資產(chǎn)評估師考點：資產(chǎn)評估的基本方法

2016年資產(chǎn)評估師考點：資產(chǎn)評估的基本方法

　　資產(chǎn)評估的基本方法

　　市場法市場法目前是最簡單、最有效的方法。成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。

　　市場法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點市場法是資產(chǎn)評估中最簡單、最有效的方法。其優(yōu)點表現(xiàn)在：1、 能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;2、 評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。市場法的缺點表現(xiàn)在：1、 需要有公開及活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時缺少可對比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用;2、 不適用于專用機器、設(shè)備、大部分的無形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評估。

　　市場法評估資產(chǎn)的步驟1、明確評估對象;2、進行公開市場調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料，尋找參照物;3、分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物;4、把被評估資產(chǎn)與參照物比較;5、分析調(diào)整差異，做出結(jié)論。

　　成本法評估資產(chǎn)的步驟　①確定被評估資產(chǎn)，并估算重置成本;②確定被評估資產(chǎn)的使用年限 ③估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;④計算確定被評估資產(chǎn)的價值。

　　成本法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點1、比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理;2、有利于單項資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估;3、在不易計算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參考物條件下可廣泛地應(yīng)用;4、有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用成本法的缺點1、工作量較大;2、以歷史資料為依據(jù)確定目前價值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性; 3、經(jīng)濟性貶值不易全面準(zhǔn)確計算。

　　收益法 收益法中各項指標(biāo)的確定(一)收益額(二)折現(xiàn)率和資本化率(三)收益期限

　　收益法評估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點　1、收集驗證有關(guān)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料;2、計算和對比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢;3、預(yù)測資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率;4、將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評估資產(chǎn)價值。(二) 收益法的優(yōu)缺點1、收益法的優(yōu)點(1)能真實和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)資本化的價值;(2)與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方所接受。2、收益法的缺點(1)預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，受較強的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響;(2)在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)評估

　　重置成本的估算1、重置核算法2、物價指數(shù)法3、功能價值法 4、規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法

　　功能性貶值是由于資產(chǎn)的技術(shù)相對落后出現(xiàn)新的技術(shù)的資產(chǎn)而導(dǎo)致的一些貶值

　　經(jīng)濟性貶值是由于國家政策因素或宏觀調(diào)控因素影響這個資產(chǎn)，該資產(chǎn)往往表現(xiàn)為閑置、使用價值不能很好發(fā)揮。

　　資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系(一)資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系。評估方法是由互相關(guān)聯(lián)的、內(nèi)在相關(guān)的不可分割的技巧和程序組成的，其目標(biāo)就是獲得令人信服的可靠的評估價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分;同樣的，折現(xiàn)和資本化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)和資本化的技巧;在成本法中，對功能性貶值等的確定也要采用折現(xiàn)和資本化的方法。一般來說，成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎(chǔ)之上，只是它們的運用不像市場法運用表現(xiàn)得那么直接而已。(二)市場法與成本法的區(qū)別(1)從買者和賣者的角度考慮不一樣;(2)市場法市價和成本法的價格包含的內(nèi)涵不一樣;(3)市場法和它的原始成本沒有直接關(guān)系，而成本法和它的歷史成本是有直接關(guān)系的;(4)成本是按照它的重置成本(全新的重置成本)，全新重置成本就是重新購置一臺全新的資產(chǎn)所花費的全部支出扣減各項損耗來確定的，而市場法是按照它選定一定的參照物進行功能價值因素調(diào)整，而得到評估值的一種方法。

　　資產(chǎn)評估方法的選擇1、資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應(yīng)。　2、資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應(yīng)。評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評估方法與之相適應(yīng)。　3、評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

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