識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法
我們很多人在外工作都會(huì)租房子,然后需要簽訂房屋租賃合同,有時(shí)候沒注意就會(huì)落入其中的陷阱,小編給大家分享識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法,希望大家以后多注意。
識(shí)破房屋租賃合同中的陷阱的方法
簽房屋租賃合同時(shí),我們需要注意:
一、 看清合同當(dāng)事人身份
除了要查看出租人的名稱(姓名)是否完整及準(zhǔn)確、出租人的住所地(住址)是否詳盡外,更要注意出租人是否為房屋所有權(quán)人,如果不是,則可能存在著代理關(guān)系或者轉(zhuǎn)租關(guān)系。若存在代理關(guān)系的,需要有產(chǎn)權(quán)人委托簽約人的授權(quán)委托書原件(最好是經(jīng)過公證的授權(quán)委托書)(若催催與乙簽訂房屋租賃合同時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋所有權(quán)人是甲,則需要看乙是否有甲的授權(quán)來處理這間房屋的租賃事項(xiàng));若存在轉(zhuǎn)租關(guān)系的,則需要產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件原件,并在合同中約定如產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的書面證明文件不真實(shí)時(shí),轉(zhuǎn)租人應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。(甲將自己的房屋出租給乙,此時(shí)催催想從乙處租房,則要考慮甲是否同意乙將房屋轉(zhuǎn)租)
二、 看清租賃房屋用途
查看租賃房屋是從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)還是生活居住。房屋用途在建設(shè)時(shí)經(jīng)規(guī)劃部門確定,不允許當(dāng)事人擅自改變房屋用途。(如催催為了開火鍋店想去租一個(gè)店面,那么在簽合同的時(shí)候就要注意該房屋能不能從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。如果該房屋僅可用于生活居住,那么催催的開店夢(mèng)就泡湯了。)
三、 看清租賃期限我國(guó)《合同法》規(guī)定租賃期限不得超過二十年,超過二十年的,超出的部分無效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。故不要寫成“永久”,“長(zhǎng)期”等字樣。(催催特別青睞一套房屋,想自己一個(gè)人在這里住到地老天荒,但是一次最多也只能約定租20年。超過的部分無效,20年過后還想住只能續(xù)訂租賃合同)
四、 看清維修責(zé)任歸屬
為保證租賃期間房屋一直處于安全和適用的狀態(tài),雙方應(yīng)對(duì)租賃期間房屋的自然損壞或人為損壞的維修責(zé)任加以約定!逗贤ā芬(guī)定,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù),但當(dāng)事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的,承租人可以自行維修,維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的,應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。(催催租了甲的房屋后發(fā)現(xiàn)熱水器不能用,在沒有特別約定的情況下,甲應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。催催在反復(fù)要求甲維修后甲仍不搭理他,催催可自己維修后管甲要維修費(fèi)。因?yàn)樾逕崴饔绊懙酱叽咦》康,催催還可以要求相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。)
五、 看清租金支付方式
租金的支付方式可以有現(xiàn)金、支票、匯票等方式。租金的支付期限由當(dāng)事人自由約定!逗贤ā芬(guī)定,承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的,應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付,剩余期間不滿一年的,應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。(催催租房支付期限可約定。沒有約定或者約定不明的.租超過一年的按年付,不超過一年的到期付,租一年半的第一年按年付,剩下半年到期付)
六、 看清是否允許裝修
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿或者合同解除時(shí),除當(dāng)事人另有約定外,未形成附合的裝飾裝修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的,承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的,不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。(租來的房是別人的房,就算催催想修個(gè)柜子也不能隨便鑿墻,租來的房子裝修需要經(jīng)過出租人同意。沒有約定的情況下,租期屆滿后像釘在墻上的自畫像這種東西是可以拆除的,但是要把墻上的釘子眼修好。類似換了個(gè)窗戶這種不能拆除的情況下,一般也不能要求出租人補(bǔ)償裝修費(fèi),畢竟不是人家求著你換的)
七、 看清承擔(dān)違約責(zé)任的情形
在簽訂合同時(shí),雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為,并在合同中規(guī)定相應(yīng)的責(zé)任承擔(dān)辦法。(例如,如果承租人不按期交納房租,出租人可以提前終止合同,讓其搬離;如果出租人未按約定配備家具等,承租人可以與其協(xié)商降低房租等)
遭遇違約時(shí),我們要清楚:
一、 買賣不破租賃
《合同法》規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。“買賣不破租賃”原則對(duì)房屋受讓人的限制。為保護(hù)承租人的利益,法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則,在租賃期限內(nèi),租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的,原租賃合同對(duì)承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。(催催租了甲的一套房屋兩年,那么即使一年后甲把房賣了,催催也可以淡定的住完剩下一年)
二、 承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)
《商品房屋租賃管理辦法》中規(guī)定,房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。(甲將房子租給了催催,那么在租期內(nèi)如果甲想買了這房子應(yīng)該先跟催催打聲招呼,看看催催在同等條件下買,畢竟萬一催催住出感情了呢不是)
三、 以下合同無效
1、出租人不具有出租房屋的實(shí)體權(quán)利,將導(dǎo)致合同無效。
、俜课莸乃袡(quán)人出租的:應(yīng)注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致,必要時(shí)到房屋管理部門查詢。
②委托或代理出租的:應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱一致,是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán),是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書面證明材料。
、酃灿蟹课莩鲎獾模簯(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意,是否有其他共有人同意出租的書面證明材料
④房屋轉(zhuǎn)租的:應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意,是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書面證明材料。
2、將違法建蓋的房屋用于出租的,將導(dǎo)致租賃合同無效
①出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
②出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
3、租賃合同的期限違反法律規(guī)定的,合同無效。
、僮赓U期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。
、谧赓U期限超過臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。
、鄢凶馊私(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí),轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。
4、租賃的標(biāo)的物為法律法規(guī)禁止出租的合同無效。
《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(一)屬于違法建筑的;
(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;
(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
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