對土地增值稅扣除項目的認定

對土地增值稅扣除項目的認定

　　對土地增值稅扣除項目的認定是怎樣的呢?大家清楚嗎?

　　一、取得土地使用權所支付金額

　　查看出讓合同、土地收據(jù)和契稅完稅票三者之間在土地面積上是否一致。如發(fā)票金額與銀行支付記錄不一致，應責令納稅人提供國土部門的證明。如果一次取得土地，分期開發(fā)，還要根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總的建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”。

　　在計算土地增值稅時，需要對扣除項目金額按一定的標準進行計算或分攤。分攤方法有如下三種：

　　(一)按轉讓土地使用權面積占可轉讓土地總面積的比例計算分攤;

　　(二)按照轉讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計算分攤;

　　(三)按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　(一)要關注“開發(fā)間接費用”以及“管理費用”科目，防止應計入管理費用的成本計入開發(fā)間接費用科目。

　　(二)對于納稅人預提的開發(fā)成本，“公共配套設施費”等，在項目結算后，成本部分結轉的科目是否正確，是否有成本多提的情況存在。

　　(三)對于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，還應分項目進行核算，出具分項目的決算報告。

　　(四)根據(jù)收款方的性質、支付款項的內容，判斷抵扣憑證的合法性、有效性。

　　三、據(jù)實扣除與核定扣除

　　對開發(fā)成本中的各項明細項目的核算情況進行鑒證，應分析評價按照土地增值稅有關規(guī)定劃分核算情況的合法性，重點鑒證前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用等四項費用。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)費用的鑒證，重點是財務費用，應區(qū)分據(jù)實扣除和按率計算扣除兩種情況進行鑒證。對于據(jù)實扣除的，要鑒證利息支出按清算項目計算分攤情況，并要求納稅人提供金融機構貸款證據(jù);對于按率計算扣除的，要關注計算基數(shù)，只包括取得土地使用權所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，不包括開發(fā)費用。

　　發(fā)現(xiàn)已計入扣除項目的不允許扣除的借款費用，應進行納稅調整。

　　五、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金及地方性費用或基金

　　對與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金的鑒證，應關注以下問題：

　　(一)準予扣除的稅金是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加;

　　(二)繳納的印花稅列入管理費用，不屬于土地增值稅扣除項目;

　　(三)對于地方政府規(guī)定的，在銷售環(huán)節(jié)繳納的費用或基金，應允許記入土地成本。

　　六、加計扣除

　　對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以取得土地使用權所支付的金額，與房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和，按稅務機關規(guī)定的加計扣除標準計算扣除。

　　七、本次允許扣除項目金額的計算方法

　　計算本次允許扣除項目金額,可以采用上述的可售面積百分比法,也可以采用單位成本法。具體公式如下：

　　(一)可售面積百分比法

　　本次允許扣除項目金額=允許扣除項目總金額×(已售建筑面積÷可售總建筑面積)

　　(二)單位成本法

　　本次允許扣除項目金額=已售建筑面積×(允許扣除項目總金額÷可售總建筑面積)

　　八、清算后再轉讓房地產(chǎn)的扣除項目審核

　　對土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的扣除項目金額，注冊稅務師審核時，應注意下列事項：

　　(一)清算后與清算前的有關開發(fā)成本總額未發(fā)生重大變化的，或所發(fā)生變化的金額可以作為期間費用處理的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

　　(二)清算后與清算前的有關成本總額發(fā)生了較大變化，影響單位建筑面積成本費用變動的，應考慮重新啟動清算程序，變更原清算結果。

　　九、扣除項目分配分攤的順序和標準的審核方法

　　審核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：

　　(一)扣除項目能夠直接認定的，審核并確認取得土地使用權所支付的金額或開發(fā)成本，是否已經(jīng)剔除未取得合法有效憑證的支付金額。

　　(二)扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照下列順序合理分攤：

　　1.將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。

　　2.將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產(chǎn)之間進行分配。

　　3.屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。

　　(三)審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

　　如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務師事務所應當追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內部證據(jù)更可靠的原則，確認適當?shù)拿娣e。

　　(四)審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。

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