增值稅稅收籌劃論文

增值稅稅收籌劃論文1

　　摘要：在房產企業投資開發商品房時，土地增值稅在稅收成本當中占到很大一部分。目前，因為房地產企業自身具有資金回收慢以及開發周期長等特點，導致房地產企業資金使用壓力大。所以對房地產企業而言，如何在合規合法的前提下實現優良的稅收清算和籌劃，以及盡可能地減少土地增值稅給房地產企業帶來的稅負壓力，還有如何盤活房地產企業的資金使用效果與效率，將直接影響著房地產企業未來的可持續發展和健康�；�于此，本文將探究房產企業土地增值稅清算技巧和稅收籌劃，希望給房產企業的發展提供建議。

　　關鍵詞：土地增值稅清算技巧；稅收籌劃；房地產企業

　　1引言

　　單位或者個人將建筑物、土地使用權、相關附著物進行轉讓，從獲得的實物、貨幣及其他收入中減去國家法定扣除項目金額以后得到的增值額作為計稅的依據，根據這一依據向國家繳納的稅款就是增值稅，除繼承、贈予及無償轉讓外。從目前的納稅情況來看，房地產企業是納稅重點群體。房地產企業需要對我國征稅政策進行深入的了解，然后在合規合法的情況下制定納稅方案，通過對土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來減少不必要的稅收成本。

　　2房產企業土地增值稅籌劃的作用

　　2.1建立健全法律法規

　　目前，在我國土地增值稅稅收的規范上，我國僅僅只有相關政策規定和條例，還沒有相關的法律規定，因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規范性存在不足；二是稅率不合理；三是稅額缺乏科學的計算方法。然而，增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策，因此，它將有助于及時發現稅收政策中不合理的地方或者問題，并幫助完善稅收法律。

　　2.2幫助強化宏觀調控

　　在我國經濟的發展中，房地產行業扮演著不可或缺的角色，尤其在國民經濟發展方面，有著至關重要的作用。因此，要想我國經濟更快更好的發展，就必須強化房地產行業宏觀層面的調控。作為在宏觀層面進行調控的重要手段之一，稅收政策將激勵和指引房地產行業的發展。例如，通過我國優惠的征稅政策來鼓勵房地產企業進行投資開發。對企業來說，這樣不僅可以使企業經濟效益最大化，還能夠減輕企業經濟負擔。所以說要使宏觀調控政策目標得以實現，我國的房地產企業就必須加強土地增值稅籌劃，以積極滿足土地增值稅優惠條件。

　　2.3幫助提高經濟效益

　　通過土地增值稅的籌劃工作，財務人員能夠對土地增值稅相關政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復雜，因此需要財務人員加強財務核算工作，并嚴格遵守相關政策規定，以確保籌劃能夠有效開展。一方面，稅收籌劃有利于企業提升財務管理水平；另一方面，有助于提高企業的納稅意識。同時，在對相關稅收政策充分掌握的情況下，企業可以合理避稅，減少納稅成本，從而提高經濟效益。

　　3房產企業增值稅籌劃及清算方法

　　3.1充分利用國家優惠政策

　　近幾年，我國加強了對房地產企業的宏觀調控，由于土地增值稅是我國最重要的調控政治手段，所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快，而房地產企業也要盡快地了解我國相關稅收政策的形勢，并對征稅政策的優惠條件進行深入的研究。房地產企業對土地增值稅進行納稅籌劃時，必須要提前掌握稅收政策的各個相關細節，并制定相應的措施。在制定措施時，千萬要注意不能為了免稅和節稅，而違反國家的稅收法規，更不能去逃稅。房地產企業還需要通過對納稅的籌劃，來選擇納稅成本較低的繳納方法，并以此為依據來設計清算技巧。目前，我國有一些征稅政策的優惠條件，比如，當房地產企業的增值稅率超過20％的時候，就可以不用按照優惠稅收的相關條款來進行納稅，而是依據企業實際納稅的情況，來進行整合換算，從而找到符合自身企業的納稅方式。房地產企業在開發項目的時候，所繳納的土地增值稅稅額越大，獲得的利潤就越高，相反，如果房地產企業繳納的土地增值稅稅額越低，獲取的利潤就越少。所以，房地產企業在建設商品房的時候，如果房子賣得越便宜，繳納的土地增值稅就越少，在這種狀態下，房地產企業能夠獲得的利潤是正常的利潤。我國稅法的收稅優惠規定了增值額超過扣除項目金額20％的，其所有增值額都要按照規定來計稅。房地產企業要深入研究我國征稅政策優惠條件，然后進行科學合理的納稅籌劃，從而減輕企業的納稅壓力。

　　3.2選擇恰當的清算時機

　　預征是指在項目建設結算后，通過科學合理的預征率對土地增值稅進行清算的方法。在我國，目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產企業按照預征率，將獲得預售資格后所得的銷售收入作為計稅依據進行繳稅，最后再在達到項目清算條件時，對增值稅進行匯算清繳。然而，我國各地地方政府對預征率的規定各不相同，在實際預征中，當出現應納稅額比清算時應納稅額小的情況時，需要推遲清算，但當應納稅額大于清算時的應納稅額時，就需要盡早的進行清算。房地產企業在進行具體的籌劃時，需要選擇項目建設的清算時間，當土地增值率大于土地增值率平衡點的時候就要推遲清算，當小于土地增值率平衡點的時候就要提早清算。房產企業要時刻做到籌劃清算時間在項目滿足清算條件前，只有把握好清算時間節點，才能使企業在土地增值稅清算上具有更多的自主性，才能使企業的根本利益得到最大程度的保障。

　　3.3確定科學的可扣除項目金額

　　可扣除項目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此，確定科學的可扣除項目金額對減輕土地增值稅稅收負擔具有重要意義。通過土地增值稅稅收籌劃，企業可以使稅前利潤得到有效提高，與此同時，可扣除項目金額可能會有所增加，但整體上來說，企業的稅收利潤還是較大的，因此仍能滿足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項目金額時，要立足于企業自身情況，科學的確定金額，從而使企業實現稅前利潤最大化的目標，以達到稅收籌劃的目的。

　　3.4充分利用征稅范圍

　　房地產企業在建設商品房時，可以通過選擇合作方的方式來減少土地增值稅，我國的相關稅法中對這種情況有過規定，按照比例來分房自用的，可以暫免土地增值稅，如果是商品房建設，可以在商品房出售的時候，按照一定比例的稅率來進行土地增值稅的繳納。所以房地產企業在進行合作方選擇的時候，可以將這一規定考慮進去，充分發揮出土地增值稅征稅范圍的作用，幫助稅收籌劃。除此以外，房地產企業還能夠利用房地產的代建房來進行節稅，房地產企業可以在代建房屋的過程中，獲取代建費用，不過這種代建費用，只屬于企業的勞務輸出費用，但那些建成的房子在沒有進行產權轉移的條件下，是不用繳納土地增值稅的。房地產企業在建設代建房時，需要重點考慮房屋的最終用戶，然后進行合理的開發，只有這樣才能實現土地增值稅的節與減。

　　4結語

　　對房地產企業而言，其自身具有資金密度大以及投資周期較長的特點，在全面實施土地增值稅清算政策后表現得尤為突出。因此，房地產企業應該強化對土地增值稅稅收籌劃的管控，積極探究清算技巧，以使企業的避稅能力得以提高，從而減輕稅收壓力，同時增大企業的資金使用效率和效果。具體來說，房地產企業在財務管理中要制定科學合理的規劃，將對籌劃的管控滲入到房地產建設的各個環節，從而為企業的決策以及管理提供助力，最終減輕企業資金的壓力，提升企業的經濟效益。

　　參考文獻

　　［1］湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究［J］.現代經濟信息,20xx（18）.

　�。�2］湯健.“營改增”后房地產企業土地增值稅清算稅收籌劃研究［J］.現代經濟信息,20xx（16）.

　�。�3］李雁樵.房地產企業土地增值稅清算中的稅收籌劃［J］.改革與開放,20xx（09）:20-21.

　　［4］黃盈盈.基于稅收臨界點的房地產企業土地增值稅稅收籌劃［J］.審計與理財,20xx（11）.

　�。�5］馬永霞.房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧［J］.中國集體經濟,20xx（30）.

　�。�6］郭小峰,張霞.基于房地產企業的土地增值稅稅收籌劃分析［J］.會計之友,20xx（29）.

增值稅稅收籌劃論文2

　　眾所周知，稅收籌劃是一項高技術含量的工作，因而房地產開發企業要全面了解到相關的稅收法規，同時充分掌握自身的運營情況，并且應當采取切實有效的手段，借助稅收籌劃的方式，減輕房地產開發企業的納稅負擔，從而促使企業核心競爭力的不斷提高。

　　一、土地增值稅的稅收特征

　　1.土地增值稅的概念

　　土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權以及地上建筑物、其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人所征收的一種稅。對于不同類型的房地產，土地增值稅實行的是差別稅收待遇，按照商品房銷售增值額的高與低來采取差別累進稅率，并且增值率與稅率成正比。這就是說增值率越高稅率則越高，此時應多征收稅款;反之，增值率越低稅率就越低，此時應少征收稅款。

　　2.土地增值稅的征收以及繳納管理

　　在項目尚未辦理竣工結算之前，納稅人要按照商品房預期的銷售收入及按照稅務部所規定的稅率來預繳稅款，等項目全部竣工以及結算之后，并且已將商品房銷售出去，然后再清算整個項目應該繳納的土地增值稅。雖然部分房地產企業設置了賬簿，但是由于成本原始憑證不齊全、費用開支不合理等，因此稅務機關無法對房地產企業的銷售收入以及應該扣除項目的具體金額加以明確，此時主管稅務機關可以采取核定征收的納稅方法。

　　3.計算土地增值額

　　土地增值額=轉讓商品房的銷售收入—(建造成本—已經計入開發成本的借款利息)*1.3—與轉讓商品房銷售收入有關稅費。其中，在計算土地增值額中所扣除的項目如下：房地產企業在開發過程中所支出的各項間接費用、稅金以及其他;房地產企業取得土地使用權所支付的地價款、關稅等。

　　4.土地增值稅額的計算方法

　　通常情況下，要先計算出增值額和扣除項目金額，繼而確定土地增值稅的計算方法。首先，如果增值額與扣除項目金額的比例小于或者等于50%時，此時土地增值稅額=增值額*30%;其次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于50%小于100%時，此時土地增值稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%;再次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于100%小于或者等于200%，此時土地增值稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%;最后，如果增值額與扣除項目金額的比例大于200%時，此時土地增值稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。上述公式中所出現的5%代表二級速算扣除系數，15%代表三級速算扣除系數，35%代表四級速算扣除系數。

　　5.土地增值稅的稅收優惠

　　當納稅人建造普通標準住宅出售，增值額小于扣除項目金額的20%時，應該予以免征。普通標準住宅應該滿足以下幾個條件：住宅小區建筑容積率遠遠超過了1.0;單套建筑面積沒有超過120平米;實際成交價格低于平均交易價格的1.2倍。對于合建方，一方出土地，另一方要出資金，一同合作建造，當建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暫免征收土地增值稅。由于國家建設的需求來依法征用以及回收的房產可以免征土地增值稅。

　　二、分析房地產開發企業土地增值稅的稅收籌劃

　　1.籌劃借款利息

　　大部分房地產企業的項目開發資金主要來自于不同途徑的借款，然而借款利息會采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅也是不同的。在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應該將其納入到開發成本。但是在實際工作過程中，要清算土地增值稅項目，大多數情況下會將資本化的利息調整為相關的費用，然后再簡單的處理這些利息。但在實際操作過程中，并不會將已經資本化的利息納入到財務費用中，然而僅僅是在計算增值額時會扣除這些利息支出。因此稅法的規定如下：其一，納稅人要將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管納稅機關，幫助主管稅務機關區分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開發費用=實際支付利息+(取得土地使用權所支付的地價款以及相關稅費+項目實際開發成本)*5%。其二，如果納稅人不能將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管稅務機關，此時就不能正確劃分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開發費用=(取得土地使用權所支付的地價款以及相關稅費+項目實際開發成本)*10%。

　　2.合理提高成本化的管理費用

　　房地產企業管理的人事編制可以調整管理費用，由此導致房地產企業的土地增值稅得以降低。舉例而言，某一房地產開企業具有30名管理人員，每一年需要花費300萬。在這30人當中有25人參加了項目開發管理這項工作，然后總經辦在會議上決定要將這25名工作人員的人事調整為項目部，可以加快項目的開發步伐，按照這種計算方法可以促使成本費用支出金額得以增加，并且需要扣除的成本費用也會增多，這便在一定程度上減少了企業應該繳納的稅款。

　　3.合理策劃地下車庫

　　通常商業地產的高層項目會將一層、二層建造成地下車庫，同時在劃分車庫類型的時候，要按照車庫性質將其分為以下三類：第一類，有產權車庫;第二類，利用人防工程建造的車庫;第三類，無產權的車庫。大部分房地產開發企業為了增加自身的銷售額，他們會構建有產權車庫，其實從稅收這一角度來講，開發商房地產企業的決策是不正確的。

　　如果本小區的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，因此開發商房地產企業要采用人工防工程建造的車庫來達到避稅的目的。房地產開發企業可以委托物業公司與車主簽訂相關的合同，車主獲得了多年的車位使用權，但是物業公司可以向車主收取相關的管理費用。

　　如果房地產開發企業想要回籠資金，那么就要建造無產權的車庫。在會計制度以及稅法中沒有明確規定核算以及處理無產權車庫的方式。同時房地產開發企業要將單獨處理車庫，等車庫建成之后要將轉入到投資性房地產，并且等建成之后也可以出租。

　　4.籌劃出售固定資產以及開發產品

　　部分房地產開發企業為了規避土地增值稅，他們會將待出售的開發產品轉換為固定資產，并且將其出租出去，等租賃期滿三年之后再出售。但是在這三年的租賃期所取得的租金應該確定為房地產開發企業的收入，在出售的時候還要按照銷售企業的不動產加以處理。在出售這些固定資產時，要將處置收入扣除賬面價值以及相關稅費之后的金額進入到當期損益，在處置固定資產時，往往會設置“固定資產清理”這一科目，然后再進行核算，當清理完固定資產后要將相關凈收益納入到固定資產清理這一科目中。在處置固定資產的過程中，應繳納營業稅金以及附加費，在這一過程中并非會涉及土地增值稅。

　　5.充分利用土地增值稅稅收優惠

　　房地產開發企業要銷售普通標準商品房時，如果增值額與扣除項目金額的比例沒有超過20%，此時需要免征土地增值稅。增值率影響著普通住宅是否可以免繳土地增值稅。房地產開發企業要根據自身的實際情況來對增值額予以調節，或者可以調節可以扣除項目的費用，這樣做有助于控制好增值率，有助于房地產開發企業合理規避土地增值稅。

　　三、總結

　　近幾年來，國家稅務局開始逐漸細化清算土地增值稅的規定，所以，房地產開發企業要籌劃好稅收，提高自身的經營利潤，促使房地產開發企業更好的規避土地增值稅。

增值稅稅收籌劃論文3

　　摘要：近年來，在經濟迅速發展的推動下，建筑行業取得了十分顯著的發展成果，尤其是房地產企業，因此其市場競爭也越來越嚴峻，為了有效增強企業的競爭能力，必須在稅收籌劃方面進行深入的研究并根據研究成果進行調整，這樣不僅能夠實現整個建筑行業的良性發展，同時還能為企業創造更大的收益。本文就對這一問題進行了詳細的探討與分析，并且文章還提出了幾項具有可行性的籌劃方法。

　　關鍵詞：建房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃

　　隨著房地產競爭形勢的越發嚴峻，其對企業的發展構成了一定的威脅，但同時也給其提供了一定的發展機遇，因此企業為了實現長遠發展，必須在稅負方面進行調整，通過科學合理的籌劃方式最大程度地節省企業所需上繳的稅額。本文就對此進行了具體分析。

　　一、概述

　　土地增值稅在核算時所主要依據的是房地產企業的一些項目和具體對象，在征稅的過程中，主要針對的是一些屬于國家管理范疇內的土地，同時還包括一些建筑在相關方面的增值額度。另外，轉讓地產時還必須進行一些相關項目的扣除工作，其通常包括以下幾種類型，第一是完全擁有土地的使用權所應當支付的資金，國家通常在此方面都有明確規定。第二是在土地開發及建設過程中所花費的費用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費用[1]。第三是在地產開發過程中所涉及到的一些間接費用，包括銷售與管理等。第四是對一些使用年限較長的建筑所花費的評估費用，政府通常在此方面都有明確的規定，并且之后還必須經過當地稅務機構的審核。第五是在轉讓過程中所應上繳的稅金，主要包括營業稅額等。第六是使用與開發過程中所涉及到的成本與建設的資金總和，通常按照其總和的20%進行扣除。

　　二、籌劃方法

　　(一)優惠

　　在籌劃稅收過程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關條例中明確指出，負責納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應該在扣除金額的百分之二十以下，若其業務還涉及到其他地產的開發，在制定增加額度的時候，應該將兩者區分開來，而不能用統一的標準進行計算。針對不同的住宅來說，其銷售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標準對稅務進行核算。在計算一般住宅的時候也應當注意，必須確保扣除的額度沒有超過增值額度的五分之一，否則企業就會受到嚴重影響，無法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對扣除的資金進做調高處理[2]，并且使房屋的銷售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時，可通過多種方法來實現，如加大項目開發成本等，這樣便能夠使房屋的質量有所提升。應注意的是，其必須在相關的限制標準之內，若超出標準范圍同樣無法享受優惠。另一方面，若要降低建筑銷售的費用，必須對一般住宅的增值進行有效的控制，協調好兩者之間的關系，并根據各自的稅率對支出的多少進行選擇。

　　(二)轉移

　　在籌劃過程中能否進行費用的轉移是一個值得去探討的問題，一般情況若在事后做轉移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進行轉移處理，其主要調整的是企業中一些人事方面的具體工作。通常企業中所花費的差旅以及福利等多項費用都在間接費用的規劃范圍之內，但在具體核算增值稅的過程中，這些費用是起不到任何作用的，而相關的項目籌劃人員卻可以在成本中計入這些費用，在之后的核算過程中再進行扣除，這就使得籌劃有了一個十分重要的方向。也就是說，企業相關人員所花費的日常支出可與項目聯系起來。這一方案是具有一定的可行性的，地產企業完全擁有這樣的權力，并且相關的稅務部門不能對此進行干涉[3]，因為這屬于企業內部的發展和運轉政策。

　　(三)借款

　　從企業中在會計方面所制定的具體政策和規則來看，在整個開發工作完成之前所涉及到的利息費用是屬于成本范疇之內的，負責納稅的人員就可針對此進行百分之二十的扣除，這就使企業所應擔負的稅務得到了有效控制，為企業創造了更多的收益。另外，利息是在企業財務所劃分的范疇之內的，這一點通常在相關的財務制度中也有明確的規定，但其對利息額度也有一定的限制，即不能超過同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過程中只能按照百分之五計算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進行扣除[4]。因此，這些規定都具有一定的可利用空間，這就使得負責納稅的人員在籌劃過程中有了更多的途徑。若項目開發主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關的證明，并且根據項目的核算標準進行扣除，就能夠使稅負得到降低。若項目在開發過程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開發費用在原有基礎上被扣除更多，進而幫助企業獲得更大的效益。

　　(四)收入

　　隨著人們生活質量的不斷改善，其對住房也有了更高的要求，因此，項目的開發也逐步實現了轉變，如今更多開發的是裝修房類型的項目，并且在標準上也處于不斷提升的過程。房屋在銷售過程中除了需要遵循原本的房產價格之外，裝修也是一個需要考慮的重要部分。根據稅法在此方面的規定情況來看，通常在繳納稅額的時候應按照銷售金額的百分之五進行計算，若在合同中有明確提到裝修方面的費用，則應另外繳納百分之三的稅額，住戶在繳納稅額時應按照銷售金額的比例。因此，在房屋銷售的過程中，若明確指出其中包含裝修的費用，就使企業增加了更多的增值稅額，企業必須深入研究相關的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區分銷售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應繳納的稅額。針對此問題，最有效的方法就是企業可以專門設立一家負責裝修的公司。在簽訂合同時就可針對房價與裝修簽訂兩份不同的合同，通過這樣的方式，裝修的費用就不屬于應繳納的稅收范疇之內，這就為企業減少了所應繳納的稅額。

　　(五)價格

　　在計算增值稅的過程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷售方面的費用處于不斷增加的狀況，那么所應繳納的稅額也應該在此基礎上進行累加。若房產銷售的金額發生改變，則會直接影響到企業整體的收益，因此企業在制定價格的過程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業效益的同時也應考慮相關策略是否會對企業的稅負造成影響，避免在這一過程中使企業無法享受相關的優惠政策。除此之外，企業還應當充分考慮在調整價格的過程中是否會影響到企業在整個市場中的競爭能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會對整個企業的發展造成嚴重影響�？傊�，企業在制定方案的過程中必須考慮價格及多方面的影響因素，并在此基礎上進行詳細分析，盡量確保稅負能夠被控制在最小范圍內。

　　(六)合理利用納稅時間

　　在籌劃稅收的過程中拖延時間也是一個十分有效的方式，通常其可通過以下兩個途徑來實現，首先是在收入上進行推遲，使企業在獲得收入的時間上能夠更晚一些。第二是在向上級申請納稅時盡量控制在期限將滿的臨近時間。在相關的稅務條例中有明確的規定，在上繳稅務時應當減去項目的資金，因此負責納稅的人員就可以對成本進行有效控制，盡量拖延其完成的時間，包括施工中所用到的設備及安裝等多個方面的費用，在結算時就可在時間上進行延后處理。這也是一個籌劃的重要方法和途徑。

　　三、結束語

　　總而言之，增值稅繳納涉及到多個方面的影響因素，企業在解決這一問題的過程中不僅要考慮到企業的發展，同時還要綜合各方利益進行合理化的調整。同時，相關負責人員必須對稅收條例進行認真的研究，針對此制定出合理的籌劃方式，使企業在規避稅收風險的前提下，實現企業價值最大化目標。

　　參考文獻：

　　[1]郭佳華.增值稅擴圍改革對第三產業的影響—以交通運輸業為例[J].理論月刊，20xx(8)：24-25.

　　[2]吳永松.營業稅改增值稅初探[J].財經界，20xx(6)：19-21.

　　[3]趙彤彤.淺談增值稅擴圍的困境與對策[J].商場現代化，20xx(9)：58-60.

　　[4]潘文軒.增值稅擴圍改革有助于減輕服務業稅負嗎—基于投入產出表的分析[J].經濟與管理，20xx(2)：66-67.