房地產工程管理及其項目成本管理
房地產企業在經營管理過程中，要能夠增強工程項目成本管理意識，創新成本管理方法與手段。加強工程項目造價的監控，有助于提高投資價款的利用率，促進建設工程投資效益最大化的實現。
0. 引言
房地產開發項目具有開發周期長、投資金額大、風險大的特點，因而管理工作具有復雜性及系統性。房地產工程管理主要由策劃階段、設計階段及實施階段組成，項目開發商作為管理主體，是整個項目的組織者及實施者，其項目管理工作直接影響到房地產工程的施工質量、施工工期及開發商的經濟效益，因而工程管理及項目成本管理極為重要。
1. 房地產工程管理的內容
1.1房地產開發前期的工作
前期工作主要指房地產企業的工程項目從獲得土地使用權到進入工程實體建設之間的相關管理工作，土地競標中標到工程正式施工，這一階段最為關鍵。前期工作的主要任務包括規劃設計、方案設計、施工圖紙、招投標文件、施工合同及實地勘查等，一旦出現一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業帶來經濟損失，該階段對項目投資的影響最深。
1.2房地產開發的設計管理
設計管理工作主要包括以下幾個部分：第一，需要選擇優秀的勘探設計單位，不得過分節約設計費用，切忌選擇資質水平低、設計實力弱的設計單位。要能夠考察設計單位的設計觀念、設計實力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設計單位。第二，需要與設計人員加強溝通，以便實時掌握設計進度，及時解決設計工作過程中存在的問題，將期望的設計要求及目標與主要設計人員進行溝通。
第三，督促設計單位嚴格遵循相關強制性技術標準，切實提高工程的設計質量，嚴格審查施工圖紙。房地產企業需要以身作則，嚴格安裝審查批準的施工圖設計文件開展相關工作，不得私自變更設計，以此來有效消除工程隱患，如果需要進行變更，必須要根據相關規定程序來辦理手續。
1.3項目工程管理
(一)施工合同管理。這能夠有效節約開支，提高房地產開發項目的投資效益。(二)工程質量管理。質量是工程之根本，事關施工企業的企業形象，只有保障工程施工質量，工程進度管理才有實際意義，因而工程質量管理是項目管理工作的重要組成部分。房地產企業工程管理人員需要立足全局，協調好設計、監理及施工等單位，督促其共同做好工程質量管理工作。(三)工程進度管理。工程進度管理關系到房地產企業、施工企業及購房者的利益，因此要督促施工企業結合工程實際情況來編制施工組織設計及進度計劃，以促進房地產工程的有序開展。
1.4項目成本管理
房地產項目成本管理是指根據企業的總體目標及工程項目的實際要求，在項目實施過程中，對項目成本進行科學的組織、實施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。
在市場經濟環境下，企業普遍追求的經濟效益最大化，房地產企業也是如此，房地產項目成本管理工作也應樹立成本效益觀念及系統管理觀念。房地產企業長期受計劃經濟觀念的影響，在項目成本管理工作中往往只注重生產成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時期市場經濟環境的要求。房地產企業在市場經濟環境下，應增強系統管理的觀念，強調整體與全局，樹立長遠眼光，全面分析企業成本管理的對象、內容及方法。一方面，成本管理不能局限于產品的生產過程，而應將延伸到產品的市場需求、相關技術發展及產品的設計、客戶的使用、維修及物業管理等方面上來，管理工作應嚴格遵循成本全程管理要求，切實做好信息來源成本、技術成本、后勤成本、生產成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。
2. 項目成本管理在房地產工程管理中的具體應用
2.1設計階段的成本控制
由上述分析可知，設計階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%;擴初設計階段對工程造價的影響約占35%～75%;施工圖紙設計階段對項目投資的影響達到5%～35%。根據價值工程理論，適當地增加設計費，能夠有效降低建設項目的成本，從而提高開發商的資金利用率，因此要能夠對此設計階段的成本控制加強管理。
2.2承發包階段的造價控制
房地產企業可以通過建設項目招投標來選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。一般情況下，招投標方式可分為公開招標及邀請招標兩種，房地產企業可以根據具體的工程項目來選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優缺點，例如多層住宅技術適合采用施工圖招標;高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標;如果工程規模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采用施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產企業可委托中介機構來編制標底以明確預期價格;工程量清單招標工程可以使用單價合同，具體的變更情況可以根據實際情況進行適當調整。為了有效避免材料價格風險，房地產企業可約定漲價及降價風險范圍，一般情況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業需要承擔風險范圍內的材料漲降價，房地產企業承擔風險范圍之外的費用。因此，房地產企業要能夠盡快掌握項目工程的大概造價，這樣才能夠做到心里有數。這就要求房地產企業采用總價合同，但總價合同也存在一定風險，尤其是工期較長的項目工程，其實施過程中極易出現各種新的政策、材料價格也會出現一定波動。
2.3施工階段的成本控制
施工階段的成本控制內容主要包括以下幾個方面：需要增強成本意識，統籌全局，做好各方面的管理工作;認真編制成本計劃，明確成本控制對象;進一步建立健全并貫徹落實項目成本控制制度;制定有效的獎勵措施;認真審查施工組織設計及施工方案，提高其可行性;加強工程款動態結算的控制;嚴格控制工程變更;做好施工全過程的直接費用監測及間接費用監測分析工作。由此可見，要想加強施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。
2.4 工程預決算的成本控制
房地產開發商在項目開發過程中，還需對建設工程全過程的造價加強監督與控制。工程項目建設過程的造價監控一般是指房地產企業委托建設造價咨詢等社會中介機構，運用專業技術知識，全程、全方位地為房地產企業提供建設項目的造價咨詢服務。加強工程項目造價的監控，有助于提高投資價款的利用率，促進建設工程投資效益最大化的實現。
3. 結束語
綜上所述，房地產開發受到國家政策的影響較深，房地產企業在競爭激烈的市場環境中以經濟效益為發展目標，因而房地產項目成本管理成為房地產發展的重要組成部分。房地產企業在經營管理過程中，要能夠增強工程項目成本管理意識，創新成本管理方法與手段，尤其要加強全過程的成本管理，加快建設成本數據庫建設，從整體利益的角度考慮成本管理問題，切實提高項目開發經濟效益、降低工程造價成本，最終促進企業的可持續發展。
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