廈門市住宅區物業管理條例實施細則

廈門市住宅區物業管理條例實施細則

　　根據《廈門市住宅區物業管理條例》第三十九條規定，現制訂頒布《廈門市住宅區物業管理條例實施細則》，請認真貫徹執行。

　　第一章　總則

　　第一條　根據《廈門市住宅區物業管理條例》(以下簡稱《條例》)的規定，制定本細則。

　　第二條　《條例》所稱業主是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人，包括取得房屋產權證的所有權人、已簽訂房屋買賣合同并經房屋管理部門登記備案的買受人、以及拆遷安置協議或購買經濟適用房確定的房屋所有權人。

　　開發建設后尚未出售的房屋，其開發建設單位視為業主。

　　第三條　《條例》所稱入住是指業主收到書面入住通知并辦理完相關入住手續。

　　業主在收到書面入住通知的限定期限未辦理入住手續，經書面催告仍逾期未辦理入住手續的，視為入住。入住通知應當符合法律法規規定和合同約定。

　　第四條　《條例》所稱物業的前期管理是指首個業主辦理完入住手續至業主委員會依法成立時止的物業管理服務活動。

　　第五條　物業管理區域以立項、規劃批準的范圍確定。但有下列情況之一的，可以由開發建設單位、管理責任單位或業主委員會提議(有業主委員會的應當由業主委員會提議)，建設行政主管部門會同有關部門根據方便管理服務、節約管理成本和業主自愿原則劃定：

　　(一)一個物業管理區域超出立項、規劃手續批準的范圍;

　　(二)已實施物業管理的多個物業管理區域合并;

　　(三)物業管理區域不明確的舊城區、城中舊村區及其他區域擬實施物業管理的。

　　第六條　市建設行政主管部門在組織實施《條例》中，負責制訂行業發展規劃及實現規劃目標的相關政策和措施;負責物業管理服務企業的資質管理和從業人員的培訓教育;負責組織有關部門對物業管理區域的物業管理服務進行考評。市建設行政主管部門可委托區建設行政主管部門辦理《條例》和本細則規定的事項。

　　在區建設行政主管部門監督指導下，街道辦事處、鎮人民政府負責本轄區物業管理區域的業主會議召開、業主委員會選舉等有關事宜的指導、協調工作。

　　社區居民委員會依照本細則在配合、參與協調和監督指導所轄的物業管理區域的物業管理活動的過程中，有權對影響和損害業主利益、公眾利益的事項進行勸導、教育或提請街道辦事處、鎮人民政府或有關行政管理部門進行監督管理。

　　廈門市物業管理協會應加強自身建設，建立健全對物業管理服務企業、業主委員會等會員單位的自律管理制度，并配合市建設行政主管部門做好從業人員培訓教育等行業發展工作。

　　第二章　業主自治管理

　　第七條　開發建設單位在組織召開第一次業主會議選舉產生業主委員會的前一個月，應書面報告住宅區所在區建設行政主管部門。區建設行政主管部門會同街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、社區居民委員會代表，組成業主自治監督指導小組。

　　第八條　業主自治監督指導小組履行以下職責：

　　(一)依照物業管理服務的有關法律法規對開發商組織召開的第一次業主會議進行監督;?

　　(二)經三分之二以上小組成員同意，有權對業主會議的召開程序、表決辦法、表決事項等事宜提出監督意見;

　　(三)對業主會議召開、業主委員會組成過程中的糾紛進行協調;

　　(四)發現違法行為及時向有關執法機關報告。

　　第九條　業主可以委托代理人出席業主會議。物業代管人、物業使用人可憑有效證件(代管證件、租賃合同有直接委托或約定的，依委托或約定代行業主的權利義務)參加業主會議并行使委托授權范圍內的權利事項。其它代理人的授權委托書應經公證機關公證或所在物業管理區域的社區居民委員會確認。

　　第十條　開發建設單位應于第一次業主會議召開的前15天，將會議的時間、地點、形式、審議表決內容、業主委員會候選人名單及簡歷、投票權數、參加會議業主或代表的權利義務等在物業管理區域的顯著位置張榜公布，同時書面通知每位業主。

　　第十一條　開發建設單位應在《條例》規定的期限內自行組織召開或委托市物業管理協會、已進駐的物業管理企業組織召開第一次業主會議并選舉產生業主委員會。逾期未組織召開或開發建設單位因破產倒閉等客觀原因無法組織召開第一次業主會議的，可由住宅區所在的業主自治監督指導小組直接組織召開或委托已實施物業管理的企業組織召開第一次業主會議，并選舉產生業主委員會。

　　第十二條　第一屆業主委員會委員候選人可由以下方式推薦產生：

　　(一)由住宅區內20位以上業主簽名推薦、住宅區超500戶的按百分之五以上業主簽名推薦，或按住宅區樓宇的幢號、梯號、樓層簽名推薦。但推薦人不得重復簽名推薦;

　　(二)開發建設單位推薦;

　　(三)由住宅區所在社區居民委員會推薦。

　　開發建設單位、社區居民委員會推薦的候選人數合計不得超過候選人總數的百分之二十。?

　　第十三條　第一次業主會議的組織者應將推薦產生的侯選人的個人簡況在住宅區公示，公示時間應不少于3日。

　　第十四條　由業主自治監督指導小組從推薦產生的候選人中指定若干名候選人，配合業主會議的組織者開展擬訂業主公約草案、業主委員會章程草案、選聘物業管理企業方案草案及其他需要提交第一次業主會議表決的文件資料等籌備工作。

　　第十五條　在業主自治監督指導小組監督下，第一次業主會議按下列程序召開：

　　(一)公布會議程序;

　　(二)組織召開第一次業主會議的代表匯報會議的組織情況;

　　(三)開發建設單位或其委托的物業管理企業匯報前期物業管理的情況;

　　(四)介紹業主委員會候選人基本簡況;

　　(五)依照表決權數投票差額選舉業主委員會委員;

　　(六)已推選出的業主委員會委員投票選舉業主委員會主任委員及副主任委員;

　　(七)在業主委員會主任委員主持下，修改業主委員會章程草案、業主公約草案及提交第一次業主會議表決的文件資料并根據需要推選業主委員會執行秘書;

　　(八)對業主委員會章程、業主公約、授權事項、執行秘書人選及其它有關住宅區公共利益的重大事項進行表決。

　　第十六條　業主委員會委員應符合以下條件：

　　(一)遵守物業管理法律、法規、規章和業主公約、業主委員會章程;

　　(二)有足夠的時間履行業主委員會委員職責;

　　(三)品行端正，具有較強的責任感并熱心公益事業;

　　(四)具有完全民事權利能力和民事行為能力;

　　(五)在本市實際居住。

　　第十七條　屬于下列情形之一的業主委員會委員，可由業主會議、臨時業主會議予以終止業主委員會委員資格：

　　(一)不符合《條例》第十條、本細則第十六條規定情形的;

　　(二)違反物業管理法律、法規、業主委員會章程、決議，情節嚴重或造成嚴重后果的;?

　　(三)無故缺席業主委員會會議、業主會議連續三次以上;

　　(四)利用業主委員會委員職權侵害業主合法權益和非法干預物業管理企業正常物業服務活動的;

　　(五)以書面形式向業主委員會提出辭呈;

　　(六)因疾病等原因無法繼續履行業主委員會委員職責的;

　　(七)其它不適宜擔任業主委員會委員的情形。

　　第十八條　第一次業主會議召開以后入住的業主，有權了解住宅區物業管理的有關事項。

　　第十九條　業主委員會任期臨屆滿，現屆業主委員會在業主自治監督指導小組的監督指導下，組織召開業主會議進行換屆選舉。換屆選舉按以下程序進行：

　　(一)換屆選舉前15天，業主委員會或其委托物業管理企業將換屆選舉事項告知全體業主。告知事項應包括：

　　1、換屆依據;

　　2、推薦候選人辦法;

　　3、會議程序;

　　4、監督指導單位及電話等內容。

　　(二)按本細則第十二條第(一)項之規定推選候選人。

　　(三)換屆選舉前7天，由業主委員會或其委托物業管理企業將會議的時間、地點、形式、議題、候選人名單及簡歷、投票權數等事項在物業管理區域的顯著位置張榜公布。

　　(四)會議議程應包含的內容：

　　1、業主委員會代表作工作報告;

　　2、物業管理企業作工作報告;

　　3、宣讀候選人名單及簡況;

　　4、推薦監票員;

　　5、按表決權數投票表決;

　　6、已當選的業主委員會委員以無記名投票選舉業主委員會主任委員及副主任委員;

　　7、其它事項在新一屆業主委員會主持下審議表決。

　　(五)換屆選舉結果在10日內向住宅區所在的區建設行政主管部門備案。

　　第二十條　公共設施、設備相對獨立的分期開發的住宅區，先期開發面積超過2萬平方米，且先期開發住宅區符合業主委員會成立條件的，經住宅區所在區建設行政主管部門確認，召開臨時業主會議并成立臨時業主委員會。

　　臨時業主會議的召開程序、條件、職責及臨時業主委員會權利和義務與業主會議、業主委員會相同。

　　第二十一條　分期開發的住宅區完成整個住宅區開發建設，且符合業主委員會成立條件的，應按《條例》及本細則的規定組織召開第一次業主會議并選舉產生業主委員會，臨時業主委員會同時自行終止。

　　由開發建設單位或臨時業主委員會申請，經住宅區所在區建設行政主管部門同意，可由臨時業主委員會組織召開業主大會，按本細則規定的換屆選舉程序召開業主會議并進行業主委員會換屆選舉。臨時業主會議視同第一次業主會議。

　　第二十二條　業主委員會應建立公章管理制度，并經全體委員過半數通過。公章管理人違反制度使用公章的，由公章使用人承擔相應責任。

　　第二十三條　業主委員會應建立業主及使用人的投訴受理制度。受理以下事項：

　　(一)對物業管理服務合同約定事項的投訴;

　　(二)對業主公約約定事項的投訴;

　　(三)對業主會議、臨時業主會議及業主委員會職權內作出決定事項的投訴;

　　(四)對物業管理服務中的其他民事糾紛進行調解。

　　業主委員會應認真受理投訴和糾紛案件，對處理不了的投訴案件可提請街道辦事處、鎮人民政府或區建設行政主管部門協調解決，也可告知當事人依法申請仲裁或提起訴訟。在投訴受理中，發現違法行為的，業主委員會應予以勸阻、制止，并向有關行政主管部門報告。

　　第二十四條　業主委員會可以指定委員或執行秘書或成立專門機構受理投訴，并給予投訴受理工作人員適當經濟補助。

　　投訴受理處理結果應向投訴人反饋。投訴受理處理的匯總情況應向業主會議公布。

　　第三章　物業管理服務

　　第二十五條　開發建設單位是前期物業管理服務責任單位。開發建設單位應就前期物業管理的有關事項與購房人在房屋買賣合同中明確或同時簽訂前期物業管理服務協議。

　　房屋買賣合同就前期物業管理事項約定或前期物業管理服務協議主要包括以下內容：

　　(一)物業管理服務單位;

　　(二)物業管理服務收費價格;

　　(三)物業管理服務標準;

　　(四)對物業管理服務投訴的管理辦法;

　　(五)業主的權利和義務;

　　(六)糾紛處理途徑。

　　第二十六條　開發建設單位不得將違法建筑、臨時建筑以及擅自將公共場所或公共部位改變規劃、設計、使用性質作為物業管理用房移交業主委員會。

　　第二十七條　開發建設單位向業主委員會移交物業時，所移交的物業管理區域內的公共設施或房屋的共用部位、共用設備應完好，有損壞的，開發建設單位應組織修繕后移交。?

　　開發建設單位與業主委員會的移交事項應列出清單，注明公共設施、共用部位、共用設備的狀況及移交日期。移交文件應有開發建設單位代表和業主委員會代表簽字并加蓋公章。

　　第二十八條　前期物業管理服務合同期限至業主委員會成立后選聘物業管理企業時屆滿。業主會議或受業主會議委托的業主委員會選聘物業管理企業，其物業管理服務合同期限至下一屆業主委員會產生后選聘物業管理企業時屆滿。

　　第二十九條　物業管理服務合同應載明《條例》第十六條的內容，同時應具體明確以下事項的管理服務標準、要求及相關的權利義務：

　　(一)住宅樓共用部位的維修維護;

　　(二)電梯的保養和維修;

　　(三)化糞池的維護清理;

　　(四)停車場的管理;

　　(五)對業主的室內裝修管理責任和義務;

　　(六)檔案資料的保管責任;

　　(七)安全防范服務;

　　(八)其它公共服務設施設備的管理責任;

　　(九)業主公約中屬住宅區管理秩序的內容。

　　以上管理服務項目，國家或行業有標準的，應依照標準執行。

　　第三十條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托物業管理企業代為收取相關費用的，委托服務費用由雙方協商確定。

　　第三十一條　物業管理企業不得將整體物業管理服務工作轉包其他企業或個人，但可就專業管理服務項目委托專業公司承擔。專業管理服務需要資質資格條件的，應委托有相應資質資格的專業服務企業承擔。

　　第三十二條　全體業主共有的公共場所用于經營的，業主會議或其授權委托的業主委員會可以委托物業管理企業經營管理，經營收益歸全體業主所有。該經營收入除依合同約定支付物業管理企業管理服務費用外，經業主會議或經業主會議授權的業主委員會表決通過，可作如下用途：

　　(一)補充房屋公共維修金或公共設施專用基金;

　　(二)添置業主委員會辦公用品;

　　(三)租用業主會議場地;

　　(四)支付執行秘書、投訴受理工作人員工資。

　　第三十三條　物業管理企業依委托合同提供物業管理區域內公共事務的物業管理服務外，可以對業主提供非公共事務的物業管理服務，服務標準和費用由物業企業與業主另行約定。

　　第三十四條　物業管理區域內的業主出租房屋時，應告知承租人物業管理有關規定和要求，并就繳交物業管理費等有關事項在租賃合同中明確。

　　第三十五條　物業管理企業在實施物業管理服務時，應盡必要的注意義務。發現物業管理區域內存在安全隱患時，應及時向業主委員會、有關業主及相關管理部門報告;在物業管理區域內發生突發性的安全事故或可能導致危害后果的事件時，應及時向有關部門報告并采取必要措施予以消除或控制;發現違法行為時，應予以勸阻、制止，并及時向有關執法機關報告。

　　第三十六條　物業管理企業未能履行物業管理服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第四章　物業管理服務收費及資金管理

　　第三十七條　物業管理服務費用由業主和物業管理企業根據政府的指導價格，按照合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則協商確定。

　　第三十八條　前期物業管理服務費的收費標準，由開發建設單位與買受人在房屋買賣合同中約定。前期物業管理期間，開發建設單位或其委托的物業管理企業不得收取房屋買賣合同約定以外的其他費用，法律、法規、規章規定的除外。

　　第三十九條　開發建設單位可根據企業自身情況減、免收取物業管理服務費，但不得以此為由降低合同約定或承諾的管理服務標準。

　　開發建設單位在房屋銷售中約定或承諾減收、免收物業管理服務費超出前期物業管理期間的，開發建設單位依法向業主委員會移交工程建設檔案資料時，應與業主委員會簽訂提供擔保的減、免物業管理服務費合同，并報市建設行政主管部門、市價格行政主管部門備案。

　　第四十條　開發建設單位在房屋銷售中約定或承諾減免的，由開發建設單位根據其與業主委員會的合同約定物業管理服務費向物業管理企業支付約定或承諾減、免部分的物業管理服務費。物業管理企業對尚不足物業管理服務委托合同約定標準的物業管理服務費差額向物業管理區域內的業主收取。

　　第四十一條　物業管理企業應依照物業管理服務合同的約定向物業區域全體業主公布物業管理服務費的收取情況;物業管理服務合同未約定的，應每半年公布一次。公布的內容包括：

　　(一)收取依據和標準;

　　(二)應繳物業管理服務費的總面積和收取情況，其中對未收取的，應列名單和注明原因;

　　(三)公共場所經營收入;

　　(四)公攤水電費用的收取、使用情況;

　　(五)房屋維修金和公共設施專用基金的收取、使用情況。

　　第四十二條　承接多個物業管理服務項目的物業企業應以物業管理服務項目為財務核算對象建立企業財務二級核算制度。

　　業主委員會有權對其物業管理服務項目的收費進行監督。

　　第四十三條　物業管理區域應依法設置房屋公共維修金制度。房屋公共維修金繳交標準和使用管理辦法由業主委員會制定，報業主會議表決通過后實施。房屋公共維修金由業主委員會委托物業管理企業在收取物業管理服務費時一并收取，并由業主委員會按幢號或梯號專帳管理或委托物業管理企業管理。

　　房屋公共維修金繳交標準不得低于市價格行政主管部門核定的最低繳交標準。

　　第四十四條　物業管理區域內的房屋公共維修金與公共設施專用基金可以合并管理使用。具體管理辦法由市建設行政主管部門會同有關部門制定實施。

　　第四十五條　業主委員會成立以后，未售或已售未裝修使用的房屋按物業管理服務合同約定的物業管理服務收費標準減半繳交，公攤水電費按公攤標準減半繳交，業主會議作出決定的除外。

　　辦理裝修手續或其他用途使用的，應按物業管理服務合同約定金額繳交物業管理服務費。?

　　第四十六條　對裝修人履行裝修協議的，物業管理企業收取的裝修押金應于裝修人向物業管理企業報告裝修項目竣工后的5個工作日內退還。

　　物業管理企業對裝修人違反裝修協議不予返還的裝修押金，除可提取10%的管理費之外，應�？顑Υ嬷翗I主委員會成立后移交，并入物業區域房屋公共維修金管理使用。

　　第五章　附則

　　第四十七條　《條例》第二十九條第(六)項“其他必要資料”系指滿足公共設施、共用部位、共用設備使用、維修、管理的基本要求的有關資料。

　　第四十八條　本實施細則由市建設行政主管部門負責解釋。

　　第四十九條　本實施細則自2004年1月1日起實施。

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