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      1. 上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則

        時(shí)間:2023-03-31 01:46:01 物業(yè)管理師 我要投稿
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        上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則

          為貫徹《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》),現(xiàn)就有關(guān)實(shí)施問(wèn)題提出如下意見(jiàn),請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

          一、關(guān)于物業(yè)使用與維護(hù)中若干損害公共利益行為的認(rèn)定

          (一)擅自改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計(jì)承重構(gòu)件,以及擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸,拆除連接房屋與陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體的,屬于損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的行為。

          (二)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付使用的物業(yè),有下列情形之一的,屬于違法建筑物、構(gòu)筑物:

          1、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建造的建筑物、構(gòu)筑物;

          2、未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證核準(zhǔn)的圖紙及相關(guān)技術(shù)規(guī)定建造的建筑物、構(gòu)筑物;

          3、其他違法的建設(shè)工程。

          上述違法建筑物、構(gòu)筑物包括擅自在天井、庭園、平臺(tái)、曬臺(tái)(露臺(tái))、屋頂、道路或其他場(chǎng)地搭建的建筑物、構(gòu)筑物,開(kāi)挖地坪、以及在房屋內(nèi)部插層增加的建筑面積等。

          (三)擅自改變房屋原始設(shè)計(jì)外立面及其色調(diào)、擅自在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的,屬于破壞房屋外貌的行為。

          二、關(guān)于改變物業(yè)使用性質(zhì)的認(rèn)定

          在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的,屬于擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的行為:

          (一)未經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn),將住宅改為非住宅使用、將非住宅改為住宅使用,以及改變非住宅的規(guī)劃批準(zhǔn)用途使用的。

          (二)將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間,或者改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計(jì)位置。

          三、關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違法行為的勸阻制止義務(wù)

          物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝修過(guò)程中有違反國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定以及《業(yè)主(臨時(shí))公約》的行為,應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取積極有效措施予以勸阻、制止,直至向其發(fā)出《違法(規(guī))行為整改通知書(shū)》;經(jīng)勸阻、制止無(wú)效的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)書(shū)面報(bào)告相關(guān)行政管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)(《違法(規(guī))行為整改通知書(shū)》及《違法(規(guī))行為報(bào)告單》樣張?jiān)斠?jiàn)附件一)。

          四、關(guān)于違法行為處理中法規(guī)適用問(wèn)題

          (一)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用禁止行為的事實(shí)認(rèn)定和處理,適用《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)的相關(guān)規(guī)定。但違法行為自發(fā)生之日起超過(guò)兩年的,不予行政處罰,應(yīng)通過(guò)責(zé)令限期改正等其他行政執(zhí)法方式予以處理。

          (二)2004年11月1日前發(fā)生的物業(yè)使用方面行為,按《條例》和《規(guī)定》的規(guī)定均屬違法行為的,違法事實(shí)的認(rèn)定適用《條例》,處理罰種和幅度可按《條例》與《規(guī)定》中較輕的掌握。

          在處理上述違法行為過(guò)程中,行政執(zhí)法程序適用《規(guī)定》。

          五、關(guān)于附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定和處理程序

          違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物依附于房屋的,屬附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋。

          “附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記”,按下列程序處理:

          (一)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)查證認(rèn)定后,制作附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定書(shū)(詳見(jiàn)附件二),并送達(dá)當(dāng)事人及房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu);認(rèn)定書(shū)中可要求當(dāng)事人限期自行拆除違法建筑。

          (二)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到認(rèn)定書(shū)后,應(yīng)在房地產(chǎn)登記冊(cè)予以注記,并不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

          當(dāng)事人自行拆除違法建筑的,應(yīng)及時(shí)告知區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén);區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)經(jīng)核實(shí)后通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記;違法建筑被依法執(zhí)行拆除的,區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)通知房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)注銷附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的注記。

          事實(shí)認(rèn)定不清或違法建筑已被依法拆除,區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)未及時(shí)告知登記機(jī)構(gòu)注銷限制處分注記的,由區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。屬當(dāng)事人未及時(shí)告知造成后果的,由當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

          六、關(guān)于物業(yè)管理用房

          建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號(hào)在預(yù)測(cè)面積(實(shí)測(cè)面積)報(bào)告中予以注明,并加蓋建設(shè)單位公章;建設(shè)單位提交的資料符合《關(guān)于實(shí)施〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的若干意見(jiàn)》規(guī)定的物業(yè)管理用房配置條件的,市或者區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門(mén)方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記,并按規(guī)定予以注記。

          七、關(guān)于物業(yè)的驗(yàn)收

          物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,包括房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝飾、水、電、氣、衛(wèi)、消防、電梯等進(jìn)行查驗(yàn)。查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和配套設(shè)施等問(wèn)題,應(yīng)書(shū)面告知建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì),并就存在問(wèn)題及解決方案形成共識(shí)后按規(guī)定辦理交接手續(xù)。

          物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位辦理物業(yè)驗(yàn)收的具體程序和標(biāo)準(zhǔn)按照建設(shè)部有關(guān)房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

          建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款的相關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料。

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