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房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理問(wèn)題及對(duì)策論文
摘要：
首先要明確的是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施離不開(kāi)流動(dòng)資金的大力支持，因此該部分資金帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，加之社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著巨大的壓力，所以，要讓房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展下去，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理，提高住房的質(zhì)量和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，筆者分析了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的宏觀環(huán)境以及對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的必要性，發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題，并以此為基礎(chǔ)提出了幾點(diǎn)解決策略。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)；建設(shè)項(xiàng)目；財(cái)務(wù)管理
一、引言
從最近幾年的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)在我國(guó)境內(nèi)得到了良好的發(fā)展，我國(guó)也涌現(xiàn)了很多極為杰出的房地產(chǎn)公司，而且房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量也非常可觀。眾所周知，由于某些歷史原因，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)成長(zhǎng)階段都受到了一些不好的影響，進(jìn)而造成我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化程度較高，在某種情況下，甚至表現(xiàn)為“發(fā)育不良”等，這些對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展都是非常不利的。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控愈加嚴(yán)厲，政策力度逐漸加大，政策的頒布頻率也有所增加，房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目面對(duì)的挑戰(zhàn)的難度隨之增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力度已經(jīng)達(dá)到了白熱化，所以，必須加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在整個(gè)建設(shè)期可能會(huì)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的防范。
二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題
1、缺乏對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)可行性方面較為系統(tǒng)的研究
目前，在很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)，缺乏對(duì)項(xiàng)目整個(gè)系統(tǒng)性的可行性研究，其中尤為嚴(yán)重的是缺乏財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)的研究，這使得整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的決策缺乏可信數(shù)據(jù)的支持，在很多時(shí)候都只是依靠管理層的經(jīng)驗(yàn)加以判斷，這使得很多項(xiàng)目在進(jìn)行的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)很多方面的問(wèn)題都沒(méi)有在項(xiàng)目開(kāi)始初期加以考慮，使得房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目缺乏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的分析以及財(cái)務(wù)、環(huán)境等可行性的研究和論證，在項(xiàng)目的宏觀方面，難以做到整體戰(zhàn)略的把握。
2、在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理方面存在一定的問(wèn)題
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算管理顯得尤為重要，因?yàn)樗鼘?duì)企業(yè)的利潤(rùn)有著直接的關(guān)系。但是，在絕大多數(shù)的房地產(chǎn)的建設(shè)項(xiàng)目中都不是非常重視預(yù)算管理的工作，特別是在預(yù)算管理中的市場(chǎng)評(píng)估和預(yù)判工作這兩部分。這必然使得在實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目工作中大量的數(shù)據(jù)和期望達(dá)到的目標(biāo)與實(shí)際的市場(chǎng)狀況不符合的情況產(chǎn)生，較為嚴(yán)重的可能使得建設(shè)項(xiàng)目并不被市場(chǎng)所認(rèn)可，預(yù)算的管理工作將無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行下去。除此之外，有較小一部分的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立比較完善的指標(biāo)制度，使得在建設(shè)項(xiàng)目中無(wú)法對(duì)預(yù)算工作中的成本和支出預(yù)算以及收益預(yù)算等產(chǎn)生明確的認(rèn)識(shí)，只是單單重視房地產(chǎn)企業(yè)自身的盈虧，對(duì)盈虧產(chǎn)生的緣由沒(méi)有進(jìn)行深入的分析，目光較為短淺，忽視了企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
3、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理有所忽略
房地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和建設(shè)主要的目的是獲取利潤(rùn)，如何在獲取最大利益的同時(shí)付出最小的成本就是建設(shè)項(xiàng)目全面成本管理主要需要解決的問(wèn)題，也可以說(shuō)其目的是不浪費(fèi)房地產(chǎn)企業(yè)的一分一毫，成本最小，效益最高。而且，某些房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目并沒(méi)有建立一個(gè)較為完善的資本運(yùn)作體系，很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本來(lái)源主要是銀行或者其他企業(yè)，這樣的資本來(lái)源必然會(huì)使得房地產(chǎn)企業(yè)的利息過(guò)高，一旦沒(méi)有足夠的資金償還利息，整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目將無(wú)法正常的運(yùn)作下去，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)走向國(guó)際化的趨勢(shì)越發(fā)明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展迅猛，造就了萬(wàn)達(dá)等成功的案例，但是大部分的房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目都淪陷在一次又一次的改革浪潮中，匯率不穩(wěn)定、銀行利率變化較大以及國(guó)家政策的改變等因素都使得房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)較大。這些風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生都是由于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目缺乏全面成本管理的意識(shí)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)成本的管理缺乏重視
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理給予應(yīng)有的重視，管理意識(shí)不足，沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)問(wèn)題采取應(yīng)有的措施。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人對(duì)財(cái)務(wù)管理有所重視，但是對(duì)其實(shí)際的實(shí)施情況并不是非常了解，根據(jù)相關(guān)的資料表明，很多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作在設(shè)計(jì)階段落實(shí)的較好，但是在施工階段并沒(méi)有將財(cái)務(wù)管理的工作落到實(shí)處。有些財(cái)務(wù)管理的工作人員認(rèn)為施工階段的機(jī)械設(shè)備以及相關(guān)的材料是財(cái)務(wù)管理的關(guān)注重心，對(duì)于其他的成本的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有注重，使得財(cái)務(wù)管理的工作難以持續(xù)的進(jìn)行下去。最為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的管理層以及相關(guān)的財(cái)務(wù)人員并沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)管理工作給予足夠的重視，這使得在財(cái)務(wù)管理的實(shí)施過(guò)程中存在很多的限制，所以，只有管理層對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的關(guān)注稍微多一些，給予足夠的重視，才可以對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的效率有所助益。
三、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理相關(guān)問(wèn)題的幾點(diǎn)策略
1、加大對(duì)建設(shè)項(xiàng)目在開(kāi)始前的可行性研究，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)
在我國(guó)的宏觀市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)屬于“三高”行業(yè)，即高收益、高風(fēng)險(xiǎn)以及高投資。所以，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的研究力度增大，可以有效的提高建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的有效性，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避，從而提高其社會(huì)效益以及經(jīng)濟(jì)效益。財(cái)務(wù)管理的相關(guān)人員必須在項(xiàng)目的可行性調(diào)查報(bào)告中對(duì)施工的細(xì)節(jié)以及宏觀的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行核實(shí)和審查，分析和調(diào)研整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的成本和利潤(rùn)水平，從而對(duì)整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并且提前做出相對(duì)應(yīng)的應(yīng)急措施，從而可以達(dá)到有效規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)引起的資金流失的現(xiàn)象的產(chǎn)生，進(jìn)而可以達(dá)到房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理達(dá)到嚴(yán)謹(jǐn)性和全面性的目的。
2、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理工作，使得建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理有所加強(qiáng)
對(duì)全面預(yù)算工作的相關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)組織工作進(jìn)行加強(qiáng)，細(xì)化授權(quán)批準(zhǔn)程序以及職責(zé)權(quán)限等工作，才可以提高財(cái)務(wù)管理工作的效率。建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算委員會(huì)需要對(duì)預(yù)算的目標(biāo)進(jìn)行擬定，將制度預(yù)算的具體措施落到全面預(yù)算管理工作的實(shí)處。與此同時(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)算編制與執(zhí)行結(jié)合起來(lái)，努力提高預(yù)算的執(zhí)行力度，從而達(dá)到建設(shè)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的目標(biāo)。對(duì)預(yù)算責(zé)任單元進(jìn)行科學(xué)的制定，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部管理進(jìn)行強(qiáng)化，使得參與建設(shè)項(xiàng)目的各個(gè)部門的職責(zé)和權(quán)利明晰，強(qiáng)化在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的控制和監(jiān)督機(jī)制，從而減少一定的經(jīng)濟(jì)損失。在建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理方面主要做到對(duì)資金的投放的準(zhǔn)確估算，科學(xué)合理的編制可行性報(bào)告，從而降低建設(shè)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，而且必須在進(jìn)行資金投放估算的過(guò)程中做到資本結(jié)構(gòu)的管理，對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行合理規(guī)劃，從而對(duì)償債能力造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避。
3、完善并且加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的全面成本管理
樹(shù)立系統(tǒng)的管理意識(shí)是加強(qiáng)全面成本管理的第一步，要堅(jiān)持站在戰(zhàn)略的高度看待建設(shè)項(xiàng)目，堅(jiān)持全面性原則，對(duì)于不同的成本性質(zhì)采取不一樣的方法策略。在目前宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理必須以競(jìng)爭(zhēng)為前提，將非物質(zhì)成本和物質(zhì)成本兩個(gè)方面都加以考慮。全面成本管理必須將成本內(nèi)容進(jìn)行擴(kuò)大，要包括房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本、人力資源以及環(huán)境等成本，而不僅僅考慮建造成本，而且，這些成本都需要科學(xué)合理的方法進(jìn)行將成本控制達(dá)到應(yīng)有的效用。加強(qiáng)全面成本管理的第二步是需要參與建設(shè)項(xiàng)目的全體成員的配合的。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行全面成本管理時(shí)，盡可能的采取目標(biāo)管理的方式，并且全面跟蹤財(cái)務(wù)成本管理的情況，從而對(duì)全面成本管理工作的有效實(shí)施提供一定的保障。
4、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系
建立較為合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展有著十分重要的戰(zhàn)略意義，對(duì)編制的預(yù)算要進(jìn)行分析和考核，要在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)部建立三級(jí)責(zé)任中心，即：利潤(rùn)中心、成本中心以及投資中心，確立項(xiàng)目?jī)?nèi)部的季度以及年度的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)。建設(shè)項(xiàng)目中已經(jīng)完成的工作要與正在完成的計(jì)劃分離開(kāi)來(lái)進(jìn)行相關(guān)的執(zhí)行和審批，不得混淆，與此同時(shí)必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理體系的精細(xì)化管理。在預(yù)算編制之后要在建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的上下級(jí)之間進(jìn)行活躍的溝通交流，確保責(zé)任和權(quán)力是一一對(duì)應(yīng)的，將相關(guān)工作的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。建設(shè)項(xiàng)目時(shí)間一般較長(zhǎng)，所以建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部在每個(gè)月以及每個(gè)季度都要對(duì)財(cái)務(wù)管理的績(jī)效進(jìn)行考核分析，再以年度為單位進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的總結(jié)。只有建立合理和全面的財(cái)務(wù)管理體系才可以使得房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的問(wèn)題得以解決。
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