房產估價師估價結果與價值標準

房產估價師估價結果與價值標準

　　消費者在換房、購房過程中考慮的因素很多，價格、地段、戶型設計、房屋質量、開發商的實力和信譽、合法的手續……價格是其中最重要最敏感的因素。其實在任何一種買賣交易中，商品都需要衡量和確定其價格，但房地產更需要一種專業的估價，因為房地產具有獨一無二性和價值量大的特點。不同區位的房產價值相差很大，而且隨著市場變化、周圍交通和環境的變化還會引起房地產價值的變化。房地產作為居民支付的最大商品，價值量大，值得請人估價，也能承受得起相應的估價費用。

　　【估價結果】

　　估價結果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價值、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。

　　☆對不同估價方法估算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。

　　1、最終綜合確定估價結果時沒說明理由(各種方法得出的結果差別不大時可用簡單算術平均。否則，用加權平均，且權數不宜大于0.7小于0.3。特殊處理要說明原因)。

　　確定估價結果的理由不充分：“根據上述計算為XXX”屬不充分。估價結果需要有理由來支持(估價原則、估價人員周密計算、根據本房地產市場情況、專家意見、估價人員經驗等來確定估價結果)

　　2、單純的地價評估要分別表示出單位地價、總地價、樓面地價3種價格。

　　3、將價格類型說錯(比準價格、收益價格、積算價格)。價格稱謂錯誤

　　4、技術報告中的估價結果未折算為人民幣。

　　5、結論不能直接寫為多少(結論也不能少大寫金額);

　　6、物業的資本價值求取時，應注意有效使用年期。

　　7、計算土地單價時，計算的步驟和采用的土地面積。

　　8、在估價報告和技術報告中委托方和估價方是否是同一單位以及估價結果前后是否一致。

　　9、估價報告的有效期不應超過一年，應用的有效期為自完成估價報告交付之日起原則上為一年，但在市場狀況變化很大的情況下，估價報告的有效期不能超過半年。

　　10、注意估價結果報告中，金額大寫是否和前面小寫及技術報告中的一致，且大寫金額不能有誤。

　　11、估價結果報告中通常漏掉價值定義、估價作業日期、估價時點等到項，而要注意時點的確定日期與估價目的相吻合。如估價目的是預測未來的樓價，而時點在現在是不對的，另外，還有回顧性估價、保險賠償等時點的確定也要一并注意。

　　12、價值定義的說明，如評估的是拍賣價格、抵押價格等，還要說明與市場價格的調整幅度。

　　13、從估價報告的全局看，估價方法的選用是否正確，此問題關鍵。

　　11估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應有理由①有條件選用市場法的要用市場法②收益性的房地產要用收益法③具有投資開發或潛力的要用開發法

　　【價值標準】

　　1.建設用地使用權出讓價格評估，應分清土地土地使用權協議、招標、拍賣的出讓方式。協議出讓的價格評估，應采用市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和拍賣底價評估。

　　2.房地產轉讓價格評估，應采用市場價值標準。

　　3.從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用市場價值。

　　4.房地產抵押價值評估，應采用市場價值標準。

　　5.房地產課稅估價宜采用市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規定。

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