崗位責(zé)任制：經(jīng)理室人員、辦公室人員、管理處人員崗位職責(zé)。
17、 建立物業(yè)管理企業(yè)外部制度，應(yīng)該從哪些方面著手建立?251
1) 物業(yè)接管驗(yàn)收規(guī)定。
2) 樓宇入住規(guī)定：入住通知單書(shū)，收樓須知，入住手續(xù)書(shū)，入住合約。
3) 物業(yè)管理合約：明確業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、管理者的權(quán)利與責(zé)任，明確對(duì)物業(yè)公共部位及公共設(shè)施的管理，對(duì)物業(yè)損壞無(wú)法正常使用的規(guī)定，管理費(fèi)用的規(guī)定，法律責(zé)任和其他事項(xiàng)。
4) 住戶(hù)手冊(cè)：居住區(qū)概況與管理，業(yè)主須知，日常管理與維修，物業(yè)管理?xiàng)l理，綜合服務(wù)和有關(guān)部門(mén)電話(huà)號(hào)碼。
5) 住宅區(qū)房屋及設(shè)施接代管制度：對(duì)接管范圍、標(biāo)準(zhǔn)程序的規(guī)定，對(duì)房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。
6) 房屋管理服務(wù)制度：房屋維修養(yǎng)護(hù)規(guī)定，房屋裝修管理規(guī)定。
7) 住宅區(qū)管理規(guī)定：治安消防車(chē)輛，衛(wèi)生綠化，樓宇市場(chǎng)管理，禁止違章。
8) 業(yè)主公約和業(yè)主委員會(huì)章程。
18、 制定物業(yè)管理制度的程序?
1) 研究所管物業(yè)的實(shí)際情況。
2) 研究業(yè)主及使用人的全面情況。
3) 正確評(píng)價(jià)本企業(yè)現(xiàn)狀。
4) 學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
5) 形成規(guī)章制度條目及思路。
6) 分頭草擬，征求意見(jiàn)，討論修改。
7) 定稿-批準(zhǔn)-執(zhí)行。
19、 業(yè)主公約其法律依據(jù)?
1)《民法通則》規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)的相林各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理藏水、排水、通行、通風(fēng)、采光等相臨關(guān)系。
2)建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》：所有人和使用人對(duì)公用的部位和設(shè)施，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。
20、 業(yè)主公約的特點(diǎn)?261
1) 公約的主體是全體業(yè)主。
2) 公約的客體是物業(yè)使用、維修和管理等方面的行為。
3) 公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用維修管理方面的權(quán)利和義務(wù)，既有法律規(guī)范又有社會(huì)公德的內(nèi)容。
4) 公約經(jīng)業(yè)主簽約，大會(huì)審議通過(guò)，對(duì)全體業(yè)主和使用人都具有約束力。
5) 公約的立足點(diǎn)是訂約主體的自我意識(shí)與行為的把握。
21、 業(yè)主公約的主要內(nèi)容?262
業(yè)主公約一般由政府行政管理部門(mén)統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會(huì)可根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行修改補(bǔ)充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會(huì)通過(guò)后，上報(bào)行政主管部門(mén)備案。業(yè)主公約應(yīng)包括的內(nèi)容有：
1) 物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數(shù)。
2) 公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況。
3) 業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式。
4) 業(yè)主使用公共場(chǎng)所及公共設(shè)施的權(quán)益。
5) 業(yè)主參與管理和監(jiān)督的權(quán)利。
6) 各項(xiàng)維修，養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的交納。
7) 業(yè)主應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則。
8) 違約責(zé)任及其他有關(guān)事項(xiàng)。
22、 業(yè)主公約訂立的原則?262
1) 合法性原則。符合有關(guān)政策法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定。
2) 集體性原則。以全體業(yè)主的集體利益為目標(biāo)。
3) 民主性原則。通過(guò)業(yè)主大會(huì)的形式訂立，反應(yīng)全體業(yè)主的利益和要求。
23、 首次制訂業(yè)主公約一般按什么程序進(jìn)行?
1) 組織人員學(xué)習(xí)有關(guān)政策法規(guī)，研究“示范文本”。
2) 結(jié)合實(shí)際情況，依照“示范文本”制定公約草案。
3) 公約草案提交業(yè)主大會(huì)討論修改。
4) 業(yè)主大會(huì)通過(guò)。
5) 業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效。
24、《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》有什么區(qū)別?265
二者約束的主體不一樣。
在物業(yè)管理中，用來(lái)約束主體行為的公約有《業(yè)主公約》和《物業(yè)管理公約》�！稑I(yè)主公約》的主體是全體業(yè)主，《物業(yè)管理公約》的主體是業(yè)主、使用人、物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)者。因此，違反《公約》行為一般分為三種：
1) 業(yè)主違反《公約》。
2) 使用人違反《公約》。
3) 物業(yè)管理公司違反《公約》。
25、裝修時(shí)違反《公約》的行為界定?265
裝修時(shí)違反公約的行為有：
6) 隨意改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)，拆出承重墻，改變水電氣管線(xiàn)走向。
7) 外墻任意添裝防護(hù)欄和晾衣架。
8) 裝修時(shí)違章使用或損壞公共設(shè)施設(shè)備。
9) 拒絕交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。
26、搬遷時(shí)違反《公約》的行為如何界定?
搬遷時(shí)違反公約的行為有：
1) 占用或損壞公共部位和設(shè)施設(shè)備，違章使用電梯等設(shè)備。
2) 不按規(guī)定時(shí)間搬遷，妨礙滋擾他人。
3) 用超長(zhǎng)超重易污染物品損壞公物或傷害他人。
27、日常違反《公約》的行為怎樣界定?265
日常違反公約的行為有：
1) 違規(guī)轉(zhuǎn)租房屋。
2) 不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議。
3) 拒絕交納管理費(fèi)和毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
4) 任意搭建放置自用設(shè)施。
5) 違章使用水電氣和電梯設(shè)備。
6) 占用或損壞公共部位和公共設(shè)施。
7) 隨意堆放雜物，丟棄垃圾和高空拋物。
8) 違規(guī)存放易燃易爆等危險(xiǎn)品。
9) 踐踏占用綠化用地。
10) 亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌。
11) 隨意停車(chē)，噪聲擾民。
12) 違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽。
28、做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)各種違章行為應(yīng)該注意哪些方面?266
1) 物管人員要加強(qiáng)責(zé)任心，認(rèn)真履行崗位職責(zé)。
2) 各部門(mén)負(fù)責(zé)人經(jīng)常檢查員工是否到位，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理業(yè)主或使用人的違約行為。
3) 提高業(yè)主和使用人自覺(jué)遵守公約的意識(shí)，建立有效的監(jiān)督機(jī)制，認(rèn)真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。
29、公約與物業(yè)管理制度有哪些共性和個(gè)性?違反了公約或管理制度應(yīng)如何正確處理?267
1) 公約與管理制度的共性有：1目的相同，都是為了維護(hù)物業(yè)的完好及正常使用。2實(shí)質(zhì)內(nèi)容相近，都是規(guī)范主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的行為。
2) 公約與管理制度的個(gè)性有：1制訂者不同，管理制度由物業(yè)管理企業(yè)制訂;公約由業(yè)主委員會(huì)制訂。2承諾人與制約人不同，管理制度由物業(yè)管理公司承諾，制約業(yè)主和使用人;公約由全體業(yè)主或業(yè)主、使用人和物業(yè)管理公司共同承諾，相互制約。3性質(zhì)不同：制度是管理性，屬于硬性約束;公約是承諾制約性，具有軟約束的特點(diǎn)。4對(duì)違反者處理方式不同，違反管理制度輕者批評(píng)教育，嚴(yán)重者給予民事或刑事處理;違反公約只能按公約約定的方式處理。
3) 正確處理違反公約行為的方法有：1規(guī)勸。2制止。3批評(píng)。4警告。5按管理制度處理。6提起民事訴訟。
30、有關(guān)裝修管理規(guī)定?(裝修的流程)268
1) 住戶(hù)裝修申報(bào)：1業(yè)主裝修前必須向工程部提出申請(qǐng)。2工程部對(duì)業(yè)主的資格進(jìn)行確認(rèn)并提供有關(guān)資料。3業(yè)主盡快請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)并選擇合格的裝修單位。4業(yè)主15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖紙交工程部。
2) 物業(yè)管理公司審批：1業(yè)主遞交裝修方案一周后，工程部會(huì)同安保部對(duì)方案進(jìn)行審核。2裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。3方案批準(zhǔn)后按規(guī)定簽協(xié)議，領(lǐng)取裝修許可證。
3) 裝修施工單位：1與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書(shū)》，領(lǐng)取施工許可證。2按批準(zhǔn)的方案進(jìn)行施工，不得有任何更改。3在施工期間嚴(yán)格遵守管理規(guī)定。4嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
4) 物業(yè)公司驗(yàn)收：1裝修完工后由業(yè)主通知有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收。2隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。3驗(yàn)收合格后由工程部向業(yè)主出具竣工驗(yàn)收單。4業(yè)主貧驗(yàn)收單到管理部和安保部辦理必要的手續(xù)。
31、物業(yè)管理資金的概念、物業(yè)資金管理的概念?270
1) 物業(yè)管理資金是：為保持物業(yè)及附屬設(shè)備設(shè)施的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮物業(yè)的各項(xiàng)功能以滿(mǎn)足業(yè)主需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段不同，分為物業(yè)管理啟動(dòng)資金和日常物業(yè)管理資金。
2) 物業(yè)資金的管理是：物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理資金的籌措、使用、運(yùn)作所進(jìn)行的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程。管理對(duì)象是物業(yè)管理資金，管理目的是有計(jì)劃低成本、最大限度地籌集資金和提高資金的運(yùn)用效率。
32、物業(yè)管理啟動(dòng)資金的來(lái)源?270
物業(yè)管理啟動(dòng)資金是物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作初始階段所需各項(xiàng)必要開(kāi)支的資金，以及物業(yè)公共設(shè)施專(zhuān)用維修基金。其中包括兩部分：
1) 管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金。來(lái)源-房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單位組織及個(gè)人出資入股形式。用于-企業(yè)的注冊(cè)資本、辦公場(chǎng)所、辦公用品、職工工資等。
2) 物業(yè)公共設(shè)施維修基金。來(lái)源-從三方面收�。簢�(guó)家、集體、個(gè)人。用于-物業(yè)的意外事故大修及日常維護(hù)。
33、物業(yè)公共設(shè)施維修基金如何進(jìn)行管理?271
1) 物業(yè)管理委員會(huì)設(shè)帳存入銀行專(zhuān)戶(hù)。
2) 使用時(shí)專(zhuān)款專(zhuān)用，由管委會(huì)監(jiān)察批準(zhǔn)。
3) 不宜由管理企業(yè)掌管，防止短期行為。
4) 近期不用時(shí)應(yīng)在確保安全的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取合理運(yùn)作使其增值。
34、日常物業(yè)管理資金的來(lái)源與管理?271
1) 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。由管委會(huì)、管理企業(yè)和政府物價(jià)部門(mén)幾方面考慮，共同協(xié)商制定。
2) 物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)收入。
3) 其他收入。政府政策性撥款、單位個(gè)人捐贈(zèng)、物業(yè)升值、投機(jī)性收入。
日常物業(yè)管理資金的管理主要有兩個(gè)方面：
1) 收取使用管理。及時(shí)有效地收取各種費(fèi)用，有計(jì)劃地使用、量收支出、專(zhuān)款專(zhuān)用。
2) 財(cái)務(wù)方面管理。加強(qiáng)財(cái)會(huì)制度的建立和監(jiān)督力度;杜絕內(nèi)部財(cái)務(wù)漏洞，避免發(fā)生意外事故;防止貪腐冒領(lǐng)等現(xiàn)象發(fā)生;加強(qiáng)安全保衛(wèi)工作。
35、物業(yè)管理資金的性質(zhì)?273
1) 根據(jù)物業(yè)管理所有者不同可分為國(guó)有資金、集體所有資金、私有資金、多產(chǎn)權(quán)所有資金。
2) 根據(jù)物業(yè)管理的對(duì)象和目的分為經(jīng)營(yíng)性資金和消費(fèi)資金。
3) 物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同，決定了經(jīng)營(yíng)者對(duì)物業(yè)管理資金的管理與使用方式不同。
36、物業(yè)管理資金的使用要實(shí)行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性，具體包括哪些方面?274
1) 成本性資金支出與使用。用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)，包括勞動(dòng)對(duì)象如原材料、勞動(dòng)手段如設(shè)備、勞動(dòng)力工資福利。必須支出無(wú)資金回收，是管理企業(yè)必須保障的資金。
2) 公益性資金支出與使用。物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，包括各種捐資、贊助，做公益性廣告。必須支出無(wú)資金回收，有利于樹(shù)立企業(yè)形象。
3) 投資性資金支出與使用。為了籌集發(fā)展使用的資金，把暫時(shí)不用的資金用于受益性投資以求得更大的資金回報(bào)。四注意：選好投資的方向，資金的安全性，資金的'回收周期，占整體資金的比例。
37、物業(yè)管理資金使用責(zé)任制?276
1) 管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任。
2) 領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令與計(jì)劃，財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)把資金撥給使用人使用。
3) 領(lǐng)導(dǎo)與財(cái)務(wù)人員及資金使用人之間互相監(jiān)督，各負(fù)其責(zé)。
4) 責(zé)任到人，層層負(fù)責(zé)，互相監(jiān)督，使資金安全準(zhǔn)確地使用到位。
38、物業(yè)管理資金的預(yù)算及其所必須的前提條件?277
物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。物業(yè)管理資金的預(yù)算及管理要達(dá)到目標(biāo)必須具備的條件是：
1、 扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作。
2、 完善的制度體系。
3、 好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體。
4、 充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。
39、物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則?278
資金預(yù)算的編制程序有：
1) 資金預(yù)算的編制由預(yù)算專(zhuān)業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)。
2) 根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展。
3) 根據(jù)現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃。
4) 領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。
5) 較大的管理企業(yè)應(yīng)分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證。
6) 資金預(yù)算的編制可以自上而下、自下而上，或上下結(jié)合論證。
資金預(yù)算的編制原則有：
1) 目標(biāo)性原則。預(yù)算的編制應(yīng)圍繞管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。
2) 全面性原則。做到全面、系統(tǒng)、平衡、完整。
3) 范圍與周期性原則。確定預(yù)算單位范圍和預(yù)算周期。
4) 人本原則。預(yù)算應(yīng)成為激勵(lì)人，使人看到希望，適合人完成。
40、房屋修繕定額都包括哪些內(nèi)容?如何選用修繕定額?324
1) 總說(shuō)明。綜合說(shuō)明修繕定額的編制原則、指導(dǎo)思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成和作用，同時(shí)還要說(shuō)明編制定額時(shí)已考慮和沒(méi)有考慮的因素。
2) 分部工程說(shuō)明。說(shuō)明本分部工程定額的編制依據(jù)，項(xiàng)目劃分原則，施工方法的確定，定額的主要內(nèi)容及換算方法，選用材料的規(guī)格和各種材料的損耗率的確定。
3) 分部工程量計(jì)算原則。計(jì)算方法、計(jì)量單位、尺寸起止范圍、應(yīng)扣除和應(yīng)增加的部分、計(jì)算附表。工程量是以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位表示的房屋修繕工程中各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的實(shí)物量。工程量是修繕預(yù)算的基本數(shù)據(jù)，工程量的準(zhǔn)確性直接影響到修繕預(yù)算的準(zhǔn)確性。
4) 定額項(xiàng)目表。規(guī)定了各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的人工、材料消耗用量指標(biāo)，還列有人工工資標(biāo)準(zhǔn)、材料預(yù)算價(jià)格及匯總的基價(jià)。項(xiàng)目表上方為該分項(xiàng)工程的工作內(nèi)容和計(jì)量單位。
5) 附錄。包括各種混凝土沙漿配比表，建筑材料名稱(chēng)及規(guī)格表。
選用修繕定額時(shí)應(yīng)注意：
1) 應(yīng)選用當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的修繕定額。
2) 利用附近地區(qū)的修繕定額。
3) 利用工程預(yù)算定額。注意增加工料消耗數(shù)量，舊料回收利用。
41、房屋修繕預(yù)算的編制步驟包括哪些?325
1) 熟悉施工圖紙，收集預(yù)算材料。
2) 計(jì)算工程量。
3) 選用修繕預(yù)算單價(jià)。
4) 編制修繕工程預(yù)算表。
5) 編制主要材料用量表。
6) 編制主要材料調(diào)價(jià)計(jì)算表。
7) 編制修繕工程預(yù)算費(fèi)用表。
8) 寫(xiě)編制說(shuō)明、裝訂簽章。
42、編制房屋修繕預(yù)算需要了解收集了哪些方面的情況?325
1) 熟悉施工圖紙。
2) 收集預(yù)算材料。
3) 收集施工組織設(shè)計(jì)資料。
4) 了解施工現(xiàn)場(chǎng)情況。
5) 了解施工方式。
43、如何計(jì)算工程量?326
1) 先根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計(jì)資料和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，確定工程量計(jì)算項(xiàng)目。
2) 將分項(xiàng)工程項(xiàng)目名稱(chēng)、定額編號(hào)和計(jì)量單位一并列出。
3) 在計(jì)算工程量列項(xiàng)時(shí)，要按照先拆除、后新作和修補(bǔ)的修繕施工順序進(jìn)行。
4) 注意拆除工程對(duì)對(duì)其他部位的影響，應(yīng)同時(shí)考慮修繕工程量。
44、如何選用修繕預(yù)算單價(jià)?326
1) 按照修繕定額的分部分項(xiàng)順序，逐項(xiàng)套用與施工圖紙中內(nèi)容相應(yīng)的預(yù)算單價(jià)。
2) 如遇工程內(nèi)容與定額項(xiàng)目?jī)?nèi)容不符時(shí)，應(yīng)換算成所需的修繕預(yù)算單價(jià)。
3) 如遇定額中沒(méi)有的項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)編制補(bǔ)充修繕預(yù)算定額。
4) 選用修繕預(yù)算單價(jià)時(shí)，還要考慮舊料的回收利用。
45、修繕工程預(yù)算表應(yīng)反映出哪些主要費(fèi)用?326
1) 單位工程的工程直接費(fèi)。
2) 分部工程的工程直接費(fèi)。
3) 單位工程的人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)。
4) 各種主要材料需用量。
46、列出編制工程預(yù)算表的步驟和方法?327
1) 按定額編號(hào)的順序，把工程量計(jì)算表中相應(yīng)的定額編號(hào)、分項(xiàng)工程名稱(chēng)、單位和工程數(shù)量，填入工程預(yù)算表內(nèi)。
2) 將預(yù)算單價(jià)和主要材料的定額量填入表內(nèi)。
3) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量乘以預(yù)算單價(jià)，得出總價(jià)。
4) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以人工費(fèi)、材料費(fèi)和機(jī)械費(fèi)的單價(jià)，得出合價(jià)。
5) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的工程數(shù)量分別乘以各種材料的定額量，得出需用量。
6) 將各分項(xiàng)工程項(xiàng)目的總價(jià)、合價(jià)及各種材料的需用量分別匯總，填入小計(jì)欄。
7) 將各分項(xiàng)工程小計(jì)內(nèi)的工程直接費(fèi)、人工材料和機(jī)械費(fèi)、各種主要材料需用量分別匯總，得出單位工程的各種費(fèi)用和材料需用量，填入總計(jì)欄。
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