房地產財富效應的金融學分析
影響我國房地產市場財富效應的因素是多方面的，那么，從金融學分析，房地產財富效應是怎么一回事呢？
[摘要]本文試圖從行為金融學的預期理論、財富幻覺、過度反應和從眾心理角度，對我國房地產財富效應進行解釋，希望能給理論研究者、投資者帶來新的啟發。
[關鍵詞]房地產市場財富效應行為金融學
消費函數理論從經濟學角度解釋了房地產、股票等財富與消費的關系。然而，很多經濟現象無法僅僅從經濟學自身角度得到解釋，比如房價上漲往往得不到基本經濟面的支持，股價上漲嚴重脫離公司價值。行為金融學將心理學、決策科學與金融學、古典經濟學結合起來分析金融市場，克服了傳統經濟學研究方法的一些弊端。行為金融學能夠很好的從消費者主觀因素和心理因素，對房價變動影響消費的財富效應進行解釋。
一、預期理論
與理性人假說不同，西蒙(Simon，1955)認識到人類理性的有限性和判斷決策的主觀偏差�；诖�，特沃斯基(Tversky)和卡尼曼(Kahneman，1979)對馮.諾依曼(Von Neuman)和摩根斯特恩(Morgenstern， 1944)年提出的期望效用理論進行了修改，提出新的決策理論——預期理論。預期理論用值函數v(x)和決策權重函數π(p)代替了期望效用理論中的效用函數u(x)和概率P。
期望效用理論的最優決策函數為：
max E(A)
S.T.E(A)=ΣPiU(xi) (1)
預期理論的最優決策函數為：
max E(A)
S.TE(A)=Σπ(Pi)v(xi)(2)
式(1)，(2)中，E(A)為效用值;
u(x)為效用函數，P為概率;
v(x)是決策者對x的心理效用函數;
π(p)是決策者對客觀概率的權重函數;
值函數v(x)的特征在于，在獲利區值函數為凹函數，即當x>0，v″(x)≤0;在損失區值函數為凸函數，即x<0，v″(x)≥0。值函數如圖1。
值函數的特征解釋了房地產價格變動正負效應對消費、國民經濟的影響。消費的增加或減少不完全取決于當期財
富價值，還取決于對未來財富增加的預期。當房地產價格持續上升時，人們基于過去價格的上漲產生房價進一步上漲的預期，未來收益的增加將刺激現期消費支出的增加。而房價下跌會加重他們的悲觀情緒，從而減少當期消費。預期理論的值函數特征更能解釋房地產價格上漲和下跌對消費的不同影響，即房價上漲的正財富效應小于房價下跌的負財富效應。特沃斯基(Tversky)和卡尼曼(Kahneman)把房價正負財富效應的非對稱性歸因于，人們對于虧損的沮喪程度往往超過同等盈利帶來的快樂。
二、財富幻覺和影子財富
美國經濟學家歐文·費雪(Irving Fisher，1928)提出貨幣幻覺，指出人們只是對貨幣的名義價值作出反映，而忽視其實際購買力變化的一種心理錯覺。人們往往根據名義貨幣額的增加而增加消費支出，從而產生財富效應。房地產具有居住和投資的雙重屬性，當房屋被用于投資時，房屋具有虛擬性質。房屋的預期價值就是“影子財富”，當預期房價進一步上升時，投資者的這種財富就增加。但只有將房屋變現后，才能得到實際上的財富。影子財富與實際財富的差額稱作“財富幻覺”。根據行為金融學理論，消費者的消費支出不僅僅取決于勞動收入水平或一般物價水平，還取決于對資產增值的預期。而貨幣、股票和房地產是居民最重要的三種資產(托賓Tobin，2000)。因此，房地產資產增值的預期越高，則影子財富或財富幻覺就越多，當期消費支出就越多，消費的增加刺激需求的增長，房價上漲的預期進一步增強。反之，在經濟蕭條時，房價預期下跌，居民的影子財富縮水，由于財富幻覺的作用，居民消費支出減少，消費的減少導致經濟的進一步衰退，房價下跌的預期進一步增強。
圖2形象的描繪了財富幻覺對消費支出的影響。假設供給曲線S固定，初始的需求曲線為D0，相應的價格水平為P0，消費為Q0。當國家實行寬松的貨幣政策時，比如降低利率，或者直接增加銀行信貸，消費曲線外移至D1，此時消費為Q1。需求曲線的外移使得一般物價水平增加，同時增強房地產價格上漲的預期，已擁有住房者或者投資者的住房價值將增加，基于財富幻覺，需求曲線再次外移至D2，相應的消費為Q2。則(Q2-Q1)為財富幻覺引起的消費增加額。
同樣的方法可以用來分析房地產價格降低引起的財富縮水的幻覺導致的消費減少(如圖3)。房價的降低通過財富幻覺引起消費降低(Y1-Y2)。
三、過度反應、過度自信
“過度反應”描述的是投資者對信息理解和反映上出現非理性偏差，從而產生對信息權衡過重，行為過激的現象。德邦特(Debondt)和塞勒(Thaler，1985)系統地提出了“過度反應”假說，認為“過度反應”是和貝葉斯規則“恰當反應”相對而言的。針對貝葉斯規則中投資者完全理性，對信息理解的一致性、無偏性，“過度反應”認為投資者投資行為的非理性，對信息反應情緒化，易產生過度反應，導致估價的過高或過低�？崧�(Kahneman)和特維斯基(Tversky，1974)提出代表性啟發式思維對過度反應進行了解釋，當一客體具有的顯著性特征可以代表或類似所想象的某一范疇的特征時，則它易被判斷屬于該范疇，人們過分強調了這種顯著特征的重要性，而忽視了它屬于其他潛在范疇的可能性，從而導致反應過度。
“過度自信”是指人們對自己的能力和對未來的預期能力表現出過分的自信。丹尼爾(Daniel)、郝舒拉發(Hirshleifer)和薩博拉曼亞(Subrahmanyam，1998)將過度自信的投資者定義為高估他的私人信號而不是公開信號的精確性。根據本(Ben，1965)的歸因理論，人們傾向于把過去的成功歸功于自己的能力，而把失敗歸罪于外界因素。當市場走勢與投資者的私人信息一致時，投資者的信心將會膨脹，而當市場走勢與投資者的私人信息矛盾時，投資者的信心并不是等量地減少，因為他們傾向于將這種結果歸因于客觀原因。
當房地產價格的上漲與投資者的私人信息吻合時，往往導致投資者的信心膨脹，因為過去房價的走勢進一步提高了房價上漲的預期。投資者的過度自信以及過度反應往往把房地產名義財富增長當作實際增長，把房地產財富增長當作永久收入增長，從而擴大消費支出。
四、從眾心理
心理學實驗表明，人們不能做出完全獨立的判斷，當大部分人都做出相同判斷時，行為主體認為這個結論很可能是正確的，所以也做出相同的判斷①。這種行為稱為從眾行為，或羊群行為。凱恩斯(Keynes，1934)在指出：投資收益日復一日的波動中，顯然存在著某種莫名的群體偏激，甚至是一種荒謬的情緒在影響整個市場的行為。費斯汀格(Festinger，1957)在描述從眾行為時指出，當遇到沖突時，我們的思想會潛意識地剔除那些與整體關聯性最弱的看法，不自覺地尋求平衡。
在房價的持續上漲或下跌過程中，如果多數投資者是理性的，彼此相互獨立，那么正確或錯誤的思想對房價造成的影響將可能彼此相互抵消，其結果不會導致房價的暴漲暴跌。然而更經常的情況是，大多數投資者在房價持續上漲或下跌過程中失去理性，有限的能力和特定的行為極易產生盲目的從眾行為，導致過度狂熱或恐慌情緒，從而追漲或殺跌。從眾行為還可能導致消費領域的財富效應，房價的上漲使住房投資者的收益增加，從而增加消費支出。根據位置消費理論，人們不僅追求絕對消費量的大小，更注重自己的相對消費地位，住房投資者由于房價上漲增加消費支出往往影響其他消費者的消費行為②，即使他們的收入沒有增加，從而產生正的財富效應。當房價下跌時，投資住房者消費支出的減少可能引起其他消費者消費支出的減少，從而產生負的財富效應。
行為金融學從上述角度分析了我國房地產市場財富效應的主觀因素和心理因素，這只是解釋我國房地產財富效應的視角之一。應該看到，影響我國房地產市場財富效應的因素是多方面的，比如房地產市場規模、房地產市場投資者結構、房地產市場的相關制度。完善房地產市場相關政策，保持房地產市場的健康發展，有利于人們對房地產投資收益的合理預期，從而持續發揮房地產財富效應對消費、經濟的積極作用。
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