房產證名字變更流程注意事項

房產證名字變更流程注意事項

　　房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。那么房產證名字變更有哪些要注意的事項呢?

　　直接添加

　　在婚姻存續期間添加配偶姓名可以直接添加。

　　如果在婚姻存續期間房產屬于夫妻共同財產，就算是房產證上只寫一個人的名字也算是兩人的共同財產。因此在婚姻期間，這類情況如需辦理房產證增名手續，只需攜帶結婚證、房屋兩證、身份證原件及復印件到房產交易中心“變更登記”窗口辦理即可。

　　非婚姻存續期間：非婚期間房產證更名，不能直接添加配偶名字，只能以贈與的方式更名。

　　贈予

　　贈與范疇包括非婚姻存續期間和親戚朋友，即房產證上加子女、父母等親屬或朋友均可以贈與方式進行。

　　以下是贈予的兩種情況：

　　有房有貸。一般房子貸款沒有還清是不能更名的，若要更名有兩種途徑有兩種途徑，一是提前還清貸款，然后再進行更名。二是向銀行申請，要求變更《借款合同》中的借款人和抵押人，獲得銀行批準后再到房管局辦理更名手續。

　　有房無貸，視做贈與。雙方需要簽訂一份贈與合同，且贈與合同必須辦理公證手續，公證費一般是贈與房屋價值的1%，除此之外還需要繳納一定的個人所得稅、契稅等費用(直系親屬間贈與房產，免征營業稅)。

　　贈與手續

　　受贈房屋需提交房屋所有權證、贈與書和契證，到部門辦理正式的房屋所有權變更登記手續后，這種贈與行為才具有律效力。具體步驟如下：

　　贈與人與受贈人訂立關于房屋贈與的書面合同，即贈與書。

　　受贈人憑原房屋所有權證、贈與書，交納契稅，領取契證。

　　辦理公證。

　　辦理房屋所有權轉移登記手續。

　　由受贈人到房地產管理部門申請變更登記，并提交下列證件：

　　1.申請書(窗口提供)。

　　2.原房地產產權證。

　　3.當事人的身份證、戶口簿。

　　4.贈與書及公證書。

　　5.契稅收據。

　　贈與人將房屋交付受贈人。這里“交付”以辦理完房屋產權轉移登記為準。

　　在辦理房屋贈與手續時，贈與人與受贈人應簽訂書面贈與合同，并到房管部門辦理過戶手續，但如果贈與人為了逃避其應履行的定義務而將自己的房屋贈與他人時，如果利害關系人主張權利的，則該贈予行為無效。

　　買賣

　　1.除贈與外，房產證更名也可以以二手房買賣方式進行。

　　2.二手房過戶營業稅及附加，分為以下幾種情況：

　　(1)對外銷售個人購買不足2年的非普通住房的，全額征收營業稅

　　(2)對外銷售個人購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，差額征收營業稅

　　(3)對外銷售個人購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅

　　3.看房屋類型是否為住宅，住宅和非住宅稅費分別如下：

　　(1)交易手續費:住宅5元/㎡，非住宅11元/㎡。買方首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半征收。首次購房指所有家庭成員。

　　(2)交易印花稅:住宅無，非住宅為總價0.05%。按正常交易成交價格計征。

　　(3)房屋登記費:住宅80元/套，非住宅550元/件。

　　4.土地收益金：使用類型為劃撥的需要收取相應的土地收益金。

　　土地收益金：按地段等級收費標準*土地分攤面積

　　5.契稅：2008年11月1日起，個人購買非普通住房的(別墅類和聯體別墅住房除外)契稅稅率為3%，個人購買普通住房的契稅為1.5%。而對于個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　個人家庭唯一住房，重新購置住房的，原有住房已納契稅在重新購房應納契稅稅額中抵減。

　　6.個人所得稅，分為兩種方式：

　　(1)查賬征收計算方為:(評估價格-房產原值-稅金-合理費用)*20%

　　(2)核定征收計算方為:評估價格*1%

　　轉讓個人自用2年且是家庭唯一生活用房的免征個人所得稅

　　7.土地登記費：33元/套

　　8.交易評估費：評估價*0.3%

　　9.測繪費：建筑面積*1.36

　　10.如果請了中介，還需要交中介費：正常交易價格的2%

　　繼承

　　1.首先要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明;

　　2.你與定繼承人向遺產所在地的公證處申請繼承公證，定繼承人應表明對遺囑的真實性無異議。需要提交的材料有：

　　(1)被繼承人死亡證明;

　　(2)該套房屋的產權證明或憑證;

　　(3)戶口簿或可以證明被繼承人與定繼承人的親屬關系的證明文件;

　　(4)繼承人的身份證件;

　　若在辦理公證過程中，定繼承人不予配合，或者對遺囑的效力提出異議，導致公證處做出不予公證的決定時，為了確保你的合權益得以實現，你只能向有管轄權的院提起確權訴訟，由院對案件進行審理后，依作出公證判決。若院判決確認你對該房屋享有繼承權，你就可憑院判決書到房地產交易中心辦理遺產過戶手續。

　　3.辦理房屋過戶登記，申請人是繼承人或者受遺贈人。

　　申請人應當向登記機構提交下列文件：《房地產登記申請書》(原件)、身份證明(復印件)、房地產權證書(原件)、繼承權公證文書或者遺囑公證書和接受遺贈公證書(原件)\契稅完稅憑證(原件)。

　　4.辦理房地產繼承過戶，主要是房地產繼承權公證費用、房屋估價費用及房地產過戶的稅費：

　　(1)繼承權公證費用;

　　繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取，最低不低于200元。

　　(2)房地產價值評估費用。

　　累進稅率，約為房地產的評估價的0.3~0.5%

　　(3)房地產繼承過戶稅費。

　　由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。

　　(4)契稅

　　定繼承人繼承房地產，免契稅，對非定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅1.5%

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