購房消費者房屋產(chǎn)權(quán)過戶糾紛若干問題研究
在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商一房多賣、先抵押再出售等嚴(yán)重?fù)p害購房消費者的合法權(quán)益，引發(fā)群體性糾紛等事件不時出現(xiàn)，此種情況在商品房預(yù)售階段尤為突出，產(chǎn)生了大量的糾紛和訴訟。多數(shù)情況下，開發(fā)企業(yè)只是違規(guī)操作，尚有償債能力，消費者權(quán)益的損害尚可獲得救濟(jì)。但在開發(fā)商將房屋重復(fù)出售后卷款而逃不知所蹤，或者已將款項揮霍罄盡，或者以其他方式轉(zhuǎn)移財產(chǎn)無力償債的情況下，由于同一標(biāo)的房屋上并存眾多權(quán)利，各權(quán)利人只能就同一財產(chǎn)請求權(quán)利保護(hù)，購房人要求辦理房屋“兩證”的，如何處理購房消費者與抵押權(quán)人、工程款權(quán)利人等間的權(quán)利沖突？這一問題是人民法院審判實踐中面臨的重要課題。為準(zhǔn)確適用《合同法》第286條規(guī)定，最高人民法院出臺了《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡稱《批復(fù)》），及時對審判實踐給予了指導(dǎo)，但不能完全解決實踐中的問題。本文從審判實踐角度提出以下意見，旨在通過探討尋求更加準(zhǔn)確、具體、妥當(dāng)?shù)慕鉀Q方法。一、保護(hù)購房消費者權(quán)利的依據(jù)和條件
（一）判別購房消費者的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)
《批復(fù)》第2條規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，首次采用了購房“消費者”的概念，將商品房列入“商品”的范圍，確認(rèn)了審判實踐中可以援引《消費者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡稱《消法》）對購房“消費者”進(jìn)行特殊保護(hù)，購房“消費者”有權(quán)請求依照《消法》的規(guī)定保護(hù)其合法權(quán)益�！杜鷱�(fù)》首次明確規(guī)定對購房消費者予以優(yōu)先保護(hù)，即購房消費者可以對抗工程款的優(yōu)先權(quán)，解決了購房消費者與工程款優(yōu)先權(quán)人的受償順位問題。購房人基于“消費者”的特殊身份起訴請求辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的，人民法院裁判其對房屋享有所有權(quán)能夠?qū)钩邪说墓こ炭顑?yōu)先受償權(quán)，應(yīng)以《批復(fù)》第二條規(guī)定為依據(jù)。
在適用《批復(fù)》時首先要解決的是“消費者”的識別問題。筆者認(rèn)為，對《批復(fù)》規(guī)定的“消費者”應(yīng)當(dāng)按照《消法》關(guān)于“消費者”的規(guī)定進(jìn)行識別。根據(jù)《消法》第2條“消費者為生活需要購買、使用商品或者接受服務(wù)，其權(quán)益受本法保護(hù)”的規(guī)定，判斷“消費者”的標(biāo)準(zhǔn)是：（1）行為目的以生活消費所需。購買、使用商品有可能基于消費的目的，也有基于經(jīng)營的目的；同樣的商品，可能因使用于生活活動而構(gòu)成消費品，也可能因使用于生產(chǎn)經(jīng)營活動而成為生產(chǎn)資料。如果為自己的生活消費而購買商品或接受服務(wù)，該行為為消費行為。對于購買者是否以生活消費為目的，可以憑一般人的社會生活經(jīng)驗，結(jié)合購買者的主觀動機(jī)和客觀行為表現(xiàn)加以判斷。凡是和人類生活有關(guān)，基于求生存便利或舒適的生活目的，為滿足衣食住行娛樂等方面生活欲望的行為，原則上均屬于生活消費行為。（2）行為主體為處于弱勢地位的自然人，而非法人或其他組織。法人或者其他組織作為自然人的集合體，具有團(tuán)體之法律人格，不存在缺乏專門知識、交涉能力的問題，即使其購買的商品最終由自然人用于生活消費（如公司購買日用品發(fā)給職工），法律也并無給予特殊保護(hù)的必要。正是基于此，國際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費者政策委員會于1978年首屆年會上將消費者定義為“以個人消費為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個體社會成員”[注1]，我國國家標(biāo)準(zhǔn)局于1985年頒布的《消費品使用說明總則》也規(guī)定“消費者為滿足個人或家庭的生活需要而購買、使用商品或服務(wù)的個體社會成員�！�
根據(jù)《消法》和《批復(fù)》的規(guī)定，并非所有的購房人都能成為消費者，只有以生活消費為目的而購房自然人才屬于購房消費者的`范疇。判別購房人是否為消費者，通常有兩點外在表現(xiàn)：一是所購買的房屋為住宅而非營業(yè)用房；二是供自己或家人居住。判別購房者是否以生活需要為目的面臨的難題是，隨著人們生活水平的提高，生活需要的范圍難于界定。例如，已有一套甚至多套住宅的自然人，又購買房屋用于居住，可否認(rèn)定其為生活需要？自然人所購房屋用于出租，以租金為家庭生活主要來源，其購房行為可否認(rèn)定為滿足生活需要？筆者認(rèn)為，即便消費者購買的產(chǎn)品既供自己使用，同時又用于經(jīng)營用途時，如果其購買產(chǎn)品的目的是偏重自己使用或者作為家庭生活主要來源的，則應(yīng)屬于生活消費所需。在審判實踐中，可根據(jù)購房人所購房屋為住宅或非住宅而推定購房人是否為消費者，消費者只需證明其所購房屋為住宅為已足。即如購房人購買的房屋為住宅，則應(yīng)推定為生活消費行為；如要證明購房人非基于消費目的而購房，則應(yīng)實行舉證責(zé)任倒置，由訴訟對方當(dāng)事人舉證證明，此符合舉證責(zé)任分配規(guī)則的要求。