不動產融資租賃的基本特征

不動產融資租賃的基本特征

　　什么是不動產融資租賃?它的基本特征有哪些?大家了解哪些?

　　現代租賃的做法起源于生產廠商以分期付款方式推銷自己的設備。由于資金回收的風險比較大，開始借用傳統租賃的做法，將租賃物件所有權保留在出租人一方，承租人只享有使用權，直到出租人融通的資金全部以租金的方式收回。融資租賃在這種情況下發展起來，因而從一開始，融資租賃便具有很強的金融服務性質，具有融資和促銷這兩個基本功能。同時，其在加速物流和資金流方面還發揮著特殊的中介功能，是一種風險行業，它具體有以下特性：

　　第一，融資與融物結合。以商品形態和資金相結合提供信用是融

　　資租賃的主要特點。融資租賃由出租人融通資金，承租人自行選擇租賃物件，融資租賃期滿時，一般都辦理留購手續，即把所有權轉讓給承租人的一種融資與融物緊密結合的信用形式。對承租人來說，其所進行的融資租賃活動，從形式上租入了房產，但實質上則是融通了資金，且將融資與融物相結合;對出租人來說，在租期內始終持有所有權，比較安全，風險較小，由于融資與融物同步進行，不僅能把握資金運用方向，對承租入也有較強的約束力。融資租賃的業務有金融屬性，但它又要注重服務而不是金融業務本身，它運用綜合的知識和良好的經營管理，合理整合社會資源，為金融機構服務，為承租人服務，為不動產開發商服務。它一方面提供融資服務，另一方面又要進行不動產營銷和資產管理。

　　第二，租賃合同當事人必須履行合同。在發生租賃行為時，融資租賃合同中三方當事人一一出賣人、出租人、承租人之間的經濟關系以契約固定，買賣雙方和租賃雙方必須簽訂買賣合同和租賃合同，在合同期內，不得隨意解約。融資租賃是在實質上轉移與房產所有權有關的全部風險和報酬的一種租賃。融資租賃的性質決定了租賃資產的租期比較長，一般相當于資產的經濟壽命期，或至少達到資產經濟壽命期的75%以上。在長期租賃期間，非經雙方同意，租賃合同一般不能輕易取消，除非符合合同法定解除的條件，或承租人逾期不支付租金等等造成合同無效的情況出現。

　　第三，所有權與經營權分離。一般的投資信貸，是由借款人直接向銀行借入資金，自行購買房產，房產所有權與使用權統一于借款人一身。而在融資租賃條件下，整個租賃合同期間的房產所有權始終屬于出租人，承租人在租賃結束時，雖有留購、續租、退還的選擇權，但在租賃期內，只能以租金為代價獲得房產的使用權。即不動產的所有權與使用權分離，擺脫了傳統的財產占有觀念，所有權因素被淡化，既有利于分散出租方的風險，又有利于確定現代化的經營方式，促進了不動產租賃市場的發展。

　　第四，承租人具有選擇權，也承擔主要責任。租賃期滿后，出租人和承租人需要在合同中約定租賃物歸屬，這樣承租方對租賃物有按合同規定如何處臵的權利，即退程、續租和實現所有權轉移的權利，而在絕大部分融資科賃中，不動產權轉移的權利將會成為承租方融資租入不動產商品的最終目的。由于在合同結束時所有權最終很可能轉移給承租人，這時租賃物的所有權是出租人為了控制承租人償還租金的風險而采取的一種形式所有權，因此租賃物的購買由承租人選擇，房產銷售商及房產的選擇由承租人負責。租賃期內，承租人有保持租賃物完好的義務以及租賃物毀損或滅失時的賠償責任，即承租人對房產的維修、保養及風險承擔義務，在整個租賃期內對租賃物件享有獨占權，并按期支付租金，出租人只是提供金融服務。

　　增值稅

　　增值稅(value-added tax)是以商品(含應稅勞務)在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

　　實行價外稅

　　劃分納稅人：一般納稅人和小規模納稅人兩種

　　簡化稅率：一般納稅人：17%、13%、11%、6%; 小規模納稅人：3% ;出口貨物：適用零稅率。

　　財政部、國家稅務總局2011年11月17日正式公布營業稅改征增值稅試點方案(2012年1月1日起，在上海等地實施)。

　　2012年7月25日，國務院總理主持召開國務院常務會議，決定自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個省(直轄市、計劃單列市)。2013年繼續擴大試點地區，并選擇部分行業在全國范圍試點。按照規劃，最快有望在十二五(2011年-2015年)期間完成“營改增”。

　　根據試點方案，改革試點的主要稅制安排為：

　　——在現行增值稅17%標準稅率和13%低稅率基礎上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業、建筑業等適用11%稅率，其他部分現代服務業適用6%稅率。

　　簡易征收一般人：以銷售情況定4%、6%

　　《財政部國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》(財稅[2009]9號)規定，自2009年1月1日起執行，下列按簡易辦法征收增值稅的優惠政策繼續執行，不得抵扣進項稅額納稅人銷售貨物或提供應稅勞務的計稅依據為其銷售額，進口貨物的計稅依據為規定的組成計稅價格。

　　代銷寄售物品、死當物品、經國務院或國務院授權機關批準的免稅商店零售的免稅品：暫按簡易辦法依照4%。

　　對屬于一般納稅人的自來水公司銷售的自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣其購進自來水取得增值稅扣稅憑證上注明的增值稅稅款。

　　稅率

　　稅率是稅額與課稅對象之間的數量關系或比例關系，是指課稅的尺度。稅率一般分為定額稅率、比例稅率、累進稅率。定額稅率是指征稅對象的計量單位直接規定為納稅的絕對額的稅率形式，適用于從量征收的稅種。比例稅率指對同一征稅對象不分數額大小，規定相同的征稅比例的稅率。流轉稅一般都實行比例稅率。比例稅率又分為 統一比例稅率和差別比例稅率。前者指一種稅只設置一種比例稅率，所有納稅人都按同一稅率納稅;后者指一種稅設兩種或以上的比例稅率。累進稅率又稱累進稅制，指隨同征稅對象數量的增大，征稅比例隨之提高的稅率。被稱之為經濟的“自動穩定器”。一般適用于收益、財產征稅。它可分為全額累進稅率和超額累進稅率。此外，由于計稅依據、減稅免稅、加成征稅、加倍征稅、偷稅漏稅等原因造成納稅人的實際稅率與稅法所規定的稅率即名義稅率不相等。

　　對課稅對象和計稅依據的征收比例和征收額度。稅率表現為稅額占課稅對象的比例。稅率是稅法的核心要素，是計算應納稅額的尺度，體現稅收負擔的深度，是稅制建設的中心環節。在課稅對象和稅基既定的條件下，稅率的高低直接關系到國家財政收入和納稅人的負擔;關系到國家、集體、個人三者的經濟利益。稅率的高低和稅率形式的運用，是國家經濟政策和稅收政策的體現，是發揮稅收經濟杠桿作用的關鍵。

　　稅率的種類一般可分為比例稅率、累進稅率、定額稅率3種基本形式。此外，還有一些在特定條件下使用的零稅率、負稅率、累退稅率、差額稅率等。

　　我國現行稅率大致可分為以下3種：

　　1)比例稅率

　　實行比例稅率，對同一征稅對象不論數額大小，都按同一比例征稅。比例稅率的優點表現在：同一課稅對象的不同納稅人稅收負擔相同，能夠鼓勵先進，鞭策落后，有利于公平競爭;計算簡便，有利于稅收的征收管理。但是，比例稅率不能體現能力大者多征、能力小者少征的原則。比例稅率在具體運用上可分為以下幾種：

　　(1)行業比例稅率：即按不同行業規定不同的稅率，同一行業采用同一稅率;

　　(2)產品比例稅率：即對不同產品規定不同稅率，同一產品采用同一稅率;

　　(3)地區差別比例稅率：即對不同地區實行不同稅率;

　　(4)幅度比例稅率：即中央只規定一個幅度稅率，各地可在此幅度內，根據本地區實際情況，選擇、確定一個比例作為本地適用稅率。

　　2)定額稅率：

　　定額稅率是稅率的一種特殊形式。它不是按照課稅對象規定征收比例，而是按照征稅對象的計量單位規定固定稅額，所以又稱為固定稅額，一般適用于從量計征的稅種。定額稅率的優點是：從量計征，不是從價計征，有利于鼓勵納稅人提高產品質量和改進包裝，計算簡便。但是，由于稅額的規定同價格的變化情況脫離，在價格提高時，不能使國家財政收入隨國民收入的增長而同步增長，在價格下降時，則會限制納稅人的生產經營積極性。在具體運用上又分為以下幾種：

　　(1)地區差別稅額：即為了照顧不同地區的自然資源、生產水平和盈利水平的差別，根據各地區經濟發展的不同情況分別制定的不同稅額;

　　(2)幅度稅額：即中央只規定一個稅額幅度，由各地根據本地區實際情況，在中央規定的幅度內，確定一個執行數額;

　　(3)分類分級稅額：把課稅對象劃分為若干個類別和等級，對各類各級由低到高規定相應的稅額，等級高的稅額高，等級低的稅額低，具有累進稅的性質。

　　3)累進稅率

　　累進稅率指按征稅對象數額的大小，劃分若干等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，征稅對象數額越大稅率越高，數額越小稅率越低。累進稅率因計算方法和依據的不同，又分以下幾種：

　　(1)全額累進稅率：即對征稅對象的金額按照與之相適應等級的稅率計算稅額。在征稅對象提高到一個級距時，對征稅對象金額都按高一級的稅率征稅;

　　(2)全率累進稅率：它與全額累進稅率的原理相同，只是稅率累進的依據不同。全額累進稅率的依據是征稅對象的數額，而全率累進稅率的依據是征稅對象的某種比率，如銷售利潤率、資金利潤率等;

　　(3)超額累進稅率：即把征稅對象按數額大小劃分為若干等級，每個等級由低到高規定相應的稅率，每個等級分別按該級的稅率計稅;

　　(4)超率累進稅率：它與超額累進稅率的原理相同，只是稅率累進的依據不是征稅對象的數額而是征稅對象的某種比率。

　　在以上幾種不同形式的稅率中，全額累進稅率和全率累進稅率的優點是計算簡便，但在兩個級距的臨界點稅負不合理。超額累進稅率和超率累進稅率的計算比較復雜，但累進程度緩和，稅收負擔較為合理。

　　分析稅收負擔輕重，要注意區別名義稅率和實際稅率。實際稅率是實納稅額占征稅對象數額的比率。當實納稅額小于應納稅額，或稅基小于征稅對象數額，或兩個條件同時具備時,實際稅率均小于名義稅率。

　　例如,在對企業所得按55%的稅率征稅時,假定全部所得10000元，均屬稅基,也沒有減稅或免稅,則應納稅額為5500元，實際稅額也是5500元,其實際稅率等于名義稅率,均為55%。如果從應納稅額中減稅25%,為1375元,則實納稅額4125元。

　　在其他條件不變時,實際稅率為41.25%。如果從全部所得額中扣除2000元不予計稅，稅基即為8000元，在其他條件不變時，實納稅額為4400元，實際稅率為44%。如果上述兩個條件同時具備，則實納稅額為3300元，實際稅率為33%。

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