村土地產權流轉及產權市場狀況調研
xx位于xxx，總戶數有1417戶,5661人,每年村財收入約25萬元。該村共有耕地20xx畝，家庭承包地2612畝，村集體土地830畝，淺海灘涂近3000畝，有2150座農村住宅。20__年，全村年產值達到3845.6萬元，農民人均6893元。近年來,該村從事農業生產的勞動力由于種種原因急劇下降，導致大量農田處于拋荒狀態。當地政府和村兩委針對實際,整合土地資源，大力推動土地流轉，建設現代農業示范園區，有力促進了農民增收。xx的土地流轉是xx市農村產權流轉的突出代表，具有典型的代表性，主要體現在以下幾方面：
一、產權登記與確認
�。�1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋辦理了房產證,都沒辦理宅基地使用權證。其不辦理登記的原因有三點：①上級每年只有審批2戶的指標，村里有個300座居住房的小區，也只分配了20戶的辦證指標，這遠遠不能滿足群眾的建房需要。②辦證手續煩瑣。要經過的程序有：村委——土地局——鎮政府——規劃局——環保局——建設局③要上交的費用有：土地保償費、基礎設施配套費、房產稅。
（2）在酒店村有2612畝家庭承包地，1417多戶農民全部都有辦理承包地使用權證,其中轉包2450畝，其余162畝土地由30戶農戶自己使用。轉包的土地已全部簽定了合同，確立了債權關系。
二、農村房產與宅基地流轉
當前的農村房產、宅基地都是以轉讓為主，其市場需求量巨大，就酒店村而言，其市場需求約為200畝土地。雖然法律法規、政府文件規定，宅基地、房產不可私下買賣，在買賣時要交納20的契稅。但實際上，農民全在私下買賣，這種情況已經持續了很長一段時間。在買賣時，一般就是由雙方協議后，簽定契約，沒有到政府備案。針對這種情況，我辦對盤活、變現農村房產和宅基地，支持新農村建設提出三點建議：①政府要對土地統一規劃。②政府要出臺政策，允許買賣房產、宅基地，并適當收費，在審批時，不受指標限制。③簡化辦證手續。
三、土地承包經營全流轉
�。�1）酒店村的家庭承包地流轉形式主要以由鎮政府主導，轉包為主，2612畝的家庭承包地中，2450畝土地由村里統一整理并以每畝每年300元的價格（以當年500斤谷子的市場價格折算），27年的期限（以農戶簽定轉包協議時的時間延算到第二輪土地承包30年期限到期為止）轉包給以大拇指集團公司、融景花木有限公司為代表的一批企業，用以建設江鏡農業園區。在此過程中，發現了一些問題，主要有：①大拇指集團公司在以每畝300元的價格承包下土地后，又以每畝700元的價格反包了一部分土地出去，群眾對此意見極大。②融景花木有限公司主要經營的是苗木產業，當樹木成長到一定時期后，要把整樹賣出，在把樹木從地里挖出時，土地的耕作層受到嚴重的破壞。③簽定合同時，是由鎮政府與企業簽定，期限為27年。然而只有30的農戶同意轉包期限為27年，大部分農戶對此長時間的轉包并不同意。
（2）各地推動土地使用權流轉和耕地適度規模經營的主要政策就是農業產業化的有關政策。主要措施有：①政府統一整理土地后，進行統一流轉。②國家投入1600多萬元，村財投入100多萬元用于建設農業園區。③在土地流轉過程中，要尊重農戶的意見，農戶自愿，才能進行統一整理。
四、農村集體非農用地入市的實踐探索
酒店村的農村集體非農用地中的43.8畝，由鎮政府以每畝1.64萬元共72萬元的價格統一征用，建成擁有52棟房屋的小區，再以每棟14萬元的價格賣出。還有一部分830畝的土地，村委以每年每畝300元的價格，把其中陸地部分502畝的村集體土地承包出去，以每年5萬元的價格把其中的.320畝的水面面積承包出去，還有8畝土地無償提供用于建設革命紀念館。由于酒店村靠海，因此村里還有一塊3000余畝的淺海灘涂。村委把這部分土地以每年8萬元的價格，全部承包給農戶。
五、農村產權市場建設
目前，酒店村還沒有產權的評估機構和擔保機構，只有一少部分的兼職中介人。其產權市場還不完善，缺少一批配套機構，銀行也不允許農民進行抵押貸款。
酒店村是福清市國家級的固定觀察點，具有典型的代表性，對我們制定農村政策法規，指導農村工作具有重要的模版作用。下面就這次酒店村調研，我辦提出一些建議。
1、農村集體非農用地應由市政府有關部門統一拍賣，價格應由鎮、村、村民協商制定，要適當的提高村集體、農戶的分成比例。
2、農村集體非農用地的入市方式要以公開投標的形式，拍賣程序要有幾個規范的基本程序，如農民自愿等。
3、在土地審批環節，手續煩瑣、收費過高。應適當的簡化手續，減少收費。
4、農民建房應嚴格按照鎮、村的統一規劃的要求進行。
5、每個鎮應設立一個專職或兼職的評估機構、中介機構、交易機構，對農民買賣房屋、土地進行操作、指導和監督。
課題組組長：xx
成員：xx
xx
xx
執筆：xx
時間：20xx.x.x
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