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贛州市住宅小區物業管理辦法「全文」
《贛州市住宅小區物業管理辦法》已經2009年5月22日市政府第35次常務會議審議通過，自2009年7月1日起施行。下面是小編整理的辦法全文：
第一章 總則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善居民的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《江西省城市居住小區物業管理條例》和其他有關法律法規規章，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內住宅小區的物業管理活動適用本辦法。
第三條 市、縣(市、區)政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
市、縣(市、區)政府規劃、建設、城管、財政、公安、消防、工商、稅務、物價、環保等部門應當在各自職責范圍內密切配合，共同做好物業管理工作。
街道辦事處(鄉鎮政府)在房地產行政主管部門指導下，具體組織本轄區物業管理工作;負責組織、協調業主大會成立、業主委員會的選舉及備案登記，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，協調解決物業服務企業和業主之間的關系和矛盾。
社區居委會協助街道辦事處(鄉鎮政府)和房地產行政主管部門做好物業管理工作，參與籌備成立業主大會、組建和改選業主委員會等工作，調處物業管理服務中的矛盾糾紛。
第四條 城市規劃區內的新建住宅小區和共用設施設備齊全的原有住宅小區應當實行物業管理。
業主大會決定實行自治管理的住宅小區，必須接受社區居委會的指導和監督。
城市規劃區內未成立業主大會且未實行物業管理的住宅小區或者零星住宅，由社區居委會實行準物業管理，提供公共區域保潔、綠化和共用設施設備的養護維修等基本服務。業主大會成立后準物業管理活動自行終止。
第五條 物業管理區域的劃分應當以經批準的物業項目規劃用地范圍、社區布局、物業的共用設施設備、建筑物規模等因素確定。
分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，應當歸屬于一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，且不存在共用設施設備的，可以劃分為不同的物業管理區域。
已經實施物業管理的不同物業管理區域，經各自的業主大會同意后可以合并為一個物業管理區域。
第六條 房地產行政主管部門應當向社會公布物業服務企業資質、信用等基本信息，接受公眾查詢。
本市以外的物業服務企業進入本市從事物業服務的，應當經物業項目所在地的工商部門注冊登記，并在房地產行政主管部門登記備查。
第二章 業主及業主大會
第七條 業主在物業管理活動中，享有法定權利，承擔法定義務。
業主應當向物業服務企業和業主委員會提供聯系地址、通訊方式，物業服務企業和業主委員會對業主的個人信息應當保密，除配合執法部門執行公務外不得泄露。
第八條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;
(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第(五)、(六)項事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第九條 物業管理區域符合下列情形之一時，應當召開首次業主大會會議,成立業主大會,選舉產生業主委員會：
(一)物業出售且已經交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首套物業出售并交付使用滿兩年的。
第十條 業主籌備成立業主大會應當在物業所在地街道辦事處(鄉鎮政府)的指導下，由業主代表、建設單位或者公有住房出售單位、社區居委會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公示，公示時間不少于7天。
第十一條 業主大會籌備組應當履行下列職責：
(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(二)參照示范文本擬定《業主大會議事規則(草案)》、《管理規約(草案)》和《業主大會章程(草案)》;
(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;
(四)確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單;
(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款第(一)至(四)項內容以及業主委員會委員候選人的簡歷、相片應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。
第十二條 召開業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加，邀請所在社區居委會列席。
業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位推選業主代表參加。業主不能親自參加業主大會會議的，可以書面委托其他人參加。
第十三條 業主委員會產生后，業主大會會議由業主委員會組織召開。業主委員會不依法召開業主大會會議的，由街道辦事處(鄉鎮政府)責令限期召開;逾期仍不召開的，由街道辦事處(鄉鎮政府)組織召開。其他任何單位和個人不得召集業主大會會議。
第十四條 業主委員會委員為5人以上的單數，從物業管理區域內符合法定條件的業主中選舉產生。
業主委員會委員不得收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬，不得向本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務或者推薦他人就業，不得收受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，應當依法履行職責，向業主大會負責并報告工作情況。業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人，副主任1-3人。
業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，半數以上的委員參加，所作決定必須經過全體委員半數以上同意。需要業主委員會會議討論、決定的事項應當在會議召開3日前在物業管理區域內公告，聽取業主和物業使用人的建議和意見。業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
業主委員會的任期在《業主大會議事規則》中規定。任期屆滿前2個月，選舉產生新一屆業主委員會。
第十六條 業主大會或者業主委員會的決定，對全體業主具有約束力。決定違反法律、法規的，物業所在地的房地產行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮政府)應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求法院予以撤銷。
第十七條 業主委員會應當對業主、物業使用人違反管理規約等損害其他業主、物業使用人合法權益的行為予以勸阻、制止。業主委員會經業主大會授權可以代表全體業主對物業管理有關事項依法提起訴訟。
第十八條 業主大會和業主委員會的經費收支情況應當至少每年公布一次，公布的內容、次數、地點等由業主大會決定。
業主委員會的工作經費、業主委員會委員是否領取報酬及其具體標準由業主大會決定。
第十九條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在街道辦事處(鄉鎮政府)備案，街道辦事處(鄉鎮政府)對依法選舉產生的業主委員會出具備案證明。
(一)業主大會會議記錄和會議決定;
(二)《業主大會議事規則》;
(三)《管理規約》;
(四)《業主大會章程》;
(五)業主委員會委員的名單及其業主身份證明;
(六)應當提供的其他材料。
業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當依照前款規定將變更事項重新備案。
第二十條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止，業主委員會應當及時公告全體業主：
(一)不再是本物業管理區域業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失工作能力;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭呈;
(四)被法院判處刑罰。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會會議通過后中止其委員職務，并提請下次業主大會會議審議：
(一)不履行業主義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正;
(二)一年內三次無故缺席業主委員會會議;
(三)違反本辦法第十四條第二款規定;
(四)其他原因不宜擔任業主委員會委員。
業主委員會中止委員職務時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。
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第三章 前期物業管理
第二十二條 建設單位應當在物業管理區域內無償配置物業管理用房。物業管理用房的面積按照下列比例分段累加計算：物業管理區域建筑面積在3萬平方米以下的，按4‰計算;3萬平方米以上不足10萬平方米的部分，按2‰計算;10萬平方米以上的部分，按1‰計算。
物業管理用房按照前款規定計算低于50平方米的，應當按照不低于50平方米的標準配置。
業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積一般不低于20平方米。
第二十三條 物業管理用房的位置、面積應當作為土地出讓前置條件，規劃行政主管部門在核發建設用地規劃許可證時應當進行審查確認。
物業管理用房一經確定，建設單位不得隨意變更。
第二十四條 物業管理用房應當為地面以上可以獨立使用、能夠確權的房屋，具備通水、通電、初裝修、衛生間等基本條件。
物業管理用房屬于全體業主共同所有，不得用于抵押、交換、買賣。未經業主大會同意，不得改作他用。
第二十五條 建設單位應當按照下列規定對新建住宅小區配置安全防范設施：
(一)建筑面積3萬平方米以下的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統;
(二)建筑面積3萬平方米以上的小區，配置帶管理中心的聯網式樓宇對講系統、帶紅外線夜視功能的電子監控裝置和紅外線周界防越報警系統。
新建項目在辦理商品房預售許可證時，建設單位應當確定并書面承諾物業管理用房和安全防范設施的配置情況。
第二十六條 新建項目在辦理商品房預售許可證之前，建設單位應當通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，但投標人少于3人或者物業管理區域的總建筑面積小于3萬平方米的，經項目所在地房地產行政主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘。
建設單位應當參照建設部的示范文本與選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。物業服務企業應當在簽訂前期物業服務合同后15日內，根據服務項目的規劃建設條件、物業管理服務方案向所在地房地產行政主管部門申請核發《物業管理服務等級證明》。物業服務企業憑《物業管理服務等級證明》報當地價格行政主管部門核定前期物業服務收費標準。
第二十七條 建設單位應當在銷售物業之前，會同前期物業服務企業參照建設部的示范文本制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
臨時管理規約不得侵害業主的合法權益。
第二十八條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，作出必要的說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。
第二十九條 新建商品住宅經竣工驗收備案后，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料、辦理公共物業承接驗收手續：
(一)小區總平面規劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)屬全體業主共有的房產及共用設施設備清單;
(五)物業管理所必需的其他資料。
第三十條 在辦理物業承接驗收手續時，物業服務企業應當對以下項目進行接管，并且進行必要的使用試驗：
(一)物業管理用房;
(二)安全防范設施、設備;
(三)化糞池、排污(下水)管道、公共照明、道路、綠化帶等共用配套設施;
(四)其他需要接管的共用設施設備。
第四章 物業管理服務
第三十一條 由業主大會決定選聘物業服務企業的，物業服務合同由業主委員會與物業服務企業參照建設部的示范文本簽訂。物業服務企業應當按照物業服務合同約定提供服務，不得只收費不服務或者多收費少服務。
第三十二條 物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體收費內容、定價形式和標準根據價格行政主管部門的規定，由業主和物業服務企業在物業服務合同中約定。
實行準物業管理的，其收費標準按照價格行政主管部門發布的服務項目指導價執行。
第三十三條 物業服務企業應當公布物業服務收費項目和收費標準。實行酬金制收費方式的，應當對物業管理的各項資金建帳立制，定期公布收支情況。實行包干制收費的，應當定期公布利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的收支情況。
第三十四條 業主應當根據物業服務合同約定的標準和時間交納物業服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位全額交納。
第三十五條 物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理。
第三十六條 利用物業公共區域或者共用設施設備以及業主共有財物進行經營的，其管理、收費和利益分配等事項由業主大會決定。未成立業主大會的，經營收入按照約定扣除一定服務費用后的余額歸全體業主共有，由物業服務企業根據臨時管理規約以及小區其他管理規定建立專戶管理，定期公布賬目接受業主監督。
第三十七條 物業管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線電視使用費應當向終端用戶收�。�
(一)業主自用的向業主收取，電梯、轉供電、二次供水、中央空調等房屋設備運行的專項性服務費由受益業主分攤;
(二)物業服務企業使用的向物業服務企業收取。
有關單位不得強制物業服務企業代收，不得因物業服務企業拒絕代收而停止提供有關服務。物業服務企業接受委托代收前款第(一)項規定費用的，可以約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
住宅小區內的公共用水用電價格應當按照居民用水用電價格計價。
第三十八條 物業服務企業應當協助公安、消防部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業應當立即采取應急措施，同時報告有關管理部門或者單位。
第三十九條 業主大會決定解聘物業服務企業或者物業服務企業主動退出物業管理的，應當提前30日書面通知對方，并在物業管理區域內進行公告。物業服務企業應當在物業服務合同終止后3日內將物業管理用房和本辦法第二十九條規定的資料移交給業主委員會，10日內與業主核對并結清物業服務費用。
第五章 物業的使用與維護
第四十條 業主裝飾裝修房屋，必須服從小區物業管理，開工前向物業服務企業申報登記，按規定提交有關材料。物業服務企業應當及時審查業主提交的申報登記材料。對符合規定的裝飾裝修項目與業主簽訂裝飾裝修管理服務協議，為施工人員辦理出入證件。協議應當明確注意事項、禁止行為和違約責任，可以約定收取適當的建筑垃圾清運費，但不得超出價格行政主管部門核定的標準。
第四十一條 在物業管理區域內不得有下列行為：
(一)未經原設計單位同意、擅自拆改房屋承重結構;
(二)侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設施設備;
(三)未經城市規劃行政主管部門批準改變物業規劃用途、搭蓋建(構)筑物、在住宅外立面以及非承重墻上開門窗;
(四)違反規定飼養家禽、寵物;
(五)違反規定擺攤設點、占道經營;
(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(七)在建(構)筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超標準噪音;
(九)法律法規規章禁止的其他行為。
前款第(一)至(八)項內容應當在管理規約或者臨時管理規約中明確約定。
第四十二條 物業服務企業應當加強物業裝飾裝修的施工監督以及物業管理區域的秩序維護，發現違反裝飾裝修管理服務協議和本辦法第四十一條規定的行為必須立即制止并督促改正。已經造成事實后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。
第四十三條 物業存在安全隱患，危及公共利益以及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
因物業使用、裝飾裝修、維修造成其他業主、物業使用人或者其他人人身財產損壞的，責任人應當承擔修復、賠償等責任。
第六章 住宅專項維修資金
第四十四條 住宅專項維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、政府監督原則，按照建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》建立、使用和管理。
第四十五條 房地產行政主管部門負責商品住宅專項維修資金的指導和監督，下設專項維修資金管理機構具體負責商品住宅專項維修資金管理的日常工作。
財政部門負責售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監督。
第四十六條 房地產行政主管部門應當指定當地一家商業銀行作為本行政區域內商品住宅專項維修資金的專戶管理銀行，開設住宅專項維修資金專戶。
第四十七條 商品住宅、非住宅業主應當按照物業所在地住宅建筑安裝工程每平方米平均造價的5%交存首期住宅專項維修資金，具體交存金額由房地產行政主管部門確定后向社會公布。建筑安裝工程造價發生較大變化，或者國家和本省的交存標準作出調整時，房地產行政主管部門應當及時進行調整和公布。
第四十八條 本辦法實施前物業已經交付使用但未繳交首期住宅專項維修資金的，業主應當補交。具體交存方式和標準由業主大會決定，業主委員會負責追繳。
本辦法實施后已出售但未交付的物業，業主應當在辦理交付手續前按照物業所在地房地產行政主管部門公布的現行標準交存首期住宅專項維修資金。已經辦理交付手續但未繳交首期住宅專項維修資金的應當補交，拒不交納的，由業主委員會依法追繳。
第四十九條 尚未成立業主大會的商品住宅業主和非住宅業主交存的住宅專項維修資金應當存入房地產行政主管部門開設的住宅專項維修資金專戶管理。
已經成立業主大會的，經業主大會決定，住宅專項維修資金可以由業主委員會設立專戶管理。原由房地產行政主管部門代管的，經業主大會決定、業主委員會申請，可以將該物業管理區域內業主交存的專項維修資金賬面余額劃轉至業主委員會開設的住宅專項維修資金專戶管理，接受業主和房地產行政主管部門監督。
第七章 法律責任
第五十條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商解決;協商不成的，可以申請街道辦事處(鄉鎮政府)調解或者依法向法院起訴。
業主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人對違反法律法規規章和本辦法的行為，可以向房地產、規劃、建設、物價、城管、公安、環保、工商、消防等執法部門和供電、供水、供氣、通訊、有線電視等有關單位投訴或者舉報。有關單位受理后應當進行調查核實，在規定時間內答復投訴人或者舉報人。
第五十一條 物業服務企業發現業主、物業使用人或者裝飾裝修企業違法違章裝飾裝修行為不及時向有關部門報告的，房地產行政主管部門可視情節輕重，依法給予警告或者不良行為紀錄。
第五十二條 業主及物業使用人不按時繳納物業服務費，物業服務企業可以通過發書面通知、在物業管理區域內公示等方式催繳。經催繳逾期仍不繳納的，可以按照合同約定的比例加收滯納金，合同未約定的按每日3‰的標準加收滯納金。拒不繳納物業服務費的，物業服務企業可以依法向法院申請支付令或者提起訴訟。
第五十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。建設單位違反規定將房屋交付買受人的，由房地產行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第五十四條 有關行政主管部門和單位的工作人員有下列行為之一的，應當依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任：
(一)對物業服務企業未按規定進行資質審查或者批準的;
(二)不按照物業管理服務等級評定標準進行物業服務等級評定的;
(三)因未依法履行監督職責造成嚴重后果的;
(四)其他濫用了職權、貪腐收受了賄賂、徇私與舞弊、玩忽職守的行為。
第八章 附則
第五十五條 大廈寫字樓、醫院、學校、專業市場、工業區以及其他非居住房屋的物業管理參照本辦法執行。
第五十六條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者其他實際合法使用房屋的人。
本辦法所稱物業，是指各類房屋及其配套的共用部位、共用設施設備等。
本辦法所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第五十七條 本辦法自2009年7月1日起施行。
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