呂梁市物業管理辦法「全文」

呂梁市物業管理辦法「全文」

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　　第一章總則

　　第一條為了規范我市物業管理活動，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造和保持整潔、安全、文明、舒適的人居環境，根據國務院《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》和其它有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內的物業管理。

　　第三條本辦法所稱物業，是指房屋及配套的設施設備和相關場地。

　　本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。業主在物業管理活動中的權利和義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　物業使用人對物業的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本辦法和業主公約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四條新建住宅小區必須按照本規定統一實行物業管理。鼓勵機關、企(事)業等單位推行物業管理。

　　第五條物業管理實行業主自治管理與物業管理企業專業管理服務相結合的原則。

　　物業管理應當向社會化、專業化、市場化發展，提高服務質量，改善人居環境。

　　第六條呂梁市建設局是本市物業管理的行政主管部門。呂梁市房地產管理局、各縣市區人民政府房地產管理局(中心)負責本行政區域內的物業管理工作。

　　各有關行政管理部門按照各自的職責，協同市、縣房地產管理部門做好物業管理工作。

　　第二章業主和業主大會

　　第七條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條物業管理區域的劃分應當遵循下列原則：

　　(一)方便居民的生活和工作;

　　(二)有利于對物業實施統一管理;

　　(三)有利于社區建設與管理。

　　第九條有下列情形之一的，市、縣房地產管理部門可以將其確定為一個物業管理區域：

　　(一)屬于獨立封閉式小區的;

　　(二)處于同一街區或者位置相鄰的;

　　(三)配套設施設備可以共享的;

　　(四)其他可以整治成一個物業管理區域的。

　　根據前款第(二)、(三)、(四)項確定的物業管理區域，建筑物規模一般不小于3萬平方米。

　　物業管理區域劃分后，市、縣房地產管理部門應當在物業管理區域內公告。

　　第十條市、縣房地產管理部門要建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明下列事項：

　　(一)物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積;

　　(二)共用設施設備情況;

　　(三)建設單位、產權單位;

　　(四)業主總戶數、居住人口、產權構成比例;

　　(五)物業管理企業名稱、管理時間。物業管理企業變更的，業主委員會應當及時向市、縣房地產管理部門備案。

　　第十一條在一個物業管理區域內，有下列情形之一的，業主、建設單位(或者公有住房出售單位)、物業管理企業均可以向市、縣房地產管理部門提出召開首次業主大會會議的報告：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的建筑面積不足50%，但自第一個業主入住之日起滿2年的。

　　市、縣房地產管理部門應當自收到報告之日起30日內，指導成立首次業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業主直接推舉產生的業主代表和建設單位(或者公有住房出售單位)組成。籌備組組成人員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十二條籌備組負責下列籌備工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)提出業主大會議事規則和業主公約草案;

　　(三)登記和確認業主身份，核定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)提出業主委員會委員產生草案;

　　(五)其他準備工作。籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，將前款所列內容以書面形式在物業管理區域內公告。公告時間不少于7日。

　　第十三條籌備組應當自成立之日起30日內，在市、縣房地產管理部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議。

　　第十四條業主在首次業主大會會議上的投票權數由套(處)票和面積票組成，具體按照以下標準確定：

　　(一)住宅物業一套計1票，其建筑面積達到200平方米計2票，達到300平方米計3票，以此類推;

　　(二)非住宅物業一處計1票，其建筑面積超過100平方米，每增加50平方米增加1票。

　　業主在第二次及其以后的業主大會會議上的投票權數由業主大會議事規則規定。

　　第十五條業主大會會議應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

　　業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會制定和修改業主公約、業主大會議事規則、專項維修資金使用和續籌方案，選聘和解聘物業管理企業，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

　　第十六條一個物業管理區域內業主在300人以上的，可以以幢、單元、樓層等為單位推舉一名業主參加業主大會會議。被推舉業主應當于參加業主大會會議7日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求推舉業主的意見。凡需投票表決的事項，應當由推舉業主本人根據投票權數簽署贊同、反對或者棄權的書面意見，由被推舉業主收集并提交業主大會，作為投票時的表決意見。

　　被推舉業主因故不能參加業主大會的，推舉業主可以另外推舉一名業主參加。

　　第十七條業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構。

　　業主委員會委員的人數應當是5至15人的單數，業主委員會任期為3至5年，可以連選連任。

　　召開業主委員會會議必須有過半數委員出席，所作決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　第十八條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向市、縣(市)房地產管理部門備案：

　　(一)業主大會成立的情況;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)業主公約;

　　(四)業主委員會委員的基本情況。市、縣房地產管理部門應當自收到備案資料之日起7日內，協助業主委員會辦理印章刻制等相關手續。

　　業主委員會換屆、委員資格終止或者變更，應當重新備案。

　　第十九條業主委員會認為有必要，或者有20%以上業主提議，可以變更業主委員會委員;變更業主委員會委員的，應當召開業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

　　第二十條業主委員會委員有下列情形之一的，經業主大會會議通過，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是本物業管理區域業主的;

　　(二)連續3次無故缺席業主委員會會議的;

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(四)以書面形式向業主大會提出辭呈的;

　　(五)拒不履行業主義務的;

　　(六)因其他原因不宜繼續擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員應當自委員資格終止之日起3日內，將其保管的財務憑證、檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交業主委員會。

　　第二十一條業主大會、業主委員會應當按照國務院《物業管理條例》有關規定履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主委員會委員不得在為本物業管理區域提供服務的物業管理企業中任職。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。業主大會、業主委員會作出的決定對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，市、縣房地產管理部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十二條業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔;經費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業主大會議事規則規定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內的顯著位置公布，并接受業主的監督。

　　第三章物業管理企業

　　第二十三條物業管理企業應當依法取得物業管理企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。從事物業管理的人員，應當依法取得職業資格證書。

　　物業管理企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的職業資格證書。

　　第二十四條物業管理企業在物業管理活動中享有下列權利：

　　(一)根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定物業管理工作制度;

　　(二)根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用;

　　(三)選擇專業性服務企業承擔專項服務業務;

　　(四)制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為;

　　(五)法律、法規規定的其他權利。物業管理工作制度涉及約束業主行為的，應當經業主大會審議通過，或者經持有二分之一以上投票權的業主書面同意后執行。

　　第二十五條物業管理企業在物業管理活動中應當履行下列義務：

　　(一)履行物業服務合同;

　　(二)接受業主、業主大會和業主委員會的監督;

　　(三)執行物業管理行業規范、服務標準;

　　(四)妥善保管物業有關資料;

　　(五)接受有關行政管理部門的監督管理;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十六條物業管理企業被解聘的，應當自收到解聘通知之日起10日內與建設單位或者業主委員會辦理物業的交接驗收手續，并退出該物業管理區域。

　　第四章物業管理服務

　　第二十七條住宅小區開發建設項目在方案設計和設備安裝過程中，應當具備物業管理所必須的物業管理服務用房、安全防范設施以及便于開展物業管理服務的各項功能。住宅小區分期開發、分期驗收的，分期開發建設項目也應當具備實施物業管理的基本條件;不具備實施物業管理基本條件的，不得交付使用。

　　物業管理服務用房面積不應少于住宅小區總建筑面積的5‰。

　　第二十八條新建住宅小區商品房預售前，住宅出售單位應當通過招標方式選聘確立前期物業管理企業;未確立的，市、縣房地產管理部門不得頒發商品房預售許可證書。

　　第二十九條住宅出售單位不得將住宅的共用部位、共用設施設備和住宅小區其他公共建筑、設施、場地的所有權、使用權單獨轉讓。

　　住宅出售單位尚未出租、出售的空置房屋，其物業管理服務費用由住宅出售單位承擔，并享有和承擔相應的權利、義務。

　　第三十條住宅小區經房地產部門組織綜合驗收合格后，住宅出售單位應當持住宅小區綜合驗收合格證書，與業主委員會共同向房地產管理部門提出住宅小區移交書面申請;經房地產管理部門審查合格批準后方可辦理移交。

　　住宅出售單位應當在房地產管理部門批準移交住宅小區之日起5日內向業主委員會移交已分攤進住宅銷售成本且所有權屬于全體業主共同所有的物業管理服務用房和其他小區配套設施。

　　第三十一條住宅出售單位在提出移交申請時，應提交下列資料：

　　(一)住宅小區物業管理移交明細表;

　　(二)住宅小區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(四)共用配套設施、地下管網工程竣工圖;

　　(五)各種設施、設備的使用說明書、電路示意圖;

　　(六)物業管理服務用房資料;

　　(七)維修基金資料;

　　(八)包括環保、綠化等相關工程的住宅小區綜合驗收資料;

　　(九)房屋質量保證書、房屋使用說明書和物業管理委托合同文本;

　　(十)其他必要資料。

　　第三十二條住宅出售單位應當在辦理住宅小區移交手續的同時，將代收的維修基金移交給業主委員會。業主委員會成立前，在業主辦理房屋權屬證書時，住宅出售單位應當將代收的維修基金移交給當地房地產管理部門代管。

　　移交新建住宅小區物業時，未售出的住宅，維修基金參照已售住宅維修基金標準由住宅出售單位墊付，并在以后售房時按照規定向購房者補收。在辦理房屋權屬證書時，由房地產管理部門或業主委員會按實結算，多退少補。

　　前期物業管理期間，未經房地產管理部門批準，任何單位不得使用維修基金。

　　第三十三條業主委員會成立之前，由住宅出售單位選聘的物業管理企業實行前期物業管理。業主委員會成立后，在選聘物業管理企業時，同等條件下應優先聘用實施前期物業管理的物業管理企業。

　　實行前期物業管理，物業管理企業應當與住宅出售單位簽訂前期物業管理委托合同并報房地產管理部門備案。

　　第三十四條從事物業管理的企業應當持有房地產管理部門核發的物業管理資質等級證書，方可從事相應的物業管理服務。

　　物業管理企業實行資質年審制度;物業管理人員實行持證上崗制度。

　　第三十五條業主委員會應當采用公開招標方式選聘物業管理企業。

　　新建住宅物業的建設單位應當通過招標投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模小于3萬平方米的，經物業所在地設區的市、縣房地產管理部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　業主、業主大會可以通過招標投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　招標人應當自確定中標人之日起15日內，向市、縣房地產管理部門提交招標投標情況的書面報告。

　　第三十六條物業管理招標投標的具體程序按照國家有關規定執行。

　　第三十七條前期物業管理按照《山西省物業管理條例》有關規定執行。

　　第三十八條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業簽訂書面的物業服務合同。簽訂合同時，可以參照國家制定的物業服務合同示范文本。

　　物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第三十九條業主委員會應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，按照規定，與物業管理企業辦理物業的交接驗收手續。

　　第四十條物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作。

　　物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當認真履行職責，不得侵害居民的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行公務。

　　第四十一條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當直接向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等服務的最終分戶使用人。

　　前款所列單位不得強制物業管理企業代收前款規定費用，也不得因物業管理企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。

　　物業管理企業接受委托代收第一款規定費用的，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十二條物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

　　物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。物業管理企業應當遵守國家有關價格的法律、法規，實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。

　　物業服務收費實行政府指導價的，物業管理企業應當按照國家和省價格主管部門的規定，同時標明基準收費標準、浮動幅度和實際收費標準。

　　第四十三條業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　物業服務費用實行酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質疑時，物業管理企業應當及時答復。

　　第四十四條市、縣房地產管理部門應當及時處理業主、物業使用人、業主委員會和物業管理企業在物業管理活動中的投訴，并將處理結果回復投訴人。

　　房地產管理部門接到投訴后，認為該投訴事項不屬于其職責范圍的，應當及時告知投訴人向有關部門投訴。

　　第五章物業的使用和維護

　　第四十五條業主、物業使用人和物業管理企業使用物業應當遵守有關法律、法規、規章的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關系。

　　業主、物業使用人應當按照城市規劃行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。擅自改變房屋使用性質的，物業管理企業應當制止，并及時向有關管理部門報告。

　　第四十六條物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)破壞房屋承重結構和主體結構、損壞房屋外貌;

　　(二)違法修建建筑物、構筑物;

　　(三)損壞物業共用部位、共用設施設備及場地，擅自移動、拆改共用設施設備;

　　(四)擅自設置營業攤點;

　　(五)占用、損壞綠地、樹木和綠化設施;

　　(六)擅自在物業共用部位、共用設施設備上安裝、放置、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻劃;

　　(七)擅自在城市中的住宅小區內飼養畜禽;

　　(八)違反有關規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產生超過規定標準的噪音;

　　(九)利用物業從事損害公共利益和侵害他人合法權益的活動;

　　(十)法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。

　　第四十七條車輛在物業管理區域內停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照價格主管部門的規定確定收費標準。

　　車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務，在物業管理區域內停放的，不得向其收費。

　　第四十八條物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人使用;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人，但不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人。

　　第四十九條物業管理企業利用物業的共用部位、共用設施設備及場地從事經營性活動的，應當經物業管理區域內相關業主和業主委員會書面同意并報有關部門批準。經營性活動的收益，主要用于補貼相關業主的物業服務費用和專項維修資金，具體補貼由物業管理企業和相關業主、業主委員會約定。業主委員會應當將有關情況報告業主大會。

　　第五十條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設施設備維修、養護的責任和費用。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十一條住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后未交納專項維修資金的，住房購買人和公有住房出售單位應當按照國家有關規定補交專項維修資金。

　　專項維修資金余額不足時，業主應當按照國家有關規定續交。

　　第五十二條專項維修資金由市、縣房地產管理部門或者其委托的單位代收。

　　未成立業主委員會的，專項維修資金由市、縣房地產管理部門代管;業主委員會成立的，市、縣房地產管理部門應當自業主委員會成立之日起30日內，將其代管的專項維修資金本息一并移交業主委員會。

　　第五十三條專項維修資金應當在金融機構開設專戶儲存，按幢建賬，按戶核算。

　　專項維修資金的代管單位和業主委員會應當每半年公布一次專項維修資金的收支情況。

　　專項維修資金的使用，應當按照國家有關規定接受審計監督。

　　第五十四條專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金按照下列規定使用：

　　(一)一幢住宅只有一個單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從該幢住宅的專項維修資金中支出;

　　(二)一幢住宅有兩個以上單元的，共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，從各單元的專項維修資金中支出;

　　(三)物業管理區域內共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照各幢住宅的建筑面積比例從各幢住宅的專項維修資金中支出。

　　第五十五條業主轉讓物業的，專項維修資金中的剩余部分應當結轉受讓人。

　　因拆遷或者其他原因造成物業滅失的，剩余的專項維修資金應當退還業主。

　　第六章 法律責任

　　第五十六條業主或者使用人未按物業管理委托合同約定繳交物業管理服務費的，業主委員會應當協助催繳，限期繳交。逾期仍不繳交的，物業管理企業可以按日加收欠交金額3‰的滯納金或者按照合同約定加收滯納金;逾期6個月仍不繳交的，物業管理企業可依法申請人民法院強制追繳欠費和滯納金。

　　第五十七條違反本辦法規定，法律、法規有處罰規定的，依照有關法律、法規的規定處罰。

　　第五十八條違反本辦法規定，未取得物業管理企業資質證書從事物業管理活動的，或者超越資質等級從事物業管理活動的，依據《山西省物業管理條例》第五十八條予以處罰。

　　第五十九條違反本辦法規定，物業管理企業自接到解聘通知之日起10日內不退出該物業管理區域的，依據《山西省物業管理條例》第五十九條予以處罰。

　　第六十條違反本辦法規定，擅自改變房屋使用性質的，由市、縣房地產管理部門責令改正，并依法予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十一條違反本辦法規定，破壞房屋承重結構和主體結構的，由市、縣(市)房地產管理部門責令改正，恢復原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條違反本辦法規定，市、縣房地產管理部門挪用專項維修資金的，物業管理企業挪用專項維修資金的，業主委員會的成員及其工作人員、物業管理企業的工作人員挪用專項維修資金的，依據《山西省物業管理條例》第六十二條予以處罰。

　　第六十三條違反本辦法規定，市、縣房地產管理部門的工作人員或者其他有關行政管理部門的工作人員，利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章 附則

　　第六十四條本辦法自發布之日起施行。

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