2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考點
2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試時間為2016年10月15日、16日。YJBYS小編下面為你準備了2016房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度與政策考點，希望對你有所幫助。
(一)補償對象
為保證被拆除房屋的所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋所有人即被拆遷人給予補償。
(二)補償方式
房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換。
貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。
房屋產(chǎn)權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的市場評估價與調換房屋的市場評估價進行結算、結清產(chǎn)權調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行產(chǎn)權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產(chǎn)權，調換之后擁有了調換房屋的產(chǎn)權。但拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
例題：拆除城市規(guī)劃區(qū)內國有土地上的非公益事業(yè)房屋的附屬物，其補償方式是( )。(2005年房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度試題)
A.產(chǎn)權調換 B.貨幣補償
C.產(chǎn)權調換和貨幣補償相結合 D.產(chǎn)權調換，不找差價
答案：B
解析：拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調換，由拆遷人給予貨幣補償。
(三)補償標準
《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是——等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。
我國房地產(chǎn)市場評估經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)形成比較科學、完善的體系，評估能夠準確地確定被拆遷房屋的市場價值。通過評估確定被拆遷房屋的價值，是利用市場的手段，確保被拆遷人的實際損失能夠準確、合理得到補償?shù)淖詈棉k法。
補償標準以“物”(房屋)為主，更能充分體現(xiàn)等價有償這一民事法律關系基本原則。過去在拆遷補償中過多考慮了“人”的因素，造成拆除同一標的物，因居住人口不一，導致補償標準不一，實際上是要求拆遷這一民事行為的一方當事人，承擔本不應由其承擔的社會責任，替政府進行社會保障，違背了民事法律關系的一般原則。《拆遷條例》把補償安置與戶口分離，淡化人口因素，以房屋價值作為補償安置的標準，既符合法理要求，也便于操作。
《拆遷條例》規(guī)定以原房屋的房地產(chǎn)市場評估價確定其價值，符合市場經(jīng)濟的客觀要求，從法津制度上體現(xiàn)了保護被拆遷人的財產(chǎn)權。
“區(qū)位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市場或區(qū)域中的地位，與其他地方往來的便捷性，與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、學校、醫(yī)院)的距離，周圍環(huán)境、景觀等。區(qū)位對房地產(chǎn)價值的決定作用是極其重要的。兩宗實物和權益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，其價值可能有很大的差別。
“用途”是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證書未標明用途的，以產(chǎn)權檔案中記錄的用途為準。產(chǎn)權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。實際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)，如原設計用途為經(jīng)營性用房的，以取得營業(yè)執(zhí)照作為確認其為營業(yè)性房的依據(jù);如原設計為住宅，改為營業(yè)性用房的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應當有規(guī)劃部門同意變更的依據(jù)。
“等因素”包括被拆遷房屋成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率、樓層、朝向等。對于區(qū)位用途、建筑面積、成新程度、權益狀況、建筑結構形式、使用率等都應在評估時考慮，對樓層、朝向可以采用房改中的系數(shù)，或者確定統(tǒng)一的系數(shù)。對于房屋內部裝修，因每戶裝修的標準各不相同，裝修的年代也各不相同，如果在評估時考慮裝修，可能會加大評估成本，延長評估時間，不利于拆遷工作的進行，所以對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。
房地產(chǎn)價格評估是指房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，選擇適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。
此外，在評估時，不但要考慮房屋本身及占用的土地，還要考慮被拆遷人擁有的院落及附屬設施。如一個四合院的價值與沒有院落、但具有同樣建筑面積的房屋的補償是不一樣的;一個有停車位的賓館與一個有相同建筑面積、但沒有停車位的賓館價值是不相同的。這些都應當在評估時予以充分考慮。
例題：在城市房屋拆遷中，貨幣補償?shù)慕痤~，按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以( )確定。 (2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題)
A.房屋重置價格 B.房屋評估價格
C.房地產(chǎn)市場價格 D.房地產(chǎn)市場評估價格
答案：D
解析：《拆遷條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償?shù)幕驹瓌t是--等價有償，采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場評估的辦法確定。
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