圳市經濟特區住宅區物業管理條例全文

圳市經濟特區住宅區物業管理條例全文

　　深圳市經濟特區住宅區物業管理條例，2004年6月25日深圳市第三屆人民代表大會常務委員會第三十二次會議第二次修正，下面是條例的全文：

　　第一章　總 則

　　第一條　為加強深圳經濟特區(以下簡稱特區)的住宅區物業管理，明確業主、物業管理公司及其他有關管理部門的權利和義務，保障住宅區物業的合理使用，維護住宅區的公共秩序，創造良好的生活環境，制定本條例。

　　第二條　本條例所稱住宅區，是指以住宅為主，并有相應配套公用設施及非住宅房屋的居住區。住宅區的范圍由深圳市人民政府(以下簡稱市政府)住宅行政管理部門會同有關部門劃定。

　　本條例所稱物業，是指住宅區內各類房屋及相配套的公用設施、設備及公共場地。

　　本條例所稱業主，是指住宅區內住宅和非住宅房屋的所有權人。

　　第三條　住宅區的公共場所和公用設施，由全體業主、承租人和其他非業主使用人共同使用與維護。

　　第四條　住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的管理模式。

　　第五條　業主、承租人有依法參加住宅區物業管理的權利，并有合理使用房屋和公用設施，維護住宅區公共利益的義務。

　　第六條　市政府住宅行政管理部門是特區住宅區物業管理的主管部門(以下簡稱市住宅主管部門)。

　　各區人民政府住宅行政管理部門(以下簡稱區住宅主管部門)是本轄區內住宅區物業管理的業務管理部門，對本轄區的住宅區物業管理依法進行指導、監督。

　　第七條　各住宅區可以根據本條例規定成立業主委員會。業主委員會應當接受市、區住宅主管部門的指導和監督。

　　第八條　物業管理公司根據本條例規定和業主委員會的委托對住宅區的物業統一實施管理。

　　物業管理公司應當在其管理的住宅區內設住宅區管理處。

　　第二章　業主大會及業主委員會

　　第九條　住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩年的，開發建設單位或其委托的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到通知之日起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。

　　分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委員會的權利、義務相同。

　　第十條　業主大會由本住宅區的業主組成。

　　業主大會必須經由已入住的過半數投票權的業主出席才能舉行。業 主可以委托代理人出席業主大會，不滿十八周歲的業主由其法定代理人出席。

　　第十一條　業主大會由業主委員會負責召集，并每年至少召開一次。業主委員會應負責在會議召開七天前將業主大會召開日期和內容送達每名業主。

　　經持有住宅區全體業主百分之十以上投票權的業主提議，業主委員會應在接到該項提議之日起二十日內就其所指的提議內容召開業主大會;逾期未召集的，由提議的業主向區住宅主管部門申請，區住宅主管部門可以責令或限期業主委員會召集業主大會。

　　第十二條　業主大會的決定，由出席會議的業主所投票數的過半數通過。

　　大會表決可以采用投票方式或者其他方式，各類房屋按建筑面積每十平方米計算為一票;不足十平方米的，五平方米及五平方米以上的計算為一票，不足五平方米的不計票。

　　第十三條　業主大會行使下列職權：

　　(一)選舉、罷免業主委員會的組成人員;

　　(二)監督業主委員會的工作;

　　(三)聽取和審查業主委員會的工作報告;

　　(四)決定住宅區內關于業主利益的重大事項;

　　(五)修改業主公約;

　　(六)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(七)批準業主委員會章程。

　　第十四條　業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。

　　業主委員會委員的數額一般為十一至十七人，經業主大會決定可以適當增減，但最低不得少于五人。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間的人士擔任。

　　業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。

　　第十五條　業主委員會應當制訂章程。業主委員會章程經業主委員會委員一致同意制訂，并經業主大會批準。

　　第十六條　業主委員會及其成員名單應當自選舉產生之日起十五日內，報所在地的區住宅主管部門備案。

　　第十七條　業主委員會每屆任期三年，業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員為兼職，業主委員會主任可以為專職。

　　業主委員會會議由業主委員會主任根據工作需要召集，并應在會議召開七天前將會議通知書及有關材料送達每位委員。業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門、居民委員會、物業管理公司等單位的人員和非業主使用人代表參加會議。

　　第十八條　業主委員會向業主大會負責并報告工作。

　　第十九條　業主委員會行使下列職權：

　　(一)召集和主持業主大會;

　　(二)審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用;

　　(三)采用公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同;

　　(四)審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目;

　　(五)審議住宅區物業管理服務費的收費標準;

　　(六)監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。

　　前款第(三)、(四)、(五)項規定的事項，應當經業主大會批準。

　　業主委員會根據本條第一款第(三)項的規定實施公開招標有困難的，可以委托市、區住宅主管部門實施。

　　第二十條　業主委員會履行下列義務：

　　(一)執行業主大會的各項決定;

　　(二)遵守和履行物業委托管理合同;

　　(三)不得從事各種投資和經營活動;

　　(四)對物業管理公司的正當經營和管理活動予以支持和配合。

　　第二十一條　業主委員會決定問題，采取少數服從多數的原則。

　　第二十二條　業主大會和業主委員會應接受市、區住宅主管部門的指導與監督。業主大會的決定、業主委員會章程的內容或業主委員會的決定不得與憲法、法律、法規和規章相抵觸。

　　第三章　物業管理公司及其職責

　　第二十三條　物業管理公司根據住宅區物業委托管理合同對住宅區實施物業管理。

　　委托管理合同應當包括以下內容：委托管理事項、管理標準、管理權限、管理期限、管理費收支、利潤及風險、監督檢查、違約責任及其他權利義務條款。

　　委托管理合同應當報區住宅管理部門備案。

　　第二十四條　物業管理公司必須依法取得《物業管理資質證書》方可從事住宅區物業管理業務。

　　第二十五條　開發建設單位應當從住宅區開發入住前六個月開始自行或者委托物業管理公司對住宅區進行前期管理，管理費用由開發建設單位自行承擔。

　　第二十六條　住宅區開始入住后兩年內，開發建設單位自行或者委托物業管理公司對住宅區進行物業管理;業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委托管理合同，并行使本條例規定的各項職責，但不得終止委托管理合同;開始入住兩年后，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。

　　在住宅區開始入住兩年后業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委托物業管理公司繼續管理。

　　在開發建設單位自行或委托物業管理公司對住宅區進行物業管理期間，應當接受業主和有關部門的監督。

　　第二十七條　物業管理公司在住宅區范圍內就下列事項進行管理：

　　(一)房屋的使用、維修、養護;

　　(二)消防、電梯、機電設備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設施的使用、維修、養護和管理;

　　(三)清潔衛生;

　　(四)車輛行駛及停泊;

　　(五)公共秩序;

　　(六)市住宅主管部門規定和委托管理合同規定的其他物業管理事項。

　　第二十八條　物業管理公司的權利：

　　(一)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理辦法;

　　(二)依據委托管理合同和有關規定收取管理費用;

　　(三)制止違反住宅區物業管理規定的行為;

　　(四)選聘專營公司承擔專項經營業務。

　　第二十九條　物業管理公司的義務：

　　(一)以為業主服務為宗旨，注重社會效益、經濟效益和環境效益;

　　(二)按市住宅主管部門規定的標準和委托管理合同對住宅區實施物業管理;

　　(三)接受業主委員會和業主的監督;

　　(四)組織或協助有關部門提供社區生活服務和開展社區文化活動;

　　(五)按照法律、法規和市政府的有關規定從事經營活動。

　　第三十條　住宅區內車輛停放的管理，應接受公安等部門的統一指導和監督。

　　進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。

　　物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。

　　第三十一條　物業管理公司對住宅區管理未能達到市住宅主管部門和委托管理合同規定的標準，或者違反委托管理合同規定的，業主委員會或委托方可以終止合同。

　　因管理、維修、養護不善，造成業主損失的，物業管理公司應當賠償損失;違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。

　　第三十二條　物業管理公司可享受國家對第三產業的優惠政策。

　　第四章　業主公約

　　第三十三條　本條例所稱業主公約，是指由業主承諾的，對全體業主具有約束力的，有關業主在住宅區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。

　　第三十四條　業主公約由市住宅主管部門統一制訂示范文本。業主大會可以根據本住宅區的實際情況進行修改補充，并報市住宅主管部門和區住宅主管部門備案。

　　業主公約應當符合法律、法規、政府有關規定和土地使用權出讓合同的規定。

　　第三十五條　業主公約應當包括下列內容：

　　(一)住宅區名稱、地點、面積及戶數;

　　(二)公共場所及公用設施狀況;

　　(三)業主大會的召集程序及決定住宅區重大事項的方式;

　　(四)業主使用其住宅和住宅區內公共場所及公用設施的權益;

　　(五)業主參與住宅區物業管理的權利;

　　(六)業主對業主委員會及物業管理公司的監督權;

　　(七)住宅區物業各項維修、養護和管理費用的繳交;

　　(八)業主在本住宅區內應遵守的行為準則;

　　(九)違反業主公約的責任;

　　(十)其他有關事項。

　　第三十六條　業主公約在住宅區入住率達到百分之三十后，經已入住業主中持有過半數以上投票權的業主簽訂后生效。已生效的業主公約對本住宅區所有業主和非業主使用人具有約束力。

　　業主入住時物業管理公司應組織業主簽訂業主公約，不組織業主簽訂業主公約的，市、區住宅主管部門有權予以糾正。

　　第五章　住宅區的使用及維護

　　第三十七條　移交住宅區時，開發建設單位應當向業主委員會移交下列住宅區工程建設資料：

　　(一)住宅區規劃圖、竣工總平面圖;

　　(二)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(三)地下管網竣工圖;

　　(四)其他必要的資料。

　　開發建設單位應按規定或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。

　　第三十八條　業主、承租人和其他非業主使用人使用房屋應當遵守下列規定：

　　(一)未經市政府有關部門批準，不得改變房屋結構、外貌和用途;

　　(二)不得對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、占;

　　(三)不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外;

　　(四)不得利用房屋從事危害公共利益的活動;

　　(五)不得侵害他人的正當權益。

　　第三十九條　房屋的維修責任，按下列規定劃分：

　　(一)室內部分，由業主負責維修;

　　(二)房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

　　住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專賬代管，用于房屋本體公用設施的維修養護，不得挪用他用。

　　第四十條　住宅區的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費中支出。

　　人為造成公司設施損壞的，由損壞者負責修復;造成損失的，應當賠償損失。

　　第四十一條　住宅區的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養護，由有關供水、供電、供氣及通訊單位負責，維修養護費用由有關業務單位支付。

　　第四十二條　業主、承租人、非業主使用人和物業管理公司應當維護房屋外觀整潔、統一。

　　業主委員會根據房屋的狀況決定修繕、粉刷。但房屋的天面和外墻應當每十年至少修繕、粉刷一次，房屋的空調架、防盜網等外觀設施應當每三年至少粉刷一次，樓梯間的墻面、臺階、扶手等設施應當每五年至少修繕、粉刷一次;期限屆滿、確實不需要修繕或粉刷的，業主委員會可向市、區住宅主管部門申請延期修繕或粉刷;經市、區住宅主管部門同意，可以延期。

　　前款所需費用，除房屋的外觀設施由業主或承租人承擔外，其他費用從住宅維修基金支付。住宅維修基金的使用明細表，物業管理公司應向業主公布。

　　第四十三條　房屋及其附屬設施或住宅區公用設施，可能危害房屋安全或公共安全的，應當及時修繕;應由業主修繕的，其費用由業主承擔;應由物業管理公司修繕的，其費用由物業管理公司承擔。

　　前款費用的支付來源及使用明細表，應向業主公布。

　　第四十四條　住宅區禁止下列行為：

　　(一)踐踏、占用綠化地;

　　(二)占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設施而影響其正常使用功能;

　　(三)亂拋垃圾、雜物;

　　(四)影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;

　　(五)損毀、涂劃園林藝術雕塑;

　　(六)聚眾喧鬧;

　　(七)隨意停放車輛和鳴喇叭;

　　(八)發出超出規定標準的噪音;

　　(九)排放有毒、有害物質;

　　(十)經營業主公約所禁止的行業;

　　(十一)法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。

　　第六章　住宅區專用基金與專用房屋

　　第四十五條　開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。

　　公用設施專用基金用于購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。

　　第四十六條　公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專賬管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。

　　公用設施專用基金管理辦法由市政府制定。

　　第四十七條　開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府有關規定以建造成本價提供住宅區物業管理用房，其產權屬該住宅區全體業主共有。

　　第四十八條　開發建設單位應在移交住宅區時，按市政府規定的比例以同期市政府微利房價格提供部分商業用房，該商業用房的產權屬該住宅區全體業主共有。

　　上述商業用房的購置費用可由公用設施專用基金中墊支，并從該商業用房的經營收入中回收。

　　上述商業用房、按規定提供的物業管理用房、住宅區公用設施專用基金以及住宅區內其他產權屬于全體業主共有的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充住宅區的管理服務費。

　　第四十九條　本條例施行前移交使用的住宅區，未按規定計劃要求建設的，開發建設單位應當按市政府規劃建設主管部門規定的時間完成全部工程項目;未按深圳市規劃標準設計或者缺少便民服務網點的，由市政府規劃建設主管部門和原開發建設單位予以配套完善或補建。

　　第五十條　住宅區的公用設施專用基金、住宅維修基金和管理服務費的收支賬目，業主委員會應每三個月至少公布一次，接受業主的監督。

　　委托管理合同終止后，業主委員會和物業管理公司可以共同委托會計師事務所對住宅維修基金和管理服務費的使用明細表和收支明細賬目進行審計，所需費用由管理費支出。審計報告應向業主公布。

　　業主對住宅維修基金和管理服務費的使用有異議的，可以要求業主委員會向物業管理公司咨詢并查閱收支總表，物業管理公司應提供完備的資料并詳細說明。

　　第七章　法律責任

　　第五十一條　業主、非業主使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會或者相關的業主、非業主使用人可以向人民法院提起民事訴訟。

　　未交納物業管理服務費、住宅維修基金和物業委托管理合同約定的其他費用的，物業管理公司可要求有關業主限期交納;逾期不交納的，可按日加收應交納費用萬分之五的滯納金，并可按業主公約和物業委托管理合同的規定進行催交;連續六個月不交納的，可向人民法院申請追繳。

　　物業管理公司違反物業委托管理合同的約定，應當承擔相應的違約責任;造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第五十二條　業主大會、業主委員會違反本條例第二十二條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第五十三條　違反本條例第二十四條規定，未取得物業管理資質證書而從事住宅區物業管理業務或者所管理物業與所持資質證書等級不相符的，市、區住宅主管部門應當責令其停止違法行為，沒收違法所得，并可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

　　第五十四條　物業管理公司違反本條例規定，有下列行為之一的，業主委員會有權予以制止并限期改正;逾期不改正的，業主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關行政主管部門應當責令其限期改正，并可處以三千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的，市住宅主管部門可以降低其物業管理資質等級，直至吊銷資質證書，并可建議工商行政管理部門依法注銷其物業管理的經營項目：

　　(一)擅自擴大收費范圍、提高收費標準的;

　　(二)改變公用設施專用基金和住宅維修基金的用途，或未按規定定期公布收支賬目的;

　　(三)改變專用房屋的用途，未按規定使用的;

　　(四)管理制度不健全、管理混亂，造成對住宅區的房屋管理、維修、養護不善，經市、區住宅主管部門認定應當予以處罰的。

　　第五十五條　開發建設單位違反本條例第三十七條、第四十五條、第四十八條、第四十九條規定的，市、區住宅主管部門應當責令限期履行;逾期不履行的，可按應交款項逾期的時間處以每日千分之三的罰款;情節嚴重的，經市、區住宅主管部門認定，市政府規劃國土行政主管部門應當暫停其房地產開發資質。

　　第五十六條　業主委員會、業主、非業主使用人或其他單位、個人違反本條例規定，按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第二十條第(三)項規定，擅自進行經營活動的，市、區住宅主管部門應當責令限期改正，可以并處三千元以上一萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第三十八條規定的，市、區住宅主管部門責令限期改正，恢復原狀，可以并處一千元以上五千元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第四十二條第二款、第四十三條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期修繕或粉刷;逾期拒不修繕或粉刷的，可處以三千元以上五千元以下的罰款;

　　(四)違反本條例第四十四條規定的，市、區住宅主管部門應當責令其限期改正，可以并處一百元以上二千元以下的罰款。

　　第八章　附 則

　　第五十七條　市政府可根據本條例制定實施細則。

　　第五十八條　寫字樓、商住樓等物業的管理可參照本條例執行。

　　第五十九條　本條例自1994年11月1日起施行。

　　第六十條　本條例實施前已建成的住宅區的整治改造辦法由市政府另行制定。

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