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“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”模式來襲
“地產(chǎn)窮,金融興”,券商報告無不這樣概括時下趨勢。熱詞“互聯(lián)網(wǎng)+”下,房企的金融嗅覺正漸漸被激活。
盧志強(qiáng)麾下泛海控股,率先吹響進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融的號角。清明假期前夜,泛?毓梢袁F(xiàn)金收購泛海系旗下民生證券73%的股權(quán),正式涉足證券、信托、保險三大業(yè)務(wù)領(lǐng)域,劍指外界羨慕不已的“全金融牌照”。
不甘示弱者,選擇抱團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。幾乎是同時期,嫁接了互聯(lián)網(wǎng)金融和房地產(chǎn)三大要素的“地產(chǎn)寶”平臺面市,它身后站著的是綠地、阿里巴巴、中國平安等大鱷。進(jìn)入第四次轉(zhuǎn)型期的萬達(dá),也把金融板塊納入集團(tuán)主業(yè)。眼下,萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融集團(tuán)已搭建好,正在準(zhǔn)備注入快錢資產(chǎn)。
發(fā)端于歐美,在中國僅短短幾年就橫掃市場的互聯(lián)網(wǎng)金融,正成為越來越多房企追捧的“香餑餑”。房企之間的爭奪不再僅僅局限于常規(guī)的合縱連橫,“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的運(yùn)行模式,正成為這場拉鋸戰(zhàn)中成功者的標(biāo)配之一。
問題來了,成功案例并不能信手拈來,潮涌般而來的嘗鮮者們,要如何在這場貼身肉搏中漂亮翻身?
行業(yè)“天花板” 倒逼
“住宅市場不可能永遠(yuǎn)增長下去,不出10年,我們會看到行業(yè)的天花板。”早在兩年前,萬科總裁郁亮拋出了行業(yè)天花板的論斷。此后,萬科摸索著進(jìn)行一場名為互聯(lián)網(wǎng)思維的運(yùn)動。
互聯(lián)網(wǎng)金融,是萬科新故事的一部分,同樣也是越來越多房企追逐的“風(fēng)口”。他們已經(jīng)達(dá)成共識:在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下半場,互聯(lián)網(wǎng)或?qū)㈩嵏策@個傳統(tǒng)行業(yè)。
時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn),目前,針對地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,一般引入常規(guī)的P2P、P2B、P2W、眾籌模式、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)O2O等不同模式,從不同切入口服務(wù)買房、賣房、裝修、租房等交易的金融需求。當(dāng)中,房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限于產(chǎn)業(yè)鏈下游的營銷環(huán)節(jié),與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資。
從營銷端口切入以O(shè)2O模式的賣房,再配以部分的金融增值服務(wù),是部分房企愿意走的道路。值得慶幸的是,打出房地產(chǎn)電商雙平臺的方興地產(chǎn)正在證明這條路的可行性。
借助去年年底的“觸網(wǎng)”營銷,方興地產(chǎn)顯然嘗到了“甜頭”。2014年11月和12月兩月總計75.25億元銷售額,占據(jù)其全年銷售額215億元的40%以上。今年3月,方興地產(chǎn)有了新動作,其聯(lián)合了螞蟻金服在淘寶網(wǎng)上線了余額寶購房項目。
“簡直賺大了,”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對時代周報記者驚嘆,“房企不需要投入任何廣告費(fèi)用就博足市場眼球,無論地產(chǎn)金融產(chǎn)品花樣怎么變,首要目的還是利用互聯(lián)網(wǎng)平臺鎖定自己的目標(biāo)客戶群。”
而在香港粵海證券投資銀行董事黃立沖看來,開發(fā)商試水互聯(lián)網(wǎng)金融,第一出發(fā)點(diǎn)還是做概念。萬科和騰訊的合作,富力和易居的合作等,都是房企捆綁平臺把自己往O2O上靠。
眼下,地產(chǎn)和金融的嫁接還處于原始合作階段,但這并不阻礙房產(chǎn)電商們將其作為下一個爭奪的主戰(zhàn)場,如搜房和樂居等,已經(jīng)瞄向房產(chǎn)交易全環(huán)節(jié)。此外,爭搶著分食這塊大蛋糕的,還有層出不窮的第三方平臺,他們各有所長。
“精準(zhǔn)度較高的線上引客能力和整體的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營能力,這是房企所欠缺的,”百籌網(wǎng)CEO王啟明對時代周報記者說,術(shù)業(yè)有專攻,房企的優(yōu)勢在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上,“但我們有互聯(lián)網(wǎng)的基因,團(tuán)隊人員直通斯坦福和硅谷。”
投之家CEO黃詩樵以網(wǎng)貸之家為例,給出了另外一種生存的樣本。
“作為較早一批互聯(lián)網(wǎng)金融平臺,網(wǎng)貸之家擁有互聯(lián)網(wǎng)金融的門戶及用戶入口,具備專業(yè)的數(shù)據(jù)和風(fēng)控能力。” 黃詩樵對時代周報記者說,風(fēng)控能力是一個平臺最核心的。房企和主營互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的三方合作,能更利于平臺的整合運(yùn)營。
潛藏著的博弈
互聯(lián)網(wǎng)專治各種不服,這是IT評論家洪波作出的篤定判斷。但一個故事講得再動聽,總要依照可以辨識故事的商業(yè)邏輯。
從目前來看,房企涉足互聯(lián)網(wǎng)金融主要依靠第三方平臺,依附性較強(qiáng)。此外,長時間依靠單純的散售模式的開發(fā)商,多數(shù)面臨著資產(chǎn)的持有、運(yùn)營能力不足,資產(chǎn)的成本過高,收益率較低的困境?梢杂鲆姷氖,短期內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的互聯(lián)網(wǎng)金融,仍多集中在預(yù)售資金、銷售收入、應(yīng)收賬款、企業(yè)融資等中短期投資項目。
在經(jīng)驗主義大行當(dāng)下的房地產(chǎn)領(lǐng)域,沒有一個確服的成功案例,成為諸多中小房企不敢涉足互聯(lián)網(wǎng)金融桎梏的關(guān)鍵。
“公司目前不知道互聯(lián)網(wǎng)金融怎么做,所以還不敢做。” 景瑞地產(chǎn)市場部經(jīng)理范黧對時代周報記者無奈嘆息到,房企自己做互聯(lián)網(wǎng)金融,要顧慮整體組織架構(gòu)被調(diào)整的可能。不能單純?yōu)榱宿D(zhuǎn)型而使企業(yè)陷入投機(jī)領(lǐng)域,“這不能一蹴而就,需要時間的積累。此外還要等待資產(chǎn)的成本降低。只有資產(chǎn)回報率上升,才能創(chuàng)造出廣泛而穩(wěn)定的市場。”
不過,要想在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域占據(jù)一席之地,房企仍需盡快搭建平臺。
“成本并不是很高,同時還能減少第三方利益的瓜分,”斯坦福大學(xué)計算機(jī)系博士生陳啟峰對時代周報記者說,房企對房產(chǎn)這一資產(chǎn)組合理解是更為深刻的,在價值挖掘和創(chuàng)新的過程中擁有更大的發(fā)言權(quán),可以借助網(wǎng)絡(luò)平臺形成更大的生態(tài)圈,這是金融機(jī)構(gòu)所不能比的。而房企自身的平臺可以借助如陸金所、招商E貸、民生易貸等更為有資金保障的機(jī)構(gòu)做適當(dāng)?shù)耐茝V。
自己成為第三方,是泛?毓烧趪L試的事情。在控股民生證券時,泛海建設(shè)董事長韓曉生就曾說,公司旗下的金融業(yè)務(wù)長遠(yuǎn)還是往全金融牌照的方向發(fā)展,證券牌照是第一塊。未來預(yù)計還要持有銀行、信托、保險等牌照的金融公司進(jìn)入上市公司。
“在互聯(lián)網(wǎng)金融沒有出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險前,現(xiàn)在就看哪家房企愿意放開膽做了。”新浪金融某內(nèi)部人士對時代周報記者感嘆。
追逐資產(chǎn)證券化藍(lán)海
在這場互聯(lián)網(wǎng)金融興起的背后,其實(shí)隱藏著更為深遠(yuǎn)的意義。
“如果有一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流,就將它證券化。”這是曾流傳于華爾街的一句名言,這也一直是房企的夢想。在綠地董事長張玉良的眼里,綠地的“地產(chǎn)寶”是對房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽嘗試。
據(jù)時代周報記者了解,“地產(chǎn)寶”首期上線產(chǎn)品以綠地集團(tuán)位于江西南昌的棚戶區(qū)改造項目為基礎(chǔ)資產(chǎn),支持舊城改造等民生工程,首期發(fā)行總規(guī)模為2億元,已被搶購?fù)戤叀堄窳纪嘎,第二期產(chǎn)品已在籌備當(dāng)中,將在平安陸金所平臺發(fā)行。
目前來看,“地產(chǎn)寶”與市面上的各類“寶寶”們之間沒有本質(zhì)的差別。但這個“寶”肩負(fù)著更為重要的使命。綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍介紹,“地產(chǎn)寶”聚焦于不動產(chǎn)物業(yè)的證券化,這區(qū)別于市面上的P2P平臺。
未來,“地產(chǎn)寶”將成為互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺,通過產(chǎn)品設(shè)計、包裝,將社會上的閑散資金、機(jī)構(gòu)資金與地產(chǎn)項目有效對接,致力于為中小房企提供資金解決方案。據(jù)了解,“地產(chǎn)寶”第一步目標(biāo)是交易量達(dá)到100億元,成熟期規(guī)模突破500億元。
展恒研究報告直接點(diǎn)出,資產(chǎn)證券化,是房地產(chǎn)業(yè)接下來的新方向。
“330政策不僅包含房地產(chǎn)范疇,其對應(yīng)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也有著同樣重要的發(fā)展價值,” 展恒研究報告稱,2014年以來,央行大力鼓勵商業(yè)銀行投放按揭貸款,但一直收效甚微。從長期來看,樓市穩(wěn)定能增強(qiáng)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的穩(wěn)定性。
對房企而言,傳統(tǒng)融資模式利用空間已經(jīng)最大化。銀行貸款始終是房地產(chǎn)行業(yè)融資的核心渠道,但開發(fā)貸款僅占總貸款余額的6%-7%,地產(chǎn)信托占開發(fā)貸款的比例也不到20%。而受制于發(fā)行和使用條件制約,公司債券規(guī)模近些年雖基本保持穩(wěn)定,但占比小。
資產(chǎn)證券化好處,就是可以規(guī)避監(jiān)管的一些要求。比如通過中期票據(jù)、企業(yè)債融資,會面臨“累計債券總額不超過公司凈資產(chǎn)額度的40%”的監(jiān)管規(guī)定,而通過專項計劃做證券化則可以繞開這項規(guī)定。
此外,據(jù)時代周報記者了解,資產(chǎn)證券化融資渠道解決長期“輸血”問題,有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房企無疑會在該領(lǐng)域占得先機(jī)。在國內(nèi)房企普遍增加商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的情況下,無疑也對此方式需求很大。
萬通老大馮侖依照美國較為成熟的地產(chǎn)金融化市場給出了數(shù)值。據(jù)了解,目前美國房地產(chǎn)公司由于自身企業(yè)模型不同估值也會完全不同。開發(fā)類的估值PE5-7倍的企業(yè)要么退市要么轉(zhuǎn)型;第二種資產(chǎn)管理類的公司,如寫字樓出租、經(jīng)營、購物中心之類的,估值PE15-20倍;第三類為地產(chǎn)金融化,估值PE20-30倍。
地產(chǎn)金融化無疑是未來的亮點(diǎn),但國投瑞銀基金管理有限公司副總經(jīng)理王書鵬也呼吁,“資產(chǎn)證券化是一片藍(lán)海,但從看到這個海到走過去,各機(jī)構(gòu)一起到海上暢游一番,可能還需要經(jīng)歷艱辛的過程”。
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