房地產(chǎn)工程管理及其項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，要能夠增強(qiáng)工程項(xiàng)目成本管理意識，創(chuàng)新成本管理方法與手段。加強(qiáng)工程項(xiàng)目造價的監(jiān)控，有助于提高投資價款的利用率，促進(jìn)建設(shè)工程投資效益最大化的實(shí)現(xiàn)。
0. 引言
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長、投資金額大、風(fēng)險大的特點(diǎn)，因而管理工作具有復(fù)雜性及系統(tǒng)性。房地產(chǎn)工程管理主要由策劃階段、設(shè)計階段及實(shí)施階段組成，項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個項(xiàng)目的組織者及實(shí)施者，其項(xiàng)目管理工作直接影響到房地產(chǎn)工程的施工質(zhì)量、施工工期及開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，因而工程管理及項(xiàng)目成本管理極為重要。
1. 房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容
1.1房地產(chǎn)開發(fā)前期的工作
前期工作主要指房地產(chǎn)企業(yè)的工程項(xiàng)目從獲得土地使用權(quán)到進(jìn)入工程實(shí)體建設(shè)之間的相關(guān)管理工作，土地競標(biāo)中標(biāo)到工程正式施工，這一階段最為關(guān)鍵。前期工作的主要任務(wù)包括規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、施工圖紙、招投標(biāo)文件、施工合同及實(shí)地勘查等，一旦出現(xiàn)一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失，該階段對項(xiàng)目投資的影響最深。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理
設(shè)計管理工作主要包括以下幾個部分：第一，需要選擇優(yōu)秀的勘探設(shè)計單位，不得過分節(jié)約設(shè)計費(fèi)用，切忌選擇資質(zhì)水平低、設(shè)計實(shí)力弱的設(shè)計單位。要能夠考察設(shè)計單位的設(shè)計觀念、設(shè)計實(shí)力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設(shè)計單位。第二，需要與設(shè)計人員加強(qiáng)溝通，以便實(shí)時掌握設(shè)計進(jìn)度，及時解決設(shè)計工作過程中存在的問題，將期望的設(shè)計要求及目標(biāo)與主要設(shè)計人員進(jìn)行溝通。
第三，督促設(shè)計單位嚴(yán)格遵循相關(guān)強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提高工程的設(shè)計質(zhì)量，嚴(yán)格審查施工圖紙。房地產(chǎn)企業(yè)需要以身作則，嚴(yán)格安裝審查批準(zhǔn)的施工圖設(shè)計文件開展相關(guān)工作，不得私自變更設(shè)計，以此來有效消除工程隱患，如果需要進(jìn)行變更，必須要根據(jù)相關(guān)規(guī)定程序來辦理手續(xù)。
1.3項(xiàng)目工程管理
(一)施工合同管理。這能夠有效節(jié)約開支，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益。(二)工程質(zhì)量管理。質(zhì)量是工程之根本，事關(guān)施工企業(yè)的企業(yè)形象，只有保障工程施工質(zhì)量，工程進(jìn)度管理才有實(shí)際意義，因而工程質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理工作的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理人員需要立足全局，協(xié)調(diào)好設(shè)計、監(jiān)理及施工等單位，督促其共同做好工程質(zhì)量管理工作。(三)工程進(jìn)度管理。工程進(jìn)度管理關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)及購房者的利益，因此要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際情況來編制施工組織設(shè)計及進(jìn)度計劃，以促進(jìn)房地產(chǎn)工程的有序開展。
1.4項(xiàng)目成本管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是指根據(jù)企業(yè)的總體目標(biāo)及工程項(xiàng)目的實(shí)際要求，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對項(xiàng)目成本進(jìn)行科學(xué)的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經(jīng)營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。
在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)普遍追求的經(jīng)濟(jì)效益最大化，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作也應(yīng)樹立成本效益觀念及系統(tǒng)管理觀念。房地產(chǎn)企業(yè)長期受計劃經(jīng)濟(jì)觀念的影響，在項(xiàng)目成本管理工作中往往只注重生產(chǎn)成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時期市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求。房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)增強(qiáng)系統(tǒng)管理的觀念，強(qiáng)調(diào)整體與全局，樹立長遠(yuǎn)眼光，全面分析企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容及方法。一方面，成本管理不能局限于產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，而應(yīng)將延伸到產(chǎn)品的市場需求、相關(guān)技術(shù)發(fā)展及產(chǎn)品的設(shè)計、客戶的使用、維修及物業(yè)管理等方面上來，管理工作應(yīng)嚴(yán)格遵循成本全程管理要求，切實(shí)做好信息來源成本、技術(shù)成本、后勤成本、生產(chǎn)成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。
2. 項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)工程管理中的具體應(yīng)用
2.1設(shè)計階段的成本控制
由上述分析可知，設(shè)計階段對項(xiàng)目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%;擴(kuò)初設(shè)計階段對工程造價的影響約占35%～75%;施工圖紙設(shè)計階段對項(xiàng)目投資的影響達(dá)到5%～35%。根據(jù)價值工程理論，適當(dāng)?shù)卦黾釉O(shè)計費(fèi)，能夠有效降低建設(shè)項(xiàng)目的成本，從而提高開發(fā)商的資金利用率，因此要能夠?qū)Υ嗽O(shè)計階段的成本控制加強(qiáng)管理。
2.2承發(fā)包階段的造價控制
房地產(chǎn)企業(yè)可以通過建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)來選擇報價合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。一般情況下，招投標(biāo)方式可分為公開招標(biāo)及邀請招標(biāo)兩種，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)具體的工程項(xiàng)目來選擇最為適用的招標(biāo)方式，不同的招標(biāo)方式都有自身所適用的范圍，也各有優(yōu)缺點(diǎn)，例如多層住宅技術(shù)適合采用施工圖招標(biāo);高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標(biāo);如果工程規(guī)模大且工期要求高，那么可以使用費(fèi)率招標(biāo)的方式。如果采用施工圖招標(biāo)及工程量清單招標(biāo)，那么房地產(chǎn)企業(yè)可委托中介機(jī)構(gòu)來編制標(biāo)底以明確預(yù)期價格;工程量清單招標(biāo)工程可以使用單價合同，具體的變更情況可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。為了有效避免材料價格風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)可約定漲價及降價風(fēng)險范圍，一般情況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業(yè)需要承擔(dān)風(fēng)險范圍內(nèi)的材料漲降價，房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險范圍之外的費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要能夠盡快掌握項(xiàng)目工程的大概造價，這樣才能夠做到心里有數(shù)。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用總價合同，但總價合同也存在一定風(fēng)險，尤其是工期較長的項(xiàng)目工程，其實(shí)施過程中極易出現(xiàn)各種新的政策、材料價格也會出現(xiàn)一定波動。
2.3施工階段的成本控制
施工階段的成本控制內(nèi)容主要包括以下幾個方面：需要增強(qiáng)成本意識，統(tǒng)籌全局，做好各方面的管理工作;認(rèn)真編制成本計劃，明確成本控制對象;進(jìn)一步建立健全并貫徹落實(shí)項(xiàng)目成本控制制度;制定有效的獎勵措施;認(rèn)真審查施工組織設(shè)計及施工方案，提高其可行性;加強(qiáng)工程款動態(tài)結(jié)算的控制;嚴(yán)格控制工程變更;做好施工全過程的直接費(fèi)用監(jiān)測及間接費(fèi)用監(jiān)測分析工作。由此可見，要想加強(qiáng)施工階段的成本控制，就必須要認(rèn)真做好事前控制。
2.4 工程預(yù)決算的成本控制
房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)過程中，還需對建設(shè)工程全過程的造價加強(qiáng)監(jiān)督與控制。工程項(xiàng)目建設(shè)過程的造價監(jiān)控一般是指房地產(chǎn)企業(yè)委托建設(shè)造價咨詢等社會中介機(jī)構(gòu)，運(yùn)用專業(yè)技術(shù)知識，全程、全方位地為房地產(chǎn)企業(yè)提供建設(shè)項(xiàng)目的造價咨詢服務(wù)。加強(qiáng)工程項(xiàng)目造價的監(jiān)控，有助于提高投資價款的利用率，促進(jìn)建設(shè)工程投資效益最大化的實(shí)現(xiàn)。
3. 結(jié)束語
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)受到國家政策的影響較深，房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境中以經(jīng)濟(jì)效益為發(fā)展目標(biāo)，因而房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理成為房地產(chǎn)發(fā)展的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營管理過程中，要能夠增強(qiáng)工程項(xiàng)目成本管理意識，創(chuàng)新成本管理方法與手段，尤其要加強(qiáng)全過程的成本管理，加快建設(shè)成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，從整體利益的角度考慮成本管理問題，切實(shí)提高項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益、降低工程造價成本，最終促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
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