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關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文（精選10篇）
在日常學(xué)習(xí)和工作生活中，說(shuō)到論文，大家肯定都不陌生吧，通過(guò)論文寫作可以培養(yǎng)我們的科學(xué)研究能力。還是對(duì)論文一籌莫展嗎？以下是小編為大家收集的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇1
關(guān)鍵字：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位策略研究
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位策略研究
實(shí)踐證明，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)（除港澳臺(tái)外）取得樓盤暢銷的共同點(diǎn)，是以準(zhǔn)確地市場(chǎng)定位最終取得市場(chǎng)，獲得買主的認(rèn)同。在決定開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要進(jìn)行市場(chǎng)定位，從而鎖定目標(biāo)客戶，是樓盤暢銷的先決條件，也是進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)的重要途徑。
1、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位存在的問(wèn)題
房地產(chǎn)市場(chǎng)定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：
�。�1）產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無(wú)法在消費(fèi)者心目中形成獨(dú)特的形象，消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。
（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理客戶帶來(lái)很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒(méi)有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動(dòng)，不能及時(shí)掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。
�。�3）銷售過(guò)程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問(wèn)、咨詢過(guò)、沒(méi)有最終成交的客戶的信息沒(méi)有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過(guò)展覽活動(dòng)吸引而來(lái)的。由于缺乏處理過(guò)程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對(duì)產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒(méi)有重視企業(yè)的再定位。
�。�4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開(kāi)發(fā)趨向于建筑面積越來(lái)越大，小區(qū)綠地面積越來(lái)越大，裝修水準(zhǔn)越來(lái)越高等。雖然無(wú)法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開(kāi)發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來(lái)管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺(jué)。
（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場(chǎng)定位的影響因素，在營(yíng)銷過(guò)程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流，被動(dòng)、零散地運(yùn)用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。
2、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的內(nèi)容
�。�1）市場(chǎng)細(xì)分。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是指人們?cè)谀繕?biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中，每個(gè)消費(fèi)群即為一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)客戶的前提與基礎(chǔ)，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效的目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以從以下角度進(jìn)行細(xì)分：一是心理需求細(xì)分。分析消費(fèi)者的心理需求，其實(shí)是分析其在購(gòu)買住宅時(shí)的動(dòng)機(jī)，人們的生活方式和個(gè)性不同決定了不同的.住宅消費(fèi)群。二是家庭組成細(xì)分。在城市中家庭是一個(gè)生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對(duì)住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細(xì)分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求愛(ài)好，實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利、文化教育情況等的綜合。
市場(chǎng)細(xì)分的作用主要表現(xiàn)在細(xì)分市場(chǎng)有利于開(kāi)拓、發(fā)掘新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，企業(yè)可以集中人、財(cái)、物等資源，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益；有利于掌握潛在市場(chǎng)的需求，不斷開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，開(kāi)拓新市場(chǎng)，通過(guò)細(xì)分市場(chǎng)可以從中選擇有效的目標(biāo)市場(chǎng)。
�。�2）市場(chǎng)調(diào)研。是市場(chǎng)定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位來(lái)說(shuō)，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的情況，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標(biāo)人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。
�。�3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場(chǎng)信譽(yù)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費(fèi)群體的心理需求，對(duì)那些有強(qiáng)烈偏好的顧客來(lái)說(shuō)更有吸引力。
（4）打造真正的賣點(diǎn)。如何打造房地產(chǎn)項(xiàng)目的真正的賣點(diǎn)是項(xiàng)目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點(diǎn)可從多個(gè)方面進(jìn)行，如文化定位突出商品房所蘊(yùn)涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設(shè)施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費(fèi)時(shí)代的概念營(yíng)銷等。房地產(chǎn)市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，越來(lái)越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。
3、房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的策略
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位的分析如圖1。
3。1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。
�。�1）提高產(chǎn)品的性價(jià)比，注重人文環(huán)境。消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價(jià)比。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目在各個(gè)方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設(shè)必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。
�。�2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因?yàn)槠渌O(shè)施都可以更新?lián)Q代，惟獨(dú)住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設(shè)的發(fā)展方向。
�。�3）準(zhǔn)確挖掘高價(jià)值的客戶。如何判斷客戶的價(jià)值？從什么樣的角度看待客戶的價(jià)值？能否將客戶價(jià)值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問(wèn)題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)考慮客戶關(guān)系管理�？蛻絷P(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價(jià)值金字塔。在客戶價(jià)值金字塔的頂端，20%的客戶能夠?yàn)槠髽I(yè)貢獻(xiàn)80%的利潤(rùn)；在客戶價(jià)值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來(lái)20%的利潤(rùn)。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價(jià)值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來(lái)看待客戶，不斷挖掘客戶價(jià)值是樹(shù)立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹(shù)立企業(yè)品牌的一個(gè)重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。
3。2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略
房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：
（1）深化品牌營(yíng)銷觀念。目前品牌營(yíng)銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購(gòu)房時(shí)主要信息來(lái)源之一，因此品牌廣告競(jìng)爭(zhēng)也成為眾多發(fā)展商重要競(jìng)爭(zhēng)手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨(dú)特的產(chǎn)品品牌價(jià)值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價(jià)值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽(yù)度及雄厚的實(shí)力，企業(yè)文化等。
（2）使消費(fèi)者增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競(jìng)爭(zhēng)，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹(shù)立良好的品牌形象。
�。�3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對(duì)企業(yè)品牌樹(shù)立則起到了至關(guān)重要的作用。
3。3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領(lǐng)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤(rùn)最大化。四是從開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)。隨著二手房市場(chǎng)即將全面起動(dòng)，房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)架構(gòu)進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新將面臨非常好的市場(chǎng)環(huán)境和機(jī)遇。
�。�1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長(zhǎng)定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。
�。�2）補(bǔ)缺式定位。通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領(lǐng)，但為許多消費(fèi)者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場(chǎng)即營(yíng)銷機(jī)會(huì)沒(méi)有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場(chǎng)，但沒(méi)有足夠的實(shí)力，無(wú)法去占領(lǐng)空白的市場(chǎng)。
�。�3）挑戰(zhàn)式定位。當(dāng)企業(yè)能比競(jìng)爭(zhēng)者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場(chǎng)容量足夠吸納這兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品，同時(shí)比競(jìng)爭(zhēng)者有更多的資源和實(shí)力，這時(shí)企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競(jìng)爭(zhēng)者相似的位置上，同競(jìng)爭(zhēng)者在同一細(xì)分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
（4）突出優(yōu)勢(shì)式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中所處的地位是不同的，有的是市場(chǎng)的領(lǐng)跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補(bǔ)缺者。當(dāng)企業(yè)意識(shí)到自己無(wú)力與同行業(yè)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)者相抗衡從而獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位時(shí)，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、后期的物業(yè)管理等方面取得領(lǐng)先地位。
4、結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)要充分考慮定位過(guò)程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點(diǎn)，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。
參考文獻(xiàn)：
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房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇2
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；策略
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是符合大眾生活需求的，項(xiàng)目的精細(xì)化管理工作是必不可少的，在管理的過(guò)程中也要有一個(gè)系統(tǒng)性的并且科學(xué)合理的管理制度，管理的規(guī)則要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作情況制定，并且要進(jìn)行全方位的管理，目的是為了提升項(xiàng)目管理的效率。還需要在項(xiàng)目管理的過(guò)程中及時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的最大化。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是非常嚴(yán)重的，精細(xì)化管理工作能夠讓越來(lái)越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目管理觀念，就一定要建立一個(gè)科學(xué)合理的管理制度和觀念，強(qiáng)化精細(xì)化管理模式在項(xiàng)目管理中的實(shí)踐作用，在一定基礎(chǔ)之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。
1、國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策及影響
1、1現(xiàn)如今國(guó)家房地產(chǎn)政策及調(diào)控
我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是平衡總體與供給之間協(xié)調(diào)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上讓房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)民企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展保持均衡，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展要與社會(huì)保持密切關(guān)聯(lián)。在此前提下，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)手段或者法律手段和行政手段，在這個(gè)過(guò)程中最重要的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的杠桿，此內(nèi)容要結(jié)合經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)層面［1］。根據(jù)相關(guān)管理單位規(guī)定，多地區(qū)二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個(gè)百分比，但是很多地區(qū)的相關(guān)部門并沒(méi)有重視此項(xiàng)條例，而且更有甚者不斷刺激房?jī)r(jià)飆升。通過(guò)一系列的政策調(diào)控工作，讓上述情況有所緩解，嚴(yán)格明確貸款比例，并且把主體分為了四個(gè)側(cè)重點(diǎn)；即一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。
1、2調(diào)控下的整體市場(chǎng)反應(yīng)
房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控之后，所有地產(chǎn)在銷售方面明顯有回升趨勢(shì)，這種回升趨勢(shì)依然處于持續(xù)狀態(tài)中，無(wú)論是商品房還是住宅，都同比以往增長(zhǎng)一定的百分點(diǎn)，調(diào)控政策出臺(tái)以后受到末班車效應(yīng)的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。經(jīng)歷幾個(gè)月的洗禮，交易房的趨勢(shì)處于平穩(wěn)狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場(chǎng)進(jìn)行了集中釋放并且得以平復(fù)，尤其在各地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，各地市場(chǎng)普遍回歸平靜，市場(chǎng)成交量明顯回落。房市后續(xù)溫和回升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；也導(dǎo)致了全國(guó)多地房地產(chǎn)企業(yè)交易量的下降，末班車效應(yīng)明顯有了差距�；诖司徛厣厔�(shì)，自實(shí)施調(diào)控以來(lái)的指數(shù)高點(diǎn)，且有繼續(xù)緩慢上揚(yáng)的趨勢(shì)�？梢哉f(shuō)，調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了末班車效應(yīng)催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽�(shì)頭，市場(chǎng)行情緩步趨向平穩(wěn)，受調(diào)控的影響實(shí)在有限。
2、工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理特征
2、1高效性
隨著時(shí)代的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，存在大量的資質(zhì)證書，流程數(shù)據(jù)，進(jìn)度款支付，工程變更等資料。構(gòu)建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò)和無(wú)紙辦公，可以清除過(guò)去紙質(zhì)文件流通的諸多障礙，加快工程項(xiàng)目的落實(shí)。越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了自己的企業(yè)門戶網(wǎng)站，通過(guò)信息共享在網(wǎng)站上上傳各種公告事項(xiàng)、會(huì)議、程序等，并通過(guò)工程項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，體現(xiàn)出精細(xì)化管理的效率，排除安全隱患。
2、2專業(yè)性
在以前，房地產(chǎn)公司通常被認(rèn)為是朝南的，只負(fù)責(zé)分配資金。項(xiàng)目的建設(shè)是由參與單位完成的。如今，隨著建設(shè)項(xiàng)目的五方終身責(zé)任制度的實(shí)施，越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司開(kāi)始關(guān)注改善自己的項(xiàng)目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產(chǎn)公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術(shù)，在完成記錄和文件傳輸?shù)确矫�，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的各個(gè)階段都實(shí)施了改進(jìn)管理，并發(fā)揮了重要作用，使項(xiàng)目能夠有序運(yùn)行。體現(xiàn)了項(xiàng)目管理的專業(yè)性。
2、3嚴(yán)苛性
包括房地產(chǎn)公司在內(nèi)的建筑行業(yè)通常具有相對(duì)較低的學(xué)術(shù)資格，因此意識(shí)形態(tài)比較隨意。然而，工程不應(yīng)該是草率的。因此，房地產(chǎn)公司改善管理的行為和意識(shí)，制定行為準(zhǔn)則來(lái)管理項(xiàng)目，并明確有關(guān)人員的工作職責(zé)。此外，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，可以改善管理。項(xiàng)目管理人員可以按照每個(gè)參與部門的要求，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目制定管理規(guī)范，這樣他們就可以根據(jù)嚴(yán)格管理和細(xì)致管理的規(guī)范和指導(dǎo)原則來(lái)管理和執(zhí)行項(xiàng)目，體現(xiàn)了精細(xì)化管理的嚴(yán)苛性。
3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的相關(guān)措施
3、1建立完善制度
一個(gè)完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關(guān)重要的'，所以工程的管理人員一定要對(duì)工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規(guī)章制度的同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行制定，要符合企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)，并且還要對(duì)企業(yè)的施工項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)審和外審相互結(jié)合的審核模式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度建立來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要參加進(jìn)去；管理人員要與領(lǐng)導(dǎo)層共同進(jìn)行制度的設(shè)定，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，遇到問(wèn)題了還要及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行合理解決后在履行合約內(nèi)容，還要全方位掌控工程的進(jìn)度；后勤保障也是必不可少的項(xiàng)目建設(shè)，后勤保障要與工作人員的實(shí)際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎(jiǎng)懲制度，用相對(duì)應(yīng)的制度去調(diào)動(dòng)人員的積極性。
3、2對(duì)管理模式的創(chuàng)新
隨著工程項(xiàng)目的施工技術(shù)不斷更新，傳統(tǒng)的管理模式是順應(yīng)不了現(xiàn)代化的工程項(xiàng)目的，目的是為了更好地適應(yīng)新發(fā)展；房地產(chǎn)管理部門要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的創(chuàng)設(shè)活動(dòng)，要對(duì)各部門進(jìn)行精細(xì)劃分，精細(xì)化的拆分會(huì)充分發(fā)揮集體的力量，這樣會(huì)讓管理人員的更加地服務(wù)于工程項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理也要進(jìn)行精細(xì)化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，還要讓第三方來(lái)進(jìn)行檢查，施工的質(zhì)量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規(guī)范性。
4、結(jié)論
綜上所述，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)工程項(xiàng)目的管理工作進(jìn)行了充分重視，也能夠正確地意識(shí)到項(xiàng)目工作的價(jià)值和意義；在日常的管理工作中，我們相對(duì)應(yīng)的管理人員一定要對(duì)工程的各個(gè)方面進(jìn)行合理把控，并且做出不斷的合理調(diào)整和細(xì)化分析；同時(shí)，通過(guò)全面強(qiáng)化管理人員的管理水平，以此來(lái)達(dá)到工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理，多方位為房地產(chǎn)企業(yè)做考慮，提高建筑的質(zhì)量，減少安全隱患的發(fā)生。
參考文獻(xiàn)
�。�1］黃斐然。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用［J］。住宅與房地產(chǎn)，2020（30）：101，115。
�。�2］彭暉。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的應(yīng)用研究［D］。天津：天津大學(xué)，2019。
作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇3
摘要：隨著改革開(kāi)放的不斷推進(jìn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日漸加劇。當(dāng)前，規(guī)�；⒓瘓F(tuán)化發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要特征，而這種發(fā)展趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提出了新的要求。以價(jià)值鏈理論為視角，在分析房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式進(jìn)行了研究。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表，價(jià)值鏈，房地產(chǎn)企業(yè)，管控模式
1房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
規(guī)模化經(jīng)營(yíng)是“指企業(yè)采用生產(chǎn)要素凝聚和重組的經(jīng)營(yíng)方式以及由此所決定的經(jīng)濟(jì)效益”。規(guī)模化發(fā)展要求房地產(chǎn)企業(yè)從以往粗放式的發(fā)展模式向集約式、精細(xì)化轉(zhuǎn)變，它特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)管理的專業(yè)化能力，同時(shí)要求企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)清晰、各組織模塊職能明確，業(yè)務(wù)單元?jiǎng)澐诌m當(dāng)，并且相互之間的聯(lián)系通道順暢，業(yè)務(wù)流程管理高效。
集團(tuán)化發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管控能力和資源整合能力以及專業(yè)化能力都提出了更高的要求。一方面，它要求集團(tuán)總部能夠從整體上保證各職能模塊和業(yè)務(wù)單元的有機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)，且高效地掌控不同區(qū)域的多項(xiàng)目運(yùn)作；同時(shí)，不同區(qū)域的項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)時(shí)還要保持協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范運(yùn)行，以保證高效順利地完成。另一方面，必須更好地配置企業(yè)資源，做到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，互相推動(dòng)，有效降低管理成本。
規(guī)模化、集團(tuán)化已成為當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，在其促動(dòng)之下，母公司的管理幅度迅速加大，母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色，企業(yè)從“母公司―項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部―區(qū)域聯(lián)動(dòng)”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。相應(yīng)地，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織管控模式也應(yīng)做出必要的調(diào)整與創(chuàng)新，否則難以適應(yīng)發(fā)展的要求。
2價(jià)值鏈理論
1985年，邁克爾？波特首次提出“價(jià)值鏈（Value chain）”管理理論，其認(rèn)為，企業(yè)的價(jià)值產(chǎn)生于包括生產(chǎn)（投資）、經(jīng)營(yíng)、銷售、服務(wù)和內(nèi)部管理的各個(gè)環(huán)節(jié)以及各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運(yùn)作產(chǎn)生的整體價(jià)值增值，而這一相互聯(lián)系、彼此促進(jìn)的價(jià)值產(chǎn)生的動(dòng)態(tài)過(guò)程就是價(jià)值鏈。
價(jià)值鏈具有如下特性：
�。�1）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)只要包括基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面，其中基本活動(dòng)主要是直接創(chuàng)造價(jià)值的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，而輔助活動(dòng)主要是企業(yè)的內(nèi)外部管理活動(dòng)；
（2）企業(yè)的價(jià)值活動(dòng)其各環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系的統(tǒng)一整體，每一環(huán)節(jié)完成自身的工作內(nèi)容后，傳遞到下一環(huán)節(jié)。價(jià)值鏈上的參與者通過(guò)縱向上和橫向上的`分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。
�。�3）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)來(lái)自于成本領(lǐng)先和差異化，而從價(jià)值鏈角度來(lái)看，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和效率的提高主要來(lái)自于價(jià)值活動(dòng)本身和最優(yōu)化、協(xié)調(diào)的價(jià)值鏈活動(dòng)。
3房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈構(gòu)成
按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程，同樣也可分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩個(gè)方面。
3.1房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的基本活動(dòng)
�。�1）前期研究決策階段：通過(guò)縝密細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研，結(jié)合企業(yè)自身綜合實(shí)力，對(duì)目標(biāo)地塊的購(gòu)買與否進(jìn)行可行性分析。對(duì)于已購(gòu)買地塊進(jìn)行前期研究，確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)和開(kāi)發(fā)模式，進(jìn)行價(jià)值研判與決策。
�。�2）規(guī)劃階段：根據(jù)前期決策，委托設(shè)計(jì)單位對(duì)已獲得地塊進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)，形成良好的功能規(guī)劃和市場(chǎng)識(shí)別，將土地最大限度實(shí)現(xiàn)增值。確定設(shè)計(jì)方案后，依法對(duì)擬建地塊進(jìn)行規(guī)劃保健，獲得許可。
�。�3）工程建設(shè)階段：通過(guò)招標(biāo)比選，選擇最優(yōu)施工企業(yè)，使其有能力完成設(shè)計(jì)方案，實(shí)現(xiàn)低成本、高質(zhì)量施工，并對(duì)工程施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全進(jìn)行有效控制。工程建設(shè)是對(duì)土地、建筑材料等原料通過(guò)作業(yè)投入成本，使之轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品價(jià)值。
�。�4）銷售階段：在取得房屋銷售許可證的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行推廣與銷售，并根據(jù)客戶需求反饋，對(duì)在建和后期擬建產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造進(jìn)行修正，實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)值最大化。
�。�5）物業(yè)管理階段：產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、銷售完成后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行物業(yè)管理、保修和后期維護(hù)。
3.2房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)
房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈中的輔助活動(dòng)都是圍繞具備房地產(chǎn)特有產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈特性的基本活動(dòng)的開(kāi)展而開(kāi)展的，它穿插、融合于房地產(chǎn)價(jià)值鏈運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。
�。�1）戰(zhàn)略定位管理：確定企業(yè)的發(fā)展方向和宏觀戰(zhàn)略，作為具體經(jīng)營(yíng)方針制定的依據(jù)，保證企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育和發(fā)展。
�。�2）財(cái)務(wù)和人力資源管理：人力和資本是企業(yè)發(fā)展重要支撐要素。人力資源管理就是要利用合理的薪酬、培訓(xùn)、晉升等機(jī)制，促進(jìn)知識(shí)資源的積累和應(yīng)用；財(cái)務(wù)管理是就做好企業(yè)的投資管理、營(yíng)運(yùn)資金和籌資管理以及
稅務(wù)籌劃。
�。�3）企業(yè)文化：企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形成的具有自身特色的價(jià)值理念和行為準(zhǔn)則。企業(yè)文化是企業(yè)重要的價(jià)值附加值來(lái)源，在凝心聚力、品牌推廣、市場(chǎng)評(píng)價(jià)等方面具有重要作用。
（4）企業(yè)創(chuàng)新：在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，技術(shù)、產(chǎn)品、銷售和管理等方面的創(chuàng)新，是企業(yè)不斷獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和獲得價(jià)值增值的重要手段。
4價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式
價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式是以房地產(chǎn)價(jià)值鏈為核心，按項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程實(shí)現(xiàn)一體化協(xié)同。公司所有職能模塊和業(yè)務(wù)單元均基于價(jià)值鏈定位，從業(yè)務(wù)線、職能線及戰(zhàn)略、管理、審計(jì)線三個(gè)層次各自承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)，整個(gè)價(jià)值鏈上橫向的各個(gè)協(xié)同單元成為利益共同體，互為依存，互為客戶，各自形成可以量化的對(duì)整體價(jià)值鏈的貢獻(xiàn)，通過(guò)協(xié)同提高效率，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)價(jià)值鏈的價(jià)值創(chuàng)造最大化，形成橫向一體化。相互協(xié)同又相對(duì)獨(dú)立的各個(gè)業(yè)務(wù)單元和模塊作為“小價(jià)值鏈”，通過(guò)積累形成各自的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高專業(yè)化能力，形成縱向一體化。橫向一體化和縱向一體化的相互作用提升集團(tuán)整體優(yōu)勢(shì)，從而形成集團(tuán)不可復(fù)制的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 根據(jù)上述價(jià)值鏈理論，將房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈條整合為橫向一體化協(xié)同和縱向一體化協(xié)同。橫向一體化協(xié)同注重提高運(yùn)作效率、降低成本；縱向一體化協(xié)同注重知識(shí)積累、專業(yè)能力的提升。
4.1橫向一體化協(xié)同
首先由四大中心――戰(zhàn)略研發(fā)中心、產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心、制造中心和營(yíng)銷中心串成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)鏈條，這是地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈的核心和主干；由財(cái)務(wù)、人力資源、企管等職能部門搭成資源提供、職能管理和專業(yè)化服務(wù)的支持平臺(tái)；業(yè)務(wù)鏈條以支持平臺(tái)為依托開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，相互作用，形成立體協(xié)同的價(jià)值鏈。這條鏈延伸到企業(yè)外部與戰(zhàn)略合作伙伴和利益相關(guān)方（如：供應(yīng)商、建筑商、設(shè)計(jì)公司、裝飾公司、銷售代理等）對(duì)接串聯(lián)起來(lái)，就構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的整條價(jià)值鏈。
基于價(jià)值鏈，四大中心作為業(yè)務(wù)單元分工明確、準(zhǔn)確定位。戰(zhàn)略研發(fā)中心側(cè)重于集團(tuán)戰(zhàn)略研究，目標(biāo)計(jì)劃及項(xiàng)目的高、精研發(fā)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析；產(chǎn)品設(shè)計(jì)中心側(cè)重于項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)，致力于環(huán)保、節(jié)能、舒適、溫馨、有品味的品牌訴求和產(chǎn)品設(shè)計(jì)；制造中心側(cè)重于產(chǎn)品制造過(guò)程的標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、規(guī)范化以及產(chǎn)品制造的高效率、低成本；營(yíng)銷中心側(cè)重于營(yíng)銷和服務(wù)，基于消費(fèi)者心理，研究需求趨勢(shì)和營(yíng)銷方式，建立營(yíng)銷管理和服務(wù)特色；與客戶、合作伙伴相互尊重、關(guān)注共贏；實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈創(chuàng)造價(jià)值的做大化。
基于價(jià)值鏈，業(yè)務(wù)單元與資源提供和職能支持模塊互為依存，互為客戶。創(chuàng)造是所有業(yè)務(wù)單元和模塊的共同取向。這樣，就會(huì)產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，并打破部門和業(yè)務(wù)單元之間的界限，實(shí)現(xiàn)價(jià)值鏈的價(jià)值最優(yōu)。具體工作中，各業(yè)務(wù)單元和模塊在各自分工負(fù)責(zé)的重點(diǎn)工作和領(lǐng)域內(nèi)首先努力做得最專業(yè)、最有效率，然后主動(dòng)地參與價(jià)值鏈其他環(huán)節(jié)的工作，從不同的視野貢獻(xiàn)智慧，避免漏洞，防止風(fēng)險(xiǎn)。
4.2縱向一體化協(xié)同
縱向一體化協(xié)同就是在價(jià)值鏈分工明確的前提下，各業(yè)務(wù)單元和模塊工作范圍相對(duì)固定，業(yè)務(wù)聚焦，打造專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，提升專業(yè)化能力�？v向一體化使專業(yè)技術(shù)人員或其他專業(yè)人員有參與更多項(xiàng)目、更多業(yè)務(wù)的機(jī)會(huì)，有利于員工個(gè)體在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，成為專業(yè)化人材，并通過(guò)專業(yè)化發(fā)展的通道成長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值。同時(shí)，各業(yè)務(wù)單元和模塊作為專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，有了人才培養(yǎng)的途徑和良好機(jī)制，團(tuán)隊(duì)內(nèi)更容易培養(yǎng)知識(shí)分享的氣氛，從而更有利于知識(shí)的積累，進(jìn)而形成專業(yè)化優(yōu)勢(shì)，提高價(jià)值創(chuàng)造的能力，能為價(jià)值鏈的價(jià)值貢獻(xiàn)更大。
價(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理模式一種以價(jià)值為核心的管控模式，它將整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程都納入到集團(tuán)的管控范圍之內(nèi)，在很大程度上提高了集團(tuán)的管控能力；并且通過(guò)業(yè)務(wù)單元和職能模塊的設(shè)置，一方面使得房地產(chǎn)企業(yè)組織的架構(gòu)更為清晰，業(yè)務(wù)流程更為順暢，另一方面這種調(diào)整弱化了職能部門的權(quán)力，強(qiáng)化了職能部門對(duì)項(xiàng)目之間的溝通與協(xié)調(diào)意識(shí)。因?yàn)樵谝惑w化趨勢(shì)下，各部門只有通過(guò)不斷的溝通與協(xié)調(diào)才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值，進(jìn)而也避免了各職能部門高高在上，缺乏服務(wù)意識(shí)的現(xiàn)象，使項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中公司的各種資源可以達(dá)到最大化利用。此外，重要的是將各職能部門對(duì)應(yīng)于相應(yīng)的業(yè)務(wù)單元使各部門的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)能夠更好地發(fā)揮，而且這種圍繞業(yè)務(wù)流程的專業(yè)化優(yōu)勢(shì)整合促進(jìn)了公司整體競(jìng)爭(zhēng)力的提高，使其更加能夠適應(yīng)市場(chǎng)不斷變化的競(jìng)爭(zhēng)與壓力。
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇4
【摘要】大數(shù)據(jù)時(shí)代也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一定的挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)市場(chǎng)營(yíng)銷方式受到?jīng)_擊，房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級(jí)，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身實(shí)際進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷方案的調(diào)整。同時(shí)也存在較多的機(jī)遇促進(jìn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該抓住大數(shù)據(jù)時(shí)代的機(jī)遇，完善營(yíng)銷策略。
【關(guān)鍵詞】大數(shù)據(jù);房地產(chǎn)營(yíng)銷;應(yīng)用
引言
隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展，使得企業(yè)得到了更多的商機(jī)，企業(yè)可以通過(guò)大數(shù)據(jù)對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行定位，更多地對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行了解，使用傳感器和微處理器對(duì)消費(fèi)者的喜好進(jìn)行分析，使得企業(yè)在制定營(yíng)銷計(jì)劃的時(shí)候更加具有針對(duì)性，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買記錄和數(shù)據(jù)痕跡進(jìn)行分析，進(jìn)行個(gè)性化營(yíng)銷方針的制定。同時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以實(shí)現(xiàn)商家與消費(fèi)者之間的網(wǎng)絡(luò)交流與溝通，使得市場(chǎng)營(yíng)銷不再局限于實(shí)體層面，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)可以獲得同樣的溝通效果，使得市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)一步進(jìn)行擴(kuò)展，為企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。
1大數(shù)據(jù)時(shí)代概述
所謂大數(shù)據(jù)，就是指在處理大量的網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)中，通過(guò)優(yōu)化數(shù)據(jù)的處理流程，而得到的多元化的信息資產(chǎn)。大數(shù)據(jù)也可以稱之為巨量資料，之所以稱之為大數(shù)據(jù)，就是因?yàn)閿?shù)據(jù)資料非常龐大，以至于不能用哪個(gè)一些軟件或者人腦來(lái)進(jìn)行存儲(chǔ)和處理，而且這些數(shù)據(jù)可以在非常短的時(shí)間內(nèi)給商家提供出最有利的價(jià)值信息，從而幫助企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策。大數(shù)據(jù)是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的產(chǎn)物，對(duì)于其定義方面并沒(méi)有進(jìn)行明確，僅僅是一個(gè)大概的概念，也沒(méi)有專業(yè)的機(jī)構(gòu)對(duì)大數(shù)據(jù)進(jìn)行定義，但是大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷產(chǎn)生的影響是顯而易見(jiàn)的，對(duì)于傳統(tǒng)營(yíng)銷的沖擊也是非常巨大的，這也需要企業(yè)具有更強(qiáng)的決策力和信息洞察能力，對(duì)企業(yè)的流程進(jìn)行優(yōu)化，提升企業(yè)處理信息的速度，將市場(chǎng)營(yíng)銷涉及的數(shù)據(jù)資料通過(guò)必要的軟件進(jìn)行分析，幫助企業(yè)獲得更加全面的數(shù)據(jù)資料，為企業(yè)的發(fā)展提供更加充足的資源，保證企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策更加科學(xué)合理。
2大數(shù)據(jù)在營(yíng)銷管理中應(yīng)用的地位及前景
大數(shù)據(jù)已經(jīng)深刻影響了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、教育等多個(gè)領(lǐng)域，誰(shuí)擁有了大數(shù)據(jù)，誰(shuí)就擁有了未來(lái)。利用大數(shù)據(jù)形成消費(fèi)者行為分析，是企業(yè)制定營(yíng)銷戰(zhàn)略的基點(diǎn)，大數(shù)據(jù)的計(jì)算和運(yùn)用，可以幫助企業(yè)搜集并對(duì)消費(fèi)者的上網(wǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，企業(yè)能夠盡快在營(yíng)銷管理中作出合理決策。大數(shù)據(jù)改變了企業(yè)的數(shù)據(jù)分析思維，可以對(duì)幫助企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略有著不可替代的作用。而對(duì)于企業(yè)營(yíng)銷管理而言，大數(shù)據(jù)沖擊著企業(yè)的營(yíng)銷管理體系，日益呈現(xiàn)出不可忽視的商業(yè)價(jià)值。大數(shù)據(jù)作為一種重要的資源，已經(jīng)不同程度地滲透到各行各業(yè)中，將大數(shù)據(jù)應(yīng)用在企業(yè)營(yíng)銷管理中，不僅有助于企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還有利于推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因此，企業(yè)要提前制定大數(shù)據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)略計(jì)劃，搶占市場(chǎng)先機(jī)。企業(yè)開(kāi)展大數(shù)據(jù)營(yíng)銷必須要進(jìn)行營(yíng)銷創(chuàng)新，重構(gòu)大數(shù)據(jù)時(shí)代下的營(yíng)銷體系。收集整理用戶信息，有效的對(duì)客戶數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算處理，可以幫助企業(yè)及時(shí)有效地調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)化營(yíng)銷。
3大數(shù)據(jù)時(shí)代背景下市場(chǎng)營(yíng)銷機(jī)遇
在大數(shù)據(jù)時(shí)代下企業(yè)可以借助大數(shù)據(jù)對(duì)各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，全面地對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行分析，了解消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，從而借助更加科學(xué)的手段對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行分析，制定更加有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，實(shí)現(xiàn)線上線下?tīng)I(yíng)銷的結(jié)合。在大數(shù)據(jù)時(shí)代的背景下建立關(guān)系營(yíng)銷的觀念是非常重要的，可以借助數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，將有價(jià)值的信息篩選出來(lái)，找出其中較為實(shí)用的信息，對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷理念進(jìn)行創(chuàng)新，提升銷售量。具體的機(jī)遇包括三個(gè)方面。
3.1為客戶提供更加精準(zhǔn)的營(yíng)銷方式
在大數(shù)據(jù)時(shí)代下企業(yè)可以通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買記錄對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)需求進(jìn)行分析，把握不同消費(fèi)者的消費(fèi)需要，與消費(fèi)者建立聯(lián)系，通過(guò)與消費(fèi)者的交流和溝通，使得企業(yè)可以更加深入的了解到消費(fèi)者更深層次的需求，從而加大對(duì)于產(chǎn)品的推廣作用，掌握消費(fèi)者的消費(fèi)訴求。同時(shí)，這種針對(duì)性較強(qiáng)的營(yíng)銷方式，可以將顧客、成本以及溝通進(jìn)行一體化的處理，將消費(fèi)者為導(dǎo)向的原則進(jìn)一步發(fā)揮出來(lái)，使得營(yíng)銷渠道進(jìn)一步縮短，進(jìn)一步節(jié)省企業(yè)的成本，為消費(fèi)者提供更加物美價(jià)廉的購(gòu)物體驗(yàn)，使得企業(yè)的營(yíng)銷方案更加具有適用性。
3.2實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品交叉營(yíng)銷
交叉營(yíng)銷是指通過(guò)一個(gè)客戶挖掘出更多的潛在客戶，這樣可以進(jìn)一步的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行擴(kuò)展，不再局限于滿足客戶的需要，而是主動(dòng)挖掘顧客身上的潛力，將市場(chǎng)進(jìn)行更加縱深的推廣。在大數(shù)據(jù)背景下消費(fèi)者短期內(nèi)的購(gòu)買記錄可以進(jìn)行調(diào)取分析，并對(duì)消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行整合，然后商家就可以針對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買喜好發(fā)送一些適宜的推送信息，增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望，挖掘消費(fèi)潛力。
3.3便于建立良好的客戶關(guān)系
在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，客戶關(guān)系是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，也是企業(yè)進(jìn)行客戶管理的核心內(nèi)容，通過(guò)大數(shù)據(jù)，可以實(shí)現(xiàn)商家與客戶之間的關(guān)系管理，在營(yíng)銷上進(jìn)行交互處理，進(jìn)一步拓展?fàn)I銷方式，為顧客提供更加針對(duì)性的服務(wù)，在營(yíng)銷和服務(wù)方式上實(shí)現(xiàn)交互處理，完善顧客管理方式，為顧客提供更加個(gè)性化的服務(wù)，更好地維護(hù)客戶關(guān)系，提升客戶忠實(shí)度。大數(shù)據(jù)時(shí)代下的市場(chǎng)營(yíng)銷，產(chǎn)品的同質(zhì)化較為嚴(yán)重，企業(yè)需要進(jìn)一步維護(hù)客戶的需要才能創(chuàng)造更高的價(jià)值，對(duì)營(yíng)銷方式進(jìn)行優(yōu)化。
4大數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)營(yíng)銷中的應(yīng)用(以萬(wàn)科杭州未來(lái)城為例)
4.1萬(wàn)科杭州未來(lái)城簡(jiǎn)介
萬(wàn)科股份有限公司，于1984年成立，在1988年時(shí)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，在短短的三年之后，就成為了深圳證券交易所的`第二家上市公司，20多年來(lái)，萬(wàn)科已經(jīng)成為我國(guó)目前最大的住宅開(kāi)發(fā)商，在我國(guó)的珠江三角洲，環(huán)渤海灣，長(zhǎng)江三角洲等三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及53個(gè)中西部大中城市都都有房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，萬(wàn)科集團(tuán)目前的年銷售住宅達(dá)到了6萬(wàn)套，銷售額高達(dá)1251億元。萬(wàn)科杭州未來(lái)城(以下簡(jiǎn)稱未來(lái)城)，在疏港路與立新路之間，向南就是玉鳥(niǎo)路，北邊緊鄰104國(guó)道，其建筑總面積為14萬(wàn)m2，周邊相關(guān)的商業(yè)配套設(shè)施達(dá)到了1萬(wàn)m2，距離地鐵2號(hào)線僅有500m。在未來(lái)城項(xiàng)目中，擁有7幢小高層以及7幢高層，主打85~115m2戶型，占地總面積為56286m2，2016年交付使用，可供1436戶居住，同時(shí)還提供有1294個(gè)停車位。
4.2應(yīng)用大數(shù)據(jù)，獲取目標(biāo)客戶
隨著國(guó)家號(hào)召的寬帶提速降費(fèi)政策，而且目前通信技術(shù)的發(fā)展，智能手機(jī)以及電腦已經(jīng)非常普遍，因此在獲取數(shù)據(jù)方面，也越來(lái)越簡(jiǎn)單，通過(guò)獲得的這些大數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以分析出客戶的具體需求，同時(shí)根據(jù)客戶的消費(fèi)能力，萬(wàn)科集團(tuán)就可以采取精準(zhǔn)的營(yíng)銷策略。大數(shù)據(jù)的獲取方式主要是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)，一般來(lái)說(shuō)，用戶在平時(shí)生活中會(huì)產(chǎn)生許多數(shù)據(jù)，公司將這些數(shù)據(jù)輸入到企業(yè)內(nèi)部的數(shù)據(jù)庫(kù)，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、檢索以及可視化，最終提煉出有用的數(shù)據(jù)。
4.3大數(shù)據(jù)的應(yīng)用之目標(biāo)客戶分析
未來(lái)城通過(guò)萬(wàn)科的大數(shù)據(jù)庫(kù)，隨機(jī)對(duì)10名客戶進(jìn)行了數(shù)據(jù)分析，通過(guò)分析發(fā)現(xiàn)，這10名客戶年紀(jì)比較相近，基本都處在25~34歲之間，從而可以得出目前這些人大多數(shù)單身或者剛剛結(jié)婚不久，所以這些客戶對(duì)于住宅的需求普遍不高，所以其更傾向于結(jié)構(gòu)相對(duì)簡(jiǎn)單的戶型，通過(guò)對(duì)這10人的學(xué)歷研究，發(fā)現(xiàn)學(xué)歷普遍較高，他們中有一半都是本科以上學(xué)歷，有3人是中專畢業(yè)，2位大專，然后再通過(guò)對(duì)其職業(yè)分析，發(fā)現(xiàn)他們的職業(yè)基本都和商業(yè)貿(mào)易、教育以及IT行業(yè)有關(guān)，而且基本上都是普通員工，年收入在15~20萬(wàn)之間，這種收入在杭州來(lái)說(shuō)，可以說(shuō)算上是中等收入了。由于這些人還屬于年輕人，所以在休閑方式方面，都是根據(jù)自身愛(ài)好以及家庭環(huán)境等各不相同，例如單身的人更喜歡運(yùn)動(dòng)，像游泳、打籃球健身等一些高輕度的活動(dòng)，而且在下班之后，更加喜歡和同事朋友逛街、打牌或者去聚餐，這與結(jié)婚的人有很大的不同，結(jié)婚的人，更喜歡在下班之后在家庭活動(dòng)，尤其是周末，他們會(huì)進(jìn)行一些自駕游之類的活動(dòng)，而且相較于打牌喝茶和朋友逛街之類的活動(dòng)就比較少。運(yùn)用萬(wàn)科強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫(kù)資源，銷售人員做了一個(gè)關(guān)于看房看重因素的調(diào)查，其中大多數(shù)人更看重住房的地段和配套。(1)地段：通過(guò)對(duì)大數(shù)據(jù)庫(kù)的分析可以發(fā)現(xiàn)，60%以上的客戶非常看重地段，這些人更希望可以居住在市中心或者離市中心不遠(yuǎn)的地方居住，當(dāng)然也有近40%的客戶認(rèn)為在市中心會(huì)太吵鬧，他們認(rèn)為只要上下班方便的地方就是好地段。(2)配套：大部分的客戶對(duì)于小區(qū)的周邊配套設(shè)施要求非常高，由于這些這些客戶相對(duì)年輕，所以他們的活動(dòng)范圍比較大，對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境要求反而不太高，但是對(duì)于周邊設(shè)施的便利性卻要求很高，據(jù)調(diào)查，他們普遍希望小區(qū)周邊的購(gòu)物、娛樂(lè)以及醫(yī)療設(shè)施要完善，由于年紀(jì)比較輕，對(duì)于周邊的配套教育的關(guān)注度也不是太高。
5結(jié)束語(yǔ)
目前社會(huì)是一個(gè)“大數(shù)據(jù)時(shí)代”，因此我們的任何一個(gè)消費(fèi)行為都有可能留下數(shù)據(jù)，因此大數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)庫(kù)也越來(lái)越大，而且這些龐大的數(shù)據(jù)并不是一無(wú)是處的，通過(guò)對(duì)這些“大數(shù)據(jù)”進(jìn)行總結(jié)歸納，可以分析對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有利的消息。尤其是最近，受到我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，全國(guó)各地都在實(shí)行房地產(chǎn)的“限購(gòu)令”，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售形勢(shì)比較嚴(yán)峻，再用以往傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售策略已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代社會(huì)的需求了，因此在房地產(chǎn)營(yíng)銷中引入大數(shù)據(jù)勢(shì)在必行。
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房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇5
一、投資性房地產(chǎn)的歸屬問(wèn)題
本稿“第七條：企業(yè)采用成本模式計(jì)量的，對(duì)于固定資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———固定資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)形式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)比照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則××號(hào)———無(wú)形資產(chǎn)》的相關(guān)規(guī)定處理�！睂�(duì)此條規(guī)定，筆者認(rèn)為似有不妥。
1、投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理。
首先，投資性房地產(chǎn)不完全符合固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的定義。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確指出，固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用年限超過(guò)一年、單位價(jià)值較高的有形資產(chǎn)；無(wú)形資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租給他人，或?yàn)楣芾砟康亩钟械�、沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的非貨幣性長(zhǎng)期資產(chǎn)。而投資性房地產(chǎn)，則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)。包括企業(yè)以投資為目的而擁有的土地所有權(quán)及房屋建筑物；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在此，我們僅以非房地產(chǎn)企業(yè)作為研究對(duì)象）。由此可見(jiàn)，以賺取租金為目的（出租）投資性房地產(chǎn)可以劃入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的范疇，而以賺取資本增值為目的投資性房地產(chǎn)，則不屬于“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”的范疇。其次，雖然投資性房地產(chǎn)與原來(lái)意義上的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上是相同的，但企業(yè)持有它們的主要目的不同，如果將他們進(jìn)行統(tǒng)一的.核算，明顯不符合會(huì)計(jì)的“明晰性”原則，同時(shí)也會(huì)引起“折舊、攤銷”等方面出現(xiàn)的問(wèn)題。同時(shí)，從企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)中，絕大部分是以增值為目的。由此可見(jiàn)，投資性房地產(chǎn)不應(yīng)該作為“固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)”核算。
2、投資性房地產(chǎn)應(yīng)該作“類投資”業(yè)務(wù)處理。
從經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的內(nèi)涵看，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與企業(yè)的“投資”業(yè)務(wù)并無(wú)質(zhì)的區(qū)別，兩者都是游離于企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之外的以賺取增值為目的投資行為。但是由于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所指“投資”僅指對(duì)外投資（將資產(chǎn)讓渡給其他單位），主要形式為股權(quán)投資和債權(quán)投資。而投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)既不屬于股權(quán)投資，也不屬于債權(quán)投資，不屬于對(duì)外投資的范疇，而是純粹的對(duì)內(nèi)投資業(yè)務(wù)。因此它也不完全符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的“投資”內(nèi)涵。如果將其納入“長(zhǎng)期投資”的范圍，也似有不妥，但它的投資特征是非常明顯的。從上述分析可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具有明顯的投資特性，但與“投資”又不完全吻合。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的這一特點(diǎn)我們將其定義為類投資業(yè)務(wù)，即不將其納入“投資”的范圍，但是按“投資”方法對(duì)其進(jìn)行處理。所以，在核算上擬采取類似長(zhǎng)期投資的核算方法，即借鑒“長(zhǎng)期投資”核算原理，設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶進(jìn)行專項(xiàng)核算。
二、投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理方法
�。ㄒ唬巴顿Y性房地產(chǎn)”賬戶
為了核算投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，需增設(shè)“投資性房地產(chǎn)”賬戶。該賬戶屬于資產(chǎn)類賬戶，借方記錄投資性房地產(chǎn)的取得成本、后續(xù)支出及因采用“公允價(jià)值計(jì)量”而產(chǎn)生的增值。貸方記錄因出售、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)自用及報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)沖減的賬面價(jià)值。期末余額在借方，表示企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。該賬戶按投資性房地產(chǎn)的種類設(shè)置明細(xì)賬戶。
（二）“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目在資產(chǎn)負(fù)債表中的列示
根據(jù)“投資性房地產(chǎn)”的類投資性質(zhì)，擬將其列為“資產(chǎn)負(fù)債表”左邊的第三大項(xiàng)，即介于“長(zhǎng)期投資”與“固定資產(chǎn)”之間。
�。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)持有期間增值收益的會(huì)計(jì)處理
企業(yè)的投資性房地產(chǎn)，在持有期間可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)計(jì)量（按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量）而產(chǎn)生增值，獲得相應(yīng)的增值收益。根據(jù)投資性房地產(chǎn)的“類投資”特性，該部分所以應(yīng)該全部作為“投資收益”處理。相應(yīng)的，若產(chǎn)生減值損失，也將其納入投資收益的范疇，以抵減收益。（四）投資性房地產(chǎn)的賬務(wù)處理方法
1、企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)的核算
（1）以貨幣資金購(gòu)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得成本借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，貸記“銀行存款”或“其他貨幣資金”等賬戶。
（2）原自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值或公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，借記“累計(jì)折舊”，借記“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶或“無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”賬戶，按固定資產(chǎn)賬面原值貸記“固定資產(chǎn)”賬戶或按無(wú)形資產(chǎn)的賬面攤余價(jià)值貸記“無(wú)形資產(chǎn)”賬戶。若記錄結(jié)果有差額，則將其記入“投資收益”賬戶。
例1．某企業(yè)擬將一自用房產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，其賬面原值為1000萬(wàn)元，已提折舊300萬(wàn)元，已提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元，經(jīng)評(píng)估其公允價(jià)值為600萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)600萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
投資收益50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
例2．若上例中房產(chǎn)的公允價(jià)值為1200萬(wàn)元。則會(huì)計(jì)分錄為：
借：投資性房地產(chǎn)――xx房產(chǎn)1200萬(wàn)元
累計(jì)折舊300萬(wàn)元
固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備50萬(wàn)元
貸：固定資產(chǎn)1000萬(wàn)元
投資收益550萬(wàn)元
2、投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出的核算。
企業(yè)在持有投資性房地產(chǎn)期間可能會(huì)發(fā)生一些相關(guān)的支出，如維護(hù)費(fèi)用等。對(duì)于這部分支出應(yīng)該將其作為追加投資處理，記入投資性房地產(chǎn)成本，以期將來(lái)得到補(bǔ)償。
3、投資性房地產(chǎn)租金收入的核算。
企業(yè)以賺取租金為目的的投資性房地產(chǎn)，按期取得的租金應(yīng)作為投資收益處理，直接記入“投資收益”賬戶。
4、企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)的核算。
(1)企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際取得的凈收入借記“銀行存款”賬戶或其他相應(yīng)賬戶，按賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，按兩者的差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
�。�2）企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要將原投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的公允價(jià)值借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”，按轉(zhuǎn)換資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，其差額借記或貸記“投資收益”賬戶。
�。�3）投資性房地產(chǎn)毀損。企業(yè)投資性房地產(chǎn)因不可抗力因素毀損，應(yīng)按其凈損失借記“營(yíng)業(yè)外支出”賬戶，按應(yīng)獲得的保險(xiǎn)賠款借記“其他應(yīng)收款”賬戶，按資產(chǎn)的賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶。
5.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。
如果有確鑿的證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得，企業(yè)應(yīng)改用公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，即期末企業(yè)應(yīng)按公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整。按資產(chǎn)公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶，同時(shí)貸記“投資收益”賬戶。
三、投資性房地產(chǎn)“增值收益”的所得稅問(wèn)題
從上面的分析可以看出，企業(yè)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，以及在期末按公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生增值收益。對(duì)于這部分收益我們將其全額記入當(dāng)期的“投資收益”賬戶。不難看出，這部分收益其實(shí)并未獲得相應(yīng)的現(xiàn)金流入，因此將其納入當(dāng)期的納稅所得就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)提前交納所得稅的不合理現(xiàn)象。要解決這一問(wèn)題，我們認(rèn)為可以采取“遞延法”法，即在“投資收益”賬戶下設(shè)置“投資性房地產(chǎn)增值收益”明細(xì)賬戶對(duì)其進(jìn)行專項(xiàng)核算，并將該部分收益的應(yīng)納稅款記入“遞延稅款”賬戶，待投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，將其一并計(jì)入當(dāng)期得應(yīng)納稅額。這樣做，既可以使企業(yè)的投資增值得到及時(shí)的體現(xiàn)，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，又可以避免企業(yè)提前納稅問(wèn)題。
以上只是筆者的一點(diǎn)粗淺認(rèn)識(shí)，不當(dāng)之處歡迎各位同仁批評(píng)指正。
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇6
摘要：房地產(chǎn)是一種具有消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品，其需求和供給都會(huì)受到金融政策變化的影響。如果提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，如果降低利率必將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。另外，貸款的首付比例，匯率的變化，股市的變化等，都和房?jī)r(jià)的變化具有十分明顯的互動(dòng)效應(yīng)。深入分析這些影響對(duì)于合理制定金融政策、控制房地產(chǎn)商品價(jià)格具有重要的意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融政策;房?jī)r(jià)
房地產(chǎn)商品是家庭消費(fèi)支出中最大的一部分，房地產(chǎn)商品具有消費(fèi)和投資的雙重屬性，消費(fèi)者可以通過(guò)購(gòu)買或者租賃兩種方式享受住房服務(wù)，上述三個(gè)特征決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融的關(guān)系非常密切，金融政策的改變必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響。一個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，必然提升人們對(duì)房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的過(guò)度膨脹。尤其是在經(jīng)濟(jì)全球化日益發(fā)展和人民幣升值預(yù)期不斷增強(qiáng)的情況下，國(guó)外資金也會(huì)更多地涌向中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，合理制定金融政策，并有效利用其變化可能產(chǎn)生的積極影響，對(duì)于控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的快速上升，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，無(wú)疑具有十分重要的意義。本文擬從利率、首付比例和匯率三個(gè)方面，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的需求和供給的視角，來(lái)分析房地產(chǎn)金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。
一、金融政策與房地產(chǎn)需求
�。ㄒ唬├逝c房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
利率對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）當(dāng)利率降低時(shí)，會(huì)迫使人們降低儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資，居民在尋找消費(fèi)和投資出路時(shí)，可能會(huì)考慮購(gòu)買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。這對(duì)于原來(lái)已計(jì)劃擴(kuò)大住宅消費(fèi)或投資的居民來(lái)說(shuō)，會(huì)加快他們的行動(dòng)步伐，進(jìn)而增加對(duì)住宅的現(xiàn)實(shí)需求;（2）在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這在實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本，也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。相反，當(dāng)利率提高時(shí)，住宅需求會(huì)必然減少。
住宅是家庭最主要的資產(chǎn)。按照國(guó)際測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，住宅價(jià)格大約是一個(gè)家庭可支配收入的7倍左右，也就是說(shuō)，一個(gè)家庭需要7年的時(shí)間才能買得起一套房子。住宅的昂貴價(jià)格使得家庭必須靠銀行貸款才能購(gòu)買起住宅，而影響消費(fèi)者貸款的最主要因素就是貸款利率的高低。我國(guó)針對(duì)居民購(gòu)買住宅的金融政策大致出現(xiàn)在1996年底1997年初，當(dāng)時(shí)，政府為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，解決老百姓家有所居的問(wèn)題，出臺(tái)了一些相關(guān)政策措施，于是，五大國(guó)有銀行開(kāi)始面向居民提供低息住房貸款，但效果卻并不明顯。其中的原因可能很多，比如說(shuō)大多數(shù)居民的資金積累有限，以致住宅購(gòu)買需求還沒(méi)有普遍形成;再比如，銀行新推出一項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估往往偏高，而居民也對(duì)住房貸款從觀念到習(xí)慣還不能立即接受;除了這些以外，銀行確定的大約10%的高利率，不能不說(shuō)是擋在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展道路上的一個(gè)主要障礙。進(jìn)入新世紀(jì)后，隨著中央政府對(duì)民生問(wèn)題的更多關(guān)注和銀行利率的逐步降低（基本保持在5%—6%左右），使越來(lái)越多的居民開(kāi)始通過(guò)按揭進(jìn)行住房投資和提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)，住房按揭貸款絕對(duì)數(shù)量和占總貸款比重都出現(xiàn)了迅速增加。
利率對(duì)家庭實(shí)際支出的影響，可以通過(guò)實(shí)際例子予以說(shuō)明。一套總額100萬(wàn)元的房子，首付20萬(wàn)元，貸款80萬(wàn)元，年限為20年，采用5。04%的年利率（2005年1月1日前的實(shí)際貸款利率）則月均還款額為5297元，采用7。83%的年利率（2007年9月15之后的實(shí)際貸款利率）則月均還款額為6038元，利率的增加將使家庭每月多支出741元，支出的增加必將減少對(duì)住宅的需求。
回顧中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史就可以發(fā)現(xiàn)，利率對(duì)消費(fèi)者具有重要的影響：提高利率必將減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，而降低利率將會(huì)降低居民的月均還款額，減少居民的負(fù)擔(dān)，從而增加對(duì)住宅的需求。顯而易見(jiàn)，提高利率，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求、從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格具有極大的抑制作用。此情況2007年非常明顯，致使國(guó)家在一年之內(nèi)多次提高利率，以抑制房?jī)r(jià)的`過(guò)快上漲。
（二）貸款首付比例與房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
2000年以來(lái)，銀行不斷降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的首付比例，許多銀行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低，意味著許多家庭可以提前享受到住房需求，未來(lái)的房地產(chǎn)需求得以在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)，降低了住房消費(fèi)或投資的成本，大大刺激了房地產(chǎn)需求的增加。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，貸款首付比例的降低，一方面繁榮了銀行的住房抵押貸款業(yè)務(wù)，另一方面卻也使銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，進(jìn)而使住房貸款的壞帳率增加，一旦對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和對(duì)壞帳率的測(cè)算達(dá)到一定程度，銀行舊會(huì)逐步提高首付比例。首付比例的增加，既會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)加大投機(jī)活動(dòng)所需的資金周轉(zhuǎn)量，從而有效地抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)活動(dòng)。
具體到中國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為，政府進(jìn)行金融政策調(diào)控的目的，不應(yīng)當(dāng)是限制居民的正常需求（反而應(yīng)當(dāng)大力鼓勵(lì)），而應(yīng)該是降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作行為。根據(jù)國(guó)外的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，在正常的房地產(chǎn)環(huán)境下，首付20%之后，銀行住房貸款的不良貸款率低于0。5%，但在出現(xiàn)嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫的時(shí)候另當(dāng)別論。銀行的資金大多來(lái)自普通老百姓的存款，因此一定要設(shè)立按揭貸款首付比例的門檻來(lái)保護(hù)儲(chǔ)戶的利益。當(dāng)前在20%的基礎(chǔ)上繼續(xù)提高首付比例雖然可以進(jìn)一步降低不良貸款率，但是同時(shí)會(huì)壓縮房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求，所以政府的落腳點(diǎn)應(yīng)該在大大提高第二套住房貸款的首付比例。
�。ㄈ﹨R率、經(jīng)濟(jì)全球化與房地產(chǎn)需求
房地產(chǎn)商品具有投資需求的基本屬性，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的階段，每年國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持10%左右的增長(zhǎng)率。同時(shí)中國(guó)處于城市化率快速推進(jìn)的過(guò)程，城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，這些因素的存在使房地產(chǎn)價(jià)格必然保持較高速度的增長(zhǎng)。中國(guó)加入WTO以后，隨著經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程的深入，資金的逐利本性決定國(guó)外資金必然有強(qiáng)烈的動(dòng)機(jī)來(lái)購(gòu)買中國(guó)的房地產(chǎn)商品。另外從匯率的角度分析，中國(guó)目前處于人民幣升值的加速期，人民幣升值的預(yù)期必將刺激更多的國(guó)外資金涌入中國(guó)市場(chǎng)。因此，在冷卻國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的同時(shí)，必須采取措施控制國(guó)外資金的涌入。
�。ㄋ模鞘信c股市的互動(dòng)效應(yīng)
從投資的角度分析，股市和樓市具有同樣的特征，尤其是在價(jià)格快速上漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性體現(xiàn)的十分明顯。1999年以后整體市場(chǎng)投資渠道的缺乏，特別是2001年6月以后股市的一路下跌，中小投資者對(duì)股市逐漸失去信心。另外，由于住宅商品固有的一些屬性（不動(dòng)產(chǎn);銷售不出去可以轉(zhuǎn)租;隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、周圍環(huán)境優(yōu)化可以增值等），房地產(chǎn)投資（尤其在大城市）基本成為高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)投資的惟一渠道，投資房產(chǎn)的人群包括個(gè)人、企業(yè)、銀行、基金等等（顧建發(fā)，2005）。
需要特別注意的是2006年以來(lái)，中國(guó)股市一路上漲，致使許多家庭財(cái)富得到了迅速增加。在股市處于快速增長(zhǎng)的階段，資金并不會(huì)明顯轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，但是，一旦股市進(jìn)入調(diào)整階段，股市的資金將會(huì)迅速轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)，股市本身的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)增加房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格又將出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。這種狀況在2007年表現(xiàn)得非常突出。
二、金融政策與房地產(chǎn)供給
影響房地產(chǎn)供給的主要因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期、土地成本、稅收政策和銀行的貸款利率（周偉林、等，2004）。從金融政策的角度，則主要是考慮銀行利率的作用。開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)樓盤的過(guò)程中，其資金來(lái)源主要為銀行貸款。貸款利率的提高，將會(huì)增加開(kāi)發(fā)商在取得土地、開(kāi)發(fā)樓盤中的現(xiàn)金流支出，加大開(kāi)發(fā)的成本也即提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻。
住宅通常具有大宗性、昂貴性的特點(diǎn)，其開(kāi)發(fā)往往需要巨額資金投入，離不開(kāi)銀行等金融機(jī)構(gòu)的資金支持。因此，銀行利率高低直接影響到住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。如果國(guó)家采取緊縮的貨幣政策，銀行減少對(duì)住宅開(kāi)發(fā)商的貸款，提高市場(chǎng)利率，這樣，住宅開(kāi)發(fā)的借貸成本提高，住宅供給往往會(huì)減少。另外，由于銀行利率提高，人們儲(chǔ)蓄愿望增強(qiáng)，進(jìn)而減少對(duì)房產(chǎn)的消費(fèi)需求與投資需求，也會(huì)影響住宅開(kāi)發(fā)商的供給愿望。相反，國(guó)家采取寬松的貨幣政策，銀行擴(kuò)大放款，市場(chǎng)利率下降，住宅開(kāi)發(fā)成本降低，就會(huì)刺激住宅開(kāi)發(fā)商增加住宅供給。同時(shí)，利率降低，人們的儲(chǔ)蓄愿望隨之下降，促使人們進(jìn)行住宅投資。而住房抵押貸款利率較低，又會(huì)刺激人們使用消費(fèi)信貸方式購(gòu)房，增加住宅需求，推動(dòng)住宅價(jià)格上漲，進(jìn)而引起住宅供給的增加。
在人民幣升值預(yù)期的作用下，如果國(guó)家對(duì)于國(guó)外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何限制，也必然會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)商品供給的增加。與此同時(shí)，根據(jù)股市和房市間的互動(dòng)影響，可以想象，股市的波動(dòng)也會(huì)直接或間接地對(duì)住房供給發(fā)生影響。
三、結(jié)論和政策建議
由上所述可見(jiàn)，金融政策的變化是通過(guò)需求和供給兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的。因此，合理利用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)具有非常重要的意義。但是，制定金融政策并使其有效地發(fā)揮作用，并不是象有人想象的那樣簡(jiǎn)單。
首先，在其他條件不變的情況下，提高住房貸款利率，或者抬高住房貸款門檻，都將抑制購(gòu)房欲望和實(shí)際投資，從而抑制房?jī)r(jià)的無(wú)序上升。然而，需要注意的是，政府出臺(tái)金融政策的目的，并非簡(jiǎn)單地降低房?jī)r(jià)，而是使房地產(chǎn)價(jià)格充分反映供給和需求信息，降低房地產(chǎn)商品的投資和投機(jī)屬性，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。進(jìn)一步說(shuō)，銀行還可以針對(duì)不同的房地產(chǎn)投資貸款實(shí)施差別利率政策。
其次，由于房地產(chǎn)商品的特殊性，在使用金融政策調(diào)控房?jī)r(jià)時(shí)，必須同時(shí)考慮房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)預(yù)期走向。因?yàn)橐话闱闆r下，投資與否或多少取決于預(yù)期利潤(rùn)和銀行利率的比較。假如房地產(chǎn)投資的預(yù)期利潤(rùn)率居高不下，而政府對(duì)非居住性購(gòu)房又缺乏必要的限制。那么，即便降低了利率，投資仍然不會(huì)減少，從而使金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的抑制作用就無(wú)法發(fā)揮出來(lái)。
再次，人民幣匯率上升預(yù)期會(huì)強(qiáng)化現(xiàn)已存在的流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，而對(duì)匯率的調(diào)控并非一國(guó)之力可為，這無(wú)疑使得中央政府的政策效果受到影響。
總之，金融政策可以在抑制房地產(chǎn)價(jià)格上有所作為，但是要使房地產(chǎn)價(jià)格真正得到控制，還應(yīng)綜合考慮各方面的情況，并配合使用其他相關(guān)的政策措施。
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇7
摘要：在房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼的發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈。因此房地產(chǎn)企業(yè)如何通過(guò)有效的營(yíng)銷手段和策略來(lái)保證房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展就顯得十分重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷手段和策略與房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力有著直接的關(guān)系�；诖�，文章就房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷當(dāng)中存在的問(wèn)題以及目前的營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，通過(guò)分析提出了切實(shí)可行的營(yíng)銷創(chuàng)新策略，以期為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更好的發(fā)展提供有價(jià)值參考。
關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)營(yíng)銷；策略創(chuàng)新
1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷概述
房地產(chǎn)是一種財(cái)產(chǎn)和權(quán)力，從物質(zhì)形態(tài)上來(lái)講指的是土地和房屋，房地產(chǎn)不僅屬于客觀存在的一種物質(zhì)形態(tài)，其財(cái)產(chǎn)和權(quán)力也在法律范疇。房地產(chǎn)業(yè)還是一種獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)兼具生產(chǎn)和服務(wù)的功能，涵蓋開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃以及和房地產(chǎn)有關(guān)的中介等服務(wù)內(nèi)容。房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)宗旨是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值為目的的，其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域也較為廣泛包括土地開(kāi)發(fā)利用、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)、房屋經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)中介服務(wù)、房屋物業(yè)管理、房地產(chǎn)金融以及在此基礎(chǔ)上形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。雖然房地產(chǎn)是一種商品，但是房地產(chǎn)這種較為特殊的商品是以土地為基礎(chǔ)的，不僅有著較為明顯的土地固有特性，還具有承受性、不可移動(dòng)性、差別性以及不可滅性。營(yíng)銷戰(zhàn)略是為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)特定的營(yíng)銷目標(biāo)、保證企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展而設(shè)計(jì)的行動(dòng)綱領(lǐng)和總體的目標(biāo)規(guī)劃。通過(guò)戰(zhàn)略規(guī)劃，合理配置企業(yè)資源，使企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)在可接受的風(fēng)險(xiǎn)限度內(nèi)，與市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境所提供的各種機(jī)會(huì)取得動(dòng)態(tài)平衡。隨著房地產(chǎn)行業(yè)與市場(chǎng)營(yíng)銷的充分結(jié)合，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷在商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下逐漸成為了引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然導(dǎo)向。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的定義來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷過(guò)程實(shí)際上就是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和獲取經(jīng)濟(jì)利益的過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)主要是根據(jù)消費(fèi)者的實(shí)際需求和潛在意愿，來(lái)向消費(fèi)者提供辦公、居住場(chǎng)所以及與場(chǎng)所有關(guān)的服務(wù)的。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷并不是簡(jiǎn)單的推銷而是一種全程營(yíng)銷其營(yíng)銷活動(dòng)將會(huì)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程。另外房地產(chǎn)營(yíng)銷的目的是完成銷售任務(wù)其活動(dòng)中心是實(shí)現(xiàn)商品的最終交換。
2新形勢(shì)下的房地產(chǎn)營(yíng)銷問(wèn)題
2.1產(chǎn)品定位不合理
房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過(guò)程當(dāng)中雖然采取用了很多的促銷手段和推出了很多的優(yōu)惠政策，但是產(chǎn)品消化速度仍不盡如人意，并沒(méi)有激起廣大消費(fèi)者的購(gòu)買熱情。造成這一問(wèn)題的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品市場(chǎng)營(yíng)銷進(jìn)行前并沒(méi)有充分的對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底和考察，導(dǎo)致產(chǎn)品存在著一定的瑕疵不能緊跟市場(chǎng)需求的變化，從而造成了樓盤銷售滯后的情況。以產(chǎn)品定位例；開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，并沒(méi)有對(duì)消費(fèi)關(guān)心的項(xiàng)目布局、景觀和樓層等因素給予充分的重視，而是一味的強(qiáng)調(diào)樓盤的形象和理念，較高的產(chǎn)品定位不僅沒(méi)有契合消費(fèi)者的需求反而導(dǎo)致了房屋定位的虛高和面積的大而不實(shí)，因此虛高的產(chǎn)品定位也就造成了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中很難穩(wěn)固自身的地位和位置。特別是隨著房?jī)r(jià)的日高不下，人們?cè)谫?gòu)房上更加的理性，如果產(chǎn)品長(zhǎng)時(shí)間的積壓得不到釋放，勢(shì)必會(huì)對(duì)空置房帶來(lái)很大的影響，進(jìn)而阻礙房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
2.2品牌意識(shí)不強(qiáng)
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益成熟和廣大消費(fèi)者的理性消費(fèi)意識(shí)的增強(qiáng)，提升產(chǎn)品品牌競(jìng)爭(zhēng)力也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中必須要考慮的問(wèn)題。品牌不僅是產(chǎn)品“精神價(jià)值”的體現(xiàn)，而且還能讓消費(fèi)者在購(gòu)房當(dāng)中對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生認(rèn)同感，從而主動(dòng)去為產(chǎn)品買單。但是在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中真正在做品牌的企業(yè)卻很少僅僅只占到1%。很多企業(yè)并不能保證企業(yè)的品牌價(jià)值有足夠的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而是依托前期成功項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)，大肆的推加產(chǎn)品的數(shù)量，并沒(méi)有把產(chǎn)品的質(zhì)量搞上去，進(jìn)而造成了消費(fèi)者的流失和產(chǎn)品的失信。
2.3營(yíng)銷模式落后
我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷模式較為傳統(tǒng)其營(yíng)銷模式并沒(méi)有緊跟時(shí)代發(fā)展的腳步，僅僅依靠廣告轟炸式營(yíng)銷策略不僅不能達(dá)到最終的宣傳效果和目的相反到削弱了企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。一些房地產(chǎn)企業(yè)為了在市場(chǎng)上擴(kuò)大營(yíng)銷不惜在廣告上花費(fèi)巨額的投入甚至是打政策的擦邊球，雖然提高了消費(fèi)者的關(guān)注度但是消費(fèi)者考察后并不買賬，定位虛高的廣告營(yíng)銷手段甚至還引起了消費(fèi)者強(qiáng)烈的不滿情緒。造成這種現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷前并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的考察，其制定的營(yíng)銷策略不僅不能夠與消費(fèi)者和市場(chǎng)形成有效的需求關(guān)系，同時(shí)也阻礙了消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買的意愿，進(jìn)而造成產(chǎn)品的成交量出現(xiàn)嚴(yán)重下降。所以，房地產(chǎn)企業(yè)只有打破傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的束縛，不斷優(yōu)化營(yíng)銷模式才能占據(jù)市場(chǎng)的主導(dǎo)地位才能得到健康長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
3房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)新策略
3.1注重市場(chǎng)定位
市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)順利進(jìn)行的保證。如果房地產(chǎn)企業(yè)不注重營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作，企業(yè)在市場(chǎng)銷售過(guò)程當(dāng)中就得需要耗費(fèi)大量的精力來(lái)填補(bǔ)這項(xiàng)空白，進(jìn)而影響企業(yè)在銷售當(dāng)中效果和目標(biāo)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)做好市場(chǎng)營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作十分重要，房地產(chǎn)企業(yè)只有做好營(yíng)銷前的市場(chǎng)調(diào)研工作企業(yè)才能在市場(chǎng)營(yíng)銷當(dāng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，才能提升企業(yè)的知名度和品牌影響力。
3.2創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷理念
房地產(chǎn)營(yíng)銷和其他企業(yè)的產(chǎn)品營(yíng)銷有著本質(zhì)上的不同，因?yàn)榉课萁ㄖc人們的人身財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，所以在房地產(chǎn)營(yíng)銷當(dāng)中房屋建筑的質(zhì)量問(wèn)題才是廣大業(yè)主關(guān)心的重點(diǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷策略時(shí)，一定要嚴(yán)格把控房產(chǎn)的質(zhì)量，確保房產(chǎn)質(zhì)量符合規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和要求。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式之所以沒(méi)能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，主要是房產(chǎn)企業(yè)管理層在營(yíng)銷過(guò)程當(dāng)中太過(guò)注重價(jià)格，并沒(méi)有按照市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律充分考慮業(yè)主的真實(shí)需求和想法，這種過(guò)于注重價(jià)格的.營(yíng)銷模式雖然可以短時(shí)間內(nèi)獲取一定的利益但是很難實(shí)現(xiàn)利益的長(zhǎng)遠(yuǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策層應(yīng)從傳統(tǒng)營(yíng)銷理念當(dāng)中解放出來(lái)，轉(zhuǎn)變思維，通過(guò)對(duì)營(yíng)銷策略的創(chuàng)新，把價(jià)格營(yíng)銷轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量營(yíng)銷，契合廣大消費(fèi)者的實(shí)際需求，從而用高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)滿足消費(fèi)者的意愿和獲取更廣闊的市場(chǎng)。
3.3樹(shù)立品牌意識(shí)
房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷方案時(shí)除了要以市場(chǎng)為導(dǎo)向外還要充分結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際需求。因?yàn)�，營(yíng)銷的落地點(diǎn)是在市場(chǎng)上，所以房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)營(yíng)銷人員在方案制定前一定要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入的分析和研究，避免房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)營(yíng)銷當(dāng)中出現(xiàn)方向模糊和目標(biāo)不明確的問(wèn)題。首先，是要對(duì)市場(chǎng)的基礎(chǔ)情況進(jìn)行考察，以便于為后續(xù)建設(shè)各類房屋提供重要依據(jù)；其次，方案制定應(yīng)以客戶需求為基準(zhǔn)。只有了解和掌握了客戶的實(shí)際需求房屋的規(guī)劃和建設(shè)才能讓客戶滿意才能得到客戶的認(rèn)可。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)的決策層，企業(yè)在制定市場(chǎng)營(yíng)銷方案時(shí)應(yīng)以企業(yè)的品牌效益為重，按照市場(chǎng)供需關(guān)系和周期變化，科學(xué)合理的制定出短期、中期、長(zhǎng)期的營(yíng)銷計(jì)劃，通過(guò)營(yíng)銷方案的合理規(guī)劃為房地產(chǎn)企業(yè)打造出一個(gè)品牌過(guò)硬，形象良好的知名企業(yè)。
3.4創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式
雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得非常大的成績(jī)，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍舊存在很多的問(wèn)題，尤其是在營(yíng)銷模式的創(chuàng)新方面，我國(guó)房地產(chǎn)的營(yíng)銷模式仍舊很單一和過(guò)于傳統(tǒng)，單一和傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式不僅嚴(yán)重的制約了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展同時(shí)也影響了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)當(dāng)中的創(chuàng)新能力。在傳統(tǒng)營(yíng)銷模式當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)知名度和市場(chǎng)影響力主要是通過(guò)產(chǎn)品宣傳、推廣和直銷的形式取得的。但是傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的單一性和落后性導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)不僅沒(méi)有實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)而且還造成了企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，嚴(yán)重威脅到了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的不斷進(jìn)步，計(jì)算機(jī)技術(shù)、信息技術(shù)已經(jīng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用不僅為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策略的制定提供了重要的技術(shù)支持，而且通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的還能進(jìn)一步擴(kuò)大和加強(qiáng)房地產(chǎn)在產(chǎn)品宣傳上的范圍和力度，為房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷創(chuàng)新打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。另外，在信息技術(shù)的支持下房地產(chǎn)企業(yè)還可以自行開(kāi)發(fā)企業(yè)的專屬網(wǎng)站，這樣企業(yè)就可以利用自己的專業(yè)化的操作平臺(tái)，定期的將房產(chǎn)信息發(fā)布到企業(yè)的網(wǎng)站上，客戶通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行選房、購(gòu)房等一系列活動(dòng)不僅節(jié)約了時(shí)間也提高了房地產(chǎn)交易的效率，企業(yè)也從中獲得知名度和影響力�？傊�，隨著互聯(lián)網(wǎng)、信息時(shí)代的到來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在制定營(yíng)銷策略的理念上一定要與時(shí)俱進(jìn)，緊跟時(shí)代腳步，不斷優(yōu)化營(yíng)銷手段，在滿足企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新需求的同時(shí)，通過(guò)營(yíng)銷創(chuàng)新為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
4結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控的常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)要想在機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)面前獲取更多的發(fā)展空間，就必須要把企業(yè)的營(yíng)銷策劃創(chuàng)新放在企業(yè)發(fā)展的首位。營(yíng)銷策略有利于使房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)有整體的規(guī)劃和統(tǒng)一的安排，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資源的利用效率，能夠增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)及其他活動(dòng)的穩(wěn)定性，既是房地產(chǎn)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力武器，也是企業(yè)職工參與管理的重要途徑。因此，制定正確的營(yíng)銷策略，是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展意義重大。
作者:方芳 單位:中冶寶鋼技術(shù)服務(wù)有限公司
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房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇8
摘要：“營(yíng)改增”是2011年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布的稅收改革政策。這一政策自推行以來(lái)在國(guó)內(nèi)已取得了良好的成績(jī)，并刺激了房地產(chǎn)行業(yè)在稅收籌劃以及財(cái)務(wù)管理方面的改革。本文圍繞“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響、“營(yíng)改增”對(duì)房地稅收的影響、“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略三個(gè)方面展開(kāi)討論，對(duì)營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對(duì)策進(jìn)行了分析，并提出了一些理論建議，希望能夠?qū)窈蠓康禺a(chǎn)企業(yè)的稅收控制工作提供一些理論建議。更多建筑科學(xué)論文相關(guān)范文盡在職稱論文發(fā)表網(wǎng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)論文
在“營(yíng)改增”稅收政策的推出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收調(diào)控力度逐漸增強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確保自身利益不受損的前提下作出相應(yīng)的調(diào)整來(lái)適應(yīng)“營(yíng)改增”的要求。營(yíng)改增稅收政策對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生的影響主要體現(xiàn)在生產(chǎn)成本以及房地產(chǎn)賦稅項(xiàng)目方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也應(yīng)圍繞這兩點(diǎn)出發(fā)，做好房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中的成本控制，對(duì)物料實(shí)施稅收策劃等，通過(guò)這些措施來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
一、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)成本產(chǎn)生的影響
(一)影響房地產(chǎn)建筑材料的采購(gòu)
建筑材料采購(gòu)是房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中最基本的工作環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)中需要采購(gòu)的物料不僅包括水泥、鋼筋、混凝土等建筑主體材料，還包括鐵釘、螺絲等小型建筑用材。一般來(lái)說(shuō)，建筑主體結(jié)構(gòu)材料通常采購(gòu)于一些規(guī)模較大的正規(guī)企業(yè)，這些企業(yè)能夠根據(jù)企業(yè)需求開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，而小型建筑用材往往采購(gòu)于一些小型店鋪或企業(yè)，很少能夠開(kāi)具正規(guī)的增值稅發(fā)票，這一問(wèn)題導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在該環(huán)節(jié)無(wú)法扣除增值稅進(jìn)項(xiàng)，從而間接增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本。另外，即使房地產(chǎn)企業(yè)可以順利取得發(fā)票，但根據(jù)我國(guó)目前的稅法規(guī)定，鋼筋、混凝土等建筑主體結(jié)構(gòu)材料必須繳納17%的增值稅。這一影響在很大程度上決定了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快投入改革工作中，以此來(lái)適應(yīng)營(yíng)改增稅收制度的需求。
(二)影響房地產(chǎn)企業(yè)的人力成本
從目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的'情況來(lái)看，建筑企業(yè)使用的建筑人力資源基本來(lái)源于農(nóng)村。這些農(nóng)民工雖然能夠較好地完成建筑工程項(xiàng)目，但是與其他類型的勞動(dòng)人力資源也存在一定的差異，他們的穩(wěn)定性通常較低，而且沒(méi)有專門的勞務(wù)中介企業(yè)進(jìn)行管理，導(dǎo)致建筑工人的施工成本被包含在總包成本中的，建筑公司會(huì)將此成本轉(zhuǎn)移給開(kāi)發(fā)商。
二、“營(yíng)改增”對(duì)房地稅收的影響
根據(jù)我國(guó)稅務(wù)法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅收又兩大類構(gòu)成，分別為土地增值稅與企業(yè)營(yíng)業(yè)稅。這兩種稅收的性質(zhì)同屬于價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特征，他們?cè)诙愂者^(guò)程中很容易產(chǎn)生重復(fù)征稅的現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)本身就包含諸多建設(shè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目進(jìn)度的情況也會(huì)引起行業(yè)賦稅率的增加，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收總額增加，運(yùn)營(yíng)成本上升。對(duì)我國(guó)稅法進(jìn)行仔細(xì)研讀后可以發(fā)現(xiàn)，增值稅與營(yíng)業(yè)稅之間具有根本的區(qū)別。增值稅從性質(zhì)上來(lái)看是一種價(jià)外稅，這一類型的稅款在收繳時(shí)還應(yīng)將上層企業(yè)已繳納的稅收進(jìn)行扣除。由此可見(jiàn)，在“營(yíng)改增”稅收制度落實(shí)后，稅務(wù)人員就能夠?qū)⑸蠈悠髽I(yè)繳納過(guò)的增值稅進(jìn)行扣除，從而避免重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生。
三、“營(yíng)改增”稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)策略
(一)對(duì)營(yíng)改增稅收制度進(jìn)行深入學(xué)習(xí)
營(yíng)改增稅收制度在國(guó)內(nèi)已經(jīng)推行了很長(zhǎng)一段時(shí)間，隨著時(shí)間的推移，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)都相繼落實(shí)了對(duì)營(yíng)改增稅收制度的學(xué)習(xí)工作。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)通過(guò)培訓(xùn)措施來(lái)提高企業(yè)員工對(duì)稅收知識(shí)的了解，使企業(yè)中每一位員工都能意識(shí)到企業(yè)稅收的重要性，要求員工在每一筆企業(yè)開(kāi)支項(xiàng)目中都注意開(kāi)具發(fā)票。針對(duì)增值稅建立內(nèi)部管理體系，明確相關(guān)的工作責(zé)任，積極應(yīng)對(duì)營(yíng)改增可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。提升企業(yè)財(cái)會(huì)工作人員的專業(yè)素質(zhì)及職業(yè)素養(yǎng)，組織參加營(yíng)改增制度的相關(guān)培訓(xùn)，預(yù)防在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)偷稅漏稅的現(xiàn)象，確保企業(yè)的健康蓬勃發(fā)展。
(二)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本展開(kāi)稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)需要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間，不僅要對(duì)建筑用地進(jìn)行篩選與對(duì)比，還需在短時(shí)間內(nèi)采購(gòu)齊全所有的建筑原料。若房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時(shí)間內(nèi)能夠?qū)罄m(xù)各個(gè)環(huán)節(jié)的成本展開(kāi)分?jǐn)偺幚�，也就可以�?shí)現(xiàn)工程各個(gè)環(huán)節(jié)中的增值稅分?jǐn)偅瑥亩鵀榉康禺a(chǎn)企業(yè)節(jié)省不必要的開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本。因此，在營(yíng)改增改革背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)稅務(wù)籌劃工作設(shè)置專門的崗位，負(fù)責(zé)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行整體的預(yù)先策劃，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的稅收支出項(xiàng)目進(jìn)行具體地分析，尋找出有關(guān)稅收分?jǐn)偟挠行Т胧?/p>
(三)對(duì)房地產(chǎn)建筑物料展開(kāi)稅收策劃
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃還應(yīng)覆蓋建筑工程中的物料采購(gòu)工作。中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)在長(zhǎng)期發(fā)展下已邁入了嶄新的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，在這一體制中，買房的地位以及功能上升，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買建筑原料時(shí)為了使指出稅款減少，可以使用招標(biāo)的方式來(lái)購(gòu)買建筑材料。在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，首先必須要求原材料供應(yīng)商必須具有開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的能力，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步提出價(jià)格與質(zhì)量方面的要求，最后對(duì)所有原料供應(yīng)商的資質(zhì)、能力進(jìn)行綜合比對(duì)及篩選后作出最終決定。
(四)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷模式展開(kāi)稅收策劃
此外，房地產(chǎn)企業(yè)必須意識(shí)到在房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)節(jié)中也會(huì)涉及到稅收問(wèn)題。房地產(chǎn)工程建設(shè)完成后需要向客戶出售，當(dāng)有客戶購(gòu)買時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)房產(chǎn)本身的出售情況來(lái)繳納相應(yīng)的土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅會(huì)隨著房地產(chǎn)售價(jià)的升高而增加，因此房地產(chǎn)也應(yīng)通過(guò)調(diào)整樓盤營(yíng)銷模式來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售環(huán)節(jié)繳納稅收金額的降低，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。一般來(lái)說(shuō)，針對(duì)房地產(chǎn)銷售模式的稅收規(guī)劃是將整個(gè)銷售過(guò)程分為房地產(chǎn)銷售與房屋建筑裝修兩個(gè)部分。通過(guò)這種方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅款范圍可以被擴(kuò)大，因此相應(yīng)的增值稅也可以相對(duì)減少，有效實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)中的繳稅金額。
(五)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出展稅收策劃
一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的勞務(wù)支出工作主要按照兩個(gè)方面展開(kāi)，首先是房地產(chǎn)企業(yè)在工程建筑過(guò)程中使用的建筑勞工支出;其次是房地產(chǎn)企業(yè)普通員工的勞工支出。通常情況下，勞務(wù)支出的稅收款必須由勞務(wù)企業(yè)來(lái)繳納，若在此過(guò)程中能夠獲取增值稅發(fā)票，那么在后續(xù)的經(jīng)營(yíng)銷售環(huán)節(jié)中就不需要再次繳納勞務(wù)支出稅款，使房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的成本大大降低。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從正規(guī)的勞務(wù)管理機(jī)構(gòu)中挑選合適的人員加入工程建筑工作中。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在自身經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)于內(nèi)部員工的選取也應(yīng)符合法律程序，選擇具有相關(guān)資質(zhì)的工作人員。在這種人員招聘模式下，房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)方面的支出可以大大減少，在后續(xù)的企業(yè)生產(chǎn)銷售過(guò)程中不必再為自己使用的勞務(wù)人員繳納相應(yīng)稅款，有效節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)在勞務(wù)支出上的稅收成本，為企業(yè)帶來(lái)更多的經(jīng)濟(jì)效益。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，營(yíng)改增稅收政策的頒布與推行對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有極大的影響，它給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)挑戰(zhàn)的同時(shí)，也為其提供了一次改革的大好時(shí)機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握好營(yíng)改增改革所帶來(lái)的機(jī)遇，加速自身改革進(jìn)程，努力適應(yīng)營(yíng)改增所提出的各類要求。營(yíng)改增稅收制度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響涉及了很多方面，因此房地產(chǎn)企業(yè)的改革工作也必須以房地產(chǎn)事業(yè)的所有基本環(huán)節(jié)為依托，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收方案進(jìn)行合理策劃以及調(diào)整，盡可能降低房地產(chǎn)事業(yè)的稅收成本，為企業(yè)創(chuàng)造更高的經(jīng)濟(jì)效益。
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房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇9
中國(guó)近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的，不穩(wěn)定的，房?jī)r(jià)一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)，不僅給居民造成了住房困難，還給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)造成了很大的隱患。和小編一起來(lái)看看下文關(guān)于3000字房地產(chǎn)論文范文 ，歡迎借鑒！
房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析
摘要：目前我國(guó)中低收入階層住房短缺,產(chǎn)業(yè)工人的工資和居住費(fèi)用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國(guó)房地產(chǎn)上漲的最大動(dòng)力來(lái)源于投資性購(gòu)房。論文分析了我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對(duì)策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產(chǎn)論文范文盡在top期刊論文網(wǎng)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文
政府近幾年來(lái)也已出臺(tái)一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行密集調(diào)控，這些政策包括“國(guó)八條”，“新國(guó)十條”，“國(guó)十一條”，“9.29新政”，“新國(guó)八條”以及“國(guó)五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個(gè)為出發(fā)點(diǎn)，我們小組探討的課題就是基于政府出臺(tái)的政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。
首先房?jī)r(jià)變動(dòng)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，因此我們不能單從某年的房?jī)r(jià)來(lái)研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，研究當(dāng)期房?jī)r(jià)的變動(dòng)趨勢(shì)。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房?jī)r(jià)，因?yàn)樵谶@一期間房?jī)r(jià)的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個(gè)房?jī)r(jià)收入比的概念來(lái)分析這個(gè)課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關(guān)政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結(jié)合政策理論分析和房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格趨勢(shì)來(lái)研究政府宏調(diào)的效果，從而總結(jié)出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定的調(diào)控。
我們決定通過(guò)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和居民購(gòu)買負(fù)擔(dān)進(jìn)行評(píng)判，房?jī)r(jià)收入比是判斷房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)。按照國(guó)際慣例，目前比較通行的說(shuō)法認(rèn)為，房?jī)r(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。
房?jī)r(jià)收入比(Housing Price-to-Income Ratio)計(jì)算方法：是指住房?jī)r(jià)格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標(biāo)準(zhǔn)，住房?jī)r(jià)格指城鎮(zhèn)家庭在當(dāng)年的居住面積乘以當(dāng)年的房?jī)r(jià)，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房?jī)r(jià)收入比：PIR=P/I.
一、政府政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析
查閱資料得知房?jī)r(jià)收入比(PRI)增長(zhǎng)速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房?jī)r(jià)收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結(jié)合政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)進(jìn)一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比的影響。
我國(guó)自2004年以來(lái)，房?jī)r(jià)不斷上升，房?jī)r(jià)收入比總體來(lái)說(shuō)亦呈上升趨勢(shì)，影響了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過(guò)快增長(zhǎng)，國(guó)家頒發(fā)了“國(guó)八條”，這項(xiàng)政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比有稍微影響，其中一線城市的房?jī)r(jià)收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級(jí)城市的房?jī)r(jià)收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2010年，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬部門機(jī)構(gòu)下發(fā)“新國(guó)十條”，首次提出要實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國(guó)家先后又再頒布了“國(guó)十一條”和“9.29新政”，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在這兩個(gè)政策中，分別對(duì)差別化信貸政策進(jìn)行了強(qiáng)化和完善，對(duì)稅收政策進(jìn)行了細(xì)化和完善。結(jié)合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國(guó)家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房?jī)r(jià)收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點(diǎn)數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個(gè)點(diǎn)――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國(guó)八條”，在相關(guān)政策中，特別要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，除此之外，“新國(guó)八條”還增加了堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)這一政策。盡管“新國(guó)八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房?jī)r(jià)卻迎來(lái)了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房?jī)r(jià)收入比也是史無(wú)前例的高漲。
總觀04年以來(lái)國(guó)家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開(kāi)始的抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國(guó)十條”中較為寬泛的嚴(yán)格實(shí)行，進(jìn)步到“國(guó)十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國(guó)八條”中完善并切實(shí)實(shí)行;政策逐步細(xì)化，如市場(chǎng)監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細(xì)化與完善;隨著市場(chǎng)和社會(huì)的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風(fēng)向：如“國(guó)八條”偏向嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，而之后的'“國(guó)十條”更強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決抑制不合理的購(gòu)房需求――投機(jī)性購(gòu)房等。我們亦不難找出這些政策的共同點(diǎn)，即政府強(qiáng)調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作和切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任;二是大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);三是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管與監(jiān)理考核問(wèn)責(zé)機(jī)制;四是加強(qiáng)保障性安居工程建設(shè)。
由此可見(jiàn)，政府根據(jù)我國(guó)國(guó)情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)收入比也有一定的影響，但這影響并不持久，一段時(shí)間之后作用將逐漸消失，房?jī)r(jià)抑制作用降低。其中，政府政策對(duì)一線城市的房?jī)r(jià)收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。
二、穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策建議
政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進(jìn)行分類(雙向)調(diào)控。針對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不可退出。而對(duì)庫(kù)存量較大的二線城市，嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)商的土地供應(yīng)，適當(dāng)?shù)姆潘上拶J和限購(gòu)，同時(shí)采取打折促銷等手段，消化庫(kù)存。通過(guò)逐步降低大庫(kù)存城市的房?jī)r(jià)收入比，力爭(zhēng)平穩(wěn)過(guò)渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的危機(jī)。
建議政府盡快開(kāi)征物業(yè)稅，制定出臺(tái)一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對(duì)于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無(wú)論對(duì)自住的還是投資的住房都會(huì)增加持有成本，由此可能對(duì)部分中低收入階層帶來(lái)一定的沖擊，但如果在征稅對(duì)象、稅率、起征點(diǎn)、減免稅等方面較好地參考國(guó)外的做法，并結(jié)合我國(guó)的具體情況做出合理的設(shè)計(jì)和安排，就能夠?qū)?duì)普通購(gòu)房者所帶來(lái)的沖擊降低到最小限度。
影響商品房購(gòu)買力的另一個(gè)重要因素便是收入，改革中國(guó)的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購(gòu)買需求，推動(dòng)有效內(nèi)需來(lái)解決房地產(chǎn)存量過(guò)多的問(wèn)題。
綜上所述：以上的房地產(chǎn)論文范文就是top期刊論文網(wǎng)為您提供的學(xué)術(shù)論文資源，如果您想了解房地產(chǎn)論文發(fā)表的相關(guān)的內(nèi)容，可以直接咨詢我們。
房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位論文 篇10
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)合算的現(xiàn)狀和特征
1.在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中因?yàn)槠洚a(chǎn)品本身的建設(shè)周期較長(zhǎng),所以對(duì)于一般的項(xiàng)目商品在建設(shè)過(guò)程中會(huì)投入大量的資金,想要收回成本需要大量的時(shí)間,在這個(gè)期間中,即使預(yù)售工作已經(jīng)完成,但是對(duì)于我們會(huì)計(jì)工作來(lái)說(shuō)也無(wú)法確認(rèn)收入,這就對(duì)兩者的配比的原則造成了影響。另外對(duì)于建筑工程而言是以整棟建筑為基本單位,而對(duì)于銷售樓房來(lái)說(shuō)是以戶型為基本單位,這就造成了兩者的不配比。
2.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)現(xiàn)金流量表的編制工作是以整個(gè)企業(yè)為主體來(lái)進(jìn)行編制工作。投資和籌資活動(dòng)也是以一個(gè)企業(yè)單位為基本的單位,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以建筑部門作為一個(gè)基本的生產(chǎn)部門,其基本的運(yùn)營(yíng)都是以這個(gè)部門為主。在工程進(jìn)行階段時(shí)我們編制現(xiàn)金流量表所體現(xiàn)的是工程用物資、支付工資等科目,但是在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程完成后則是表現(xiàn)為銷售款的回收科目,以上所描述的這些原因都會(huì)對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算造成較大的差異性,這些差異性會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生一定的影響,因此無(wú)論對(duì)于內(nèi)部的審查還是外部的認(rèn)知,現(xiàn)金流量表都無(wú)法表現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)金流的全貌,這也就造成了我們會(huì)計(jì)工作的困難性。
二、解決會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的措施
1.合理設(shè)置會(huì)計(jì)科目
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)賬目設(shè)計(jì)的時(shí)候要仔細(xì)的對(duì)本企業(yè)的所有的工程進(jìn)行詳細(xì)審查工作,要明確本企業(yè)對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量,項(xiàng)目的具體規(guī)模,并要求結(jié)合具體的內(nèi)部管理章程進(jìn)行成本的核算工作。一般說(shuō)來(lái)公司的下屬公司部門如果不對(duì)本單位內(nèi)的'所有資金的流動(dòng)進(jìn)行獨(dú)立的核算工作的話,那就不用單獨(dú)設(shè)立開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用賬。只是在成本欄目?jī)?nèi)增加利息欄一項(xiàng)及管理費(fèi)這一項(xiàng)。由于利息費(fèi)用和管理費(fèi)用等費(fèi)用是主體,為了賬目的核算更加方便,可以對(duì)開(kāi)發(fā)成本一級(jí)賬適當(dāng)?shù)娜∠?并且可以把代建工程、房屋開(kāi)發(fā)等科目設(shè)為一級(jí)賬,然后根據(jù)相應(yīng)的一級(jí)科目設(shè)置明細(xì)賬。
在我們的實(shí)際的工作中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全能夠設(shè)立一份明細(xì)臺(tái)賬,然后根據(jù)我們進(jìn)行的核算的不同對(duì)象,設(shè)立成本卡片,這個(gè)卡片主要作用就是對(duì)項(xiàng)目從開(kāi)始起到結(jié)束的所有的成本費(fèi)用進(jìn)行詳細(xì)的記錄工作。在一個(gè)會(huì)計(jì)年度工作完成后要將本年度已經(jīng)完成的工程項(xiàng)目歸檔、整理、保存。成本卡片要注明抬頭和賬表部分,抬頭的內(nèi)容包括開(kāi)工的具體時(shí)間、結(jié)束的具體時(shí)間、建筑面積及變更施工的單位的具體情況。對(duì)于這個(gè)卡片的主要內(nèi)容則是應(yīng)該采取多欄式的明細(xì)賬進(jìn)行記錄。這種成本卡片的優(yōu)點(diǎn)是反映整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)程的資金情況,有利于對(duì)項(xiàng)目是否投資進(jìn)行詳細(xì)的分析。
2.實(shí)施現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因?yàn)樵谝粋�(gè)會(huì)計(jì)期間內(nèi),可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的賬目和資金實(shí)際支付和發(fā)生的實(shí)際時(shí)間不一樣。我們國(guó)家的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定會(huì)計(jì)的核算是以權(quán)責(zé)發(fā)生制為主體,但是經(jīng)過(guò)我們會(huì)計(jì)人員多年的工作經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)其實(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以在日常的會(huì)計(jì)核算的工作中進(jìn)行現(xiàn)金收付實(shí)現(xiàn)制。因?yàn)樵谖覀兊臅?huì)計(jì)核算的過(guò)程中選擇權(quán)責(zé)發(fā)生制的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作存在缺陷,能夠讓人為的對(duì)所產(chǎn)生的利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)劑,權(quán)責(zé)發(fā)生制在客觀上為企業(yè)的待攤費(fèi)用和應(yīng)收賬款等賬戶進(jìn)行調(diào)節(jié)提供了便捷,能夠?qū)е挛覀儠?huì)計(jì)信息的不準(zhǔn)確,進(jìn)而導(dǎo)致資金的流失。
再就是權(quán)責(zé)發(fā)生制不能準(zhǔn)確的反映出企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)和其收入的實(shí)際情況,這樣會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金的周轉(zhuǎn)情況不明確,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目簽訂越多的購(gòu)銷合同,所產(chǎn)生的資金問(wèn)題也就更加的明顯。由上可以看出權(quán)責(zé)發(fā)生制并不適合我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作。如果是收付實(shí)現(xiàn)制能夠符合會(huì)計(jì)核算的謹(jǐn)慎性的原則,而且能夠很明確的表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的資金的流向問(wèn)題,在編制現(xiàn)金流量表的時(shí)候也不影響現(xiàn)金收入、費(fèi)用及營(yíng)業(yè)外收入的情況。
3.擴(kuò)大信息透明度
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行會(huì)計(jì)核算工作的時(shí)候應(yīng)該加大信息的披露力度:
一是對(duì)于土地的擁有量及其成本的信息,對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)擁有大量的土地資源就意味著更多的建筑項(xiàng)目,這些土地隨著年限的增加也可以產(chǎn)生一定的利潤(rùn),如果用于開(kāi)發(fā)的話會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)的利潤(rùn)更是不可估計(jì)。一般的房地產(chǎn)公司在信息中并沒(méi)有土地使用權(quán)、總額等相關(guān)的信息。所以我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)該在財(cái)務(wù)報(bào)告中增加關(guān)于土地使用及擁有量的相關(guān)信息,這樣可以有利于社會(huì)對(duì)于土地資源的監(jiān)督;
二是企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該將所有的資金流向進(jìn)行公開(kāi),讓媒體和社會(huì)進(jìn)行監(jiān)督。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中應(yīng)該把企業(yè)作為基本一個(gè)的單位,在這個(gè)項(xiàng)目中的所有的活動(dòng)都應(yīng)該受到公眾的監(jiān)督活動(dòng),尤其是對(duì)于資金的流動(dòng)情況,更應(yīng)該有詳細(xì)的報(bào)表讓媒體及公眾來(lái)時(shí)刻監(jiān)督主要的監(jiān)督內(nèi)容應(yīng)該有購(gòu)買工程物資款,對(duì)工人的工資發(fā)放情況,還有就是對(duì)于樓房銷售所得到的房款的多少;
三是注重質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)信息的透明度,我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有一定的高危險(xiǎn)性,為此我們應(yīng)該建立起保證金制度來(lái)保障房屋產(chǎn)品的質(zhì)量,以此可以防范風(fēng)險(xiǎn)。但是對(duì)于我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)的工程需要的資金量巨大,所要消耗的時(shí)間也相對(duì)其余的商品比較長(zhǎng),所以對(duì)于保證金的數(shù)額自然較高,而且需要保證的時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)�；诖朔N情況企業(yè)應(yīng)該就開(kāi)發(fā)的具體情況提取質(zhì)量保證金,把保證金計(jì)入工程成本,提高對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力。同時(shí)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)該把企業(yè)可能遇見(jiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的列明,并對(duì)項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)力度進(jìn)行標(biāo)注,這樣才能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的透明度。
三結(jié)語(yǔ)
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)管理水平的提高,對(duì)于會(huì)計(jì)的核算制度和體系趨于完善,我們應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算問(wèn)題的探索,讓企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益更進(jìn)一步提升,從而可以有效地帶動(dòng)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
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