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2016年房地產經紀人考試業務操作知識點
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一、市場法的基本原理
(1)市場法的概念
市場法又稱市場比較法、比較法，是將估價對象與在估價時點近期交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格做適當的修正和調整，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
(2)市場法的理論依據
市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。
(3)市場法適用的對象和條件
市場法適用的對象是具有交易性的房地產，如房地產開發用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商場、標準工業廠房等。而對于那些很少發生交易的房地產，如特殊工業廠房、學校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場法估價。
市場法適用的條件是在同一供求范圍內存在著較多的類似房地產的交易。如果在房地產市場發育不夠或者房地產交易較少發生的地區，就難以采用市場法估價。
市場法的原理和技術也可以用于其他估價方法中有關參數的求取，如經營收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開發經營期等;
(4)市場法的操作步驟
運用市場法估價一般分為下列7個步驟進行：①搜集交易實例;②選取可比實例;③建立價格可比基礎;④進行交易情況修正;⑤進行交易日期調整;⑥進行房地產狀況調整;⑦求取比準價格。
二、房地產市場細分的原則
對房地產經營與銷售有利的房地產市場細分應該遵循以下原則：
可測量性。可測量性是指各個細分市場的現實或潛在購買力和市場規模大小是可以識別、可以衡量的。
可進人性�？蛇M入性是指房地產企業可能進入所選定細分市場的程度。主要從三個方面判斷細分市場對于企業是否具有可進入性：
�、� 企業是否具有進入細分市場的條件;(如存在貿易壁壘)
②企業是否能將產品推廣給細分市場的消費者;
�、郛a品是否能夠進入市場。
可盈利性。可盈利性是指市場規模足以使企業有利可圖。也就是說，一個細分市場應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發展潛力，足以滿足企業銷售和利潤的要求。
可行性。可行性是指房地產企業選擇的細分市場，能否制定和實施相應有效的市場營銷計劃，包括產品、價格、渠道以及促銷等計劃。
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