房地產營銷決策支持系統分析與設計

房地產營銷決策支持系統分析與設計

[摘要] 營銷決策一直是我國企業經營管理工作中面臨的重點和難點，成功的公司與不成功的公司之間差異往往并不在于戰略，而是在于管理者實施這些戰略的效果。文章通過對房地產營銷決策支持系統的研究，將對房地產營銷決策的發展提供一個很好的模式，為高級企業營銷決策者提供有效的決策支持工具，以提高決策者的決策能力，來實現房地產營銷決策的科學性和有效性。
　　[關鍵詞] 房地產營銷 營銷決策 系統分析 系統設計
　　
　　一、房地產營銷現狀分析
　　
　　房地產營銷是通過交易過程滿足顧客對土地或房屋需求的一種綜合性營銷活動，也是把土地或房屋產品轉換成先進的流通過程。房地產營銷通過專業人員的服務，不僅可以幫助客戶選到理想的房地產商品，也可以使企業迅速收回投資，增強市場競爭能力，提高經濟效益。它的目標和核心是通過既定的程序以及隨機的技巧，使房地產交易迅速達成，是溝通和連接房地產開發、房地產流通以及房地產消費和使用的重要手段。
　　
　　二、房地產營銷決策支持系統設計思路與框架
　　
　　1.系統設計思路
　　決策是一個建立在大量信息基礎上的推理過程，信息是決策的依據，決策的正確性很大程度上取決于信息的完整性，還需要市場供求、價格、客戶個性化需求等信息的支持，常規決策手段難以勝任，需要采用新的決策技術。房地產營銷決策體系是一個復雜的體系，因此需把整個體系分解成為多個子體系，并利用原型法的思想先分別建立各個子體系，然后建立一個完整的房地產營銷決策支持體系。
　　2.數據庫設計
　　根據營銷決策模型，從數據庫分析處理大量數據，該系統分為基礎網絡、數據采集、數據倉庫、多維數據庫、知識庫的組合和應用系統等幾部分。它們之間相互作用，構成一個層次分明的信息分析環境。數據倉庫管理系統完成數據倉庫的建立數據倉庫中數據的綜合、提取等各種操作，負責整個系統的運轉。數據挖掘用于完成決策問題中的各種查詢、數據分析和數據開采。人機交互界面則通過自然語言處理和語義查詢在決策者和系統之間提供相互聯系的渠道。 決策者發出命令后，數據挖掘工具利用數據倉庫、知識庫共同完成數據挖掘過程。通過數據挖掘工具觸發數據倉庫管理系統，從數據倉庫中獲取與任務相關的數據，生成輔助模式和關系。將數據倉庫和相應的數據分析工具結合起來的房地產營銷決策支持系統體系結構，用數據倉庫存儲和組織數據，為用戶的數據訪問提供統一的全局數據視圖；用聯機分析處理工具構建面向分析的多維數據模型，用多維分析方法進行比較、使決策分析活動從方法驅動變為數據驅動，實現分析方法與數據結構的分離；用數據挖掘技術實現知識的自動發現，為決策提供全局性的知識。數據倉庫為數據分析和數據挖掘提供了數據基礎，數據挖掘中發現的知識可以直接用于指導數據分析處理，而數據分析得出的新知識也可以立即補充到系統中。決策系統的分析需求是不斷變化的、事先難以預測的，采用這種新型結構，可使房地產營銷決策支持系統能夠真正成為靈活實用的系統。
　　3.系統設計規劃
　　房地產營銷決策支持體系的各個構件與企業的各種管理信息系統共同位于企業內部網絡中，數據倉庫系統定期從各種管理信息系統和外部數據源中抽取數據，按事先設定好的規則進行篩選、重構等加工處理，然后把處理完畢的數據加載到數據倉庫內，數據倉庫維護人員和網絡維護人員負責倉庫和網絡的維護工作，使其正常運作。信息分析人員（也可是高層決策者）完成對數據倉庫的負責查詢，完成營銷戰略、策略組合分析時所需模型的構造與連接，并進行數據挖掘分析和OLAP分析等工作。信息分析員在數據倉庫中無法獲得所需數據時，又與數據倉庫技術人員溝通合作，調整數據倉庫的局部內容、數據抽取規則，來滿足各種數據分析的需要。
　　
　　三、房地產營銷決策支持系統的前景
　　
　　該系統具有以下優點：將數據挖掘與決策支持兩大功能分開，既保證數據挖掘功能強大，又方便決策者使用；決策者既不需要對決策體系有深刻的了解，也不需要學習統計、關聯、OLAP等數據挖掘知識；系統由具有豐富經驗、并對決策支持體系有較深刻理解的專業人員負責數據挖掘和知識發布的工作，因而使數據挖掘的優勢得以保障和發揮；具有強大、及時的數據管理功能；數據倉庫中集中了更多的數據，便于決策者從大量數據中提取決策的輔助決策數據和信息。在實踐中應注意以下幾點：決策者與數據挖掘人員之間的協調；如何向高層決策者提供易于理解又能充分滿足他們需求的多種知識表達方法。
　　目前，商品房逐漸趨于供大于求，甚至大量積壓，房地產行業競爭激烈，開發資金嚴重短缺，已成為擺在開發商面前的難題。企業要生存、發展，解決這一系列問題的辦法途徑很多，其中非常重要的一條就是實施現代營銷決策，包括新型的營銷觀念、優質的營銷產品、和靈活的營銷手段。房地產營銷決策支持系統可以提高營銷決策的質量和及時性，構建房地產營銷創新體系，建立自己獨特的營銷策劃理念。房地產營銷決策支持方法必須動態發展，緊緊跟上客戶需求與信息擴張的速度，為未來企業的發展提供更有效的輔助決策手段。
　　
　　參考文獻：
　　[1]符啟勛:房地產隱性營銷策略初探[J].現代財經,2002
　　[2]杜宇:論房地產營銷策略[J].中國科技信息,2006年第4期
　　[3]杜偉:房地產營銷組合的創新[J].中國房地產金融,2000

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