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淮南市住宅區物業管理辦法
物業管理工作有利于延長物業的使用壽命,完善其使用功能。小編下面為你整理了關于淮南市的住宅區物業管理辦法，希望對你有所幫助。
第一章 總 則
第一條 為實現建設和諧淮南的宏偉目標，讓全市人民安居樂業，按照“以人為本、為民服務、明確職責、強化管理、科學發展”的要求，根據國家有關法律、法規，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱住宅區物業管理，是指對以住宅為主的生活小區(含組團)進行綜合全面管理，為業主和使用人提供一個安全舒適的生活居住環境。
第三條 市、縣(區)房地產行政主管部門是住宅區物業管理的主管部門。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。
社居委、業主大會、業主委員會、物業管理企業(單位)應當依照各自職責，互相支持和配合，做好住宅區物業管理工作。
第四條 住宅區物業管理應當遵循以下原則：依法行事與權責分明的原則;業主自律與專業化的物業管理相結合的原則;服務與收費相一致的原則;業主與物業管理企業權利和義務相對等的原則;屬地管理與行業管理相結合的原則;統一管理與公平競爭的原則。
第五條 住宅區管理服務基本要求：配套設施齊全，方便人民生活;管理行為規范，服務主動熱情;設施設備完好，日常維護及時;道路平整無坑，車輛人行安全;綠化不露黃土，花草木無枯萎;垃圾按時清運，環境整潔美觀;社區文化豐富，業主關系融洽;安全設施完好，公共秩序井然。
第二章 業主享有的權利
第六條 衛生保潔服務。
小區主、次干道每日有專人清掃，全天保潔，生活垃圾日產日清;綠化帶、花壇無雜草、棄物，定期殺蟲滅鼠;清掃樓梯及擦扶手每周不少于一次。
第七條 綠化美化亮化服務。
(一)新建住宅區的綠化、亮化由開發建設單位按規劃建設，交物業管理企業管理。
(二)老住宅區，道路兩側和花壇不露黃土，道路平整、硬化、無坑槽。物業費中含有亮化費用或已收取亮化費用的，路燈、樓道燈要保證亮燈時間每天不少于八小時，并保證亮化設施完好。
第八條 公共秩序維護服務。
(一)實行物業管理且服務標準達到一級以上的住宅區，主出人口要實行24小時值守，小區重點部位每2至3小時巡視一次。
(二)未實行物業管理的住宅區，原產權單位要從人員、資金方面予以保證，做好小區的安全保衛工作。
(三)無產權單位且未實行物業管理的住宅區，由街道辦事處協調、組織做好看樓護院工作。
(四)公安部門要利用“警燈閃爍”工程，加強對住宅區重點時段的巡邏，做到無一住宅區遺漏，減少各類案件的發生。
(五)物價部門在核定物業費時，要充分考慮公共秩序維護費用，保障公共秩序維護服務。
第九條 物業共用部位、共用設施設備日常維護服務。
(一)保修期以內的，由開發建設單位負責維修。
(二)保修期以外的，根據《淮南市住宅共用部位共用設施設備維修基金管理實施辦法》，大修、更新和改造時，可使用維修基金，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審核，業主大會同意后實施;中、小修由業主和使用人負責，物業管理企業現場協調。
(三)物業管理企業(單位)要保證小區共用部位和共用設施設備的日常運行維護及環衛設施基本完好，窨井、化糞池、管道半年清淤、清塞一次。維護費用，實行物業管理的，由物業管理企業負責;未實行物業管理的，由原產權單位負責;散居戶由全體業主負責。
第十條 室內自用部位維修服務。
業主自用部位的維修，可請物業管理企業或市物業管理便民服務中心及相關單位進行有償維修服務，費用由業主負擔。
第十一條 水、電、氣、暖、通訊、有線電視等保障服務。
凡業主按時足額交納上述服務費用的，要保證上述服務項目正常使用，嚴禁隨意中止上述服務，因故確需中止的，要事先告知業主。
第十二條 社區文體活動服務。
所有物業管理企業(單位)每年集中組織開展健康向上社區文體活動不少于一次。實行物業管理的住宅區，要按小區的不同服務等級開展好小區的文化活動。
第三章 業主應盡的義務
第十三條 自覺遵守住宅區各項管理規定和業主公約，積極主動參與業主大會和業主委員會組建工作，配合支持物業管理企業按照業主公約、物業服務合同和物業管理制度實施的物業管理活動。
第十四條 自覺維護小區的公共衛生，不隨意傾倒生活、建筑等各類垃圾。生活垃圾進行袋裝，按要求處理;因裝飾、裝修產生的渣土、棄土、棄料等建筑垃圾，由物業管理企業(單位)向市容行政主管部門申報，按規定清運處理。
第十五條 自覺保護小區的綠化，不損壞小區綠地和花草樹木，不在小區內刨土種萊，不改變綠化的統一布局。
第十六條 自覺維護小區的公共秩序，禁止堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質或排放有毒、有害物質。
除規劃外，不得在小區內設置娛樂、餐飲等場所;小區內施工及按規劃建設的娛樂、餐飲等場所，施工及營業時間不得超過晚上十點，以免影響他人休息。
有條件的住宅區，車輛按規定做到入庫或進入停車場;沒有條件的，按照管理單位指定位置停放，不得隨意停放;不得在樓梯間內堆放雜物和停放自行車。
第十七條 自覺按約定或物價部門核定的標準交納物業管理服務費及水、電、氣、暖、有線電視、電話等費用。如對服務不滿意，可向主管部門投訴或向法院起訴，個人不得以任何理由拒交物業管理費用。
第十八條 自覺愛護小區公共設施設備，不得有意損壞;對人為損壞的，由責任人照價賠償。
第十九條 嚴禁私自拆改房屋結構，按規定進行室內裝飾裝修。裝飾裝修要服從物業管理企業(單位)管理，裝飾、裝修開工前，應當告知物業管理企業(單位)，并與之簽訂裝飾裝修管理服務協議，明確雙方的權利、義務和違約責任。
第二十條 住宅區內嚴禁擅自改變房屋用途，嚴禁亂搭亂建。
第二十一條 不在小區內隨意擺攤設點。經業主大會同意并報有關部門批準設立的攤點，要服從管理單位的管理，定時、定點經營，搞好攤點區的環境衛生，維護攤點區的秩序。
第四章 責任區分
第二十二條 物業管理與收費責任。
(一)實行物業管理的住宅區，物業管理企業 (單位)要按服務等級標準搞好小區服務與管理，按質價相符的原則，依據服務合同和有關規定收取相應的費用，并實行服務與收費公示制度。私自增設收費項目或只收費不管理或多收費少管理等侵害業主利益的行為，物價和房地產行政主管部門要嚴肅查處。
(二)未實行物業管理的住宅區，具體收費項目及收費標準由原產權單位報物價部門審定。
(三)無產權單位管理的住宅區，由物業所在地的街道辦事處將收費項目和收費標準報物價部門審定。
第二十三條 對拒不繳納物業服務費的，物業管理企業(單位)可申請法院裁決。
第二十四條 住宅區綠化、保潔、公共秩序維護責任。
(一)實行物業管理的住宅區，物業管理企業要做好小區的綠化、保潔及公共秩序維護。對長期管理不好、業主反映較大的住宅區，房地產行政主管部門要及時追究有關物業管理企業的責任。
(二)未實行物業管理的住宅區，由原產權單位或建設單位負責維護小區的綠化、保潔及安全工作。
(三)無產權單位且未實行物業管理的住宅區，由街道辦事處負責協調、督促小區的綠化、保潔及看樓護院工作。
(四)公安部門要對住宅區的安全工作進行指導、監督和管理，對管理單位報告的安全事故，要立即前往處理。
第二十五條 水、電、氣、暖、通信、有線電視等維修責任。
供水、供電、供氣等單位依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任，接到主干線路的緊急報修電話后，要以最快速度趕赴現場搶修。
第二十六條 對住宅區內破壞綠化，隨意傾倒生活、建筑垃圾，產生噪聲污染，隨意擺攤設點、破壞市容環境等行為，有關單位要立即進行制止，并向市行政執法機關報告，由行政執法機關依照有關規定進行處罰。
第二十七條 對不聽勸阻，拆改房屋承重結構的，由市建設行政主管部門依法予以處罰。
第二十八條 對侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備，影響他人生活、工作的，由市房地產行政主管部門依照有關法規予以處罰。
第二十九條 對在住宅區內堆放易燃、易爆、劇毒或含有放射性物質或排放有毒、有害物質的，管理單位發現后，要立即制止，并向公安部門報告，由公安部門依法予以處罰。
第三十條 業主大會是代表和維護管理區域內全體業主合法權益的群眾自律組織。全市2萬平方米以上的住宅小區(組團)原則上都要成立業主大會，組建業主委員會。
(一)新建住宅區符合下列條件之一的，可成立業主大會：
1.入住率達到50%以上的;
2.首批物業交付滿2年，并且入住率超過30%的;
3.首批物業交付滿3年的。
(二)新建住宅區成立業主大會，由業主代表、建設單位和物業所在地居民委員會組成業主大會籌備組，在物業所在地的縣級人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由建設單位牽頭籌備業主大會。
(三)老住宅區成立業主大會的，由業主代表、物業管理企業和社居委組成籌備組，由縣區房地產行政主管部門牽頭籌備業主大會。
(四)縣區房地產行政主管部門是業主委員會的管理部門，具體協調、處理業主委員會內部及其同物業企業之間的問題。
第三十一條 新建住宅小區按照建設部《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》和《淮南市物業管理招標投標管理暫行辦法》規定，必須實行前期物業管理招投標;2萬平方米以上的舊小區在選聘新的物業公司時，也要實行物業管理招投標。
第三十二條 本辦法自頒布之日起施行。
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