加拿大買(mǎi)房房產(chǎn)稅咋辦
加拿大的稅收制度是相當(dāng)健全的，在收稅的同時(shí)，政府也為首購(gòu)族以及一些低收入家庭提供了相應(yīng)的“抵稅”“免稅”政策。
買(mǎi)賣(mài)房屋要交哪些稅?
非居民投機(jī)稅
2017年4月20日，加拿大安大略省省長(zhǎng)韋恩(Kathleen Wynne)與安省財(cái)政廳廳長(zhǎng)蘇善民( Charles Sousa)共同宣布安省出臺(tái)樓市調(diào)控新政：包括征收15%非居民購(gòu)房稅，禁止炒樓花，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建出租屋，嚴(yán)格審查地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)規(guī)范等。新政將于當(dāng)?shù)貢r(shí)間4月21日起正式生效。
新政最重要的一項(xiàng)內(nèi)容是，安省對(duì)非加拿大國(guó)籍或非永久居民，并且不住在安省住宅的住房購(gòu)買(mǎi)者額外征收房款的15%轉(zhuǎn)讓稅，正式說(shuō)法稱(chēng)為“非居民投機(jī)稅”NRST(Non-Resident Speculation Tax)。這一個(gè)政策參考的是不列顛哥倫比亞省溫哥華去年出臺(tái)的海外買(mǎi)家稅，主要針對(duì)買(mǎi)了房子不住、純粹投機(jī)的非居民購(gòu)房者。
不過(guò)，在購(gòu)房后4年內(nèi)成為永久居民的，已經(jīng)成為全日制學(xué)生兩年或以上的留學(xué)生;已經(jīng)合法的工作了一年或以上的工簽人士，安省政府將會(huì)退還所售稅費(fèi)。
土地轉(zhuǎn)讓稅
多倫多近幾年鬧的最兇的一項(xiàng)稅就是這個(gè)土地轉(zhuǎn)讓稅。如果你想在多倫多市內(nèi)買(mǎi)房，那么就必須同時(shí)繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅及多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅。
省和市的土地轉(zhuǎn)讓稅均采用的是累進(jìn)稅率，安省土地轉(zhuǎn)讓稅的具體計(jì)算方法如下(注：資料來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)，最新的稅率及計(jì)算方式大家可以查看安省財(cái)政廳網(wǎng)站查看：
售價(jià)在5.5萬(wàn)以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;
售價(jià)在5.5萬(wàn)-25萬(wàn)的部分，按1%征稅，即1,950元;
售價(jià)在25萬(wàn)以上的部分，按1.5%征稅。
假如物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，稅費(fèi)的計(jì)算略有差別：
售價(jià)在25萬(wàn)-40萬(wàn)的部分，按1.5%征稅，即2,250元;
售價(jià)超過(guò)40萬(wàn)的部分，按2%征稅。
也就是說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)一幢售價(jià)50萬(wàn)的獨(dú)立屋，要交繳的安省土地轉(zhuǎn)讓稅為6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。
多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅計(jì)算方法如下：
售價(jià)在5.5萬(wàn)以下的部分，按0.5%征收轉(zhuǎn)讓稅，即275元;
售價(jià)在5.5萬(wàn)-40萬(wàn)的部分，按1%征稅，即3,450元;
售價(jià)在40萬(wàn)-4,000萬(wàn)的部分，按1.5%征稅，超過(guò)4,000萬(wàn)的部分仍按1%征稅。
如果物業(yè)是小于兩個(gè)單位的半獨(dú)立屋或獨(dú)立屋，超過(guò)40萬(wàn)以上的部分按2%征稅。價(jià)值50萬(wàn)的獨(dú)立屋，需要繳納的多倫多市土地轉(zhuǎn)讓稅為5,725元(275+3,450+2,000)。
這樣算下來(lái)，要在多倫多市買(mǎi)一套50萬(wàn)的獨(dú)立屋，單土轉(zhuǎn)稅就達(dá)到了12,200元。而如果購(gòu)房者選擇在GTA的905地區(qū)置業(yè)，則僅需繳納安省土地轉(zhuǎn)讓稅即可，無(wú)需繳納市土地轉(zhuǎn)讓稅。因此這兩年來(lái)，呼吁多倫多市廢除土地轉(zhuǎn)讓稅的呼聲越來(lái)越高。
另外需要提醒的是，首次購(gòu)房者可以享受一定的土地轉(zhuǎn)讓稅優(yōu)惠，減免幅度最高可達(dá)2,000加幣。
商品及服務(wù)稅(Goods and Services Tax)
如果是購(gòu)買(mǎi)新屋，需要繳納商品及服務(wù)稅，稅率為房屋售價(jià)的5%。
如果是購(gòu)買(mǎi)二手房，無(wú)需繳納商品及服務(wù)稅。
如果購(gòu)買(mǎi)重新裝修翻新的面積超過(guò)85% 的二手房，也需繳納商品及服務(wù)稅。
加拿大退稅截止時(shí)間為每年4月30日之前，凡是稅務(wù)居民均可向加拿大稅務(wù)總署(CRA)申請(qǐng) GST 退稅。
銷(xiāo)售稅
這個(gè)大家應(yīng)該很熟悉，在加拿大進(jìn)行任何消費(fèi)，幾乎都要繳納HST，僅有個(gè)別省份例外。值得留意的是，購(gòu)買(mǎi)和銷(xiāo)售二手房無(wú)須交納HST。不過(guò)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須為與房地產(chǎn)交易相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用繳納HST。也就是說(shuō)，賣(mài)方需要為律師費(fèi)、經(jīng)紀(jì)人傭金、搬家費(fèi)等支付HST，買(mǎi)方則要為驗(yàn)房費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、按揭違約保險(xiǎn)等支付HST。
新房的買(mǎi)家則必須繳納13%的HST，不過(guò)為了安撫消費(fèi)者，政府為售價(jià)在40萬(wàn)以下的部分提供了高達(dá)2.4萬(wàn)的退稅。
資產(chǎn)增值稅
對(duì)于加拿大居民來(lái)說(shuō)，自住屋(main residence)在出稅時(shí)是可以免交資產(chǎn)增值稅的。但是投資房或是非居民則必須為房產(chǎn)的增值部分納稅。
巨額房產(chǎn)增值稅的問(wèn)題則多發(fā)生在子女繼承父母生前的房產(chǎn)時(shí)。辟如父母年輕時(shí)以3萬(wàn)元的價(jià)格買(mǎi)入了一套鄉(xiāng)村別墅，而如今它已經(jīng)升值到了100萬(wàn)元，那么繼承人就將面臨97萬(wàn)元的資產(chǎn)增值，他需要為增值部分繳納23%的稅款，這確實(shí)是一筆不小的支出。不少繼承人都是因?yàn)闊o(wú)力支付稅費(fèi)才不得不將這些物業(yè)掛牌出售的。
針對(duì)這種因繼承而發(fā)生的巨額資產(chǎn)增值稅問(wèn)題，我們可以為你提供兩條解決之道：一是購(gòu)買(mǎi)一份涵蓋了財(cái)產(chǎn)增值稅的人壽保險(xiǎn);二是在房?jī)r(jià)還沒(méi)漲得那么可怕之前，盡快把它賣(mài)給你的繼承人。
持有期間的房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅(Property Tax)，通常也叫地稅。地稅是在加拿大擁有房地產(chǎn)的業(yè)主每年都必須要向市政府繳納的稅款。
自住房每年所交的地稅不能用來(lái)抵稅。自住房部分出租的租金收入和維修費(fèi)可以抵扣部分自住房的地稅。
地稅每年繳納的金額會(huì)因地理位置、房?jī)r(jià)漲幅而調(diào)整，具體請(qǐng)參照加拿大稅務(wù)總署(CRA)相關(guān)條例：
這些項(xiàng)目可以抵稅
出租物業(yè)抵稅多
你可以把房屋出租當(dāng)成是一項(xiàng)生意來(lái)經(jīng)營(yíng)，而經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的不少相關(guān)成本、費(fèi)用都可以被拿來(lái)抵稅，也就是說(shuō)將租金收入減掉可抵稅支出后的剩余金額，才是你的`應(yīng)納稅收入。
在加拿大，可以用于抵稅的出租支出包括如下幾項(xiàng)：
1、利息
利息支出，通常是出租業(yè)主各項(xiàng)支出中最重要的一項(xiàng)抵稅開(kāi)支。一般而言，可用于稅收抵扣的利息支出包括：購(gòu)置出租物業(yè)的抵押貸款利息、用于出租房翻修貸款的利息以及為出租房配置的商品及勞務(wù)所產(chǎn)生的信用卡消費(fèi)貸款利息。
值得留意的是，用于自住的物業(yè)并無(wú)此項(xiàng)稅收優(yōu)惠，即是說(shuō)自住房的按揭利息不能用來(lái)抵稅。因此那些想要同時(shí)買(mǎi)入兩套房子，一套自住一套出租的業(yè)主，就可以在這一條上來(lái)做點(diǎn)文章了。在利率相同的情況下，提高出租房的貸款額度能使你獲得更多的稅收減免。
在另一情況下，如果你意外中了一筆30萬(wàn)的獎(jiǎng)金，你想用這筆錢(qián)投資于一處出租屋，同時(shí)，你的自住屋還有30萬(wàn)的貸款沒(méi)有還清。這時(shí)最好的方法是，先用這筆30萬(wàn)的意外之財(cái)還清自住房的貸款，然后再向銀行貸款購(gòu)置出租屋。這樣才能讓利息享受抵稅優(yōu)惠。
2、房產(chǎn)稅
如果你把自住房的部分空間分租給了別人，那么可以根據(jù)分租面積占整個(gè)住宅的比例，申請(qǐng)部分的房產(chǎn)稅抵扣。如果是將一套獨(dú)立的二套房用于出租，那么房產(chǎn)稅就可以全額抵扣了。
3、保養(yǎng)及維修費(fèi)用
出租屋的維修過(guò)程中所產(chǎn)生的各項(xiàng)支出(正常且必要的支出，維修總價(jià)處于合理范圍內(nèi))可以在費(fèi)用發(fā)生的當(dāng)年，全額進(jìn)行稅款抵扣。比如：重新粉刷、修繕排水溝及地板、修復(fù)屋頂漏水、抹灰以及更換破損門(mén)窗等產(chǎn)生的費(fèi)用。
4、差旅費(fèi)
因?yàn)樽赓U活動(dòng)所產(chǎn)生的各項(xiàng)合理交通費(fèi)用，都可以從房租收入中進(jìn)行稅收扣除。
5、水電氣暖費(fèi)
6、辦公室費(fèi)用
如果你在家進(jìn)行辦公，處理房產(chǎn)租賃事務(wù)，這部分費(fèi)用也可從應(yīng)納稅款中抵扣減免。
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7、工資支出
如果你雇傭了某些人以協(xié)助你完成租賃事務(wù)，那么你向其所支付的工資、福利支出亦可從應(yīng)納稅額中進(jìn)行抵扣。
8、事故或失竊損失
需注意的是，抵扣額度并不能涵蓋全部的損失金額�？傻挚劢痤~的多少將視損失程度及保險(xiǎn)理賠范圍而定。
9、房屋保險(xiǎn)
為出租物業(yè)所購(gòu)買(mǎi)的各項(xiàng)保險(xiǎn)，基本都可獲得稅收抵扣，比如火災(zāi)保險(xiǎn)、失竊保險(xiǎn)、洪災(zāi)保險(xiǎn)、業(yè)主險(xiǎn)等。如果你還請(qǐng)他人協(xié)助打理租賃事務(wù)，雇工的醫(yī)療保險(xiǎn)及補(bǔ)償保險(xiǎn)費(fèi)用亦可從中扣除。
10、法律及其它專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用
因出租而發(fā)生的，支付給律師、會(huì)計(jì)及房地產(chǎn)管理公司、房產(chǎn)投資顧問(wèn)及其他專(zhuān)業(yè)人士的費(fèi)用，也可視做運(yùn)營(yíng)支出，一并在稅收抵扣中進(jìn)行減免。
此外，共管式公寓及連排別墅的管理費(fèi)用、為出租房屋做廣告所產(chǎn)生的廣告費(fèi)用及其它開(kāi)支，亦在可抵扣范圍之列。
報(bào)稅時(shí)買(mǎi)房可抵稅
從2009年起，如果你滿(mǎn)足以下條件，則可以享受750元(5,000×15%)的買(mǎi)房抵稅額(Home buyer credit)：
1、申請(qǐng)人及其配偶在當(dāng)年及以前4年內(nèi)名下無(wú)房產(chǎn);
2、當(dāng)年在加拿大境內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了現(xiàn)有或在建的房屋，鎮(zhèn)屋，公寓及移動(dòng)房屋等;
3、如家里有殘疾人，所購(gòu)房屋能為其帶來(lái)方便，則不受首次購(gòu)房條件(即第一條)的限制。
老年人房產(chǎn)稅補(bǔ)助
為了幫助64歲以上的中低收入老年人承擔(dān)自住屋的房產(chǎn)稅，安省出臺(tái)了一項(xiàng)老年房主物業(yè)稅補(bǔ)助(Ontario Senior HomeownersProperty Tax Grant)優(yōu)惠。在每年的報(bào)稅季，符合條件的老年人若申請(qǐng)了該補(bǔ)助，則最多可獲得500加幣的額外補(bǔ)助。
該補(bǔ)助每年發(fā)放一次，如需獲得此項(xiàng)補(bǔ)助，必須填寫(xiě)一份所得稅和津貼申報(bào)單。一對(duì)夫婦只能申請(qǐng)到一份補(bǔ)貼。
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補(bǔ)貼的金額則由收入決定。例如，收入在3.5萬(wàn)以下的單身老人，若物業(yè)稅在500元以上，那他可以獲得500元的全額補(bǔ)助;若收入在3.5萬(wàn)至49,985元之間，補(bǔ)助額則隨之減少;若收入在49,985元以上，則不符合補(bǔ)助條件。
能源與房產(chǎn)稅抵免
擁有或租賃一處房屋的安省居民可領(lǐng)取高達(dá)900元的安省能源與財(cái)產(chǎn)稅額抵免(Ontario Energy and Property Tax Credit)，老年人最高則可申領(lǐng)1,025加元的抵免。
裝修抵稅
為了鼓勵(lì)業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行更新升級(jí)，創(chuàng)造耗能更少、居住更舒服的環(huán)境，政府常常會(huì)不定期推出一些裝修抵稅優(yōu)惠。不過(guò)需要注意的是這些優(yōu)惠通常是有期限性的，而非可常年可享受的抵稅項(xiàng)目。
去年，安省曾特別推出過(guò)一個(gè)《健康家居裝修稅惠計(jì)劃》(Healthy Homes Renovation Tax Credit)。該計(jì)劃規(guī)定，本省居民如果為了便于老年人居住而將自家的房屋進(jìn)行改裝，那么改裝費(fèi)用的15%可以獲得個(gè)人所得稅抵稅優(yōu)惠。
通常，符合條件的居民只需要保留好相關(guān)的裝修收據(jù)，就可以在報(bào)稅時(shí)獲得抵免優(yōu)惠了。
搬家費(fèi)用也可抵稅
加拿大人平均每五年就會(huì)搬一次家，而搬家時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用，有時(shí)也可以拿來(lái)抵稅。
通常，如果你為了開(kāi)始了一份新工作、新買(mǎi)賣(mài)，或上了一所新學(xué)校而搬到了至少40公里之外的地方，那么你就可以用搬家費(fèi)用來(lái)抵稅了。
可以申報(bào)的搬家費(fèi)用一般包括以下：旅行費(fèi)用，比如家庭成員搬到新住所所發(fā)生合理的餐費(fèi)，車(chē)費(fèi)和住宿費(fèi);倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi);臨時(shí)膳宿費(fèi)(最多15天);取消租約的罰金;賣(mài)掉舊住所的費(fèi)用;律師費(fèi)等。
另外，舊住所賣(mài)出前的空置期內(nèi)的按揭利息，房產(chǎn)稅和保險(xiǎn)也可以用來(lái)抵扣，最高上限為5000元。如果您的雇主幫你報(bào)銷(xiāo)了部分搬家費(fèi)用，你必須把那部分報(bào)銷(xiāo)金額報(bào)到收入里，然后再抵扣全部搬家費(fèi)用。
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