房地產開發項目土地增值稅清算申報

房地產開發項目土地增值稅清算申報

　　土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到 34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

　　【業務描述】

　　納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定確定的申報期限、申報內容，向稅務機關申報辦理房地產開發項目土地增值稅清算。

　　地稅業務。

　　縣級業務。

　　【政策依據】

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)

　　【報送資料】

　　(1)《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產開發的納稅人清算適用)》3份。

　　(2)房地產開發項目清算說明，應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

　　(3)項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

　　(4)納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

　　(5)享受土地增值稅優惠的應提供減免土地增值稅證明材料原件及復印件。

　　【基本規范】

　　(1)辦稅服務廳接收納稅人資料信息或納稅人通過互聯網絡申報后提交的紙質資料，核對資料信息是否齊全、是否符合法定形式、填寫內容是否完整、是否與稅收優惠備案審批信息一致，符合的即時受理;不符合的當場一次性告知應補正資料或不予受理原因。

　　(2)為納稅人提供申報納稅辦理指引，輔導納稅人申報納稅，提示納稅人填寫稅收優惠欄目。

　　(3)納稅人可通過財稅庫銀電子繳稅系統或銀行卡(POS機)等方式繳納稅款，辦稅服務廳應按規定開具完稅憑證。

　　(4)辦稅服務廳人員在《土地增值稅納稅申報表(二)(從事房地產開發的納稅人清算適用)》上簽名并加蓋業務專用章，一份返還納稅人，一份作為資料歸檔，一份作為稅收會計核算的原始憑證。

　　(5)辦稅服務廳人員1個工作日內將相關資料信息轉下一環節按規定程序處理。

　　(6)辦稅服務廳收到反饋后1個工作內通知納稅人領取辦理結果。

　　(7)本事項辦結時限由省稅務機關確定。

　　(8)在辦稅服務廳或商業密集區提供自助辦稅設備。

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