物業資產管理論文

物業資產管理論文

　　物業資產管理是指為了滿足置業投資者的目標，綜合利用物業服務（Property Service）、設施管理(Facility Management)、房地產資產管理(Real Estate Assets Management)、房地產組合投資管理(Real Estate Portfolio Management)的技術、手段和模式，以收益性物業為對象，為投資提供的貫穿于物業整個壽命周期的綜合性管理服務。下面是物業資產管理論文，請參考！

　　物業資產管理論文

　　物業管理行業在我國是一個新興行業經過十幾年的快速發展，我國物業管理行業取得了長足的進步。但總體來說，物業管理行業還非常分散，行業的快速發展只限于少數企業在物業管理企業快速發展的背后還隱藏著危機。尤其近年來．業主的服務要求越來越高，隨著目益激烈的市場競爭和勞動力等成本上漲，物業管理企業的生存壓力不斷加大，多數物業管理企業盈利狀況不佳，很多企業只是生活在貧困邊緣線上。雖然存在外部客觀環境影響，但企業內部財務制度不完善，內部財務管理薄弱也是企業不具備進行激烈市場競爭能力的一個重要因素。因此，加強物業管理企業內部財務管理非常重要。

　　一、物業公司財務管理現狀及存在問題

　　1物業企業領導者理財觀念落后．不重視財務管理企業領導者對財務管理的重視程度直接決定著一個企業的財務管理水平。由于我國的物業管理行業起步較晚，行業發展初期的從業者普遍素質不高而現有物業企業特別是中小型物業企業的領導者多是早期的物業企業從業者，經過長期的實際工作后，晉升到現在的領導崗位。他們實際工作經驗豐富．但缺乏現代管理理念沒有科學的經營戰略．重視項目拓展和日常物業管理而忽視財務管理，對財務管理在企業管理和發展過程中的作用沒有足夠的認識不重視財務管理人、財、物、信息等資源未能優化配置甚至存在嚴重浪費．致使企業經濟效益低下。

　　2會計基礎工作薄弱，缺乏有效的科學的財務管理手段沒有建立健全企業的財務管理制度，或雖然有比較健全的財務管理制度，但是實際工作中未能真正按照制度規定執行，制度形同虛設。會計核算程序和核算方法不規范，資產管理混亂，財務信息不真實。財務報表過于籠統，大多數物業管理公司只有資產負債表、利潤表、現金流量表數據過于籠統和宏觀缺少各種財務分析報表，未按物業服務項目進行核算，無法知道每個項目的經營情況。大多數物業企業未實行全面預算管理，未對年初經營指標進行有效分解實際執行與年初經營計劃脫節，實際經營與業績考核脫節，員工積極性不高，企業沒有活力。

　　3財務組織結構設置不合理，人員素質較低下屬單位的財務機構與總部財務中心互相獨立，下屬單位財務人員聽命于單位領導，獨立性很難保證下屬單位的領導與財務人員很容易產生串通舞弊。物業企業財務人員素質普遍較低，一方面是因為物業管理是微利行業薪資普遍較低．難以吸引優秀人才。另一方面，受傳統觀念的影響，一些物業企業的領導認為物業企業是服務性行業，只需進行簡單的收支和記賬對財會人員沒有較高的要求，使得企業所聘用的財務工作人員素質較低，業務水平差．無法滿足管理需要。

　　4營運資金管理效率低下資金管理是財務管理的核心資金管理得好則企業資金循環越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。但大多數物業企業在營運資金管理過程中由于自身管理不善資金使用效率低，資金回報率不高。有些物業企業未實行資金集中管理資金分散在各個項目的各個銀行賬戶企業對資金的使用重視不夠．不能把資金集中起來進行低風險的投資組合，使得企業的資金回報率一直處于較低狀態。有些企業資金管理不善，資金流失或循環不良，不僅影響了企業正常的資金周轉，也為產生提供了溫床。還有的物業管理企業只重視服務質量對應收款的追收不予重視，使得應收賬款越積越多．從而使企業資金循環不良給企業生產經營帶來嚴重困難。

　　5內部控制缺乏大多數物業企業缺乏行之有效的內部控制制度究其原因一方面是領導不重視。部分領導認為．企業的業務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構。另一方面物業企業缺少有內部控制工作經驗的人員。內部審計制度不完善，大多數物業企業沒有建立自身獨立的內部審計機構，內審負責人通常是由企業的財務負責人兼任，這樣既不符合制度規定，也造成管理層和會計人員對內部審計的不重視削弱了內部審計的獨立性與嚴肅性影響財務內部控制的質量。

　　二、完善物業企業財務管理的措施

　　1完善財務組織架構，提高領導及財務人員素質總部設立財務中心，總部所在地的物業服務項目實行報賬制，由總部財務中心統一按項目進行核算外地設立子、分公司的，財務人員實行垂直委派制各子、分公司的財務人員由總部財務中心委派外派財務人員隸屬于總部財務中心服務于各下屬單位，完成并監控下屬單位的財務會計活動，其工資、獎金、調動升遷由總部財務中心統一安排。實行財務人員垂直委派制可有效提高下屬單位財務人員的獨立性，加強總公司對下屬單位的財務監控。提高領導及財務人員素質，不斷提高各級領導的財務管理意識，加強領導者的財務管理知識的培訓，使之認識到財務管理是企業管理的核心。嚴把會計從業人員的準入關堅決杜絕不具備會計從業能力的人員進入財務部門。加強會計從業人員的職業道德教育鼓勵財務人員進行會計繼續教育和學習及時更新自己的知識和技能，使企業財務部門成為一個思想覺悟高、專業技能強的部門。

　　2實行全面預算管理實行全面預算管理，建立健全企業的全面預算管理制度。通過全面預算管理將企業的年度經營指標層層分解，落實到每個單位、每個部門、每位員工做到人人頭上有指標，個個肩上有任務．每一個層面每一個環節的經濟活動都要以預算為執行標準。在預算執行過程中，定期對預算執行情況進行分析，找出差異產生的原因有針對性制定糾正、改進和預防措施，調整策略提高公司的經營能力和運營質量。將績效考核與預算執行情況相結合通過預算考評，把預算執行情況與管理者、員工的經濟利益掛鉤，獎懲分明依據預算的執行結果實施績效考核既可以確保全面預算管理的各項工作落到實處又可以及時發現預算執行過程及執行結果與預算標準的`偏差，確保預算目標的實現。

　　3資金集中管理資金是企業的血液，是企業賴以生存的根本。由于物業管理行業的特殊性，物業企業一般有大量的現金流。首先．建立資金投入保證機制，抓好資金的源頭管理，要大力加強各項服務管理費的收費工作，做到應收盡受提高回收率。其次．實行資金的收支兩條線，清理銀行賬戶，設置收入賬戶和支出賬戶，總公司根據下屬單位的年度資金預算排定各單位的資金使用規模，要求各單位按照年度資金預算編制月度資金預算并將資金使用額度分解至每天總公司據此劃撥資金。下屬單位的所有資金流入則通過收款專戶按照規定的路徑上劃至總公司的賬戶內由總公司統一調配使用．從而保證了總公司對所有資金的有效控制降低了資金的91、流及沉淀風險最后總公司可根據公司發展戰略充分籌劃調度集中起來的資金，在確保企業正常運營的情況下合理投資．將可利用的資金投到回報大安全性高的領域，實現企業總體利潤最大化。

　　4加強企業的信息化建設應用財務集中管理軟件，通過網絡化財務軟件集中管理財務賬簿．統～制定會計科目、業務流程，各下屬單位遠程登錄在異地獨立錄入財務數據錄入數據集中存儲于公司總部數據庫，公司總部能夠實時查詢與處理相關信息并根據各單位報表數據生成合并(匯總)報表和賬務數據，實現對企業所有數據的實時監控和分析降低企業的財務風險和經營風險增強公司對各單位的財務監控力度，減少會計信息失真，完善企業內部控制體系，提高企業的核心競爭力。開發物業收費管理軟件，將企業的所有收費資源都納入該軟件管理．并及時更新、維護。所有資源的基礎數字、收費情況、經營情況都可通過該系統隨時查詢，為預算的編制、調整、分析和總公司的監控提供準確及時有效的基礎數據支持。

　　5加強內部控制建設要建立健全物業企業內控制體系首先要樹立科學的內部控制管理觀念，提高對內部控制的理解和認識。管理層要加強對內部控制的重視，將內部控制建設提升到企業的戰略發展層，為內部控制的實施創造良好內部環境。對企業的員工進行相應的培訓，強化內控意識，提高對內控重要性的認識。內控建設要從物業企業的實際情況出發建立統～的內部控制體系，重點要加強對物業收費和成本費用的內部控制。加強對內部控制執行過程的監督，確保內部控制制度得到切實執行，且執行效果良好。要充分發揮內部審計的作用，提高內部審計的獨立性和客觀性及時發現內控存在的問題并進行糾正和改進以確保企業內控活動落實到實處。

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