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深圳市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，1996年9月20日深圳市人民政府令第52 號(hào)發(fā)布 2004年8月26日深圳市人民政府令第135號(hào)修正。下面是細(xì)則的具體內(nèi)容：
第一章 總 則
第一條 根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)第五十一條的規(guī)定，制定本細(xì)則。
第二條 《條例》所稱物業(yè)管理，是指對(duì)住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，使之保持正常狀態(tài)的行為。
《條例》第二十六條所稱專營(yíng)公司，是指接受物業(yè)管理公司的委托，承擔(dān)住宅區(qū)的機(jī)電設(shè)備、清潔衛(wèi)生、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)維修養(yǎng)護(hù)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。
第三條 《條例》所稱入住，是指入住人收到書(shū)面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù);入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。
《條例》第十二條所稱一戶一票，是指一套單元式住宅為一戶，享有一票表決權(quán)。
第四條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、管委會(huì)、物業(yè)管理公司及專營(yíng)公司，應(yīng)當(dāng)依照《條例》和本細(xì)則規(guī)定承擔(dān)管理、維修、養(yǎng)護(hù)與整治責(zé)任，保障房屋安全使用，維護(hù)物業(yè)正常使用。
業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人以及施工單位在對(duì)物業(yè)進(jìn)行使用、維修養(yǎng)護(hù)、裝修改造、施工安裝時(shí)，應(yīng)遵守《條例》和業(yè)主公約的規(guī)定，文明居住，文明施工，愛(ài)護(hù)物業(yè)。
第五條 住宅區(qū)管理處負(fù)責(zé)對(duì)住宅區(qū)的物業(yè)實(shí)施具體管理，在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算。
住宅區(qū)管理處主任的任職條件由市住宅主管部門(mén)確定。
第六條 市住宅主管部門(mén)建立物業(yè)管理資質(zhì)等級(jí)核準(zhǔn)登記制度，對(duì)符合規(guī)定條件的物業(yè)管理公司分別頒發(fā)甲、乙、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
未取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的，不得從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二章 業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)
第七條 區(qū)住宅管理部門(mén)在住宅區(qū)已交付使用且入住率達(dá)到《條例》規(guī)定條件的六個(gè)月內(nèi)，應(yīng)會(huì)同開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主大會(huì)。
第八條 第一次業(yè)主大會(huì)的召集人，須于召集會(huì)議前十四天將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容、形式、管委會(huì)委員候選人名單、投票權(quán)數(shù)、投票人的權(quán)利和義務(wù)等書(shū)面送達(dá)每名業(yè)主。
已入住的業(yè)主應(yīng)按《條例》和本細(xì)則規(guī)定出席業(yè)主大會(huì)并參加表決。
業(yè)主可以一棟、一個(gè)單元或一層樓為單位，推選樓長(zhǎng)或樓宇代表出席業(yè)主大會(huì)，但須辦理委托代理手續(xù)，明確代理事項(xiàng)和產(chǎn)權(quán)份額。
第九條 管委會(huì)委員實(shí)行差預(yù)選舉。
管委會(huì)委員候選人由業(yè)主大會(huì)召集人推薦;十名以上有投票權(quán)的業(yè)主聯(lián)名，也可以推薦候選人。
第十條 管委會(huì)的日常事務(wù)由執(zhí)行秘書(shū)負(fù)責(zé)處理。
設(shè)有專職管委會(huì)主任的，只能聘請(qǐng)一名執(zhí)行秘書(shū);未設(shè)有專職管委會(huì)主任的、管委會(huì)可根據(jù)實(shí)際情況臨時(shí)聘請(qǐng)人員承擔(dān)管委會(huì)的一次性工作。
管委會(huì)聘請(qǐng)執(zhí)行秘書(shū)和其他人員，均應(yīng)簽訂聘任合同。
第十一條 專職管委會(huì)主任、執(zhí)行秘書(shū)的津貼數(shù)額由業(yè)主大會(huì)確定;其他聘請(qǐng)人員的臨時(shí)一次性津貼由管委會(huì)確定。
津貼可從管理服務(wù)費(fèi)中支出。
第十二條 省委會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)為單數(shù)。
管委會(huì)委員工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)或無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不出席管委會(huì)會(huì)議，或有違法違紀(jì)行為的，省委會(huì)可向業(yè)主大會(huì)建議罷免其委員職務(wù)。
第十三條 管委會(huì)不得從事以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)可以對(duì)業(yè)主公約進(jìn)行修改補(bǔ)充。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)修改通過(guò)后的業(yè)主公約，對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力，業(yè)主無(wú)須另行簽訂。
第十五條 業(yè)主大會(huì)和管委會(huì)決定住宅區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)充分聽(tīng)取有關(guān)部門(mén)、承租人或其他非業(yè)主使用人的意見(jiàn)。
業(yè)主大會(huì)或管委會(huì)作出委員或執(zhí)行秘書(shū)罷免、任免等重大決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)市住宅主管部門(mén)或區(qū)住宅管理部門(mén)派員出席并指導(dǎo)工作，其決定應(yīng)及時(shí)向全體業(yè)主和非業(yè)主使用人公告，并報(bào)區(qū)住宅管理部門(mén)備案。凡采用張榜公告形式的，每棟樓宇張榜不少于一處。所有公告均應(yīng)由管委會(huì)主任簽字并加蓋省委會(huì)公章后發(fā)布。
第三章 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理公司
第十六條 未經(jīng)階段驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得交付給業(yè)主使用;未經(jīng)整體綜合驗(yàn)收合格的住宅區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按合同規(guī)定按期完成開(kāi)發(fā)建設(shè)。
第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位依照《條例》自行對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，應(yīng)依本細(xì)則規(guī)定申請(qǐng)取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在其自行管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)當(dāng)設(shè)立住宅區(qū)管理處。
住宅區(qū)管理處應(yīng)當(dāng)參加住宅區(qū)各項(xiàng)物業(yè)的竣工驗(yàn)收。
第十八條 從住宅區(qū)開(kāi)始入住至管委會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向其委托的物業(yè)管理公司或自行設(shè)立的住宅區(qū)管理處提供下列資料：
(一)《條例》第三十六條規(guī)定的工程建設(shè)資料;
(二)住宅區(qū)各類房屋清單;
(三)出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單;
(四)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地清單;
(五)住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地的竣工日期;
(六)《條例》第四十六條規(guī)定的商業(yè)用房及其他可以用于經(jīng)營(yíng)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地清單。
在管委會(huì)成立之日起兩個(gè)月內(nèi)，前款資料應(yīng)一并移交給管委會(huì)。
第十九條 住宅區(qū)移交時(shí)，管委會(huì)及其聘請(qǐng)的物業(yè)管理公司、住宅區(qū)管理處應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位對(duì)管委會(huì)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題應(yīng)及時(shí)解決。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及其施工單位可以委托物業(yè)管理公司承擔(dān)保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并將保修款移交給住宅區(qū)管理處按規(guī)定使用。
由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位租售原因造成空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向省委會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金，并以多層住宅區(qū)總建筑面積的千分之三、高層住宅區(qū)或別墅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房，如有特殊情況，可延遲移交商業(yè)用房，但延遲期不得超過(guò)六個(gè)月。
前款所稱總建筑面積，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的總建筑面積之和。
《條例》實(shí)施前入住的住宅區(qū)，原來(lái)沒(méi)有辦公用房和商業(yè)用房，應(yīng)當(dāng)按規(guī)劃補(bǔ)建;按規(guī)劃不能補(bǔ)建的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與省委會(huì)協(xié)商以其他方式等價(jià)補(bǔ)償。
第二十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在管委會(huì)成立之日起二個(gè)月內(nèi)，按《條例》規(guī)定向管委會(huì)提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的計(jì)算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)調(diào)戶均人口數(shù)。
前款有關(guān)測(cè)算系數(shù)以市政府有關(guān)部門(mén)最新公布的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。
第二十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向管委會(huì)劃撥的公用設(shè)施專用基金以及提供的專用房屋房?jī)r(jià)與市場(chǎng)商品房之間的差價(jià)，均可列入開(kāi)發(fā)成本。
第二十三條 取得甲、乙、丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》的資格條件，由市住宅主管部門(mén)制定并公布。本細(xì)則施行之日前成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)在本細(xì)則施行之日起二個(gè)月內(nèi)向市住宅主管部門(mén)申請(qǐng)相應(yīng)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》;本細(xì)則施行以后成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)自成立之日起三十日內(nèi)向市住宅主管部門(mén)申請(qǐng)丙級(jí)《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
市住宅主管部門(mén)應(yīng)自受理申請(qǐng)之日起三十個(gè)工作日內(nèi)核準(zhǔn)頒發(fā);不予核準(zhǔn)的，應(yīng)給予書(shū)面答復(fù)。
市住宅主管部門(mén)應(yīng)對(duì)物業(yè)管理公司實(shí)行年度檢查，凡年檢不合格的，應(yīng)予降級(jí)，直至收回資質(zhì)證書(shū)。
第二十四條 參加涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)、高層樓宇的物業(yè)管理投標(biāo)及管理業(yè)務(wù)，應(yīng)持有乙級(jí)以上《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》。
第二十五條 物業(yè)管理公司可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)等方式聘請(qǐng)專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
第二十六條 委托管理合同依法終止時(shí)，管委會(huì)有權(quán)指定會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)物業(yè)管理公司在管理期間的財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)管理公司必須將住宅區(qū)的全部管理檔案、文件、記錄和財(cái)務(wù)賬簿移交給管委會(huì)。
市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)前款審計(jì)和移交工作進(jìn)行監(jiān)督，并可對(duì)有關(guān)爭(zhēng)議事項(xiàng)作出決定。
第二十七條 市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)可以按照微利原則共同制訂物業(yè)管理公司利潤(rùn)率的參照標(biāo)準(zhǔn)。具體的利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)管委會(huì)和物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)及實(shí)際的管理服務(wù)水平、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求及管理服務(wù)費(fèi)收入狀況協(xié)商確定。
第四章 住宅區(qū)房屋及設(shè)施的使用與管理
第二十八條 住宅區(qū)的專用房屋，應(yīng)按《條例》和本紉則規(guī)定使用與經(jīng)營(yíng)，不得轉(zhuǎn)讓或改變使用用途。
物業(yè)管理用房中住宅區(qū)管理處使用的部分，由物業(yè)管理公司與管委會(huì)簽訂使用合同。
部分商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同以市場(chǎng)租金出租經(jīng)營(yíng)的，租金納人管理服務(wù)費(fèi)，但從出租的第一年開(kāi)始，每年應(yīng)將租金的30%用于回收墊支購(gòu)房的公用設(shè)施專用基金，并由物業(yè)管理公司每三個(gè)月向管委會(huì)結(jié)算移交一次，劃入公用設(shè)施專用基金專門(mén)賬戶，直至全部回收完畢。
第二十九條 凡經(jīng)市政府規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的為住宅區(qū)居民生活提供配套服務(wù)的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所(地)，未經(jīng)原規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，一律不得挪作他用;在《條例》施行前已擅自挪作他用的，應(yīng)在一年內(nèi)恢復(fù)原規(guī)劃設(shè)計(jì)功能，并移交給管委會(huì)依《條例》和本細(xì)則管理。
前款有經(jīng)營(yíng)收入的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)所(地)，其經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)納入管理服務(wù)費(fèi)，任何單位和個(gè)人不得占用或挪用。
第三十條 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施進(jìn)行裝修的，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途，不得破壞房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺(tái)、天臺(tái)、屋面及通道。
第三十一條 住宅區(qū)內(nèi)車輛停放的管理，應(yīng)接受市公安交通管理部門(mén)的統(tǒng)一指導(dǎo)與監(jiān)督。
進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場(chǎng)或設(shè)置有停車標(biāo)志的場(chǎng)所;裝載易燃、易爆、劇毒或有污染物的車輛不得進(jìn)入住宅區(qū)停放。
住宅區(qū)管理處應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系、并按規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。
第三十二條 物業(yè)管理公司及其下設(shè)的住宅區(qū)管理處因維修養(yǎng)護(hù)或其他物業(yè)育理需要，在合理的時(shí)間年對(duì)住宅區(qū)物業(yè)進(jìn)行巡視檢查或施工時(shí)，業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)提供方便，并不得無(wú)理拒絕或阻撓。具體巡視檢查或施工方式應(yīng)在業(yè)主公約中寫(xiě)明或提前書(shū)面通知。
第五章 住宅區(qū)維修養(yǎng)護(hù)的范圍與責(zé)任
第三十三條 住宅區(qū)房屋本體自用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“自用部位”)的維修責(zé)任人為業(yè)主。
自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
自用部位的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主實(shí)施并承擔(dān)費(fèi)用，或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施。
業(yè)主與非業(yè)主使用人之間的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任依照法律和合同確定。
第三十四條 房屋本體共(公)用部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“共用部位”)的維修責(zé)任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主。
共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
共用部位的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出。
共用部位中不屬全體各層所共同使用的可上人屋面，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由該使用層的業(yè)主分擔(dān)一半，其余從住宅維修基金中支出;為某些層或戶所專用的樓梯、通道等，由其專用的業(yè)主按比例分擔(dān)。
第三十五條 房屋毗連部位及設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱“毗連部位”)的維修責(zé)任人為毗連業(yè)主。
毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
毗連部位及設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管理公司組織實(shí)施，并按比例分擔(dān)費(fèi)用，其中共有墻體按兩側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有樓面其梭面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
毗連部位維修責(zé)任人員有不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的，其他方可自行組織實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)，或委托物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)，不參加共同維修養(yǎng)護(hù)的維修責(zé)任人應(yīng)當(dāng)向維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施人或物業(yè)管理公司支付應(yīng)分擔(dān)的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。
第三十六條 自用部位和毗連部位有危害房屋及公共安全，損害他人合法權(quán)益、妨礙市容及房屋外觀或其他違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的，維修責(zé)任人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修或整改，或由管委會(huì)(無(wú)管委會(huì)的由原委托管理單位)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修或整改，其費(fèi)用由維修責(zé)任人承擔(dān)。
第三十七條 住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的維修責(zé)任人為管委會(huì)。
住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)包括：區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。
上述公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的維修養(yǎng)護(hù)由物業(yè)管理公司組織實(shí)施，其中日常維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支出，重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目(含應(yīng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)以外的改造、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目)的費(fèi)用從公用設(shè)施專用基金中支出。
重大維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目的范圍由市住宅主管部門(mén)確定。
第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣(含通訊、有線電視)等居民生活供應(yīng)部門(mén)應(yīng)對(duì)居民用戶實(shí)行抄表到戶。
前款設(shè)施的維修責(zé)任人為有關(guān)供應(yīng)部門(mén)，但分戶表內(nèi)管線設(shè)施(含表及表外第一個(gè)閥門(mén))的維修費(fèi)用由居民用戶承擔(dān);分戶表外管線設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由有關(guān)供應(yīng)部門(mén)承擔(dān)。
有關(guān)供應(yīng)部門(mén)在住宅區(qū)內(nèi)的維修養(yǎng)護(hù)施工，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理公司的管理和監(jiān)督。
第六章 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)
第三十九條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來(lái)源包括：
(一)部分商業(yè)用房租金;
(二)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的經(jīng)營(yíng)收入;
(三)向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi);
(四)住宅區(qū)的其他合法收入。
第四十條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開(kāi)支包括：
(一)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用(包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等);
(二)管委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用;
(三)就管理工作而聘請(qǐng)的專營(yíng)公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用;
(四)住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi);
(五)住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用;
管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)費(fèi)用。
第四十一條 向業(yè)主收取的管理服務(wù)費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開(kāi)支的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由管委會(huì)根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書(shū)等級(jí)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的實(shí)際需求，參照市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)的指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審議確定后，報(bào)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)執(zhí)行。
物業(yè)管理公司及其管理處不得擅自增加管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目或提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第四十二條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在對(duì)住宅區(qū)自行管理期間，應(yīng)按市物價(jià)主管部門(mén)和市住宅主管部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向已入住的業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)，不足部分自行承擔(dān)。但不得因此而降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位自行管理期滿后，管委會(huì)仍未成立的或因管委會(huì)自身原因未能完成移交的，由原管理單位繼續(xù)管理，管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由原管理單位重新測(cè)算確定，由市住宅主管部門(mén)審定后報(bào)市物價(jià)主管部門(mén)批準(zhǔn)執(zhí)行;但因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未能成立管委會(huì)的，不得提高原管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及降低管理標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水平。
區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅區(qū)物業(yè)管理移交工作進(jìn)行監(jiān)督。
第四十三條 住宅區(qū)每年的管理服務(wù)費(fèi)總收入減除應(yīng)繳稅費(fèi)、住宅區(qū)基本開(kāi)支、物業(yè)管理公司管理成本的結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下年度管理服務(wù)費(fèi);不足部分可以在下年度通過(guò)追加管理服務(wù)費(fèi)解決。
第四十四條 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的收支賬目，由管委會(huì)主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮?年度賬目公布應(yīng)由管委會(huì)主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
第四十五條 住宅區(qū)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人，對(duì)管委會(huì)和物業(yè)管理公司公布的賬目可以提出質(zhì)詢，或向市住宅主管部門(mén)、區(qū)住宅管理部門(mén)投訴，管委會(huì)和物業(yè)管理公司應(yīng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)，市住宅主管部門(mén)和區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)在收到投訴后及時(shí)予以處理。
第七章 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基全
第四十六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在向管委會(huì)劃撥專用基金時(shí)，扣除購(gòu)買(mǎi)管理用房款和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款，其余資金應(yīng)在管委會(huì)成立后二個(gè)月內(nèi)一次性直接匯往區(qū)住宅管理部門(mén)設(shè)立的專用基金賬戶。
第四十七條 專用基金的支出，除用于購(gòu)買(mǎi)管理用房和墊支購(gòu)買(mǎi)部分商業(yè)用房款并限期回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由管委會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字方可支出。增值部分不夠的，從管理服務(wù)費(fèi)積累中支出。
管委會(huì)和物業(yè)管理公司不得以任何理由和形式，將專用基金用于《條例》和本細(xì)則規(guī)定以外的用途。
第四十八條 專用基金的收支賬目，由管委會(huì)、物業(yè)管理公司每三個(gè)月至少?gòu)埌窆家淮巍?/p>
區(qū)住宅管理部門(mén)對(duì)代管的專用基金收支賬目，應(yīng)每年報(bào)市住宅主管部門(mén)備案一次。
第八章 住宅維修基金
第四十九條 住宅區(qū)竣工支付使用在一年以上的，由業(yè)主自保修期滿后第一個(gè)月起按月向住宅區(qū)管理處繳納住宅維修基金;業(yè)主發(fā)生變更的，原業(yè)主所交的住宅維修基金不予退還。
《條例》實(shí)施前入住的業(yè)主，自《條例》實(shí)施之日起繳交住宅維修基金。
第五十條 市住宅主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同市物價(jià)主管部門(mén)每二年發(fā)布一次住宅維修基金指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
管委會(huì)可根據(jù)房屋的使用狀況，對(duì)住宅維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)在指導(dǎo)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)后實(shí)施。
第五十一條 住宅維修基金用于房屋本體公(共)用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目。住宅維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
第五十二條 住宅維修基金的使用，由物業(yè)管理公司列出維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，報(bào)管委會(huì)審議決定后實(shí)施，但管委會(huì)、物業(yè)管理公司應(yīng)充分聽(tīng)取所維修養(yǎng)護(hù)房屋業(yè)主的意見(jiàn)。
第五十三條 住宅維修基金由住宅區(qū)管理處以房屋本體為單位設(shè)立專賬代管。住宅維修基金的管理、使用情況應(yīng)每三個(gè)月至少向業(yè)主張榜公布一次，并接受有關(guān)部門(mén)和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。
第九章 法律責(zé)任
第五十四條 未取得物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)、從事住宅區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，市住宅主管部門(mén)可對(duì)其給予警告，并可處以2000元以上、2萬(wàn)元以下的罰款。
第五十五條 區(qū)住宅管理部門(mén)違反《條例》和本細(xì)則規(guī)定，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)召集召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)的，市住宅主管部門(mén)可責(zé)令其限期召集，并建議有關(guān)部門(mén)或機(jī)關(guān)追究主管人員和直接責(zé)任人員的行政責(zé)任。
第五十六條 管委會(huì)違反本細(xì)則第十三條規(guī)定，擅自進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，區(qū)住宅管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)予以制止，并限期改正;造成損失的，有關(guān)責(zé)任人員應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位違反本細(xì)則第二十條第一款、第二十一條第一款規(guī)定的，市住宅主管部門(mén)可限期履行，逾期不履行的，可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，并有權(quán)向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按日收取千分之三的延期付款滯納金。
前款延期付款滯納金不得列入開(kāi)發(fā)成本。
第五十八條 物業(yè)管理公司違反本細(xì)則規(guī)定，有下列行為之一的，管委會(huì)有權(quán)予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委會(huì)可以終止委托管理合同;市住宅主管部門(mén)可對(duì)其分別給予警告、限期改正、吊銷《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》、沒(méi)收非法所得，并可處以2000元以上、2萬(wàn)元以下的罰款;造成業(yè)主損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任：
(一)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的;
(二)改變公用設(shè)施專用基金和住宅維修基金的用途，未按規(guī)定定期公布收支賬目的;
(三)改變專用房屋的用途，未按規(guī)定出租經(jīng)營(yíng)的;
(四)管理制度不健全、管理混亂，對(duì)住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善的。
第五十九條 對(duì)無(wú)故不繳交管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和規(guī)定的其他費(fèi)用的。物業(yè)管理單位可限期交繳，逾期則按日收取千分之三的滯納金;連續(xù)三個(gè)月不交繳的，可按住宅區(qū)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催繳。
物業(yè)管理單位同供水、供電、供氣等部門(mén)簽有委托抄表及收費(fèi)合同的，可按合同規(guī)定采取相應(yīng)的催繳措施。
第六十條 違反本細(xì)則第三十條規(guī)定進(jìn)行違章裝修的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正;逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù);違章裝修造成他人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十一條 違反本細(xì)則第三十一條規(guī)定隨意停放車輛的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并限期改正;逾期不改正的，可根據(jù)業(yè)主公約和委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)，并報(bào)請(qǐng)有關(guān)主管部門(mén)按規(guī)定進(jìn)行處罰。
第六十二條 在住宅區(qū)內(nèi)從事維修、安裝施工的單位或個(gè)人，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠化和其他設(shè)施造成損壞的，應(yīng)恢復(fù)原狀;造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十章 附 則
第六十三條 深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)是深圳市物業(yè)管理行業(yè)的自律性組織，受市住宅主管部門(mén)指導(dǎo)、監(jiān)督，并協(xié)助市住宅主管部門(mén)工作。
第六十四條 市住宅主管部門(mén)可根據(jù)《條例》和本細(xì)則制訂有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則和技術(shù)規(guī)范。
第六十五條 本細(xì)則由市政府負(fù)責(zé)解釋。
第六十六條 本細(xì)則自發(fā)布之日起施行。
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