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江西省物業管理條例實施細則
《江西省物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已于2012年10月1日頒布實施。為確�！稐l例》在我縣順利貫徹執行，更好地促進我縣物業管理工作健康有序發展，從而提高物業管理服務水平，規范物業管理市場秩序，提升居民生活幸福指數�，F結合我省，就貫徹實施《條例》提出以下實施意見：
一、加大宣傳力度，全面領會《條例》精神
《條例》是一部全面規范我省物業管理活動的地方性法規�！稐l例》的頒布實施，對于指導我縣物業管理活動，維護業主、物業服務企業的合法權益，促進我縣物業管理行業科學規范發展，改善人民群眾的生活和工作環境，構建和諧社區，維護社會穩定有著十分重要的意義。全縣各部門、各單位要積極行動起來，充分利用報刊、電視、網絡等各種媒介，大力宣傳《條例》的意義、精神和內容：
1、在全縣召開一次貫徹實施《條例》的動員大會;
2、縣房管局要印發物業管理服務知識手冊，并組織多期相關知識講座;
3、街道辦(鄉鎮人民政府)和社區(村委會)要聯合物業服務企業積極開展多形式的宣傳活動，把物業管理的政策法規知識送進百姓家，深入到社區、到小區，努力做到家喻戶曉;
4、縣電視臺要制作物業管理的宣傳短片;
5、縣司法部門要把學習《條例》列入年度普法教育的重要內容，組織協調相關部門大力宣傳學習。
二、制定和完善管理規章，推進物業管理的全覆蓋
制定《武寧縣住宅小區物業服務收費管理暫行辦法》(內含房管局制定物業管理行業的服務等級和相對應的服務內容、服務標準;物價局根據服務等級、服務內容、服務標準制定物業公共性服務費指導價收費標準)。出臺《武寧縣物業管理實施細則(試行)》，構筑完善的規章和制度體系;建立“縣、街道辦(鄉鎮人民政府)、社區(村委會)”三級物業管理體系，按照“管理重心前移、屬地管理”的原則，逐步形成符合我縣實際的物業管理體制。通過“街道辦(鄉鎮人民政府)牽頭、房管指導、物業(公司)和業主委員會為主、部門參與、社區(村委會)配合、群眾監督”的辦法，在城區全面推行物業管理：
1、要大力提升新建封閉小區物業管理服務水平，改變我縣目前小區物業管理只是“看看門、掃掃地”的現狀，確保開發單位對前期物業管理各項規定的落實，以及相應資金的投入和配套;
2、要積極探索松散型居住小區物業“保潔、保綠、保修”的“三保合一”綜合管理模式，推進該類物業服務的常態化;
3、對還未實施物業管理的老舊城區按照“先整治、后接管”的原則，通過治理居住環境，建設配套設施，成立業主自治組織，引導物業服務企業及時跟進的方法，進行全面接管，努力實現城區居住小區物業管理全覆蓋。
三、實行行業和屬地管理相結合管理方式，落實長效管理機制
在全縣積極推行行業管理和屬地管理相結合的物業管理方式，調整和完善我縣現行的物業管理政策�？h房管局作為全縣物業管理工作的行業主管部門，負責我縣轄區內物業管理工作的行業指導和監督管理工作;街道辦(鄉鎮人民政府)和各社區(村委會)對物業管理工作實行屬地管理，把物業管理工作納入到社區管理范疇，具體組織實施本轄區物業管理活動。
行業管理和屬地管理相結合，是目前確保長效管理機制形成的有效途徑�？h房管局要嚴格規范行業管理，認真落實行業指導和監管措施;街道辦(鄉鎮人民政府)要和社區突出社區(村委會)的屬地管理作用：
1、要著重強化街道辦(鄉鎮人民政府)對社區管理的主導功能，建立街道辦(鄉鎮人民政府)物業管理聯席會議制度;
2、要強化街道辦(鄉鎮人民政府)對物業管理的指導功能，抓好服務平臺和服務規范的建設;
3、要強化街道辦(鄉鎮人民政府)對小區自治管理的引導功能，探索“自我治理、自我管理、自我提高”的文明小區創建模式。
四、切實加強組織領導，明確各部門工作職責，建立問責機制
以“六城同創”的創建活動為平臺，積極推動我縣物業管理工作規范化進程。成立以街道辦(鄉鎮人民政府)、房管、規劃、城管、建設、環保、物價、工商、公安、消防等職能部門為成員的縣物業管理工作領導小組。各職能單位要各盡其職，各守其責，在積極履行《武寧縣城市管理辦法(試行)》規定的職責外，還要主動做好各自在物業管理活動所應承擔的職能：縣房管局和街道辦(鄉鎮人民政府)做好物業管理服務的日常監督管理工作;縣城管、城鄉規劃、建設、環保等部門做好查處物業管理區域內各類違規行為;縣物價局負責核準和規范物業服務收費行為;縣工商局負責規范物業管理區域經營許可審批，加強對居住小區內的無照經營及擅改房屋用途進行經營活動的檢查管理;縣公安、消防等部門負責小區安全工作指導、督查以及小區內車位規劃的管理。
各職能部門接到業主或物業服務企業的投訴后，不及時處理的，經核實后，追究職能單位領導和相關責任人的責任。
五、開展以貫徹《條例》為主題的物業管理集中整治活動
在規定的時間內在城區開展一次以貫徹《條例》為主題的物業管理整治活動。依照《條例》的相關規定，針對我縣物業管理工作暴露出來的如：服務收費不明確、小區公用設施不配套、物業用房不到位、業主欠費、業委會不規范、小區內車輛亂停亂放、業主毀綠種菜、違規裝修、亂搭亂建、管理缺位等等問題進行一次集中整治。整治工作以政府為主導，街道辦(鄉鎮人民政府)配合，社區(村委會)為單位，各職能部門參與：
1、成立集中整治武寧縣城市居民小區物業管理領導小組;
2、確定整治目標、整治內容、整治時間和整治措施;
3、“以點帶面，逐步推行”，由縣房管局和街道辦共同選定臟亂差的小區進行集中整治，推動對老城區其他居民住宅小區的全面整治工作。
六、規范物業服務行為，完善各項管理制度
1、建立物業服務合同、臨時管理規約、業主委員會、業主大會與業主委員會的活動經費及成員的報酬、異地物業服務企業在我縣承接服務項目等的備案制度。
2、規范完善《房屋質量保證書》、《房屋使用說明書》。
3、建立新建小區智能化系統的驗收和新建小區的化糞池、排污管道等隱蔽工程施工監督的管理制度。
4、建立物業服務企業接管服務項目承接驗收制度。
5、實行新建住宅小區物業交付備案制度。
6、建立物業服務企業信用動態監管和考核制度，完善對物業服務企業的服務質量和年度考核，組織開展物業服務企業、物業服務項目評級以及物業管理優秀小區的評選活動，完善物業服務企業招投標準入、退出和獎懲激勵機制。
7、規范物業服務收費行為，嚴格執行收費公示，財務公開制度。
8、建立物業管理活動中各職能部門處理各類投訴的問責機制。
七、加強專項資金管理，建立完善管理制度
1、按照《住宅專項維修資金管理辦法》第九條“業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有”，第十八條“住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用”的規定，自2013年7月1日起，我縣住宅專項維修資金由縣財政局實行“財政非稅專戶專儲、存儲利息和增值收益滾動利用、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監督管理”的使用原則。
縣房管局建立住宅專項維修資金的維修臺賬，以物業管理區域為單位設賬管理，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬管理。
2、根據《條例》的規定，建立物業質量保修金制度，加強物業質量監管。由建設單位在物業竣工驗收合格后，按照物業建筑安裝總造價1%-3%的比例(現暫定為3元/㎡)向縣房管局繳存在縣財政局設立的物業質量保修金非稅專用賬戶，并由縣房管局實施監管。
3、建立物業服務項目履約保證制度。為加強對物業服務企業的監管，規范物業服務企業行為，嚴格準入、退出機制，在物業服務合同簽訂時，將此制度作為硬性規定進行約定。
4、建立業主裝飾裝修履約保證制度。為加強業主住宅裝修管理工作，物業服務企業按裝修合同約定條款所收取業主的裝修履約保證金，必須接受縣房管局監管。
5、建立物業管理初期啟動資金配套制度。為督促開發建設單位積極配合物業管理工作，主動履行在物業管理服務中的義務，各開發建設單位必須建立物業管理初期啟動資金配套制度。確保各開發小區前期物業管理有序開展。
八、用法律、規章、制度和誠信規范物業行為，推動物業管理工作的健康良性發展
1、根據服務合同的約定，物業服務企業可以采取公告、上門、信函、訴訟等方式進行催討。
2、物業服務企業按物業服務合同已履行了職責，主管部門對業主投訴物業服務企業的服務內容和質量已依法依規進行了相應處理，業主仍然拖欠或拒交物業服務費的，物業服務企業應依法向縣人民法院提請訴訟。
3、物業服務企業未及時向縣人民法院提請訴訟的，在業主的房屋所有權發生轉移時，業主仍未與物業服務企業結清物業服務費用，縣房管局則不予辦理產權轉移、抵押手續。
4、物業服務企業接管前期物業服務項目時，還可以通過與業主、各家銀行三方簽訂《物業服務費委托扣款協議》。
5、建立物業服務信用檔案、打造誠信平臺。將物業服務企業服務質量的好壞、業主是否按時足額繳納物管費等誠信記錄納入信用評級，在電視媒體中公示，使企業及個人在社會活動中的評先、評優、評級、貸款等產生影響，用誠信規范行為，推動物業管理工作健康良性發展。
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