土地專項審計的五個環(huán)節(jié)
土地專項審計內(nèi)容點多面廣，涉及土地資源管理利用、土地出讓金收支以及被征地農(nóng)民利益保障等各個方面。在當前審計力量有限的情況下，做好這項工作，應著重抓好五個環(huán)節(jié)。
一、土地管理政策措施環(huán)節(jié)
近幾年，隨著土地管理日漸精細化，國家和地方出臺了許多相應的政策，政策執(zhí)行情況審計將貫穿整個審計實施過程。在土地專項審計中，對土地管理政策措施方面的審計也是重點內(nèi)容之一。
審計重點：審查地方政府以及主管部門是否貫徹執(zhí)行了國家的土地宏觀調(diào)控政策，地方政府為加強土地管理、節(jié)約集約用地出臺了哪些政策措施，是否與國家制定的政策規(guī)定相符合。
審計方法：一是通過查閱政府和國土部門收發(fā)文件和會議紀要以及土地征收供應等有關(guān)卷宗資料發(fā)現(xiàn)疑點。二是通過瀏覽當?shù)鼐W(wǎng)站，查閱當?shù)氐恼猩桃Y政策和相關(guān)文件。三是審計發(fā)現(xiàn)問題后，要求被審計單位提供以文件或政府會議紀要為彤式的依據(jù)。
二、土地征收審批環(huán)節(jié)
國家實行嚴格的征地審批制度，這也是控制征地規(guī)模的重要保障。土地管理法明確規(guī)定了征地的審批權(quán)限在國家和省兩級。經(jīng)省級以上人民政府批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后，辦理征地審批手續(xù)。通過發(fā)布征收土地公告和補償安置方案公告后，由國土部門、人力資源與社會保障部門、財政部門與鎮(zhèn)政府或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織共同簽訂征地補償安置協(xié)議�？h級以上人民政府是征地行為的主體。
審計重點：一是審查有無規(guī)避法定審批權(quán)限，將單個建設(shè)項目用地拆分審批，將應由國務(wù)院審批的項目拆分后報省政府審批，即“化整為零”審批土地。二是審查有無未批先用、少批多用、以租代征情況，或者預征地等違法違規(guī)行為。重點關(guān)注未通過征地報批手續(xù)，當?shù)卣逦瘯䥇f(xié)商征用土地，或者用地單位或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府直接與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織簽訂征地協(xié)議實施征地，以及“以租代征”等違規(guī)征用土地行為。
審計方法：一是查閱征地審批文件，關(guān)注同一用地單位是否存在分批次上報同一建設(shè)項目用地的情況;檢查國土部門執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)的違法案件統(tǒng)計資料、土地執(zhí)法檢查工作報告，審查征用土地是否經(jīng)過合法審批。二是通過分析征地面積和補償資金等數(shù)據(jù)資料，延伸有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，檢查有元國土部門未參與，僅由開發(fā)區(qū)、園區(qū)管委會或鎮(zhèn)政府與村委會簽訂征地補償協(xié)議、土地承包合同或土地租賃協(xié)議等情況。將土地補償協(xié)議中的土地補償或租賃面積與當年度報批的征地面積進行核對，發(fā)現(xiàn)和揭示未經(jīng)批準征用土地的違法行為。三是在延伸核查違法征地時，注重借鑒國土部門的衛(wèi)星圖片檢查結(jié)果、地籍管理信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用總體規(guī)劃圖等資料進行分析研究，確定違規(guī)土地的地理位置，計量違規(guī)用地的面積。
三、土地供應和使用環(huán)節(jié)
近幾年，國土資源部和地方政府普遍加強了對土地的執(zhí)法檢查，加大了建設(shè)用地批后監(jiān)管的力度。在現(xiàn)實的土地管理中，既存在未經(jīng)批準征用土地等非法占地的情況，同時也存在批而未供、供而未用土地的情況。
審計重點：一是檢查供地是否符合有關(guān)供地政策和節(jié)約用地要求，有無違反產(chǎn)業(yè)政策向國家明令禁止項目供地，有無違規(guī)低于最低價標準出讓土地造成國有土地收益流失的問題。二是檢查供地方式和程序是否合法合規(guī)，有無將應以“招拍掛”方式出讓的土地，違規(guī)采取協(xié)議出讓或劃撥方式供應。三是檢查用地單位是否按用地合同規(guī)定合法使用土地，重點關(guān)注有無長期閑置土地和擅自改變土地用途等問題。尤其關(guān)注開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)閑置土地、浪費土地資源的問題。
審計方法：一是通過瀏覽當?shù)鼐W(wǎng)站、廣告和媒體報道等信息平臺，多方收集了解有關(guān)土地利用方面的外部信息，關(guān)注群眾反映強烈的違規(guī)建設(shè)別墅區(qū)或高爾夫球場等問題。二是查閱土地出讓的卷宗，對照國家規(guī)定，分析協(xié)議出讓和劃撥出讓土地條件以及土地出讓價格是否符合國家控制的標準，三是與當?shù)貒敛块T進行跨部門配合，抽查用地面積較大的單位以及連續(xù)競得土地的.使用者，注重借鑒國土部門土地衛(wèi)星圖片檢查結(jié)果和使用GPS定位儀測量土地面積的功能，核實是否存在閑置土地問題。四是查閱農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批報件以及征收土地文件，與土地供應臺賬進行比較，分析批而未供的土地面積。
四、土地出讓收入征收管理使用環(huán)節(jié)
從審計情況看，2006年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》下發(fā)后，大部分地方政府已經(jīng)將土地出讓收支納入預算管理。在土地出讓收入征收管理使用方面，應加強審計，保證財政資金安全。
審計重點：關(guān)注土地出讓收入是否及時足額征收，與土地受讓人在土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款是否得到嚴格執(zhí)行;是否按照規(guī)定安排支出，有無擅自擴大支出范圍或者違規(guī)使用土地出讓收入;有無違規(guī)減免或者以土地換項目、先征后返或補貼等形式變相減免土地出讓收入的問題。
審計方法：一是查閱政府會議紀要以及國土部門收發(fā)文登記簿和歸檔文件目錄，重點關(guān)注按“一事一議”原則減免土地出讓收入的記錄;審查欠繳土地出讓收入統(tǒng)計臺賬，核實土地出讓收入欠繳數(shù)。二是查閱財政部門土地出讓收入支幽明細賬和有關(guān)憑證，有無以“土地前期整理支出”“企業(yè)扶持資金”“項目補助資金”“科技扶持資金”等名義將土地出讓收入撥付給企業(yè)。不管采用何種方式撥付，都造成了實質(zhì)上的土地低價出讓，審計應重點關(guān)注其中是否存在違法違規(guī)問題。三是將國土部門實際征收土地出讓收入與土地檔案反映的應征數(shù)據(jù)相核對，審查違規(guī)減征、免征、欠征土地出讓收入的問題。四是將國土部門實際征收的土地出讓收人數(shù)額與繳入財政專戶和國庫設(shè)立的專賬數(shù)據(jù)相核對，審查有無截留挪用及體外循環(huán)問題。
五、征地補償資金和補償安置政策的落實環(huán)節(jié)
2010年，國土資源部重新修訂了征收土地公告辦法，進一步規(guī)范了征地工作，各地對征用土地的補償標準和補償發(fā)放程序等也作了明確規(guī)定。近年來，中央和地方相繼出臺了從社會保障到安置就業(yè)、征地農(nóng)民社會養(yǎng)老保險等多種方式解決失地農(nóng)民長遠生計的相關(guān)安置政策。從審計情況看，招商引資發(fā)展經(jīng)濟與財政狀況緊張是并存的。一方面，土地管理不嚴格，存在未批先征的問題;另一方面，財政缺乏足夠的資金解決失地農(nóng)民長遠生計的相關(guān)安置問題。
審計重點：一是檢查地方征地補償安置標準是否符合國家法律法規(guī)和政策規(guī)定，是否存在征地補償資金不到位、欠撥土地補償款等問題。=是對地方政府建立被征地農(nóng)民社會保障制度情況進行調(diào)查和分析，并提出完善被征地農(nóng)民社會保障政策措施的建議。
審計方法：一是對照國家補償安置標準，審閱補償安置協(xié)議和財政部門土地補償支出明細賬以及有關(guān)憑證等資料，檢查被征地農(nóng)民補償費是否及時足額撥付，有無通過與鎮(zhèn)政府簽訂還款承諾書或借款協(xié)議，將應撥付被征地農(nóng)民的土地補償費轉(zhuǎn)為借款的情況。二是將征地臺賬中反映的征地補償費用與財政支出明細賬反映的征地補償資金進行核對，如果財政撥付的補償資金與征地臺賬中反映的征地補償費用懸殊，應進一步核實是否存在財政部門僅撥付青苗補償費，而將土地補償費分年度以租金形式發(fā)放的情況。三是通過座談走訪等形式，調(diào)查被征地農(nóng)民社會保障情況，結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況到當?shù)厝肆Y源和社會保障部門進行調(diào)查，對有關(guān)政策的落實情況進行檢查，切實了解和反映失地農(nóng)民的社會保障落實情況。
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