融資渠道被“掐”緊，房企如何是怎么樣自修“煉金術”？
融資渠道，大家知道哪些?融資渠道被“掐”緊，房企如何自修“煉金術”的呢?下文是相關知識，歡迎大家閱讀與了解。
1、融資渠道收緊，公司債風光不再
現金流是房企的血脈，而融資是這一血脈的重要給予。如今，這條供給卻被突然地收緊了。
7月25日，證監會在保薦機構專題培訓會議上指出，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產建設而不能用于拿地和償還銀行貸款。
10月末，滬深交易所先后發函，嚴控房地產企業利用發行公司債券募集資金用于購置土地的行為，并提高了房企公司債門檻。
11月3日，央行上�？偛堪l布了《關于切實落實上海市房地產調控精神促進房地產金融市場有序運行的決議》，要求各商業銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規進入土地市場。
自2015年1月《公司債券發行與交易管理辦法》頒布施行，公司債已經成為房地產企業融資的最主要手段之一。上海證券報指出，曾經作為小眾品種的公司債，其月平均發行量維持在100-200億元左右。然而《公司債券發行與交易管理辦法》施行后的2015年7月，公司債單月發行量達843.9億元;其中，581億元為地產債，占比達到69%。
進入2016年后，房企公司債繼續快速發展。2016年前三季度，房企公司債發行規模已達7481億元，平均每月發行831.22億元公司債。2016年10月上市房企融資方式占比前三位的分別為公司債(47.47%)，銀行貸款(15.93%)，海外發債(9.86%)。其中公司債為房企最主要的融資渠道。然而接連發布的收緊政策效果明顯，進入11月以來(截至11月15日)，尚無房地產類公司債發行。
2、過度運用金融杠桿，中小企業債務壓力增大
公司債作為房企在2015年以來投資放量的重要資金來源，隨著這一渠道被掐緊，房企不得不重新尋找其他劃算的門道來為自己輸血。
億翰智庫認為，隨著房地產企業的分化加速，大型房企與中小型房企在此輪政策收緊中所面臨的壓力也有分化。大型房企如萬科、萬達、恒大等坐擁大量現金流，財務狀況較為樂觀，同時因其融資渠道相對較廣，風險評級較高，有助于保持較為穩定的融資水平。然而部分中小型房企，在本輪房地產周期中過度運用金融杠桿拿地、擴展規模、激進經營，負債率居高不下，從以往來看，大部分地王項目能實現解套，但此輪地王溢價風險較高，中小企業面臨更大的資金壓力，依靠高杠桿融資搶地王，未來或許出現信用違約的可能性，我們認為，此次中小企業的債務壓力或將在2018年集中爆發，此時新一輪行業收并購熱潮出現。
未來發展趨勢：
�、� 海外融資力度或將加大
在國內融資渠道收緊的背景下，海外融資或將成為房地產企業融資的新趨勢。相關數據表明，2016年10月房企美元融資總額為3.49億美元，占比9.86%，成為10月各類融資中唯一的一筆增幅，環比增長31.85%。其中當代置業于紐約時間10月13日成功發行3.5億美元3年期的綠色債券，為首家發行綠色債券的港交所上市之內地房地產企業。進入11月以來，首開集團在11月10日通過境外全資子公司成功發行5年期5億美元債券，票面利率3.375%。2014年房企海外融資熱潮到2015年冷與國內公司債門檻放松有一定聯系，目前，隨著公司債等國內融資渠道的進一步收緊，有海外融資渠道的開發商或將受益。
② 從直接融資向間接融資轉型
隨著融資遇冷和渠道的收緊，房企正在探索新的融資渠道，長期來看，由原有的直接融資向間接融資轉變符合市場發展趨勢。
建議關注三種間接融資方式：
I.金控平臺
當前諸多房企正在構筑金控平臺，金控平臺的建立能提升企業資本市場估值、提升企業利潤、促進其他業務發展。房地產企業通過搭建和培育自己的金控平臺，能有效降低融資難度和融資成本。2016年7月，恒大出資1億元成立恒大金融資產交易中心(西安)有限公司，打造金融資產交易中心;8月份，恒大人壽注資15億元，累計劃入資金90億元;8月底，完成對集付通的收購，拿到第三方支付牌照。泰禾集團更是在2015年5月便完成注冊金控平臺子公司，開始金控融資服務。
II.ABS
ABS全稱為資產支持證券，是資產證券化的一種常見形式，與REITs和MBS共同構成了資產證券化的`主要方式。在當前的大背景下，資產證券化已經越來越受到房企的青睞，REITs與MBS目前在國內的發展還面臨諸多限制，ABS以項目所擁有的資產為基礎，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，在國內多打包優質資產，相對可控。
2015年7月，世茂發行國內首單針對物業費的資產證券化項目，融資規模15.1億元，獲得超三倍的超額認購。今年11月3日，金輝集團全資子公司北京金輝錦江物業服務有限公司成功在深交所發行3+3年期6.7億元物業費資產支持證券(簡稱“ABS”)，六年加權平均利率為5.67%。本次ABS在簿記建檔過程中受到投資者高度青睞，優先級資產支持證券獲得總認購金額11.45億元，實現超額認購。除此之外，擁有一定規模的物業服務平臺企業如綠城，也在進行相關嘗試。
億翰智庫認為當房企發展到項目較多的運營階段時，通過資產證券化將優質物業進行剝離，同時拓展融資渠道，為企業改善負債結構。
III.供應鏈金融
供應鏈金融(Supply Chain Finance)作為綜合性的融資工具，是圍繞核心企業，通過將單個企業的不可控風險整合，轉變為供應鏈企業整體的可控風險而受到歡迎。在房地產行業，通過供應鏈金融，核心企業可以作為資金的提供者，由于資信水平較高，從融資渠道獲得低成本的資金。華潤集團在2013年起便開始探索供應鏈金融的解決辦法，并依托華潤銀行走在了市場的前線。
億翰智庫認為，供應鏈金融通過整合地產上中下游企業，直到最終用戶連成一個整體，圍繞房地產核心企業，依托具備良好信用的平臺，能打通房地產全產業鏈的任督二脈。保證房地產企業、上游供應商、下游企業合作共贏，協同發展。
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