不同財稅處理比較

不同財稅處理比較

房地產開發將其自行開發的產品用于經營租賃時，一般有兩種處理：一是將自行開發產品轉為出租開發產品核算，二是將自行開發產品轉作固定資產核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對年度會計利潤產生。但從稅法角度講，不同的處理方法對年度應納稅所得額卻有不同的影響�！　±�如，甲公司為一家從事房地產開發業務的企業，2005年1月1日，其開發完成的一幢房產賬面價值1500萬元，甲公司將該房產出租給乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2500萬元。租期屆滿，甲企業以3000萬元的價格出售該房產。假定房產折舊年限為20年，企業所得稅稅率為33%（不考慮房產殘值、營業稅金及附加）。（注：國稅發[2006]31號文規定，開發企業將開發產品轉作固定資產的行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現；開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用，未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。）　　一、 轉為出租開發產品核算　　1.出租期間會計利潤　　租金收入： 360萬元；　　攤銷成本： 1500÷20×3=225萬元；　　會計利潤： 360－225=135萬元。　　2.出租期間應納稅所得額　　根據稅法規定，用于出租的開發產品未轉作固定資產核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬元，應交所得稅為118.8萬元（360×33%）。　　3.租期屆滿時出售　　甲企業出售該房產時結轉銷售收入3000萬元，賬面成本余值為1275萬元（1500－225），會計利潤為1725萬元（3000-1275），已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1500萬元，應交所得稅為495萬元。　　從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計為613.8萬元（118.8＋495）。　　二、轉作固定資產核算　　1.出租期間利潤　　同上。　　2.出租期間應納稅所得額　　根據規定，房地產開發將開發產品轉作固定資產應視同銷售確認收入實現，繳納企業所得稅；開發產品轉作固定資產后可按稅收規定扣除折舊費用�！　￠_發產品轉為固定資產時的公允價值應以當時的市場價值，因此出租期間應調增應納稅所得額1000萬元（2500－1500）。因開發產品已轉為固定資產，按稅法規定，其計稅成本為2500萬元，增加的計稅成本1000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元（1000÷20×3）應調減應納稅所得額。　　應納稅所得額：135＋1000－150＝985萬元；　　應交所得稅： 985×33%＝325.05萬元。　　3.租期屆滿時出售　　甲企業出售該房產時結轉銷售收入3000萬元，賬面固定資產凈值為1275萬元（1500－225），因此，會計利潤為1725萬元。開發產品轉為固定資產時增加的計稅成本余值850萬元（1000-150）應調減當年應納稅所得額�！　∫虼�，應納稅所得額為1725－850=875萬元，應交所得稅為875×33%=288.75萬元�！　�從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計也為613.8萬元（325.05＋288.75）。　　通過比較，采用不同的會計處理，不會會計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從年度現金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

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