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      2. 淺析房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制

        時間:2024-09-20 17:04:10 論文范文 我要投稿

        淺析房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制

          【關(guān)鍵詞】施工 成本 控制
          【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)提供一些建議,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康。  
           
          前言 
          上世紀(jì)90年代以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開,房地產(chǎn)市場也逐漸升溫,時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花,雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利,但是隨著國家調(diào)控的開始,其火爆程度必將下降,房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌,競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去,沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰,所以,及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力,從成本控制開始,因為成本是項目建設(shè)中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會,成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。 
          1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀 
          目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點: 
          1.1 工程成本管理工作不被重視 
          工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。 
          1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實際 
          工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況,從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實際。 
          1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項目工程成本浪費情況嚴(yán)重 
          責(zé)任成本制度是成本管理的重要思想之一,把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異常可以找到相關(guān)的責(zé)任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責(zé)任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關(guān)。 
          在以上問題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。 
          2 施工階段成本控制的主要工作 
          2.1 施工組織設(shè)計的審查 
          施工組織設(shè)計是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。 
          2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付 
          2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結(jié)果,扣除不合格的工作量,及時支付進(jìn)度款。 
          2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。 
          2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,而且承包商有權(quán)向開發(fā)商請求延期付款索賠。 
          2.3 工程變更的控制 
          建設(shè)工程具有成本高、工期長、技術(shù)復(fù)雜等特點。一方面可能是由于勘察設(shè)計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設(shè)計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設(shè)計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設(shè)計變更,都將帶來投資變動的后果。 
          2.4 工程索賠的控制 
          認(rèn)真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。 
          3 施工現(xiàn)場成本控制措施 
          現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。 
          3.1 施工期間成本影響的因素 
          在施工建設(shè)期間,找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。 
          一般說來,主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點: 
          3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時,造成成本失控。    3.1.2 由于沒能很好的控制設(shè)計變更,導(dǎo)致合同工程量增加洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。 
          3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險估計不足,當(dāng)風(fēng)險一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工的索賠,造成工程成本加大。 
          3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。 
          3.2 工程施工成本控制的實際操作 
          工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實施操作: 
          3.2.1 建設(shè)項目在建設(shè)的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標(biāo)、合同、采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。 
          施工過程中按照進(jìn)度計劃、設(shè)計圖紙以及工程的資金計劃進(jìn)行監(jiān)控,隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。 
          3.2.2 主動控制和被動控制 
          主動控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性,并擬訂和采取各種預(yù)防措施,以使計劃目標(biāo)得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 
          被動控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計劃進(jìn)行時,管理人員對計劃的實施進(jìn)行跟蹤,把它輸出的項目信息進(jìn)行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施,使得計劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。    
           
           
          [1]潘蜀健.房地產(chǎn)項目控制[M].建筑出版社.2005年 
          [2]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應(yīng)用[J].《福建建筑》.2008年6期 
          [3]丁士昭.建設(shè)工程項目管理[M].中國建筑業(yè)出版社.2007年. 
          [4]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項目管理[M].機械工業(yè)出版社.2006年 

        淺析房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制

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            淺析房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制

              【關(guān)鍵詞】施工 成本 控制
              【論文摘 要】施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)提供一些建議,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康。  
               
              前言 
              上世紀(jì)90年代以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸放開,房地產(chǎn)市場也逐漸升溫,時至今日可以說幾近瘋狂。房地產(chǎn)開發(fā)項目在國內(nèi)處處開花,雖然在目前瘋狂的形勢下房地產(chǎn)企業(yè)基本都有盈利,但是隨著國家調(diào)控的開始,其火爆程度必將下降,房地產(chǎn)業(yè)也將重新洗牌,競爭力比較強的企業(yè)會繼續(xù)下去,沒有競爭力的企業(yè)則會被淘汰,所以,及早的提高企業(yè)的競爭力才是企業(yè)生存的王道。提高企業(yè)競爭力,從成本控制開始,因為成本是項目建設(shè)中最為敏感的因素之一,成本得以控制的話企業(yè)就可以具有盈利的機會,成本控制不好一切免談。施工階段是材料耗費最大的時期,因此本文就施工階段的成本及控制問題進(jìn)行分析,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些建議,促進(jìn)中國房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。 
              1 房地產(chǎn)企業(yè)項目工程成本管理的現(xiàn)狀 
              目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的項目工程成本管理處于發(fā)展階段,具體表現(xiàn)有以下幾點: 
              1.1 工程成本管理工作不被重視 
              工程項目成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的核心內(nèi)容之一,但目前許多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有充分意識到這一點,工程成本管理工作只是留于表面,并沒有真正體現(xiàn)成本管理在企業(yè)中的重要作用。 
              1.2 工程成本信息不準(zhǔn)確導(dǎo)致成本管理工作偏離實際 
              工程成本信息在成本管理中起著非常重要的作用,企業(yè)的成本預(yù)測、成本決策、成本計劃、成本控制、成本分析和成本考核都是建立在企業(yè)成本信息的基礎(chǔ)之上的。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本信息并不能反映企業(yè)成本的真實情況,從而導(dǎo)致了工程成本管理工作偏離了實際。 
              1.3 責(zé)任成本制度不健全導(dǎo)致項目工程成本浪費情況嚴(yán)重 
              責(zé)任成本制度是成本管理的重要思想之一,把成本與責(zé)任相結(jié)合可以使成本處于受控的狀態(tài),出現(xiàn)異常可以找到相關(guān)的責(zé)任人落實原因。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理并沒有引入責(zé)任成本的管理思想,工程成本與管理人員利益無關(guān)。 
              在以上問題存在的情況之下,存在于房地產(chǎn)項目之中的各階段的成本控制就顯得很有必要,下面本文就施工階段的成本控制做簡要研究。 
              2 施工階段成本控制的主要工作 
              2.1 施工組織設(shè)計的審查 
              施工組織設(shè)計是承包方進(jìn)行施工作業(yè)的綱領(lǐng)性文件外,還是發(fā)包方質(zhì)量、工期、成本目標(biāo)控制的主要依據(jù),也是承發(fā)包雙方正確處理索賠、工程變更的重要依據(jù)。 
              2.2 嚴(yán)格控制工程款的支付 
              2.2.1 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,工程師也要根據(jù)工程計量的結(jié)果,扣除不合格的工作量,及時支付進(jìn)度款。 
              2.2.2 當(dāng)工程進(jìn)度沒有達(dá)到合同規(guī)定的付款要求時,不能提前支付工程款,盡管提前支付對緩解承包商的資金壓力有好處,但這樣就會造成開發(fā)商投資控制的失控。 
              2.2.3 當(dāng)工程進(jìn)度達(dá)到合同規(guī)定的付款要求,工程師也出具了付款依據(jù)時,開發(fā)商不能拒絕或拖延付款,否則,將會對承包商的積極性產(chǎn)生負(fù)面影響,而且承包商有權(quán)向開發(fā)商請求延期付款索賠。 
              2.3 工程變更的控制 
              建設(shè)工程具有成本高、工期長、技術(shù)復(fù)雜等特點。一方面可能是由于勘察設(shè)計工作粗糙,以至在施工中才發(fā)現(xiàn)許多事先未考慮的因素,不得不改變設(shè)計,從而引起工程量變化;另一方面也可能是由于許多事先無法估計到的因素變化,帶來了設(shè)計修改、原材料更換、工期延誤等。無論是什么原因引起的設(shè)計變更,都將帶來投資變動的后果。 
              2.4 工程索賠的控制 
              認(rèn)真研究合同中索賠條款,減少索賠情況發(fā)生;熟悉相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,運用法規(guī)綜合處理索賠事件;加強反索賠管理。 
              3 施工現(xiàn)場成本控制措施 
              現(xiàn)場成本控制也就是項目從開始施工到工程竣工全過程的成本控制,整個項目開發(fā)過程中可以創(chuàng)造商品價值的基本活動。在這個環(huán)節(jié)上成功地進(jìn)行成本控制可以提升本項目在市場上的重要的核心競爭力,因此施工過程成本在整個項目的成本控制中的一個主要的工作。 
              3.1 施工期間成本影響的因素 
              在施工建設(shè)期間,找出影響現(xiàn)場成本控制的因素是對工程進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。 
              一般說來,主要影響施工期間建設(shè)成本的因素有以下幾點: 
              3.1.1 規(guī)章制度不健全以及管理組織不落實,在施工過程中對施工圖紙和施工合同以及各項計劃的執(zhí)行情況監(jiān)督檢查不及時,造成成本失控。    3.1.2 由于沒能很好的控制設(shè)計變更,導(dǎo)致合同工程量增加洽商大量出現(xiàn),致使了成本的失控。 
              3.1.3 對施工過程中可能出現(xiàn)的各種將要影響工程質(zhì)量、施工進(jìn)度風(fēng)險估計不足,當(dāng)風(fēng)險一旦發(fā)生之后,形成了工期延誤、質(zhì)量事故等等損失,引起施工的索賠,造成工程成本加大。 
              3.1.4 對工程質(zhì)量和施工進(jìn)度控制不力造成工程返工、工期的拖延,以致造成延誤了最佳的施工季節(jié)使得整個項目周期加長,資金回籠周期加長,資金投入成本加大。 
              3.2 工程施工成本控制的實際操作 
              工程施工期間的成本控制目前一般分為兩種情況進(jìn)行實施操作: 
              3.2.1 建設(shè)項目在建設(shè)的過程中,事前控制比事中控制和事后控制意義更大。工程項目也是一個動態(tài)的投資,在做好事前控制的同時,做好事中和事后的控制,尤其是工程量增加的洽商、變更的控制也是不能放松的。施工過程中,對招投標(biāo)、合同、采購的管理應(yīng)該都算是事前控制的內(nèi)容,同時作好施工圖紙核查校對以及做好技術(shù)交底,也是進(jìn)行事前控制的重要一環(huán)。這是現(xiàn)場成本控制的重要一步,也是進(jìn)行事中控制和事后控制的重要基礎(chǔ)。 
              施工過程中按照進(jìn)度計劃、設(shè)計圖紙以及工程的資金計劃進(jìn)行監(jiān)控,隨著工程進(jìn)行中發(fā)生的突發(fā)情況洽商或者變更進(jìn)行成本投入的調(diào)整和控制,這是現(xiàn)場成本進(jìn)行的事中控制和事后控制的內(nèi)容,也是整個項目在施工建設(shè)期間進(jìn)行成本控制的重要工作。 
              3.2.2 主動控制和被動控制 
              主動控制是預(yù)先分析目標(biāo)偏離的可能性,并擬訂和采取各種預(yù)防措施,以使計劃目標(biāo)得以實現(xiàn)。主動控制是一種事前控制,它必須在事情發(fā)生之前采取控制措施。主動控制的具體措施體現(xiàn)在管理人員預(yù)先制定出的各項保障成本控制的一些計劃、規(guī)章制度、組織保障體系,落實制度和計劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 
              被動控制是指當(dāng)系統(tǒng)按計劃進(jìn)行時,管理人員對計劃的實施進(jìn)行跟蹤,把它輸出的項目信息進(jìn)行加工、整理,再傳遞給控制部門,管理人員從中發(fā)現(xiàn)問題和偏差,提出并確定解決問題和糾正偏差的方案,然后再回送給計劃實施系統(tǒng)付諸實施,使得計劃目標(biāo)一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正。    
               
               
              [1]潘蜀健.房地產(chǎn)項目控制[M].建筑出版社.2005年 
              [2]王建中.項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)程實踐中的應(yīng)用[J].《福建建筑》.2008年6期 
              [3]丁士昭.建設(shè)工程項目管理[M].中國建筑業(yè)出版社.2007年. 
              [4]譚術(shù)魁.房地產(chǎn)項目管理[M].機械工業(yè)出版社.2006年 

            淺析房地產(chǎn)項目施工階段的成本控制