房地產開發企業交易環節的稅務籌劃

時間：2024-07-31 01:12:25 財稅畢業論文我要投稿

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房地產開發企業交易環節的稅務籌劃

一、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃
營業稅和土地增值稅是房地產企業交易環節涉及的重要稅種，而交易環節的前奏是簽訂合同。稅務籌劃的關鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項目，降低稅率、減少稅基，達到降低稅負的目的。具體有以下幾種技巧：（1）若房地產企業出售的是經過裝修的房屋，如果將房屋售價和裝修價款一同包括在售房收入中，那么裝修價款將無法按照建筑業3%的稅率計證營業稅，計證土地增值稅時裝修價款也會成為增值額的一部分。因此，企業應該將房屋售價和裝修價款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業3%的稅率計證營業稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅。（2）若房地產開發企業銷售的房屋中包括一些設施，應將能單獨計價的部分，如房屋內部的辦公設備、電器等，從整個房地產價值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時再簽訂一份附屬設施的購銷合同，降低房屋銷售價款，減少應納營業稅和土地增值稅。（3）若房地產開發企業與購房者簽訂設備安裝合同，根據現行營業稅法，若設備價值作為安裝工程產值的，應將設備價款包括在營業額中繳納營業稅。企業可以與接受勞務方協商，由接受勞務方購買設備，只就安裝的勞務費用簽訂合同，這樣，企業只需要就勞務費用繳納3%的營業稅。
[例1]某房地產開發企業出售商品房，取得轉讓產權合同收入4800萬元（包括800萬元的裝修款），除稅金之外允許扣除的項目總額為2800萬元。則應納營業稅及附加264[4800×5%×(1 3% 7%)]萬元，增值額占扣除費用的比率為56.66%[(4800-2800-264)÷(2800 264)=1736÷3064]，應納土地增值稅541.20[1736×40%-3064×5%]萬元。稅款合計805.20[264 541.20]萬元。
如果該企業將商品房的產權轉讓收入改為4000萬元，另簽訂一份800萬元的裝修合同，收入總額不變，其他條件也不變。則銷售不動產應納營業稅及附加=為220[4000×5%×（1＋7%＋3%）]萬元，增值額占扣除項目的比率為32.45% [(4000-2800-220)÷(2800 220)=980÷3020]，應納土地增值稅294(980×30%)萬元；建筑裝修應納營業稅及附加26.40[800×3%×（1＋7%＋3%）]萬元,稅款合計540.40(220 294 26.4)萬元。可見，同樣的收入和成本，通過籌劃可以節約稅款264.80(805.20-540.40)萬元。同時由于購房價款減少，也為購房者節約了一筆契稅。
二、利用土地增值稅“起征點”優惠政策進行籌劃
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免繳土地增值稅。這一特殊的起征點為土地增值稅的稅務籌劃提供了條件。利用該政策進行稅務籌劃時應注意三點：（1）企業所建造的房屋必須是符合當地普通住宅標準的居住用住宅。（2）出售房屋的增值額占扣除項目的比率不得超過20%，增值額占扣除項目的比率在20%左右時稅負將出現大幅度的跳躍，企業應高度關注稅收成本對利潤和現金流的影響。（3）對于房地產企業既建普通標準住宅又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額；如果不能分別核算或者不能準確劃分增值額的，其建造的普通住宅標準不能享受稅收優惠。
[例2]某房地產企業欲銷售普通標準住宅，扣除項目總額為2000元/平方米，現有兩種銷售方案，一是按2380元/平方米的價格出售；二是按2500元/平方米的價格出售。對于方案一，增值額占扣除項目的比率為19%[(2380-2000)÷2000]，小于20%，無需繳納土地增值稅，利潤為380元/平方米。方案二中，由于收入增加120元/平方米，導致增加營業稅及附加為6.6(120×5.5%)元/平方米，扣除項目金額為2006.6元/平方米，增值額占扣除項目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，需繳納土地增值稅148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米，企業的利潤為345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。可見，售價提高之后利潤卻下降34.62元/平方米。如何解決提高售價與增加稅負的矛盾，見下文稅負平衡點的分析。
三、計算稅負平衡點，制定合理的銷售價格
我國目前的土地增值稅實行4級超率累進稅率，同時稅法對納稅人建造普通標準住宅給予了稅收優惠（上文已說明）。各級距的起征點的規定決定存在著稅收籌劃的空間，可以通過稅負平衡點的計算來制定合理的銷售價格，達到稅負最小、利潤最大。
享受稅收優惠的平衡點計算如下：假設某房地產開發的商品房銷售價格為A，除銷售稅金及附加外的扣除項目金額為a，則全部扣除項目金額為：a A×5%×(1 7% 3%)=a 5.5%A。要享受免稅的稅收優惠，增值額占扣除項目的比率必須小于等于20%，即要[A-(a 5.5%A)]÷(a 5.5%A) 20%，解得A 1.2848a。即納稅人想要享受免征土地增值稅的優惠，其銷售額不能超過除銷售稅金及附加以外的扣除項目金額的1.2848倍，否則將對增值額征收30%的土地增值稅。如果售價低于該價位，雖也能享受免稅，卻只能獲取較低的收益。
若企業打算通過提高售價來增加利潤。假定售價提高到A x（即1.2848a x），相應的銷售稅金及附加提高了5.5%x，則允許扣除項目金額=a 5.5%A 5.5%x，應納土地增值稅=[(A x)-(a 5.5%A 5.5%x)]×30%=6.42408%a 28.35%x，若納稅人欲通過提高售價達到增加收益，就必須使x

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