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不動產制度與物權法的理論和立法構造
「內容提要」本文以不動產和動產的劃分為線索，系統探討不動產對于物權體系的決定性作用，并對兩者的同化趨勢進行了評析。該項劃分對我國物權立法有一定的指導作用。�。ū疚耐瑫r涉及大陸法系的物權法和英美法系的財產法。但英美法系只有“財產法”部門，而無物權法制度，為行文和表述方便，文中均統稱為“物權法”，不再予以區分。）
一、不動產與物權法體系形成與演變的歷史考察
把財產分為若干類別的作法，是大多數早期社會自發產生的。不動產與動產的劃分可追溯至古羅馬時代。但早期古羅馬關于“物”最重要的分類卻是“要式物”（resmancipi）和“略式物”（nesmancipi）的區分，即依據物是否有重大價值以及其轉讓是否履行法定形式的標準而進行的分類。這是與當時財產屬團體占有，尚不存在生產資料個人所有的實際情形相符的。帝政后期，個人所有權的出現使要式物已失去其合理性，優帝一世便廢除了這種區分，僅根據物可否移動這一物理特性為標準，把物劃分為動產和不動產。不動產和動產的劃分對古日耳曼法產生很大影響并最后由其繼承，但早期日耳曼法并不存在這種劃分，而是依能否轉讓把物劃分為“取得物”和“繼承物”。在當時財產除受團體限制以外，還受到宗族繼承的限制，長輩轉移財產必須經過男性繼承人的同意，并只能對“取得物”自由轉讓。由于繼承物主要包括土地等不動物，因而這一分類與不動產和動產的分類有些相近似。西歐封建時期，由于家庭自由財產的消失，封建法受羅馬法影響，拋棄原有分類，正式采用了不動產和動產的分類。歷史上各國對不動產和動產的劃分不外考慮兩種因素（注：也有學者認為兩者的分類更取決于商業的原因，將動產區別于不動產，其實只是基于商品交換的需要。）：一是依據物的價值大小，即不動產是重要的并能夠產生收益的物；二是依據物理性質，即不動產不能移動，若移動會變更其性質并損害其原有價值。通常這兩個標準是統一的，這表現為土地成為不動產的核心（注：基于土地一直是不動產的核心，古代曾經歷這樣一種劃分，即“土地”和“其他物”�！ ∪纭妒~表法》依據時效取得時間把物分為“土地”（fundus）和所有“其他物”（ceteraeres）。中世紀英國把物大體上分為“土地”和“物件”。但這些分類后來均為不動產和動產劃分所代替。）。兩大法系對該項分類一直沿用至今，并對財產法理論和立法產生深遠影響。但僅具有純粹物理意義的分類何以導致兩者社會屬性和法律意義上的巨大差異，是令各國學者費解的一個問題。梅因認為，探索物的分類的理由不屬于法律哲學而屬法律歷史（注：〔英〕梅因著：《古代法》，沈景一譯，商務印書館1996年版，第155頁。）。法國學者馬洛里和埃勒斯也認為，“這種分類的重要性并不能以其分類本身解釋，而只能從歷史的角度予以解釋�！保ㄗⅲ篗alaurie et Ayn
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