《山西省住房公積金業務指引》詳細解讀

《山西省住房公積金業務指引》2015詳細解讀

　　住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

　　然而,不少職工辦理貸款時,都曾遇到辦理時限不明、所需材料各異等問題。尤其是一些房地產開發商在簽訂購房合同后,對房貸放款時間設有明確要求,超過期限將收取高額滯納金,但由于住房公積金貸款辦理時限不明確,受托銀行房貸審批時限長,為貸款人帶來諸多不便。

　　2014年年底,山西省住房和城鄉建設廳、山西省財政廳、中國人民銀行太原中心支行印發 《山西省住房公積金業務指引》,明確各項業務辦理時限,減少辦理要件,優化業務流程。本報對《山西省住房公積金業務指引》中的亮點,特別是老百姓比較關心的貸款方面進行解讀。

　　貸款條件

　　連續足額繳存達6個月(含)以上

　　1.借款人屬住房公積金繳存人,且在申請貸款之日前連續足額繳存住房公積金達6個月(含)以上。

　　2.借款人及其配偶均無管理中心的住房公積金貸款債務。

　　3.具有管理中心認可的購買、建造、翻建、大修、裝修自住住房及償還商業銀行購房貸款等有效的自住住房消費證明。

　　4.借款人家庭有穩定的收入和按期償還貸款本息的能力。

　　5.能夠提供管理中心認可的貸款擔保。

　　6.借款人信譽良好。

　　貸款額度、期限和利率

　　購房類貸款不超過房價的80%

　　1.申請個人住房公積金貸款的額度應當在當地住房公積金管理委員會確定的最高貸款額度下,同時符合以下條件:

　　(1)不高于購買、建造、翻建、大修、裝修自住住房所需資金的規定比例,其中購房類貸款不超過房價的80%;建造、翻修、大修的由管理中心限定最高平米單價,并在主體完工后發放,但最高不超過總價的50%;裝修類貸款需結合所裝修房屋情況確定額度;償還商業銀行貸款以商業銀行貸款剩余本金為基準,由各市根據實際情況,追加一定額度的裝修價款,但最高額度不得超過原商業貸款額度或者購房合同總價的80%。

　　(2)月還款額原則上不高于申請人月家庭收入和輔助還款人月收入的一半。

　　(3)提供房產抵押擔保的,貸款額度不超過抵押物價值的70%。

　　(4)提供質押擔保的,貸款額度不超過質押物價值的90%。

　　(5)提供自然人聯保加住房公積金權利質押的,貸款額度按照管理中心規定的借款人夫妻雙方及共同還款人、聯保人公積金賬戶余額的倍數核定。

　　2.公積金貸款額度不能滿足申請人購房需求的,可以配套發放住房公積金和商業銀行組合貸款。

　　3.貸款期限由借款人根據自身情況選擇。但貸款年限加借款人年齡不得超過借款人的法定退休年齡后五年,且貸款最長年限不超過30年。

　　4.個人住房公積金貸款利率按照中國人民銀行公布的利率執行。

　　貸款期限為1年的,按合同利率標準到期一次性還本付息;貸款期限在1年以上的,若遇住房公積金貸款利率調整,于次年1月1日起執行相應期限檔次利率。

　　貸款應提供資料

　　網簽或者房管部門備案的《商品房買賣合同》原件、首付款憑證原件

　　借款申請人應當提供以下資料的原件及復印件:

　　1.填好的《個人住房公積金貸款申請審批表》(附表14)

　　2.住房公積金貸款申請人及配偶情況單位證明(附表15)

　　3.身份證明:申請人及配偶的身份證等。

　　4.婚姻狀況證明:結婚證(離婚證)、單身證明。

　　5.居住證明:申請人及配偶的戶口簿。

　　6.異地貸款的,還應提供加蓋繳存地管理中心公章和法人章的正常繳存證明。

　　7.住房消費行為證明資料:

　　(1)購買商品房:《房屋所有權證》或者《商品房銷售許可證》復印件、網簽或者房管部門備案的《商品房買賣合同》原件、首付款憑證原件;

　　(2)購買經濟適用房:《房屋所有權證》或所建工程的基建計劃、《國有土地使用證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》復印件;購房合同原件、首付款憑證原件。

　　經濟適用房包括:政府所建經濟適用房、單位集資建房、集資合作建房、公有住房或公有住房補差。

　　(3)購買拆遷安置房:拆遷許可證或房屋征收的決定、拆遷安置協議原件或者房屋征收補償的協議書原件。

　　(4)購買二手房:房管部門《存量房買賣合同》原件、已過戶的《房屋所有權證》。

　　(5)發生房屋裝修:《裝修合同》、所裝修房屋的《房屋所有權證》或者網簽備案的《商品房買賣合同》。

　　(6)償還商業銀行貸款:《房屋所有權證》或者 《商品房買賣合同》原件、商業貸款《借款合同》原件、最近三個月償還商業貸款憑證原件、商業銀行出具的貸款余額證明原件。

　　(7)發生建造、翻建、大修:建造、翻建自住住房的,提供土地使用批準文件 (包括村委會出具的土地使用證明材料)、規劃內的須提供規劃許可證明文件、施工許可證(工程投資額在30萬元以上或建筑面積在300平方米以上提供)、工程概預算、《施工合同》和施工單位出具的收款憑證;大修自住住房的,提供房屋權屬證明、主管部門允許大修的證明、房屋安全鑒定證明、工程概預算和施工單位出具的收款憑證。

　　8.擔保資料:

　　(1)采取抵押或者質押擔保方式,提供抵押或者質押權利清單、權屬證明文件及有處分權人出具的同意抵押或者質押的證明;

　　(2)采取階段性擔保加抵押的,提供保證人簽署的階段性保證合同及抵押物權屬證明;

　　(3)采取職工住房公積金權利質押擔保或者聯保擔保的,提供擔保人同意擔保的書面擔保承諾書;

　　(4)采取住房置業擔保公司保證擔保的,提供保證人簽署的保證合同。

　　貸款擔保

　　借款人可以用自有、共有或者第三人所有的住房進行抵押

　　管理中心應當提供房產抵押、售房單位(開發商)階段性保證加房產抵押、自然人階段性保證加房產抵押、質押、自然人聯保加住房公積金質押、保證等多種擔保方式,由借款人自主選擇。

　　借款人具備房產抵押條件的,管理中心應當積極協助借款人選擇房產抵押的擔保方式。

　　1.房產抵押

　　(1)住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主。借款人可以用自有、共有或者第三人所有的住房進行抵押。

　　(2)以所購房屋做抵押的,抵押物價值依據 《商品房買賣合同》、完稅證明認定。抵押物價值需要評估的,依據具有資質的房地產評估機構出具的評估報告進行認定。

　　(3)貸款本息清償后,抵押關系當事人到原登記部門辦理抵押登記注銷手續。

　　(4)繳存職工在非繳存地申請住房公積金貸款時,必須采取房產抵押的擔保方式。申請二手房貸款或者裝修貸款的,應當采用所購買或者所裝修房屋進行抵押的擔保方式。

　　2.售房單位(開發商)階段性保證加房產抵押

　　(1)借款人在所購新房未取得《房屋所有權證》階段,由售房單位(開發商)繳納貸款保證金并提供階段性的保證�！斗课菟�有權證》一經辦妥,由售房單位(開發商)統一辦理借款人的房產抵押,解除售房單位(開發商)的保證,并退還保證金及相應利息。采用售房單位(開發商)階段性保證加房產抵押擔保方式,需由管理中心和售房單位(開發商)簽訂《階段性保證合作協議書》。

　　采取售房單位(開發商)階段性保證加房產抵押擔保方式申請貸款的,原則上要求貸款戶數或者貸款總金額達到一定的規模。各市可根據本地房價、貸款額度等實際情況,在風險可控的范圍內確定貸款戶數和貸款總金額下限。

　　(2)管理中心應當加強對階段性保證擔保人的資格審查,簽訂階段性保證擔保合作協議并辦理相應手續。

　　(3)貸款發放后,管理中心應當定期檢查抵押物建設進度。抵押物竣工交付后,相關當事人應當及時辦理抵押變更登記手續,當抵押權人收存抵押權屬證明后,階段性保證責任方可解除。

　　3.自然人階段性保證加房產抵押

　　(1)借款人在所購住房未辦理房產抵押登記手續前,可由兩名或兩名以上住房公積金繳存人提供階段性保證。房產抵押手續一經辦妥后,解除保證人的階段性保證。

　　(2)保證人在保證期間自愿凍結其住房公積金賬戶;各保證人住房公積金繳存余額合計不應高于借款人借款總額的10%;各保證人預計剩余繳存年限不少于5年。

　　4.質押

　　(1)借款人可用國債、商業銀行存單等管理中心和受委托銀行認可的有價證券作為質押物進行擔保。

　　(2)借款人貸款額度不得高于質物票面價值的規定比例。

　　(3)質權人應當對出質人提交的質物進行查詢和認證。

　　(4)質權人應當與出質人簽訂質押合同,辦理質押期間質物凍結止付手續。

　　(5)貸款本息未清償前,質權人應當妥善保管出質人提交的質物,定期檢查,發現問題及時處理。

　　5.自然人聯保加住房公積金質押

　　6.保證擔保

　　“鏈接”

　　無房職工可提取公積金支付房租

　　1月28日,住房和城鄉建設部、財政部、中國人民銀行對外發布 《關于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》,今后,無房職工在繳存地租房,只需提供租賃合同、租金繳納證明或無房證明即可提取住房公積金。

　　2014年住房公積金用于支付房租的金額為84億元,僅占提取總額的1.07%。為保障住房公積金繳存職工,特別是買不起房的中低收入繳存職工的合法權益,改進住房公積金提取機制,提高制度有效性和公平性,促進住房租賃市場發展,住房和城鄉建設部等三部委聯合發文放寬提取住房公積金支付房租的條件。

　　根據《通知》,職工連續足額繳存住房公積金滿3個月,本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的,可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。

　　租房提取額度也首次被分類明確。此前《住房公積金管理條例》規定,“房租超出家庭工資收入的規定比例的”方可提取住房公積金支付房租。而此次《通知》規定,職工租住公共租賃住房的,按照實際房租支出全額提取;租住商品住房的,各地住房公積金管理委員會根據當地市場租金水平和租住住房面積,確定租房提取額度。因為各地收入水平和住房市場情況不盡相同,不易對提取額度進行“一刀切”的規定,按各地實際情況確定額度更有利于政策實施。

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