房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《制度與政策》考點詳解

2016房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人《制度與政策》考點詳解

　　商品房預(yù)售

　　一、商品房預(yù)售制度概述

　　商品房預(yù)售產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代初，世界上有許多國家和地區(qū)也都有類似制度。1994年《城市房地產(chǎn)管理法》從國家法律上確立商品房預(yù)售許可制度，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對商品房預(yù)售管理機構(gòu)、預(yù)售許可制度的實施和監(jiān)管做出了具體的規(guī)定。在存量住房尚未基本滿足社會需求，且直接融資渠道尚未充分形成的情況下，商品房預(yù)售制度對解決住房問題發(fā)揮了重要作用。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市達90%以上。

　　二、商品房預(yù)售的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

　　(3)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

　　(4)向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　城市規(guī)劃修改

　　規(guī)劃經(jīng)批準(zhǔn)后，應(yīng)當(dāng)嚴格執(zhí)行，不得擅自改變。當(dāng)出現(xiàn)某些不能適應(yīng)城市經(jīng)濟與社會發(fā)展要求的情況時，就需要進行適當(dāng)?shù)男薷摹?/p>

　　有下列情形之一的，組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃：

　　(1)上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更，提出修改規(guī)劃要求的;

　　(2)行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的;

　　(3)因國務(wù)院批準(zhǔn)重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的;

　　(4)經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的;

　　(5)城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。

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