全市保障性住房建設情況的調研報告

關于全市保障性住房建設情況的調研報告

　　按照市政協主席會議的安排，今年9月上旬，由分管副主席帶隊，市政協環資委組織市發改、規劃、住建、國土、財政和發展研究中心等部門負責人及部分政協委員組成調研組，分赴定邊、靖邊、綏德、米脂和榆陽等縣區，采取實地察看、翻閱資料、召開座談會等方式，就全市保障性住房建設情況進行了調研�，F將有關情況報告如下：

　　一、全市保障性住房建設取得突破性進展

　　近幾年來，市委、市政府及各縣區十分重視住房保障工作，把實現城鎮低收入家庭“住有所居”這一目標作為事關經濟社會發展和社會和諧穩定的大事來抓，并列入各級政府的重要議事日程。特別是今年8月份全省保障性住房建設工作會議之后，市委、市政府把保障性住房建設工作擺在更加突出的位置，先后多次召開會議專題研究貫徹落實意見，及時下發了《關于加快保障性住房建設的通知》(榆辦字〔2010〕142號)，研究制定了《XX市住房保障 “十二五”規劃及2010-2012年目標任務》(榆政辦發〔2010〕87號)，切實把保障性住房建設作為踐行科學發展觀、構建和諧社會、提升城市形象、改善民生的一項重點工程，積極推進，大力實施，并取得了階段性成果。

　　(一)認識明確，態度積極。在調研中，我們普遍感受到，各縣區都能把保障性住房建設作為一項重要的民生工程，思想認識明確，工作積極主動。XX區早在 2005年就啟動了經濟適用住房建設工作，目前，已建成經濟適用房三期和廉租住房一期，總建筑面積達75.98萬平方米，走在了全市十二縣區前列，起到了積極的表率作用。XX縣始終把住房保障作為“十大惠民工程”之一，保障性住房建設工作力度大、效果好。XX縣、XX縣針對地域實際，努力克服土地資源供應緊缺的困難，以新時期“愚公移山”的精神，不斷拓展城市空間，拉大城市骨架，新增保障住房建設用地。

　　(二)合理規劃，領導重視。各縣區都能結合自己的實際，及時編制了保障性住房建設規劃。XX縣制定了2010-2015年保障性住房建設規劃，用地規模將達到630多畝;XX區計劃投資13.2億元建設第二期廉租房項目和第四期經濟適用房項目，項目建成后可解決6300多戶城鎮低收入住房困難家庭;XX縣今年9月份分三期開工建設占地316畝41萬平方米的保障性住房建設工程，2013年建成后可解決3600多戶1.2萬多人的住房困難問題;XX縣計劃從 2011年起每年新建廉租房100套，逐步開展限價房建設工作;XX縣在土地資源短缺、財政困難的情況下，提出2010年—2012年完成廉租房、經濟適用住房和限價商品房建設的具體任務，逐步解決各類人群的住房需求。同時，各縣區還進一步加強對保障性住房工作的組織領導，普遍成立了住房建設工作領導小組，指定專人負責，完善政策措施，強化組織協調。XX縣為加強保障性住房建設工作，專門成立了住房保障建設辦公室，配備專職工作人員，設立資金專戶，著力開展工作。

　　(三)勇于探索，積極創新。各縣區在大力推進保障性住房建設的同時，創新工作思路和方法，積極探索總結有益經驗。XX區在加強經濟適用住房銷售和售后管理中嚴把“六關”，即：“房價審查關、預售報名關、購房優先關、審核核準關、公開選房購房關、售后復查關”，切實加強和規范了經濟適用住房的銷售管理工作，確保了公平與公正。XX縣今年上半年著手實施限價商品房建設，在購地戶手中簽訂協議征地400多畝，建設住宅樓40萬平方米，其中14萬平方米用于和購地戶用房換地，剩余部分政府補貼300元/平方米作為限價房，按政策公開銷售給中低收入家庭，可解決2000多戶家庭住房問題。XX縣大膽創新工作思路，結合本縣實際，積極探索廉租房“租售并舉”的管理模式。

　　(四)注重實效，全力推進。各縣區都能按照市上確定的目標任務，狠抓落實，強力推進保障性住房建設。保障性住房在全市住房體系中所占的比重逐年擴大。據統計，全市已安排保障性住房建設用地2301.85畝，計劃投資總額46.58億元。其中：經濟適用房建設用地1954畝，計劃投資40.2億元;廉租住房建設用地347.85畝，投資6.38億元。截止目前，全市已建成經濟適用住房面積102萬平方米、9765套，解決住房困難家庭9765戶、2.93萬人;建成廉租住房面積7.5萬平方米、1500套，現已解決困難家庭859戶。在建保障性住房建設用地781.6畝，計劃投資總額13億元。計劃到 2012年，保障性住房面積占到全市各類住房總面積的18.3%。同時，積極爭取中央對我市廉租住房租金補貼投資1.35億元，涉及項目24個。按人均住房面積標準，對12063戶申請保障的住房困難家庭做到應保盡保。

　　二、目前影響全市保障性住房建設的幾個主要問題

　　全市保障性住房建設工作在各級各部門的不懈努力下，取得了可喜的成績，但還存在一些突出問題和困難。

　　(一)工作進展不夠平衡。由于發展理念上的差異，加之受地方財力、土地指標、征地拆遷等因素限制，各縣區之間存在著建設規模、項目推進、工程進展、管理服務等方面的不平衡。有的縣區廉租房建設項目至今沒有得到落實;有的縣區經濟適用房建設尚未正式啟動;有的縣區因保障性住房建設起步晚，欠賬多，影響了全市整體工作的進展。

　　(二)保障體系不夠完善。一是保障模式比較單一。目前我市僅開展了經濟適用住房和廉租房建設工作，而公共租賃住房和限價商品房則尚未真正啟動。二是各縣區在保障性住房建設過程中，從政策制定、保障對象、土地供應、資金保障、建設標準等方面還沒有形成長效工作機制。三是低收入家庭住房狀況調查工作機制不完善，在資格審查的過程中，存在申請保障性住房家庭的經濟收入核定困難的問題。四是后續管理滯后。各縣區普遍對保障性住房的后續管理心存疑慮，一些由住戶負擔的水、電、暖及物業等費用難以按時足額繳納，同時，在住房退出機制方面還不夠完善，給后續管理帶來一定的困難。

　　(三)融資渠道不夠暢通。由于我市南北區域經濟的失衡，XX縣財政收入普遍較低，經濟總量較小，政府的土地儲備幾乎沒有或儲備很少。在這種情況下，這些縣區落實保障性住房配套資金的壓力很大，就是北部縣區也不同程度存在政府儲備土地有限、拆遷成本高、財政支出壓力大的問題。目前我市的保障性住房建設資金來源渠道單一，主要是中、省、市縣按比例的配套資金，沒有形成一種“政府主導、多方參與”的投融資渠道。有不少縣政府將落實保障性住房配套資金寄希望于銀行發放政策性長期貸款。

　　(四)政府儲備建設用地不足。部分縣區政府很難做到對一級土地市場的壟斷，城市規劃區內政府手頭可以調劑的存量建設用地不足，可以由政府直接劃撥的建設用地不多，用于保障性住房供應總量有限。同時，我市建設用地指標日趨緊張，新增用地申報指標嚴重不足。近年來，隨著我市能源化工基地建設的加快，交通能源基礎設施用地量逐年增加，每年省上下達我市的指標為1.5萬畝，而我市年用地量平均4萬畝左右，建設用地的供需矛盾不同程度影響到城市新增用地儲備工作，繼而影響到保障性住房的建設。

　　(五)基礎配套需進一步完善。因土地受限，絕大多數縣區的保障性住房在規劃選址上相對偏僻，教育、衛生、交通等公共基礎設施未能及時配套，供水、供氣、供電、供暖得不到正常保證，保障戶出行不便，文化娛樂、購物場所等配套實施不能及時跟進的問題，增加了保障戶的生活成本。

　　此外，還存在保障性住房建設機構設置不健全，缺乏應有的人員編制和工作經費，以及建房面積和標準不規范等問題。

　　三、進一步加快全市保障性住房建設的意見和建議

　　(一)明確工作目標，提高對保障性住房建設重要性的認識。市委、市政府在《XX市住房保障“十二五”規劃及2010—2012年目標任務》中明確提出，爭取用三年時間，解決2.4萬戶城市低收入城市住房困難家庭的住房問題，實現人均住房面積13平方米以下的城市低保戶應保盡保。這是市委、市政府貫徹落實科學發展觀，推進和諧榆林建設的戰略決策。目前，全市廉租房建設普遍有了進展，經濟適用房建設在有些縣還沒有起步。因此，各級政府應切實統一思想，走出保障性住房建設會影響商品房市場和地方財政收入的誤區，從保障中低收入群體民生民計的實際出發，以強烈的責任感和高度負責的使命感抓好保障性住房建設工作，努力構建起我市基本的住房保障體系。

　　(二)統籌協調發展，科學編制保障性住房建設規劃。保障性住房建設作為一項長期性工作，應置于政府的全局工作之中，科學謀劃，統籌兼顧，廣泛聽取群眾意見，積極穩妥地編制規劃。建議政府在今后每年的財政預算中適當作出安排，保證規劃編制的順利實施。項目規劃既要盡可能選擇市政設施健全，教育、醫療、交通便利的地方，又要考慮縣區政府的財力可能和群眾的承受能力，把規劃制訂在扎實、可靠的基礎上，確保規劃一批，開工一批，建成一批，安置一批，使困難群眾真正享受到保障性住房建設帶來的實惠。在保障性住房規劃過程中，可借鑒外省市特別是XX市成功的經驗和做法，優先在交通便利、基礎設施和公共配套設施比較完善的區域安排用地，實行無差別的“混建”模式，使保障性住房應與商業樓盤布局在一起，由專業的物業公司管理，相互通融，共享配套和服務，方便中低收入家庭生活、就業、就醫和子女入學，避免形成新的城市邊緣區域。

　　(三)拓寬融資渠道，加大籌措項目配套資金力度。市政府應進一步加大對我市保障性住房建設的工作力度，為全市保障性住房建設配套好項目資金。各縣區也要足額配套，以緩解建設資金不足的局面，使全市保障性住房建設工作按計劃整體有序推進。應切實調動政府和社會參與保障性住房建設的積極性，多渠道籌措和落實建設資金。要提高住房公積金增值收益用于廉租房建設的資金比例，保證政府土地出讓凈收益的10%應主要用于保障性住房建設，鼓勵金融機構對保障性住房建設的信貸支持。我省XX市和這次考察調研的XX市、XX市今年入選全國利用住房公積金貸款支持保障性住房的28個試點城市行列，我市也應主動出擊，動員各方力量，積極向上級爭取列入試點城市。各級政府應在減免規費等方面出臺相關優惠政策，借鑒我市新農村建設的成功經驗，廣泛動員并吸引有實力、社會責任感強、信譽好的企業家，投身于保障性住房的開發建設。同時，各縣區應創造性地開展工作，用好用活中省市專項資金，積極開展配售與產權出讓的試點工作，完善相關政策措施，用配售與出讓產權的收入，滾動發展，實現良性循環。

　　(四)嚴格土地供給，確保保障性住房建設用地。各縣區要根據保障性住房規劃和年度計劃，統籌安排保障性住房用地計劃指標，優先安排保障性住房建設用地。全面落實《陜西省關于加快保障性住房建設的意見》(陜辦發〔2010〕11號)精神，確保廉租房、經濟適用住房和公共租賃住房占到各縣區房地產用地指標的 30%左右，并納入年度土地供應計劃，未能按時落實保障性住房用地的縣區，暫停其房地產開發項目用地審批。廉租住房、經濟適用住房、政府投資建設的公共租賃住房，建設用地實行政府劃撥;其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采取出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。城鎮國有土地變更為住宅用地的，主要用于保障性住房建設。同時，要加強耕地保護和牢固樹立集約用地理念，嚴格實行耕地總量動態平衡，管住總量，嚴控增量，盤活存量。

　　(五)創新工作理念，啟動公租房和限價商品房建設。今年6月，李克強副總理主持召開了全國公共租賃住房工作會議，住建部等部門聯合下發了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，這是深化我國住房制度改革的一件大事。目前我市的低保家庭住房困難問題得到了緩解，而中等偏下收入住房困難家庭、再就業職工、進城務工人員、新就業大學生和來榆的專業技術人才，對公共租賃住房和限價商品房的需求尤為迫切。根據我們調研，因榆林房價的堅挺上漲，市縣城區中等收入家庭對戶型在80—120平方米的限價商品房、公共租賃房予以熱切的期待。借鑒XX市先進經驗，實現公共租賃房與廉租房、經濟適用房一體化建設的好處在于：一方面，不再單獨新建廉租房，廉租房居民與公租房居民同住同一小區、同一品質的房屋，只是租金有所區別，且根據中央和地方政府有關補貼政策，廉租房租金應控制在公共租賃住房租金的一定比例。另一方面，公租房可有條件地轉化為經濟適用住房。公租房承租者可通過成本價購買，轉換成有限產權的經濟適用房，不再繳納租金。購買者如果需要轉讓，只能以購房價加利息由政府回購，再作為公共租賃住房流轉使用。因此，我市應盡快啟動公租房和限價商品房建設。通過這種租金不高、又可以長期穩定租住的公租房，即可以推遲“夾心層”進入房地產市場的購房時間，又對避免產生灰色交易、緩解城市化帶來的住房供需矛盾、有效穩定房價等難題都有重要的現實意義。

　　(六)落實工作責任，強化保障性住房建設的監督考核。要進一步落實市、縣區政府在保障性住房建設方面的職責，各級政府要加強領導，在資金籌措、開工準備、施工招標、質量監管等方面，落實部門和施工單位責任。各部門之間要密切合作，協調一致，積極籌措建設資金，完善項目管理辦法，不折不扣完成中省下達的保障性住房建設任務。建議市政府組織有關部門對保障性住房建設實施情況開展監督檢查，指導各縣區統籌使用中、省、市下撥的投資補助和租房補助資金，督促縣區政府落實責任，幫助解決存在的困難。同時，要嚴格工作職責，嚴把工程質量關，對保障房“一保到底”，確保群眾真正得以安居。要將住房保障納入市委、市政府對縣區政府的目標責任考核，列為民生工程考核的一項重要指標，鼓勵先進、鞭策后進。

　　(七)完善政策措施，促進保障性住房建設健康發展。一些縣區政府認為對已建成的廉租住房可以實行出租與出售相結合的“租售并舉”方式，按群眾自愿原則可以出租，也可以出售部分產權，實行共有產權制度，對這一現象我們要正確看待，進行深入的調研和探討，在不違背有關文件精神的前提下制定出合理可行的規章制度或政策措施。同時，各縣區要按照全市《關于加快保障性住房建設的通知》要求，落實配建政策，做好商品房配建廉租保障住房等工作，普通商品住房中要配建不低于5%的廉租保障住房，必須在出讓合同中明確保障性住房的建筑總面積、分攤土地面積、套數套型面積、建成后政府收回或收購的條件，對沒有按照規定配建保障性住房的，要按規定嚴肅處理，且不得辦理房屋產權證等有關手續。

　　(八)積極探索經驗，加強保障性住房管理服務。住房保障管理服務水平的高低，直接關系到住房保障工作能否公平公正實施、關系到住房保障資源能否公平善用、關系到政府的形象與社會和諧穩定。因此，應切實做好保障性住房建設的管理服務。一要進一步理順管理體制。按照中、省有關文件精神，借鑒其他兄弟地市機構設置的做法，應在市住房和城市建設局成立住房保障中心，核定機構編制，充實工作人員，保障辦公經費，建設高效有力的住房保障工作組織機構。各縣區也要成立專門的住房保障中心。二要進一步完善保障性住房分配方式。應對實物配租形式進行改進，可依據不同的收入狀況和住房情況對低保戶劃分等次，按類別繳納不同比例的住房保證金，強化約束管理，確保“易進易出”。三要進一步完善保障性住房動態管理機制。應逐步建立、健全保障對象家庭收入和住房現狀監控體系，提高核定工作的準確性和真實性，不斷完善廉租房的準入和退出機制。四要加快建立兩級住房保障信息系統，并與市級管理部門聯網，實現多部門共享，依托信息技術，建立健全市、縣區、街道辦三級聯動的信息化保障性住房管理工作機制，其建設、管理費用可由同級財政專項解決。

　　保障性住房建設工作是各級政府義不容辭的責任和義務。只要我們按照中省的有關要求，上下一心，扎實推進，創新工作，通過全市上下的共同努力，中低收入群體的住房難題一定能得到有效解決，“住有所居”的目標也一定能夠早日實現。

　　附：

　　外省市保障性住房建設工作的主要經驗與啟示

　　為了學習外省市在住房保障工作方面的經驗和做法，市政協環資委組織相關部門負責人組成調研組，赴烏魯木齊、成都、重慶等地市就保障性住房建設工作進行了認真學習考察。通過學習考察，我們認為主要有以下幾點做法和經驗值得我們學習借鑒：

　　(一)領導重視，工作力度大。各地對保障性住房工作高度重視，黨政一把手將此項工作放在民生工程優先發展的位置，并作為踐行科學發展觀的突破口和切入點來抓。黨委、政府主要領導在保障性住房建設過程中，親自掛帥，親自督查，主動協調解決遇到的困難和問題。同時，能結合當地實際，大魄力超前謀劃，科學實施，大力推進。XX市今年提出將用3年時間建成3000萬平方米公共租賃房，解決50萬戶中低收入人群的居住問題，在未來10年，由政府投資和提供相關優惠及配套政策，建設4000萬平方米公共租賃住房，解決200多萬中低收入人群的住房困難問題。XX市計劃在2010—2012年總投資約91.5億元，提供超過5.64萬套保障性住房。烏魯木齊今年在8個片區建設8000套保障性住房，其中廉租房6000套、經濟適用房2000套。

　　(二)規劃先行，布局合理。各地都能把保障性住房建設融入城鄉總體規劃和控制性詳細規劃之中，并編制專門規劃，布局合理、均衡。規劃的保障性住房小區附近大都有學校、醫院、購物商業區和文體娛樂設施等公共服務場所。大都參照中高檔商業樓盤規格設計，建成中端以上配套齊備的現代居住小區，與當地中高檔商業樓盤有機相容，共享社區環境和專業物業公司管理與服務�？紤]到城市交通的快速發展，在小區大都設置了地下停車位。系統化的設計考慮，使小區形成布局科學、配套完善、環境優美，有地域特色的人口聚集區，做到建設風格特色化，住宅塔樓多樣化，戶型設計標準化，公共綠地人性化，生活設施配套化，充分滿足“宜居”要求。進而彌合了社會分層而形成的裂痕，消除了收入差距的心理障礙，使居民身心都能全面健康發展。

　　(三)理念先進，管理規范。各地都能樹立 “低端有保障、中端有市場、高端有約束”的保障住房調控理念，努力建立市場供給和政府保障并舉的“雙軌制”住房供應保障體系，使住房保障體系得到進一步鞏固和完善。他們認為，經濟適用房一定期限后可以上市轉讓也帶來了一系列的問題，因此保障性住房應突出公共產品屬性，承租人所居住的經濟適用住房、公共租賃住房等在進行轉讓或抵押處置時，其回購的主體只能是地方政府的保障性住房管理機構，用以在轉讓給新的低收入群體，從而避免因利益輸送帶來的灰色交易問題。同時，最大限度降低造價和租金。建設用地以劃撥方式提供，享有免征行政事業性收費和政府性基金、土地使用稅、土地增值稅、營業稅、房產稅等優惠政策。房屋租金主要考慮貸款利息、房屋維修管理費用、空置耗損三部分因素，原則上不超過同等品質商品房市場租金的60%，真正體現了保障性住房的保障屬性。特別是XX市在全國率先探索，公租房打破了城鄉、內外差別和戶籍限制，涵蓋了過去的廉租房和經濟適用房，實現了公租房、廉租房、經濟適用房一體化。

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