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淺析我國物業管理企業內部會計控制現狀及改進措施
【摘要】物業管理是一個新興的服務行業，近三十年來，在我國取得了長足的發展。物業管理企業實行內部會計控制的目的是為確保物業經營管理活動有序進行，堵塞漏洞、防范風險，保護資產的安全和完整，提高會計信息的真實性和準確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規和內部規章制度的貫徹執行，保障物業管理企業持續經營。我國的物業管理企業受自身資金和資質的限制，往往更為重視短期收益、缺乏長遠目標。內部會計控制是一項需要企業全員參與的長期工作，其具體經濟效益很難在短期內確定，這就導致其往往被追求短期收益的物業管理企業所忽視。我國的物業管理企業大多規模小，人員少。物業管理企業的經營管理權力相對集中在少數管理人員手中，人員的專業素質和業務水平直接影響到內部會計控制的執行效率。在對我國物業管理企業的研究過程中，筆者發現物業管理企業普遍存在忽視內部會計控制和內部會計控制缺乏執行力的現象。筆者對我國物業管理企業內部會計控制現狀進行深入分析，并提出了物業管理企業內部會計控制具體改進措施。
【關鍵詞】物業管理;現狀;改進措施;內部會計控制
物業管理企業是隨著我國房地產行業的發展而出現并迅速發展起來的第三產業之一。物業管理企業實行內部會計控制的目的是為確保物業經營管理活動有序進行，堵塞漏洞、防范風險，保護資產的安全和完整，提高會計信息的真實性和準確性，提高資金的使用效率，以及保證國家法律法規和內部規章制度的貫徹執行，保障物業管理企業持續經營。由于我國物業管理企業發展的歷史較短，加之我國物業管理相關內部會計控制制度還很不完善，物業管理企業普遍忽視內部會計控制，從而導致了物管企業經營微利甚至面臨破產的命運。因此，通過分析我國目前物業管理企業內部會計控制現狀，找出改進內部會計控制的途徑，是大多數物管企業面臨的重要問題。
一、相關理論概述
1、物業管理企業概念界定
物業管理就是指物業管理企業接受業主委托，依照合同約定對物業和相關附屬設施進行維修養護，對它周圍的環境和公共秩序進行管理，并且對業主提供一系列相關服務。物業管理不僅能延長物業的使用壽命，使其保值增值，而且在城市建設進程中也起到了重要的作用。
2、內部會計控制概念界定
內部控制分為內部會計控制(Internal Accounting Control)和內部管理控制(Internal Administrative Control)兩類，其中內部會計控制是指單位為加強對會計工作的有效管理而制訂的各種組織、分工、程序、方法、標準、守則和規程等。它由一系列具體的控制環節和控制措施組成，其基本目的在于保證會計信息的真實可靠性，保護企業財產的安全完整性。物業管理企業內部會計控制方法主要包括：不相容職務相互分離控制、授權批準制度、會計系統控制、預算控制、財產保全控制、風險控制、內部報告控制和電子信息技術控制。
3、物業管理企業內部會計控制特點
首先，物業管理企業內部會計控制很難形成統一模式。因為不同物業往往類型、大小、新舊、特點不同;業主的要求、收費模式、收費標準也不同;面臨的市場環境、社會環境差異很大，再加上我國物業管理企業發展歷史較短，缺乏國家從政策、制度上的完善的指導、監督和支持。由于上述內在和外在的因素影響，我國的物業管理企業很難形成統一的內部會計控制模式。
其次，物業管理企業內部會計控制受“資金”因素的影響更為徹底，很難形成完整的內部會計控制體系。物業管理企業設立“門檻”較低，它不需要擁有資產的所有權，僅是代替業主對資產進行管理。市場準入對企業人員和資產限制較低，大多物業管理企業都面臨資金和資質限制，面對激烈的市場經營競爭，企業必然更為重視短期收益、缺乏長遠目標，而內部會計控制帶來的具體經濟效益卻很難在短期內確定，這必然導致物業管理企業對內部會計控制的忽視。資金短缺是物業管理行業的硬傷，任何管理行為都要受其制約，很難形成完整的管理體系。
第三，物業管理企業內部會計控制受“人員”因素的影響更為徹底，企業內部會計控制風險加大。物業管理企業大多規模小，人員少。普遍存在一人多職現象，權力相對集中在少數管理人員手中，人員的專業素質和業務水平直接影響到內部會計控制的執行效率，加大了物業管理企業的內部會計控制風險。
二、我國物業管理企業內部會計控制現狀
1、管理者認識不足
有些物業管理企業的管理者對內部會計控制缺乏正確認識，片面認為內部會計控制就是一堆文件、表格、手冊和制度，只是形式上的控制，因而導致內部會計控制形同虛設;有些管理者片面認為內部會計控制就是會計人員的事情，僅在會計部門范圍內，部分的制定和執行內部會計控制，降低了控制效率;有些管理者認為內部會計控制會把自己也納入體系中控制，約束了自己的管理權力，降低了管理效力，徹底忽視內部會計控制;有些管理者認為內部會計控制投入大，受益不確定，是一種人力、物力、財力的浪費，弱化了內部會計控制。
2、內部會計控制體系不完善
內部會計控制不僅僅是某個人或者某個部門的控制行為，而是物業管理企業全員參與、全員受控的控制活動。它從控制環境、風險評估、控制活動、信息和溝通、監督五個方面，強化風險評估和管理，確保物業管理企業經營活動的順利進行。
3、機構設置不合理、職責不明確
我國物業管理企業尚未形成一套具有自己特色的企業設置，往往是借鑒成功企業的經驗進行企業設置，而忽略了結合物業管理企業自身的具體情況，充分考慮物業管理企業管理人員的工作習慣、管理理念，建立一套反映自身特點的組織結構模式。為了節約成本，物業管理企業的機構設置往往趨于簡化，從而出現一人多職，分工不明確，職責不明晰的現象。
4、信息化程度低、管理效率不高
物業管理企業的產、供、銷、人、財、物等幾乎全部的經營行為，都會經過會計這個中間環節，轉化為會計信息體現出來。會計信息的生成和傳遞是一個極為重要的過程。會計信息失真，必然導致經營決策失誤，從而給物業管理企業帶來經營風險。物業管理企業應該從企業自身特點出發，選擇使用適合自身的財務核算管理軟件，使企業內部會計信息生成和傳遞系統形成一套嚴格的信息系統，避免會計信息失真并保證會計信息快速傳遞。
5、缺乏有效的監督機制
對于我國的物業管理企業來說，內部會計控制的監督機制效果不盡人意。我國的物業管理企業由于受到資金和規模的限制，考慮成本收益原則，往往不會設立專門的內部監督部門，也沒有專門的監督工作人員。少數物業管理企業設立了內審機構或是專門設置了監督人員，但是監督機構的工作缺乏獨立性，監督人員的專業水平較低，導致內部監督機制效力低下。
三、完善我國物業管理企業內部會計控制的措施
1、加強管理者重視程度
要保證物業管理企業內部會計控制的有效實施，必須加強管理者的重視，使企業管理者充分認識到內部會計控制的重要性。內部會計控制雖然從一定程度上制約了管理者的管理行為，但更多的還是保障了物業管理企業的資金和資產安全，保證了會計信息真實有效，減少了企業的經營風險，保證了管理者做出正確的決策，保證企業正常的物業管理經營活動。
2、全員參與內部會計控制
物業管理企業為業主提供唯一產品的是服務，企業增加收入的關鍵是提升服務品質，創建服務品牌。物業管理企業應該有意識的培育自己特有的企業文化，引導和規范員工的行為，形成企業凝聚力和競爭力。加強企業內部會計控制的培訓和宣傳工作，注重人才的培養，使防范風險和內部會計控制成為員工自覺遵守的行為守則的重要組成部分。
3、健全內部會計控制體系
健全物業管理企業內部會計控制體系應基于以下幾個原則：一是相互牽制原則。在橫向關系上，不相容崗位職務應該相互分離。一項工作由兩個以上的人員完成，可以互相牽制，降低舞弊風險。在縱向關系上，建立授權審批制度。一項工作通過上下級間的互相牽制，共同完成，降低舞弊風險。二是相互配合原則。涉及內部會計控制的各部門或人員必須相互配合，各崗位和環節都應互相溝通、積極配合，做到既相互牽制又相互協調，要在保證會計控制質量，提高工作效率的前提下完成各項經營任務。三是制定內部會計控制流程。將各個崗位尤其是關鍵崗位的工作制定詳盡的流程，規范崗位實施細則和崗位職責。
4、加強信息化程度
物業管理企業財務軟件的應用，提高了財務人員的工作效率，使原來需要幾個人，或者是幾個部門共同完成的復雜工作，現在由會計人員一次完成。會計電算化的應用，把財務人員從繁瑣的重復工作中，解放出來，從而可以進行更為復雜的管理分析工作，更好的為企業管理人員提供真實、有效的會計信息。網絡技術的應用，使會計信息實現異地共享，增加了會計信息的及時性和共享性，實現了企業管理者隨時了解物業管理企業經營情況并及時做出決策。
5、加強內部會計控制監督
為了防范控制風險，確保企業內部財務控制目標的實現，物業管理企業應該加強企業內部會計控制監督工作。內部會計控制監督，不僅僅是對財務人員、財務部門的監督，而是應該覆蓋物業管理企業的全體人員、所有部門。其中要重點加強對物業管理企業法人、企業管理人員和關鍵崗位管理人員的控制監督，建立關鍵崗位輪崗和定期稽查制度。通過對授權審批控制、不相容職務分離設置、關鍵控制環節和風險點的重點監督、預算控制、會計系統控制、內部報告控制、財產保全控制、電子信息系統控制等內部會計控制實施有效性的監督，及時發現風險、堵塞漏洞，確保物業管理企業正常的生產經營活動。
四、結束語
綜上所述，內部會計控制在物業管理企業經營活動過程中的重要性不言而喻，它直接影響到企業的興衰成敗、生死存亡。內部會計控制是一個企業全員參與的管理活動，只有不斷強化企業內部會計控制，才能實現物業管理企業的經營目標，從根本上提升企業的競爭力。
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