安慶市物業管理辦法「全文」

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安慶市物業管理辦法「全文」

　　《安慶市物業管理辦法》已經2007年2月15日市人民政府常務會議通過，現予發布，自2007年4月1日起施行。下面是辦法全文：

　　第一章總則

　　第一條為規范物業管理活動，明確業主、物業使用人、物業管理企業及建設單位之間的權利和義務，保障物業的合理使用，創建整潔、安全、文明、舒適的居住環境，根據國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》及相關法律法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市城市規劃區范圍內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

　　第三條市房地產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、城管執法、公安、工商、物價等行政主管部門按照各自職責，密切配合，做好有關管理與監督工作。

　　第四條街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

　　居民委員會、村民委員會和業主大會、業主委員會、物業管理企業應當依照各自職責，互相支持和配合，做好社區管理、社區服務與物業管理工作。

　　第二章業主、業主大會及業主委員會

　　第五條房屋所有權人為業主。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　物業管理區域內全體業主組成業主大會，并選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第六條業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)推選業主代表，享有被推選權;

　　(六)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權;監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、使用權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守業主公約(含業主臨時公約)、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時足額交納物業服務費用，配合物業服務活動;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的范圍，應充分考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設、規模經營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規定劃分：

　　(一)新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設的，應當按照小區整體規劃設計范圍劃分為一個物業管理區域;

　　(二)新建住宅小區內的非住宅物業應當與住宅小區劃分為同一個物業管理區域;

　　(三)住宅建筑規模在2萬平方米以下的，按照街區道路等自然邊界圍合的區域，可以將幾個住宅區劃分為一個物業管理區域;

　　(四)商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業管理區域。

　　(五)本辦法施行前已經建成并實施物業管理的住宅物業，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域。

　　第九條在一個物業管理區域內，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地轄區房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)和物業所在地居(村)民委員會組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。業主大會籌備組成員名單應當以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主大會籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。首次業主大會會議一般應當制定業主公約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會等。

　　第十條對尚未成立業主大會，有下列情形之一的物業管理區域，建設單位應當引導業主按照規定召開首次業主大會會議:

　　(一)入住率達到50%以上的;

　　(二)首批物業交付滿2年,并且入住率超過30%的;

　　(三)首批物業交付滿3年的。

　　第十一條同一個物業管理區域內業主較多的，可以推選業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議前，就業主大會會議討論的事項書面征求其代表的業主意見;對需業主投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的具體意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

　　第十二條首次業主大會會議上業主的投票權按如下方式確定：

　　(一)住宅物業按照一套房屋計一投票權;

　　(二)非住宅物業按照建筑面積每200平方米計一投票權;建筑面積200平方米以下，有房地產權證的，每證計一投票權。

　　業主的投票權可以書面委托其他業主、物業使用人行使，但物業使用人不享有業主委員會委員的被選舉權。

　　首次業主大會會議之后業主的投票權由業主大會議事規則確定。

　　第十三條業主大會行使下列職權：

　　(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;

　　(二)選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作;

　　(三)選聘、解聘物業管理企業;

　　(四)決定物業專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

　　第十四條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

　　業主大會作出決定，必須經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主通過。決定第十三條第四項規定的事項，必須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主通過。

　　第十五條業主大會會議分為定期會議和臨時會議。召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項以書面形式在物業管理區域內公告。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　(一)有20%以上業主提議的;

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

　　業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，房地產行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。

　　第十六條業主公約應當包括以下內容：

　　(一)物業的名稱、地點、面積及戶數;

　　(二)業主大會的召集程序及決定物業區域內重大事項的方式;

　　(三)公共場所及共用設施設備狀況;

　　(四)業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及共用設施設備的權益;

　　(五)業主參與物業管理的權利;

　　(六)業主對業主委員會及物業管理企業的監督權;

　　(七)物業維修、養護和管理費用的繳納、使用、監管;

　　(八)業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則;

　　(九)違反業主公約的責任;

　　(十)其他有關事項。

　　第十七條業主大會議事規則應就以下事項作出約定：

　　(一)業主大會的議事方式;

　　(二)業主大會的表決程序;

　　(三)業主投票權確定辦法;

　　(四)業主委員會的組成和委員任期;

　　(五)其他有關事項。

　　第十八條業主公約、業主大會議事規則自業主大會通過之日起生效，并由業主委員會在物業管理區域內公告。

　　第十九條業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則對物業管理區域內的全體業主具有約束力。

　　業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則違反法律、法規的，市房地產行政主管部門應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十條業主委員會委員應當符合下列條件:

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主;

　　(二)遵守法律、法規和規章;

　　(三)遵守業主大會的決定、業主公約、業主大會議事規則，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有業主公信力;

　　(五)具有一定的組織協調能力和必要的工作時間。

　　第二十一條業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業主委員會會議，推選產生主任1人、副主任1至2人。經業主大會同意，業主委員會可以聘請執行秘書，負責處理業主委員會日常事務。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將業主大會會議的決定、業主公約、業主大會議事規則以及業主委員會組成人員名單等材料報市房地產行政主管部門備案，并告知相關的居民委員會。

　　前款規定的備案事項發生變更的，業主委員會應當在30日內以書面形式重新備案和告知。

　　第二十二條業主委員會由業主大會選舉產生，每屆任期一般為3年，業主大會議事規則規定少于3年的從其規定，其組成人員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉，推舉新一屆業主委員會委員候選人;逾期未換屆的，市房地產行政主管部門應當督促其換屆。

　　業主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第二十三條業主委員會的職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;

　　(四)監督業主公約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第二十四條業主大會、業主委員會應依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第二十五條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業管理區域內公告:

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續3次以上的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)因犯罪正在受到刑事追究的;

　　(五)以書面形式向業主大會提出辭職的;

　　(六)拒不履行業主義務的;

　　(七)其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要增減或調整業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第二十六條業主大會、業主委員會開展工作的經費，以及業主委員會委員的補貼和執行秘書的酬金，由全體業主承擔，其籌集、管理和使用辦法由業主大會確定。

　　前款規定的費用的籌集和使用情況，業主委員會應當定期以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第二十七條業主大會、業主委員會應當積極配合相關居(村)民委員會依法履行自治管理職責，支持居(村)民委員會開展工作。

　　居(村)民委員會應當協調業主與業主、業主與物業管理企業之間的矛盾糾紛

　　第三章前期物業管理及移交

　　第二十八條住宅物業的建設單位應當在銷售物業前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業進行前期物業管理，并簽訂前期物業服務合同。

　　投標人少于3個或者住宅物業面積在5萬平方米以下的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十九條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第三十條建設單位物業銷售前，應當依照建設行政主管部門公布的業主臨時公約示范文本制定業主臨時公約。并將業主臨時公約報市房地產行政主管部門備案。

　　業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主權利義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　建設單位應當在物業銷售時將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當在業主臨時公約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　在首次業主大會通過的業主公約生效后，業主臨時公約即行失效。

　　第三十一條物業管理企業承接物業服務時，建設單位應當向物業管理企業提供物業共用部位、共用設施設備清單，并按照有關規定共同對共用部位、共用設施設備進行查驗;建設單位應當及時解決物業管理企業提出的物業質量和設計問題以及其他遺留問題。查驗結束后，雙方應當按照規定辦理承接驗收手續。物業管理企業應將移交結果向全體業主公示。

　　在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　前期物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備及相關資料交還業主委員會。

　　第三十二條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位和物業管理企業不得擅自處分。

　　第三十三條在規劃、設計房地產項目時，應當統籌規劃、合理布局共用配套設施和物業管理服務設施。物業管理區域內應當按照不低于物業總建筑面積的3‰配置物業管理用房，且最少不低于建筑面積80平方米。

　　市規劃行政主管部門許可建設項目時，應當在規劃設計方案中，確定物業管理用房的位置和面積。物業管理用房應為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應當便于物業管理活動。

　　物業管理用房是指物業辦公用房、保安值班用房、水電工操作用房、保潔用房、業主委員會活動用房。

　　第三十四條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位應當按照有關規定，按工程總造價3%的比例提取物業工程質量保修金，專戶存儲，專項用于物業保修期內的維修，并接受業主、業主委員會和市房地產行政主管部門的監督。

　　物業工程質量保修金的管理與使用根據相關法規的規定執行。

　　第四章物業管理服務

　　第三十五條物業管理企業必須具備規定的資質條件，持有《企業法人營業執照》和《物業管理企業資質證書》，方可從事物業經營業務。

　　從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

　　第三十六條物業管理企業的權利：

　　(一)根據有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、秩序進行管理;

　　(二)依照物業服務合同和有關規定收取服務費用，并取得合理的利潤;

　　(三)制止違反物業管理規定的行為;

　　(四)選聘專業企業承擔專項經營業務;

　　(五)法律、法規規定或業主大會授予的其他權利。

　　物業管理企業的義務：

　　(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益和經濟效益;

　　(二)履行物業服務合同，提供安全防范、衛生保潔、共用部位及設施設備維修養護等服務;

　　(三)定期公布物業管理服務費和維修資金的使用情況;

　　(四)接受業主委員會和業主的監督;

　　(五)組織、協助有關單位提供社區服務，開展社區文化活動;

　　(六)法律、法規規定或物業服務合同約定的其他義務。

　　第三十七條物業管理企業承擔物業管理事務，應當按照相應的資質條件簽訂物業服務合同，合同應當報市房地產行政主管部門備案。

　　物業服務合同采用格式條款的，提供方應當將合同樣本在制定后30日內報工商行政管理部門備案。

　　業主與物業管理企業對發生在產權物業部位內的人身生命、財產有特殊保護、保管要求的，另行簽訂特殊保護、保管合同。

　　第三十八條物業服務合同應當包括下列內容：

　　(一)物業管理區域范圍及基本情況;

　　(二)物業管理事項;

　　(三)物業服務質量標準;

　　(四)物業服務費用;

　　(五)雙方的權利義務;

　　(六)專項維修資金的管理與使用;

　　(七)物業管理用房的配置、使用、維修和管理;

　　(八)物業服務合同期限;

　　(九)違約責任;

　　(十)物業服務合同終止、解除條件;

　　(十一)其他約定的事項。

　　第三十九條物業服務合同簽訂前，業主委員會應當將擬簽訂的物業服務合同在物業管理區域內公示不少于15天，充分聽取業主意見后，再提交業主大會通過。物業服務合同內容如需變更的，業主委員會應當將變更的內容在物業管理區域內公示，并按照業主大會規定的程序確認變更合同。

　　第四十條物業服務合同期限屆滿前3個月，物業管理企業應當與業主委員會協商續約事宜。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約的，業主大會應當及時選聘其他物業管理企業。

　　物業服務合同期滿不再續約或者解除物業服務合同的，原物業管理企業應當在合同終止之日起10日內，向業主委員會移交下列資料和財物:

　　(一)國務院《物業管理條例》第二十九條第一款規定的資料;

　　(二)物業管理用房和物業共用部位、共用設施設備;

　　(三)有關代管的物業管理的款項及其他應當移交的票據和賬冊。

　　業主大會重新選聘物業管理企業后，業主委員會應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業管理企業，原物業管理企業應當與新選聘的物業管理企業做好物業管理交接工作。

　　第四十一條物業管理企業與業主或者建設單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　物業交付業主前，物業服務費由建設單位承擔;物業交付業主后，由業主承擔，物業服務費自物業交付之日起交納。

　　物業管理企業為業主提供合同約定以外有償服務的，應當征得業主同意。

　　第四十二條物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價，具體辦法另行制定。

　　物業具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業合同中約定。

　　物價部門會同房地產行政主管部門對物業服務收費進行監督管理。

　　第四十三條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業收取有關費用，業主使用的，向業主收取;物業管理企業使用的，向物業管理企業收取。

　　物業管理企業可以接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業的委托有償代收前款費用，但不得向業主收取任何額外費用。

　　公用企業不得向物業管理企業扣收業主應承擔的有關費用。

　　第四十四條物業管理企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第四十五條物業管理區域內的下列設施歸屬全體業主所有：

　　(一)物業管理用房;

　　(二)垃圾集散間、公廁;

　　(三)物業管理區域內的公共綠地、道路、圍墻、運動場及其他公共場所、公用設施;

　　(四)按規劃配建的非機動車車位、車庫;

　　(五)建設費用已分攤進入房屋銷售價格的公共配套設施。

　　以上用房、設施設備和場地不得抵押與買賣，不得改變使用用途。

　　第四十六條市房地產行政主管部門應當建立物業管理投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人。

　　第五章物業的使用與維護

　　第四十七條物業管理企業應當對業主裝飾裝修房屋進行指導和監督。

　　業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理企業;物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

　　業主或者物業使用人裝飾裝修房屋的，應當遵守有關法律法規規定。

　　第四十八條物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同后，將物業承租人、出租期限、承租人物業使用性質、物業服務費用交納約定等情況書面告知業主委員會和物業管理企業。

　　第四十九條物業使用中禁止下列行為:

　　(一)拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)擅自改變房屋用途或外貌，影響他人生活、工作或市容環境的;

　　(五)違反規定擺攤設點、占道經營;

　　(六)違反規定傾倒垃圾、污水和雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)違反規定停放自行車和機動車輛;

　　(九)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品,排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音;

　　(十)法律、法規和規章禁止的其他行為。

　　違反前款規定的，業主、業主委員會、物業管理企業有權予以制止。

　　第五十條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的書面同意后，由物業管理企業依法向有關部門辦理報批或登記手續。在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入物業專項維修資金，但業主大會另作決定的除外。

　　第五十一條建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　車輛在共用部位的停放和管理等事項，由業主大會決定。業主對車輛停放有特殊保管要求的，由業主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

　　第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用企業，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納物業專項維修資金。

　　物業專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　物業專項維修資金的管理，實行專戶存儲、統一管理、按幢設賬、核算到戶的原則，具體使用和續籌方案由業主大會按照國家有關規定決定。業主委員會應當每半年向業主公示物業專項維修資金的使用情況，并接受市房地產行政主管部門的監管。

　　第五十四條物業維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔:

　　(一)保修期滿后物業自用部位和自用設備的維修、更新、改造費用，由業主承擔;

　　(二)保修期滿后物業共用部位和共用設施設備的日常運行、維護費用，在業主繳納的物業服務收費中支出;維修、更新、改造費用，在專項維修資金中列支，根據受益對象，由本幢、本單元物業業主或者物業管理區域內全體業主按照各自擁有的物業建筑面積的比例承擔;

　　(三)物業共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　物業管理企業對物業共用部位、設施設備進行管理、維修時，相關業主和物業使用人應當給予配合。