淺析加強物業科學管理推進宜居重慶建設
論文關鍵詞:物管 宜居 思考
論文摘要:筆者針對黨的“十七次全國代表大會”報告提出的改善人居環境，讓全體人民住有所居，推進和諧社會建設和中共重慶市委三屆三次全委會提出“宜居重慶”建設的重大決策，如何加強重慶物業科學管理，改善人居環境，提高生活質量，構建和諧社區建設、促進城鄉協調發展、推進再就業工程、維護社會和諧穩定的目標，開展了大量的調查研究，根據重慶物業管理中存在的突出問題，對如何加強物業管理的科學發展，助推“宜居重慶”建設提出個人的思考。
黨的十七次全國代表大會報告提出:改善城鄉人居環境，讓全體人民住有所居，推進和諧社會建設。重慶隨著城市化進程的推進，原有獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發展的城市物業集中管理所取代。在這一物業管理的重要轉型時期，P}需有完善的法律制度來加以調整和規范。重慶市物業管理從90年代中期開始起步至今已有10多年了，隨著城鎮住房制度改革和房地產管理體制改革的不斷深化，住宅商品化和產權多元化格局的形成，促進了物業管理快速發展，成為社區建設、城市管理和國民經濟發展中不可缺少的重要組成部分。物業管理行業的發展，對于改善人民生活及工作環境，提高城市管理水平，促進住宅建設，實施再就業工程起到了積極的作用，在統籌城鄉試驗區、保稅港區、“五個重慶”建設中對重慶物業發展提出了新的要求，對拉動經濟增長、吸納優秀人才、提高城市核心競爭力等方面具有重要意義。建設宜居重慶，已成為全市人民的迫切愿望。
一、重慶市物業管理的基本情況
(一)深刻認識“宜居重慶”內涵，推進物業管理科學發展。宜居城市建設概念有廣義和狹義之分。廣義的宜居城市是指經濟持續繁榮、社會和諧穩定、文化氛圍濃郁，城市與自然環境協調共生，適合人類生活、工作、學習、創業的城市。狹義的宜居城市是指生態良好、景觀優美、安全舒適，適宜人類居住的城市。上世紀90年代初至2003年是重慶物業的起步、發展階段，2003年至今，是規范、提升階段。通過十多年的發展，重慶物管已初具規模，截至2008年末，重慶市具有資質物管服務企業1523戶，其中國家一級資質企業30戶，二級資質企業143戶，三級資質企業1350戶，其中暫定資質企業195戶;全市住宅物業管理覆蓋率達66%，其中主城區住宅物管覆蓋率83%。重慶住宅物管覆蓋率2009年末66%, 2012年末將達87%，市民對物管服務滿意率達70%以上;2013~2017年將達93%，市民對物管滿意率將達85%以上。
(二)加快推進《物權法》實施，規范重慶物管市場。2008年，重慶市強化對國家《物權法》和《物業管理條例》的宣傳，推動物管行業的發展。出臺《重慶市物管條例(草案)》正在市人大審議中，市國土房管局出臺《關于加強物業管理前期招投標管理工作補充意見的通知》。至2009年末，全市將有237個項目2800萬平方米通過招投標的方式選聘物業服務企業，其中當年新增90個項目近1100萬平方米。各區縣(自治縣)物業行政主管部門累計新增和代管商品房物業專項維修資金10億元，累計47.8億元。推行物管誠信制度建設，建立和完善了物管企業信用檔案，建立國土房管信用網，物管企業信用檔案情況可通過信用網直接查詢。
(三)加強物管人才培訓，為重慶物業發展提供人才支持。2009年，重慶開展物管培訓工作，市房地產培訓中心舉力洛類物管人員培訓28期，培訓2750人。其中物管員崗位資格培訓15期，培訓1622人;物管部門經理(主任)崗位資格培訓13期，培訓1128人。同時，開展物管創優達標工作。當年全市有6個小區被建設部評為全國物管示范小區，27個小區(大廈)被評為重慶市物管示范住宅小區(大廈)。物管這一新興行業在重慶市已逐漸被工廠、學校、醫院、商場、辦公樓宇和社區等各類物管所采用，管理的內涵更加豐富，外延更加寬廣，基本形成了包括房屋及相關設備設施維修養護、小區保安、環境綠化、居民生活服務等綜合服務的新體制，正趨向規范化、社會化、專業化、市場化的深度方向發展。
二、當前重慶市物業管理存在的主要問題
(一)收取物業管理費難度大，嚴重制約物業管理行業發展。一是業主缺乏物業管理消費觀念。因物管工作缺乏信息交流平臺，業主花錢買服務的觀念尚未完全建立。因物管公司收費標準與服務質量存在差距，引發業主拒交物管費的情況時有發生。因業主欠費法律訴訟繁瑣，訴訟方式不宜多用，使收費難問題一直得不到妥善解決。二是業主與物管關系不夠協調。因《物業服務合同》不夠規范，業主與物管企業存在收費標準與物業服務認識上的差距，業主總是用低價格要求高服務標準，導致業主與物管公司不和諧。三是物業服務水平不高。小區出現臟、亂、差，水電氣、綠化、安保、保潔等公共服務不夠，業主拒交物業管理費及物業管理糾紛時有發生，阻礙了物業企業的科學發展。
(二)業主委員會組建滯后，不能正常發揮其自治作用。一是業主維權意識偏差。業主關心物業的使用、安全、方便、舒適及收益等方面的多，關心物業企業成本的少，缺乏正確的維權意識。二是業主委員會的工作難以正常開展。業主對維權意識比較茫然，對業主委員會的選舉不重視，對地位、作用、權利和義務也不太清楚，缺乏相應的物業維權、管理等知識。三是業主利益協調難度大。因各業主生活習慣、文化背景、消費層次、民族習慣等差異，業主代表各自代表不同群體的利益，對協調業主整體利益上難以形成共識。四是業主委員會缺乏群眾基礎。業主對業主委員會的建立漠不關心，也對業主委員會的日常工作缺少正常的支持和監督。業主對業主委員會的工作缺乏關注度、信任度和參與意識，業主委員會不能發揮其應有的自治作用。
(三)物業缺乏建管街接和大修資金監管機制，困擾物業管理行業科學發展。一是物管企業與建設單位缺乏有效銜接。建設單位將開發建設遺留問題、未達標房屋入住等前期開發遺留問題直接轉嫁給物管企業，導致物業企業成本剛性增加，業主與物管公司的矛盾，對物業管理帶來不良影響。二是對大修資金收繳及監管不宜。部分社區存在部分業主未繳大修資金現象，損害已繳業主的利益和物業正常維修。因物業企業轉制、破產等原因，導致企業維修資金的占用、流失，難以保證維修資金的正常使用。同時，缺乏對大修資金使用的有效監管。三是對基礎設施條件較差的社區管理難度大。對基礎設施不完善社區，房屋長期得不到及時的維修，造成房屋完好率低，小區配套設施不全，綠化面積小、水電氣設施老化，缺少停車位、物管用房及體育、衛生、金融、超市、文化設施等，增加了物業管理工作的難度。
(四)物管企業進入缺乏市場機制，難以保證社區服務質量。一是業主對物管選擇缺乏市場競爭機制。目前社區物管進人邀標、陪標現象嚴重，公平競爭流于形式的現象依然存在，不少企業不能坦然面對業主大會更換物業管理企業的決定，影響物業管理項目的順利交接，甚至引發社會矛盾糾紛。二是小區物業管理未真正納人社區建設。社區的管理未形成有效整合，忽視了業主與物業企業之間基本的雇傭關系，小區內違章停車、私搭亂建、野蠻裝修等情況時有發生，導致企業在實際管理中存在諸多困難。三是商品房建設標準與物管服務缺乏有效銜接。因社區公共配套設施不完善，開發商銷售承諾不兌現、房屋質量存在問題、公攤不合理、面積縮水、規劃更改、延期交房等問題，導致業主把怨氣全部發泄到物管企業身上，物業公司收費困難。
(五)物管企業與業主糾紛頻繁，有礙物業企業的科學發展。一是業主財產損失、傷人賠償糾紛。因小區內業主的汽車、摩托車、自行車等丟失賠償;物管企業對小區內道路、廣告牌、管道等管理不善，導致業主財產損失賠償及人身損害責任的糾紛時有發生。二是物管合同、公區營利分配及侵權糾紛。主要涉及未經業主同意物管公司與開發商簽訂前期物管合同，存在收費標準與服務的差距業主擅自亂搭亂建，物管公司又無行政執法權的制約物管公司擅自將小區物業的公用區域自用或出租等營利分配問題。三是小區內停車收費糾紛。主要因物管企業以維護小區管理秩序為由，向社區擁有私家車占用公區、道路的業主收取進門、占道等費用，收取標準、用途未經物價部門批準和業主的監督。雖有主委員會同意，但缺乏相應的法律、法規或規章為依據。
三、加快物業管理行業科學發展建議
(一)加強對業主委員會的指導和監督，強化業主自律意識。一是規范業主委員會的組建工作，發揮業主自治作用。制定業主大會、業主委員會章程，規范業主大會、業主委員會的職能和行為，建立業主的自我管理、自我約束機制，規范業主委員會民主推薦、民主選舉、競爭上崗、民主決策機制，依法維護業主自身合法權益。強化業主的權利意識和自治意識，充分發揮業主大會和業主委員會的作用，行使對業主委員會和物管企業的監督權利，杜絕串通傷害全體業主利益的行為。二是強化業主的責任和自律意識。物管企業積極引導業主增強對物管有償服務的消費意識，物業主管部門要規范物業服務合同條款，將業主履行交費義務和制約措施納人物業服務合同約束，對無故不交納物業管理費的業主，充分發揮社區居委會、業主委員會的調解作用和依據國家《物權法》的訴訟作用，提高物管費收繳率，促進物業科學發展。三是分別辦好重慶市、區(縣、自治縣)物業信息網站，加強對物管工作的交流和監督。由各級物業主管部門牽頭，辦好物業信息網站，應用現代信息技術手段，加強物業政策法規、條例規章、辦法經驗等宣傳交流，建立方便快捷的信息交流平臺，促進物業管理工作的整體推進。
(二)實施人才興業戰略，全面提高物業服務質量。一是提高物業從業人員素質。全面推行物業企業持證上崗制度，抓好多層次的人才培訓及關鍵崗位的技能培訓，逐步提高從業人員素質和工資福利待遇。加強管理創新和量化考核競爭機制，提高物業企業的市場競爭能力。加強注冊物業管理師執業資格管理和物業管理員從業資格管理，造就一支懂經營、善管理、精業務、守道德的專業人員隊伍，為物業行業的發展提供人才保證。二是增強物業企業的服務意識。引導物業企業堅持以人為本的理念，充分發揮業主委員會的作用，物業企業與業主委員會為共同構建和諧社區，創造整潔、文明、安全的居住環境。街道、社區引導物業企業樹立品牌意識，競爭意識，開拓意識，打破“誰開發、誰管理”的壟斷經營局面，以高質量的管理和以人為本的優質服務，塑造物業企業形象。三是拓寬培養物業人才渠道。培養一支有知識、素質高、善創新、有經驗和愛崗敬業的物管理專業化隊伍;按照建設部有關要求，制定計劃，分期分批對各類人員進行專業培訓，經考試合格后持證上崗;根據企業實際，定期或不定期對在職人員舉辦專題培訓，不斷提高隊伍技能;抓好學歷教育，從在職管理人員中選拔有培養前途的員工，參加物管專業學歷教育，為企業發展培養人才;在人員的選聘上實行“素質準入制”、“末尾淘汰制”及競爭上崗制，形成有為才有位的良好氛圍。
(三)提高城市規劃水平，改善城市居民生活居住環境。一是嚴把城市規劃控制關。城市規劃部門要堅持“成片及規模開發”的原則，切實加強對房地產開發的規劃管理，保證物業管理綜合配套設施與房屋同時規劃、同步設計、同期建設，真正從源頭上為物業管理創造良好條件，杜絕城市建設規劃滯后于社區建設和物業管理發展需要的現象。同時，加強規劃實施的動態管理，把監督檢查貫穿于規劃實施的全過程，嚴禁建設單位擅自更改規劃的現象。二是嚴把建筑工程質量關。建設部門要加大對城市房屋質量的監督管理，利用現代信息技術手段健全工程質量監控體系，徹底消除滲漏、裂縫等工程質量通病，提高工程建設質量，對未經綜合驗收或驗收不合格，物業管理設施不完善，一律不得交付使用。同時，加強對裝演企業和從業人員的管理，禁止無資質裝修。推行持證上崗，完善行業規范，提高裝修質量，及時調解處理建筑工程質量和裝修糾紛。三是在城市擴張及舊城改造中合理布局“大社區”建設。在城市建設中，科學設計規劃城市大社區輻射半徑，發揮“大社區”的龍頭帶動作用，使周邊小區分享“大社區”方便快捷舒適服務，整合城市大社區內銀行、醫院、學校、書店、商場、體育、娛樂及其他服務設施資源，使大社區輻射半徑范圍內的市民不出社區就能享受城市商業街區舒適的生活，助推社區服務產業化、降低物管成本、提高服務質量、樹立城市形象、加強物管示范、促進民族團結、構建和諧社會建設。
(四)完善物業市場機制、提高物管覆蓋率，助推宜居重慶建設。一是完善物業管理分類定級、定價機制。按照“分等定級、分類定價”的原則，由市、區縣(自治縣)政府物業主管部門實行重慶市物業管理企業每年一評定資質、等級、價格標準，實行同質同價、質高價高的收費辦法。根據物業管理企業提供的服務質量、服務水平的不同采用不同的收費標準，堅持質價對應、收費項目與收費標準對稱。細化物業管理服務中的各個內容和環節相對應的價格標準，使物業企業與業主論價時有據可依，讓業主明明白白消費。二是建立公平合理的市場競爭機制。在市場競爭中，各級物業主管部門，引導企業增強品牌意識和競爭意識，不斷提高企業的核心競爭力和企業品牌的信譽度。地方政府物業主管部門要加大規范對物管企業招投標制度、資質審查監管力度，為物業管理行業創造公平合理的競爭環境。三是提高社區物管覆蓋率。對暫不具備物業管理條件的住宅區，按照屬地管理原則，由當地街道辦牽頭組織社區居委會和業主“共治”，通過整合歸并，拆除區域內違章建筑和不必要的圍墻，統一規劃建設綜合配套設施，采用招投標的方式選聘物管企業，形成“業主自治管理、政府監督管理、物管行業管理”三位一體的新型管理機制，改善居民人居環境。
(五)加大政府對物管企業的指導，推進物業管理科學發展。一是加強對物管企業的指導。各級政府物業主管部門要做好服務者、指導者、監督者和管理者，更好地為物業管理企業和業主服務，盡快完善重慶小區管理的政策法規、實施細則，嚴格規范物業管理企業的行為，加強對業主養寵物花草、公共道德、安全常識、法規學習等正確引導，提高社區業主素質，為小區和諧氛圍的形成創造有利條件。同時，簡化物業主管部門對申辦物業企業、資質年檢等工作的辦理程序，提高辦事效率，積極培育物業市場，引導企業擴大經營，推進物業管理規模經營，不斷提高物業管理質量。二是充分發揮社區居委會在和諧社區建設中的作用。各級政府物業主管部門會同街道辦，在各社區由居委會成立社區糾紛調解組織，減少法律訴訟，爭取矛盾化解在社區;加強對社區居委會工作的指導，研究新時期社區業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助社區業主組建立業主委員會;配合物業管理公司在社區中依法開展物業管理工作，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛，努力解決好群眾反映的熱點、難點問題;認真受理群眾投訴，加大調處力度，努力化解矛盾，維護社會和諧穩定。三是完善物業大修資金收繳、監管辦法，為社區公共設施維修提供資金保障。完善制度，規范維修資金的管理和使用，清繳被擠占挪用的物業大修資金，追收未繳納物業大修資金，形成維修資金的歸集、使用和再投人的良性循環，合理使用維修資金，為社區居民提供完善的物業服務。
四、重慶市物業產業的發展趨勢
(一)社會對物業管理的價值認識將不斷深化。一是物業管理的資產價值將充分體現。隨著物管企業對社區管理、維護、服務等不斷增強，可延長物業的壽命周期，將不斷降低物管成本，實現物業的保值、增值。同時，物業管理在社區文化、社會治安和健康文明的生活方式等方面有巨大的潛力和廣闊空間。二是物業管理費用將形成價值規律評價核心。隨著國民經濟的發展和社 會消費水平的不斷提高，物業管理費用與質量按價值規律全面體現，不再單純以經濟成本作為物管費用收取的評價基礎。三是創新管理方式將成為提高企業盈利水平的重要途徑。物業企業根據市場要求，樹立現代經營管理理念，制定科學的經營策略，成為提高企業核心競爭力，從根本上扭轉保本微利、虧損補貼的局面，促進物業可持續發展。
(二)物業管理行業的社會地位將逐步提高。一是物業管理得到社會的重視和認同。因政策導向、輿論宣傳、企業形象等多方面的共同作用，社會對物業管理的重視與認同將逐步深化，從而擴大物業行業的影響力。二是物業管理成為城市管理、社區建設的重要組成部分。因物業管理具有社區、環境建設和管理的獨特功能，他將成為城市管理、社區建設的最重要組成部分。三是物業管理與社會各界的關系更加協調。隨著物業管理現代企業制度的建立，社區管理中的治安、水、電等事務管理將更加規范;保潔、保安、綠化、房屋及設備維修等日常事務將由社會專業化公司完成;物管與房地產企業將由傳統“父子”關系向平等競爭的獨立法人關系轉變，物管企業將得到進一步發展。
(三)物管企業將向增強隊伍素質、提高管理水平、擴大產業規模方向發展。一是物管企業向規�；�、品牌化方向發展。隨著物業管理招投標工作的推行和市場化發展，物管企業將從數量型增長向質量、規模、效益型轉變，規模化經營的資產重組向品牌化企業方向發展。企業競爭將進一步加劇，行業嘆寸隊伍素質要求將日益提高，資源的配置將進一步優化。二是知識經濟時代將不斷提高物業管理的技術要求。隨著計算機及信息技術的快速發展，高科技智能化系統在建筑領域的廣泛應用，將給物管企業管理手段帶來技術性的革命，物業管理從勞動密集型行業向技術密集型行業轉變，將推進物管企業的科技水平與管理能力不斷深化，將步人一個嶄新的時代。三是物業管理需要高素質人才數量將逐步提高。隨著物業對現代管理和科技知識的高素質人才需求量不斷加大，物業管理產業的發展將給現有物業崗位職工提出了學習新知識的要求，也將為高校專業設置和大學生就業提供了廣闊的空間。
(四)物管行業發展更加建康、規范、有序.一是物管行業政策體系將日趨完善。隨著經濟社會的不斷發展，物業管理行業在國民經濟、城市建設管理中的地位與作用將得到進一步提升，政府將不斷完善物業企業的融金、稅收、價格等政策體系。二是物業管理法規體系將日趨規范。加強物業管理立法研究，完善新形勢下地方物業法制建設，逐漸形成科學、合理物管行業法規體系，促進物業管理工作更加規范有序、人居環境更加和諧。三是行業自我管理、自我約束的自律意識將逐步增強。隨著國民經濟宏觀管理體制的改革，政府對企業的行政管理職能將日益弱化，政府對企業的行政干預和指導逐步淡化，行業協會將會配合政府行使監督、管理企業的職能，行業的自我管理將會得到進一步增強，行規、行約將會發揮更大的作用。
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