房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅的處理
房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅要怎么處理呢?大家是否知道呢?下面一起來看看!
房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題
《中華人民共和國營業(yè)稅法實施細則》第二十八條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。稅法中明確指出了納稅人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)取得預(yù)收賬款時必須繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是實際收到的預(yù)收款金額。但新《企業(yè)會計準則》及稅法并沒有對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)預(yù)收款計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅的會計處理進行明確。
目前房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合實際核算營業(yè)稅的方法，按預(yù)收賬款科目當期的發(fā)生額計提“營業(yè)稅金及附加”，即借“營業(yè)稅金及附加”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加”等，實際繳納稅款時，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”、“應(yīng)交稅費——應(yīng)交教育費附加”，貸“銀行存款”。年度終了，對達到收入確認條件的“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)入當年銷售收入，并將已繳納的稅金轉(zhuǎn)入本年利潤，反映在利潤表的營業(yè)稅金及附加欄，就是借“本年利潤”，貸“營業(yè)稅金及附加”，同時對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款，反映在資產(chǎn)負債表“預(yù)收賬款”的期末余額里，對此部分計提的稅金在編制報表時，筆者認為應(yīng)并入其他流動資產(chǎn)反映，對此部分已繳納的稅金則反映在應(yīng)交稅費欄，用負數(shù)表示。
房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳所得稅會計處理
《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)，關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題中明確：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的.住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅一般核算方法按預(yù)收賬款當期的發(fā)生額扣除期間費用及稅金計算繳納所得稅。可作如下會計分錄，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時計算已實現(xiàn)的收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)成本，經(jīng)過納稅調(diào)整計算出的所得稅反映在利潤表中，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。計算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。計算出預(yù)繳所得稅與應(yīng)交所得稅差額部分繳納所得稅時，借“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”，貸“銀行存款”。對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的所得稅反映在應(yīng)交稅費欄，用負數(shù)表示。若房地產(chǎn)企業(yè)在核算所得稅按照可抵扣暫時性差異來確認對未來期間應(yīng)納所得稅金額的影響，筆者認為對預(yù)繳的所得稅確認為遞延所得稅資產(chǎn)，并使用“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，繳納時同上，只是在年終對未達到收入確認條件的預(yù)收賬款對應(yīng)的已上繳的所得稅，從“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”科目轉(zhuǎn)入“遞延稅款—預(yù)售房預(yù)繳所得稅”科目，反映在資產(chǎn)負債表中資產(chǎn)類科目中的“遞延稅款”的借方。會計分錄如下，借“遞延稅款——預(yù)售房預(yù)繳所得稅”，貸“應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅”。
拓展：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)交稅費的會計核算
一、預(yù)售收入營業(yè)稅金及附加的核算
稅法規(guī)定 “納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)的，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。”，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售房地產(chǎn)收入時，就須按稅法規(guī)定就繳納相應(yīng)的營業(yè)稅金及附加，但按《會計準則》和《企業(yè)會計制度》的規(guī)定該預(yù)收款尚不符合收入確認原則。因此，會計核算和稅收管理的不一致。為了真實反映企業(yè)當期的經(jīng)營成果，根據(jù)收入配比原則，該預(yù)收款所需繳納的營業(yè)稅金及附加尚不構(gòu)成企業(yè)的成本支出，僅是一種預(yù)付性質(zhì)的現(xiàn)金流出。對此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會計核算時，應(yīng)在“應(yīng)交稅費”科目下設(shè)“xx開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加”二級明細科目、同時根據(jù)所繳交的不同稅費名稱設(shè)置三級明細科目進行核算，用于匯集開發(fā)項目在完工前預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加。
例1、A房地產(chǎn)企業(yè)2008年收取的未完工開發(fā)項目B預(yù)售款5000萬元，計算繳納營業(yè)稅250萬元、城建稅17.5萬元，教育費附加10萬元。2009年1月該開發(fā)項目完工，當月交房并確認收入8000萬元。
1、2008年取得預(yù)售收入繳交營業(yè)稅金及附加時的會計分錄：
借：應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅250萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅17.5萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費附加10萬元
貸：銀行存款 55.5萬元
2、2009年1月開發(fā)項目完工，交房實現(xiàn)收入8000萬元，按規(guī)定應(yīng)交營業(yè)稅金及附加為400萬元、城建稅28萬元、教育費附加16萬元。因2008年在取得預(yù)售收入時已預(yù)交了相應(yīng)的稅費，因此在當期實際繳交時應(yīng)將已預(yù)交數(shù)扣除，則2009年1月實際應(yīng)交的營業(yè)稅金為150萬元、城建稅為10.5萬元、教育費附加為6萬元。會計分錄如下：
(1)計算當期銷售應(yīng)交的營業(yè)稅金及附加
借：營業(yè)稅金及附加(B開發(fā)項目) 440萬元
管理費用(地方教育費附加) 4萬元
貸：應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交營業(yè)稅) 400萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交城建稅) 28萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交教育費附加) 16萬元
(2)將原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加轉(zhuǎn)沖當期應(yīng)交數(shù)
借：應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交營業(yè)稅) 250萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交城建稅) 17.5萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-應(yīng)交教育費附加) 10萬元
貸：應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-營業(yè)稅 250萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-城建稅 17.5萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-預(yù)交營業(yè)稅金及附加-教育費附加 10萬元
注：原已預(yù)交的營業(yè)稅金及附加在2009年1月地方稅(費)申報表中“減免或已繳稅(費)額”欄中填列。
(3)繳交稅款
借：應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-營業(yè)稅)150萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-城建稅)10.5萬元
應(yīng)交稅費(B開發(fā)項目-教育費附加)6萬元
貸：銀行存款 166.5萬元
二、預(yù)售收入所得稅的會計核算
國稅發(fā)[2006]31號與國稅函[2008]299號文件規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季(或分月)計算出利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開產(chǎn)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再進行調(diào)整”。由于預(yù)售收入繳交的所得稅也是一種預(yù)付性質(zhì)的款項，在會計上應(yīng)作為可抵扣暫時性差異進行核算，待開發(fā)產(chǎn)品完工后預(yù)售收入符合營業(yè)收入確認條件時，該項可抵扣暫時性差異才能進行抵扣，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“遞延所得稅資產(chǎn)”對該項目可抵扣暫時性差異進行核算，由于考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)幾個項目，因此，應(yīng)在該科目下按開發(fā)項目名稱設(shè)置明細進行核算。
接例1，假定B開發(fā)項目完工后，可售面積為50000平方米，可售面積單位工程成本為1500元，已售面積40000平方米，開發(fā)項目在市區(qū)，預(yù)計利潤率為15%，適用稅率25%。
1、2008年收取預(yù)售款時，按規(guī)定的預(yù)計利潤率計算繳交的所得稅為5000×15%×25%=187.5萬元。會計分錄為
借：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元
貸：銀行存款 187.5萬元
2、2009年1月開發(fā)項目完工，進行差異調(diào)整，已售開發(fā)產(chǎn)品計稅成本為40000×1500=6000萬元，已實現(xiàn)的銷售收入8000萬元，則實際毛利額2000萬元，毛利率為25%。則當期應(yīng)申報調(diào)整的毛利額為2000-5000×15%=1250萬元。會計分錄為
借：所得稅(B開發(fā)項目) 500萬元
貸：應(yīng)交稅費(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項目) 500萬元
因原預(yù)售時產(chǎn)生的可抵扣暫時性差異在此時已消失，因此應(yīng)將可抵扣暫時性差異對所得稅的影響予以轉(zhuǎn)回，會計分錄為：
借：應(yīng)交稅費(應(yīng)交所得稅- B開發(fā)項目)187.5萬元
貸：遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元
上述兩筆業(yè)務(wù)也可一并處理，如下：
借：所得稅(B開發(fā)項目) 500萬元
貸：應(yīng)交稅費(應(yīng)交所得稅-B開發(fā)項目) 312.5萬元(即當期調(diào)整的毛利額應(yīng)交的所得稅，1250×25%，)
遞延所得稅資產(chǎn)(B開發(fā)項目) 187.5萬元
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