解讀揚(yáng)州恢復(fù)公積金政策
繼銅陵、無(wú)錫、鄭州和天津傳出樓市松綁之后，揚(yáng)州也公布了微調(diào)政策。
5月16日，揚(yáng)州住房公積金管理中心網(wǎng)站發(fā)布的《關(guān)于認(rèn)真做好當(dāng)前住房公積金貸款管理工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）要求，從5月20日起，揚(yáng)州允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)提取本人及配偶的住房公積金，其他直系親屬的住房公積金可在結(jié)清貸款時(shí)使用。不過(guò)，當(dāng)前僅恢復(fù)公積金“又提又貸”，“商貸轉(zhuǎn)公貸”、“異地貸款”依然沒(méi)有開(kāi)放。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，揚(yáng)州放松公積金提取有意增強(qiáng)購(gòu)房者實(shí)力，救市目的非常明顯。
房地產(chǎn)行業(yè)專家張建初告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“公積金又提又貸政策的放松，意味著購(gòu)房者不但可以使用公積金貸款，還可以提取公積金付首付款，同時(shí)還可以使用直系親屬的公積金支付購(gòu)房款，這無(wú)疑是增加了購(gòu)房者的資金實(shí)力，有利于刺激購(gòu)房者購(gòu)房�！�
適時(shí)恢復(fù)“商轉(zhuǎn)公”等政策
去年初，隨著“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，各地二手房成交量迎來(lái)井噴。成交量的急劇增加，帶動(dòng)公積金二手房貸的發(fā)放，這對(duì)貸款資金流形成較大壓力。為了緩解這種壓力，揚(yáng)州去年4月1日起實(shí)行了住房公積金貸款緊縮政策，其中就暫停了商貸轉(zhuǎn)公貸、又提又貸和異地貸款這三項(xiàng)業(yè)務(wù)。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從揚(yáng)州房管局部門了解到，又提又貸暫停，意味著購(gòu)房者無(wú)法提取部分公積金用于付房款的首付了，這對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生一定影響。二手房成交量隨之大幅下滑。然而該政策僅實(shí)施1年，揚(yáng)州住房公積金管理中心網(wǎng)站就發(fā)布了上述《通知》。
揚(yáng)州市住房公積金管理中心表示，今年以來(lái)，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，但出現(xiàn)了一些新情況，主要表現(xiàn)為地區(qū)之間發(fā)展不平衡；資金運(yùn)行總體呈下行態(tài)勢(shì)，但仍處在高位水平，流動(dòng)性仍然偏緊。
值得注意的是，和以往不同的是，目前只能提取本人和配偶的公積金，其他直系親屬的住房公積金只可在結(jié)清貸款時(shí)使用。
“揚(yáng)州的文件里面也強(qiáng)調(diào)了，目前資金運(yùn)行仍處于高位，資金壓力依然非常大，這說(shuō)明此時(shí)恢復(fù)這個(gè)政策也是不得已之舉。”張建初說(shuō)。
隨著該政策的出臺(tái)，揚(yáng)州也是繼廣西南寧、天津?yàn)I海、杭州蕭山、江蘇無(wú)錫、安徽銅陵、河南鄭州后，公開(kāi)救市的第七個(gè)城市。對(duì)此，記者致電揚(yáng)州公積金管理中心，但是并未得到回復(fù)。
揚(yáng)州市住房公積金管理中心業(yè)務(wù)處處長(zhǎng)徐建國(guó)在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)表示，公積金又提又貸政策的恢復(fù)，不僅可以解決購(gòu)房者資金缺少的難題，還可以增加首付減少貸款，從而降低利息的壓力。
徐建國(guó)還表示，目前商轉(zhuǎn)公和異地貸款暫未恢復(fù)，但是下一步將根據(jù)市場(chǎng)變化情況以及公積金資金流動(dòng)性的情況，考慮適時(shí)恢復(fù)商轉(zhuǎn)公和異地貸款政策。
銷售低迷致庫(kù)存高企
事實(shí)上，這并不是揚(yáng)州第一次出臺(tái)樓市松綁政策。早在2012年5月，揚(yáng)州市房管局和財(cái)政局就聯(lián)合發(fā)出通知，從2012年7月1日起的一年內(nèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買成品住房建筑面積在90平方米及以下的，對(duì)購(gòu)房者給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款
�。ㄖ杆�(gòu)房屋本身的價(jià)格，不包括車庫(kù)、車位和公共維修基金等價(jià)款）6‰的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于購(gòu)買建筑面積90平方米以上、120平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款5‰的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于120平方米及以上、144平方米以下的，給予所購(gòu)房屋合同價(jià)款4‰的獎(jiǎng)勵(lì)。
當(dāng)時(shí)政策發(fā)布之后，就立即引起輿論高度關(guān)注，也被不少業(yè)內(nèi)人士，揚(yáng)州此舉明顯是與國(guó)家宏觀調(diào)控政策相違背，是明顯地救市行為。與當(dāng)年蕪湖和佛山救市政策被住建部叫停不同，揚(yáng)州當(dāng)時(shí)的`政策并未被叫停。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，揚(yáng)州連續(xù)出臺(tái)松綁政策的背后，是樓市銷售低迷，庫(kù)存壓頂?shù)膶擂尉置妗?/p>
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年一季度揚(yáng)州市區(qū)商品房成交5479套，同比下降30.31%；成交面積635743平方米，同比下降30.56%。
揚(yáng)州當(dāng)?shù)匾婚_(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人徐俊洋對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，“揚(yáng)州樓市進(jìn)入去年下半年以來(lái)，成交量持續(xù)低迷，這與諸多城市不斷爆發(fā)的大幅降價(jià)，樓市崩盤(pán)論有很大關(guān)系，不少購(gòu)房者處以觀望的態(tài)勢(shì)，我們也比較著急�！�
成交量的低迷導(dǎo)致目前揚(yáng)州樓市庫(kù)存量進(jìn)一步加劇。據(jù)揚(yáng)州官方公布的數(shù)據(jù)，截至去年12月末，揚(yáng)州市區(qū)商品房累計(jì)可售面積346.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.82%，環(huán)比上升3.92%；其中商品住宅225.52萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.59%，環(huán)比上升5.47%。高達(dá)225.52萬(wàn)平方米的商品房庫(kù)存，揚(yáng)州需要3年時(shí)間消化，庫(kù)存壓力較大。
值得一提的是，據(jù)揚(yáng)州搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年揚(yáng)州樓市商品房預(yù)計(jì)有115家樓盤(pán)入市，比去年的入市量增長(zhǎng)21.05%。
房地產(chǎn)行業(yè)專家李智對(duì)記者說(shuō)，“隨著這些樓盤(pán)的入市，按照目前的消化速度來(lái)看，揚(yáng)州樓市的庫(kù)存量只會(huì)進(jìn)一步加劇�！�
樓市低迷直接影響到土地成交量。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，揚(yáng)州一共成交14塊經(jīng)營(yíng)性用地，成交面積88.25萬(wàn)平方米，同比去年下降了21.17%。下半年出讓124萬(wàn)平方米，也同比下滑了20%左右。來(lái)自揚(yáng)州官方的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度揚(yáng)州土地出讓17幅地塊，出讓量達(dá)到76萬(wàn)平方米。
房地產(chǎn)收入占比揚(yáng)州地稅收入比重非常之高。據(jù)記者從揚(yáng)州官方一位不愿具名的知情人士處了解到，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要性相當(dāng)大，“樓市低迷，必然會(huì)影響地方土地出讓，從而影響地方的財(cái)政收入�！�
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