“一房數(shù)賣”的法律適用問題初探

“一房數(shù)賣”的法律適用問題初探

內(nèi)容提要：“一房數(shù)賣”，從法律角度觀之，既涉及合同法，又關(guān)系物權(quán)法。而對物權(quán)變動(dòng)模式的立法選擇乃合同法和物權(quán)法上諸項(xiàng)制度安排的邏輯前提。在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，一方面應(yīng)充分尊重合同自由，嚴(yán)格區(qū)分以物權(quán)變動(dòng)為目的的合同和物權(quán)變動(dòng)本身，限制無效合同的范圍；另一方面應(yīng)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)之公示方式的公信力，保障交易安全�！耙环繑�(shù)賣”的法律適用即應(yīng)遵循上述原則。

　　關(guān)鍵詞：合同效力物權(quán)變動(dòng)一房數(shù)賣法律適用

　　“一房數(shù)賣”，也稱房屋多重買賣，是指出賣人以同一房屋為標(biāo)的物訂立數(shù)個(gè)買賣合同，分別出售給數(shù)個(gè)買受人的行為。在房地產(chǎn)交易中，此種情況并不少見，尤其在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度的價(jià)格波動(dòng)時(shí)最為常見。由于我國尚無統(tǒng)一完備的物權(quán)法律制度，加之實(shí)務(wù)界對我國《合同法》相關(guān)條款的理解不盡一致，因此在審判實(shí)踐中此類案件的裁判理由和裁判結(jié)果存在一定的差異，特別是在數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力、房屋所有權(quán)的最終歸屬等問題上分歧比較嚴(yán)重。解決這些問題，不能脫離我國法律現(xiàn)有的物權(quán)變動(dòng)模式，以及由此而在合同效力、物權(quán)移轉(zhuǎn)等方面引發(fā)的一系列體系效應(yīng)。本文擬從我國現(xiàn)行法對物權(quán)變動(dòng)模式的選擇出發(fā)，并在這一背景下解讀我國現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定，對“一房數(shù)賣”的法律適用問題談?wù)劰P者的淺見，求教于方家。[1]

　　一、我國現(xiàn)行法上的物權(quán)變動(dòng)模式根據(jù)物權(quán)變動(dòng)原因的不同，可以將物權(quán)變動(dòng)分為基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)和非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。其中基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)，又可分為基于單方法律行為的物權(quán)變動(dòng)和基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)。后者是各個(gè)國家和地區(qū)的民事法律規(guī)制的重點(diǎn)，是物權(quán)交易法的核心。通常意義上的物權(quán)變動(dòng)模式，就是指一個(gè)國家或地區(qū)的民事立法，對于基于合同行為的物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行法律調(diào)控的具體方式。[2]

　　各國民事立法由于受到本國的法律傳統(tǒng)和特定時(shí)期的歷史背景的影響，形成了不同的物權(quán)變動(dòng)模式。歸納起來，大陸法系具有典型意義的物權(quán)變動(dòng)模式有三種，即債權(quán)意思主義、物權(quán)形式主義和債權(quán)形式主義。

　　1、債權(quán)意思主義，又稱意思主義，以法國民法為其代表�！斗▏�民法典》第711條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)因繼承、生前贈(zèng)與、遺贈(zèng)以及債的效果而取得或轉(zhuǎn)移。換言之，物權(quán)變動(dòng)為債權(quán)行為的當(dāng)然結(jié)果，不承認(rèn)有物權(quán)行為。以買賣契約為例，依照《法國民法典》第1583條的規(guī)定，第三人就標(biāo)的物及其價(jià)金相互同意時(shí)，即使標(biāo)的物尚未交付、價(jià)金尚未支付，買賣即告成立，而標(biāo)的物的所有權(quán)也于此時(shí)在法律上由出賣人移轉(zhuǎn)于買受人。所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以債權(quán)契約為根據(jù)，既不須另有物權(quán)行為，也不以交付或登記為生效要件，學(xué)說稱為債權(quán)意思主義。

　　2、物權(quán)形式主義，以《德國民法典》為其典范。依此主義，買賣標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，除須有買賣契約、登記或交付外，尚須當(dāng)事人就標(biāo)的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)作成一個(gè)獨(dú)立于買賣契約之外的合意。此合意是以物權(quán)的變動(dòng)為內(nèi)容，學(xué)說上又稱為物權(quán)合意。《德國民法典》第873條規(guī)定，為了移轉(zhuǎn)土地所有權(quán)，或?yàn)榱嗽谕恋厣显O(shè)定某項(xiàng)物權(quán)或移轉(zhuǎn)此項(xiàng)權(quán)利，或?yàn)榱嗽诖隧?xiàng)物權(quán)上更設(shè)定某項(xiàng)物權(quán)，除法律有特別規(guī)定外，必須由權(quán)利人及相對人，對于權(quán)利變更成立合意，并將此種權(quán)利變更之事實(shí)，登記于土地登記簿內(nèi)。《德國民法典》第929條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的出讓，必須由所有人將物交付于取得人，而且雙方就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，必須成立合意。如取得人已經(jīng)占有該物時(shí)，僅須就所有權(quán)的移轉(zhuǎn)成立合意。此種把當(dāng)事人之間有關(guān)物權(quán)的合意與交付或登記作為引起物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)，即物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)形式主義。

　　3、債權(quán)形式主義，又稱意思主義與登記或交付之結(jié)合，此種主義因以奧地利民法為其典型，故又稱奧國主義。依此主義，物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，除當(dāng)事人之間須有債權(quán)合意（債權(quán)行為）外，僅須另外踐行登記或交付的法定方式，即生物權(quán)變動(dòng)的效力。按照1811年6月1日公布的《奧地利民法典》，這一主義的基本要點(diǎn)如下：其一，發(fā)生債權(quán)的意思表示即為物權(quán)變動(dòng)的意思表示，二者合一，并無區(qū)別。此與意思主義同，而與物權(quán)形式主義異；其二，欲使物權(quán)變動(dòng)實(shí)際發(fā)生，僅有當(dāng)事人之間的債權(quán)意思表示（債權(quán)契約）尚有未足，尚須履行登記或交付的法定方式。因此，公示原則所須之登記或交付，系物權(quán)變動(dòng)的成立或生效要件；其三，物權(quán)的變動(dòng)，僅須在債權(quán)的意思表示之外加上登記或交付即為滿足，不需另有物權(quán)的合意，故無獨(dú)立的物權(quán)行為存在；其四，既然無獨(dú)立的物權(quán)行為存在，則物權(quán)變動(dòng)之效力自然受其原因關(guān)系-債權(quán)行為之影響，因而所謂物權(quán)行為無因性也不存在。[3]

　　以上三種物權(quán)變動(dòng)模式孰優(yōu)孰劣，是一個(gè)在理論上眾說紛紜的話題。但這已超出了本文的討論范圍。盡管論者對于我國未來的物權(quán)立法對物權(quán)變動(dòng)模式的選擇這一問題上仁智互見，但普遍認(rèn)為我國現(xiàn)行立法系采債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國《民法通則》第72條第2款規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@里所說的“合同”，是指買賣合同、互易合同、贈(zèng)與合同等債權(quán)合同�！捌渌�合法方式”是指繼承、遺贈(zèng)、征用、沒收、法院判決以及強(qiáng)制執(zhí)行等。該規(guī)定表明，一方面，以發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的的原因行為的成立和生效，并不直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)結(jié)果的發(fā)生；另一方面，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)并不要求有獨(dú)立的物權(quán)行為的存在，在一般情況下，債權(quán)合同加上交付行為即可發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn)�？梢�，作為民事基本法的《民法通則》采認(rèn)了債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。我國《合同法》第133條同樣規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@兩條規(guī)定中所說的作為例外情形的“法律另有規(guī)定”，主要是指民事特別法上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第40條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓……時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記……”由此可見，我國立法對不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)同樣采認(rèn)債權(quán)形式主義，以債權(quán)合同加上過戶登記的方式來移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　筆者之所以用相當(dāng)?shù)钠�幅來闡釋物權(quán)變動(dòng)模式問題，是因?yàn)閷�這一問題的不同回答將導(dǎo)致對民法體系內(nèi)的合同效力、無權(quán)處分、風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)以及交易安全等相關(guān)問題作出不同的制度安排。因?yàn)椤拔餀?quán)變動(dòng)模式的立法選擇在運(yùn)用民法的言說方式對特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)交往關(guān)系作出描述和反映后，就會(huì)在邏輯上限定民法上一系列制度的具體設(shè)計(jì)或表述”。[4]本文對“一房數(shù)賣”的法律適用問題的探討，即以我國現(xiàn)行法上債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式為邏輯起點(diǎn)，通過體系解釋和利益衡量的方法，力求對這一問題作出符合法理的回答。

　　二、數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力在我國債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)意思的物權(quán)合意，不承認(rèn)有獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為，更無所謂“物權(quán)行為的無因性”問題。物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果系因債權(quán)合同與登記或交付這一事實(shí)行為相結(jié)合而發(fā)生，債權(quán)合同的成立和生效是物權(quán)變動(dòng)的前提和基礎(chǔ)�？疾臁耙环繑�(shù)賣”的法律效果，自然應(yīng)從考察數(shù)個(gè)房屋買賣合同的效力入手。

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